Обжалование отказа в выкупе участка с объектом археологического наследия

РЕЗЮМЕ

Судебная практика по вопросам выкупа или предоставления в собственность земельных участков, расположенных в границах объектов археологического наследия, является преимущественно отрицательной для заявителей. Суды придерживаются позиции, что такие участки ограничены в обороте согласно пп. 4 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, что исключает их приватизацию. Исключения встречаются крайне редко и, как правило, связаны с арбитражной практикой, где суды допускают возможность приватизации при условии включения в договор купли-продажи обременений по сохранению культурного наследия.

Статистика: Проанализировано 14 дел (включая дубликаты), из которых 3 дела носят положительный или частично положительный характер для истцов (преимущественно в арбитражных судах), остальные 11 дел завершились отказом в удовлетворении требований заявителей.

1. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

В «Тематическом обзоре № 11/2026», утвержденном постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 года, рассматриваются вопросы прав на земельные участки отдельных категорий, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Общий вектор практики ВС РФ направлен на приоритет защиты публичного интереса при использовании земель с особым статусом. Указывается, что изменение правового режима земель не всегда лишает правообладателей возможности использовать объекты недвижимости, но приватизация земель, отнесенных к ограниченным в обороте, возможна только в случаях, прямо установленных федеральными законами.

2. ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ

• ст. 27 Земельного кодекса РФ: Основная норма, ограничивающая оборот земель, занятых объектами археологического наследия.
• ст. 39.16 Земельного кодекса РФ: Устанавливает основания для отказа в предоставлении участка (пп. 6 — наличие ограничений в обороте).
• Федеральный закон № 73-ФЗ: Регулирует правовой режим объектов культурного наследия. Суды часто ссылаются на ст. 49 (раздельный оборот земли и объектов) и ст. 50.1 (условия заключения договоров).
• Позиция судов: Большинство судов считает, что специального федерального закона, разрешающего приватизацию таких участков, не существует, поэтому ст. 27 ЗК РФ является императивным запретом.

3. АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

3.1. Дела с положительным исходом

• А82-5231/2024: Суд признал незаконным отказ в приватизации, указав, что нормы закона допускают передачу в собственность участка с объектом археологического наследия при включении в договор охранных обязательств.
• А40-20001/2023: Иск удовлетворен; суд счел, что нахождение участка в границах археологического слоя не является абсолютным препятствием для выкупа.
• А32-41790/2023: Требования удовлетворены частично, суд обязал администрацию заключить договор аренды, признав отказ незаконным.

3.2. Дела с отрицательным исходом

• 33-8081/2023: Отказ в приватизации признан законным, так как участок находится в границах зоны археологического наследия.
• 33а-15744/2023: Отказ подтвержден; суды указали на невозможность передачи в частную собственность земель, ограниченных в обороте.
• 33а-314/2023: В удовлетворении требований отказано, так как участок ограничен в обороте.
• 2а-96/2024: Суд отказал, сославшись на отсутствие федерального закона, разрешающего приватизацию земель с памятниками археологии.
• 33а-2757/2022: Отказ признан правомерным, так как участок занят объектом археологического наследия.
• 33а-2415/2023: Отказ в аренде признан правомерным из-за нахождения участка на территории археологического наследия.
• 2а-1449/2021: Иск удовлетворен частично, но по основаниям, отличным от темы археологии (вопрос о строении).
• 33-911/2023: Суд отказал в выкупе объекта культурного наследия, так как законом предусмотрена продажа с торгов.
• А40-170063/2023: Отказ в предоставлении участка признан правомерным из-за наличия объектов археологического наследия.

3.3. Ключевые факторы успеха

• [ФИО] через ст. 48, 49, 50.1 Закона № 73-ФЗ о возможности раздельного оборота и включения охранных обязательств.
• Доказательство отсутствия охранных обязательств или конкретных границ археологического объекта.
• Арбитражная юрисдикция (более лояльное отношение к предпринимателям, чем в СОЮ).

4. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

1. При обращении за выкупом обязательно запрашивать у органа охраны памятников актуальные сведения о наличии границ территории объекта в ЕГРН.
2. Использовать практику, где суды указывают на возможность заключения договора с обременениями (ссылка на определение ВС РФ от 30.10.2020 № 308-ЭС20-16589).
3. При возможности подавать иск в арбитражный суд, если заявитель является юридическим лицом или ИП, так как арбитражная практика более склонна к системному толкованию закона в пользу заявителя.

5. ТАБЛИЦА ССЫЛОК