Признание права собственности на дом и участок, снятый с кадастрового учета

РЕЗЮМЕ

Судебная практика Республики Татарстан (в том числе г. Казани) демонстрирует, что признать право собственности на жилой дом и земельный участок, снятый с кадастрового учета или не стоящий на нем, возможно.

Отсутствие объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не является непреодолимым препятствием. Как правило, суды разрешают такую проблему путем одновременного удовлетворения требований о внесении сведений об объекте в ЕГРН (или восстановлении ранее аннулированных сведений) и требований о признании права собственности. Если участок сформировать невозможно, суды признают право собственности исключительно на жилой дом (на основании приобретательной давности), оставляя вопрос оформления земли на последующий административный этап.

Всего в рамках настоящего отчета проанализировано 15 судебных актов судов общей юрисдикции Республики Татарстан (включая дублирующие записи по инстанциям и картотекам одних и тех же дел) и 2 документа Верховного Суда РФ. Все найденные решения судов общей юрисдикции по аналогичным спорам завершились удовлетворением требований истцов.

1. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

Относительно кадастрового учета и признания права на объекты недвижимости применимы следующие системные разъяснения ВС РФ:

• В Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016) подчеркивается, что наличие в ЕГРН сведений о недвижимом имуществе является подтверждением существования такого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи. Кадастровый учет применяется только к тем объектам недвижимости, которые отвечают признакам ст. 130 ГК РФ (имеют прочную связь с землей).
• В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017) указано, что право собственности и иные вещные права не могут устанавливаться в отношении объектов, возведенных самовольно и без разрешительной документации, если лицо не приобрело на них право собственности в установленном законом порядке.

2. ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ

Согласно проанализированной судебной практике Республики Татарстан, суды применяют следующие нормы права:

• Ст. 234 ГК РФ (Приобретательная давность): Лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Это ключевая норма для признания прав на дома и участки, выделенные в 1990-х годах без надлежащего оформления правоустанавливающих документов (например, со ссылками на выписки из похозяйственных книг).
• Ст. 218 ГК РФ: Основания приобретения права собственности. В случае смерти гражданина право собственности переходит по наследству.
• Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (№ 218-ФЗ) и ранее действовавший Закон № 221-ФЗ: Регламентируют порядок снятия участков с кадастрового учета в случае отсутствия регистрации прав в течение определенного срока, а также порядок исправления реестровых ошибок.

3. АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Из 15 найденных судебных карточек (с учетом технических дублей в базах), судами рассматривались иски об оформлении прав на недвижимость, имеющую проблемы с кадастровым учетом.

3.1. Дела с положительным исходом

• Восстановление снятого с учета земельного участка для оформления прав. В делах Тетюшского районного суда РТ № 2-643-12 (ID 6bf050e7) и его дубле ID 621c1ead, а также № 2-669-12 (ID bbf11a9d) и дублях ID 57a5e215, ID 1ea3c8b0 разрешалась конкретная проблема снятия участка с учета. Участки были сняты с кадастрового учета Кадастровой палатой из-за отсутствия регистрации прав в течение 2 лет. Суд обязал Федеральную кадастровую палату Росреестра восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения об участках, так как на них гражданами были возведены дома и снятие с учета препятствовало их оформлению.

• Одновременное внесение сведений в ЕГРН объектов "без учета" и признание права собственности. В решении Верхнеуслонского районного суда РТ 2-555/2024 истец заявил требования относительно дома 1970 года постройки, который по неизвестным причинам не прошел кадастровый учет (сведения в ЕГРН отсутствовали). Суд вынес комплексное решение: обязать внести в ЕГРН сведения об объекте согласно техническому плану кадастрового инженера и одновременно признал за истцом право собственности в силу приобретательной давности.

• Признание прав на дом, когда земельный участок не стоит на учете. В делах Тетюшского районного суда РТ 2-82/2023 (и его дубле 2-82/2023 ~ М-51/2023) рассматривалась ситуация владения с 2005 года. Суд установил: «Земельный участок по этому адресу не сформирован, на кадастровом учете не стоит», однако это не помешало суду удовлетворить иск и признать право собственности на жилой дом в порядке ст. 234 ГК РФ. Аналогично, в делах Кукморского районного суда РТ 2-22/2024 (2-1038/2023;) (и дубле М-897/2023) суд указал: «Объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет... Граница земельного участка не установлена», но признал право собственности истца на жилой дом в силу приобретательной давности.

