Приватизация земельного участка по договору о праве застройки

РЕЗЮМЕ

Судебная практика по вопросам приватизации земельных участков, ранее предоставленных для застройки (в том числе по старым типовым договорам о праве застройки), сводится к оценке трансформации исторических титулов в современные и применению исключительного права выкупа под объектами недвижимости. Суды подтверждают, что граждане и юридические лица вправе приватизировать землю, выделенную под застройку, если объект капитального строительства возведен и зарегистрирован в установленном порядке. Однако исход дела напрямую зависит от соразмерности испрашиваемой площади размеру постройки, а также от отсутствия законодательных запретов (наличие водоемов, пересечение территориальных зон, моратории).

Всего проанализировано 13 релевантных судебных дел: 11 дел из судов общей юрисдикции (СОЮ) и 2 дела из арбитражных судов. Напрямую не найдено отдельных актов Верховного Суда РФ, однако в мотивировочных частях активно применяются разъяснения высшей инстанции.

1. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

В рамках прямого поиска документы ВС РФ не обнаружены, однако нижестоящие суды базируют свои решения на следующих прецедентных позициях ВС РФ и ВАС РФ:

• О соразмерности участка: Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2017), Определение ВС РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). Недопустимо злоупотребление правом, когда размер выкупаемого участка многократно превышает площадь недвижимости.
• О целевом назначении: Земельные участки могут быть предоставлены в собственность (по ст. 36 ЗК РФ, ныне — ст. 39.20 ЗК РФ) только для целей эксплуатации уже существующих зданий (Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 и от 19.11.2013 № 8536/13).

2. ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ

Суды при разрешении данной категории споров опираются на следующие нормы:

• Ст. 39.20 Земельного кодекса РФ — устанавливает исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земельных участков в собственность без проведения торгов.
• П. 9.1 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» — ключевая норма для защиты прав лиц по советским договорам застройки: участки, предоставленные до 2001 года на праве постоянного пользования или пожизненного владения, считаются предоставленными в собственность, а наследники построенных объектов имеют право зарегистрировать землю на себя.
• Ст. 27 ЗК РФ и ст. 8 Водного кодекса РФ — прямой запрет на приватизацию участков в пределах береговой полосы, водоемов общего пользования и прудов.
• Ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 30 ГрК РФ — запрет на образование (и приватизацию) земельных участков, границы которых пересекают различные территориальные зоны.

3. АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

3.1. Дела с положительным исходом

Суды удовлетворяют требования о приватизации или выкупе, когда заявитель доказывает законность постройки и соразмерность участка:

• В деле 2-2039/2024 ~ М-1191/2024 суд Центрального района г. Комсомольска-на-Амуре признал право собственности на землю за наследницей. Первоначально участок был выделен в 1989 году на основании Типового договора о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности. Суд применил ст. 3 ФЗ № 137, признав, что историческое право трансформировалось в право собственности в силу закона после наследования объекта капитального строительства.
• В арбитражном деле А07-7343/2022 министерство отказало юридическому лицу в реализации исключительного права на выкуп участка на основании ст 39.20 ЗК РФ из-за «несоразмерности» (площадь участка более 5 га, зданий — 0,8 га). Судебная землеустроительная экспертиза подтвердила, что свободная площадь используется под охранную зону ЛЭП и дороги, являясь технологически необходимой. Суд признал отказ незаконным.
• Дело 2-2317/2024: истец просил выкупить арендованный участок, администрация отказала, сославшись на то, что сама же изменила генплан и зону участка. Суд обязал администрацию заключить договор, указав, что смена градостроительного зонирования в одностороннем порядке не лишает лицо права на выкуп.
• Требования о признании долей / прав собственности в связи с разделом застройки удовлетворялись судами при признании иска ответчиками, как формальные процедуры: дела 2-1548/2024 и 2-362/2023.

3.2. Дела с отрицательным исходом

Отказы судов связаны преимущественно с объективными ограничениями оборотоспособности земель или вопиющей несоразмерностью:

• Водные объекты: В деле А60-72144/2022 суд отказал в приватизации компанией 5 гектаров земли (была предоставлена под культурно-рыбное хозяйство), так как в собственности находился только «домик рыбака» площадью 9,9 кв.м. (несоразмерность в 5000 раз), а расположенный пруд исключает возможность приватизации. В деле 33-15898/2024 суд подтвердил правомерность отказа, т.к. на участке располагалась береговая полоса водного объекта (балка Дубовая). В деле 2а-762/2023 (2а-5327/2022;) ~ M-3641/2022 приватизация (через перераспределение) сорвалась из-за частичного попадания участка в береговую линию озера.
• Пересечение зон: В том же деле 2а-762/2023 (2а-5327/2022;) ~ M-3641/2022 суд указал на невозможность образования участка, попадающего сразу в две территориальные зоны: рекреационную (ТР-1) и жилую (ТЖ-1).
• Региональные запреты на сельхоз земли: Дела 2а-1377/2023 ~ М-1123/2023 и 2а-1378/2023 ~ М-1108/2023 — суд Адыгеи признал отказы законными, сославшись на местный закон, согласно которому приватизация сельхозземель в республике отложена до 2050 года.

Три иных дела завершились прекращением производства в связи с отказом истцов от иска, вероятно, по причине внесудебного урегулирования или отсутствия перспективы: 2-256/2023 (2-2018/2022;), дублирующиеся карточки 2-4993/2021 ~ М-4197/2021 и 2-4993/2021.

3.3. Ключевые факторы успеха

1. Оформленное право собственности на построенный объект. Владелец «советского» договора застройки сперва должен легализовать постройку.
2. Соразмерность участка объекту: необходимо экономическое, градостроительное и технологическое обоснование площади участка, если она значительно больше подстилающей площади здания.
3. Отсутствие запретов ст. 27 ЗК РФ (водный фонд, береговые полосы).

4. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

• Для наследников старых советских договоров застройки: Не пытайтесь сразу приватизировать землю, подавая заявления в муниципалитет (часто следует отказ из-за отсутствия новых правоустанавливающих документов). Регистрируйте право на объект застройки (жилой дом/ОНС) в ЕГРН в порядке наследования, после чего обращайтесь за землей на основании п. 9.1 ст. 3 Закона №137-ФЗ через суд (если необходимо признание права).
• При рисках «несоразмерности»: Будьте готовы к назначению судебной землеустроительной экспертизы. Заранее заказывайте заключения кадастровых инженеров, подтверждающие, что парковки, пожарные проезды и охранные зоны жизненно необходимы для эксплуатации здания, чтобы обосновать сохранение полной площади.
• Проведение градостроительного аудита: До обращения за выкупом проверяйте участок по ПЗЗ и публичной карте на наличие водоемов, береговых полос или пересечения территориальных зон.

5. Таблица ссылок