• Исправление двойного кадастрового учета и признание прав на старые участки. В делах Высокогорского районного суда РТ 2-928/2023 ~ М-535/2023 судом признано право на земельные участки, выделенные еще в 1993 году, запись в ЕГРН о которых носила статус "ранее учтенный" без зарегистрированных прав. Суд установил факт принятия наследства и владения. В Актанышском районном суде РТ по делам 2-258/2022 ~ М-180/2022 (и дублю 2-258/2022) имел место двойной кадастровый учет (участок был ошибочно разделен). Суд признал за истцом право собственности на дом и участок, предварительно удовлетворив требование об исключении из ЕГРН ошибочных сведений ("убрать" мешающий кадастровый номер).

• Успешное требование о снятии с учета мешающего участка в г. Казани. В решении Вахитовского районного суда г. Казани 2-3130/2022 ~ М-2063/2022 суд по иску гражданина к Исполкому г. Казани обязал снять соседний земельный участок с кадастрового учета (так как записи были внесены ошибочно, собственники отсутствовали, а дом на участке был уже ликвидирован), что являлось препятствием истцу для формирования своего участка. Также схожее требование было удовлетворено в Высокогорском районном суде РТ 2-442/2019 на основании признания иска ответчиком (Исполкомом).

3.2. Дела с отрицательным исходом

В сформированной выборке по Республике Татарстан дел с отказом в удовлетворении требований об оформлении прав ввиду отсутствия кадастрового учета не обнаружено. В 100% рассмотренных ситуаций суды находили правовой механизм для удовлетворения иска (признание иска муниципалитетом, применение приобретательной давности или обязание Росреестра внести сведения).

3.3. Ключевые факторы успеха

1. Наличие технической документации в материалах дела. Ключевой элемент — истец приносит в суд технический план на дом и межевой план на участок (составленные кадастровым инженером). Суд берет координаты из этих планов и указывает их в резолютивной части решения, что позволяет [ФИО] прямо по суду поставить объект на учет.
2. Отсутствие возражений со стороны органа власти. В большинстве дел Исполнительный комитет соответствующего района (или г. Казани) либо прямо признает иск, либо не возражает против его удовлетворения, подтверждая, что спорное имущество не является муниципальным, а истец открыто там проживает.
3. Доказательства владения 15+ лет. Квитанции об оплате налогов/ЖКУ, выписки из похозяйственных книг поселений или старые акты на землю 1990-х годов.

4. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

На основе судебной практики Республики Татарстан, для признания права собственности на жилой дом и снятый администрацией с учета участок за период с 1995 года рекомендуется следующий порядок действий:

1. Обратитесь к кадастровому инженеру. Вам необходимо изготовить новые межевой план на ранее снятый с учета земельный участок и технический план на жилой дом (даже если объекты не стоят на учете, инженер изготовит диски для суда). Это индивидуализирует объект.
2. Сформулируйте комплексные исковые требования. Иск следует подавать в районный суд г. Казани по месту нахождения недвижимости. Ответчиком указывайте Исполнительный комитет г. Казани. Исковые требования должны состоять минимум из двух пунктов:
   • «Обязать [ФИО] внести в ЕГРН сведения (либо восстановить аннулированные сведения) о земельном участке и строении согласно графическим координатам межевого и технического планов».
   • «Признать право собственности на жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности» (или на основании старых правоустанавливающих актов 1995 года).
3. Альтернативно: если с участком возникают споры (например, земли ограничены в обороте), вы вправе просить суд признать право собственности только на жилой дом. После регистрации дома по решению суда вы сможете оформить земельный участок во внесудебном порядке через Исполком без торгов по ст. 39.20 ЗК РФ.

5. ТАБЛИЦА ССЫЛОК

Ниже представлены все найденные дела с актуальными ссылками на картотеки и тексты решений.