Сохранение права пользования жилым помещением: анализ судебной практики

РЕЗЮМЕ

Анализ судебной практики показывает, что вопрос сохранения права пользования жилым помещением решается судами индивидуально, исходя из конкретных обстоятельств дела и правовых оснований, по которым возникло право пользования. Общая позиция судов сводится к защите права собственности и права на жилище, при этом учитываются такие факторы, как наличие семейных отношений, характер выезда из жилого помещения (добровольный или вынужденный, временный или постоянный), наличие другого пригодного жилья, а также выполнение обязанностей по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг.

Наиболее часто право пользования жилым помещением сохраняется за лицами, которые отказались от участия в приватизации, но дали согласие на неё, рассчитывая на бессрочный характер такого права, при условии, что они не выехали добровольно из жилого помещения. В случаях прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, бывшие члены семьи, как правило, утрачивают право пользования, если иное не установлено соглашением. Статистика проанализированных релевантных дел:

• 100% дел по категории "сохранение права пользования жилым помещением бывшие члены семьи" (10 из 10) завершились признанием бывших членов семьи утратившими право пользования.
• 83% дел по категории "право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений" (10 из 12) завершились прекращением права пользования бывших членов семьи.
• 100% дел по категории "право пользования жилым помещением после продажи квартиры" (7 из 7) завершились прекращением права пользования бывших собственников и других лиц, не указанных в договоре купли-продажи как сохраняющие право пользования.
• 70% дел по категории "сохранение права пользования по завещательному отказу" (7 из 10) завершились отказом в прекращении или удовлетворением требований о сохранении права пользования (включая вселение).
• 71% дел по категории "право пользования жилым помещением договор найма" (5 из 7) завершились отказом во всехлениях, или частичным удовлетворением исков (расторжением договора наймов/признанием права пользования).

1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ

Основными правовыми актами, регулирующими вопросы пользования жилым помещением, являются:

• Конституция Российской Федерации (ст. 40): гарантирует право на жилище и запрещает произвольное лишение жилища.
• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ):
  • Статья 30 ЖК РФ: определяет права собственника жилого помещения.
  • Статья 31 ЖК РФ: регулирует права членов семьи собственника жилого помещения, а также бывших членов семьи собственника. В части 4 статьи 31 ЖК РФ указано, что при прекращении семейных отношений с собственником право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Суд может временно сохранить право пользования при отсутствии иных жилых помещений или затруднительном имущественном положении.
  • Статья 33 ЖК РФ: регулирует право пользования жилым помещением по завещательному отказу, устанавливая, что отказополучатель пользуется помещением наравне с собственником.
  • Статья 35 ЖК РФ: обязывает гражданина освободить жилое помещение при прекращении права пользования.
  • Статья 69 ЖК РФ: определяет права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма.
  • Статья 71 ЖК РФ: устанавливает, что временное отсутствие нанимателя или членов его семьи не влечет изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
  • Статья 83 ЖК РФ: предусматривает расторжение договора социального найма в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.
• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ):
  • Статья 209 ГК РФ: определяет права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.
  • Статья 292 ГК РФ: устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
  • Статья 304 ГК РФ: позволяет собственнику требовать устранения любых нарушений его права.
  • Статья 1137 ГК РФ: регулирует завещательный отказ.
  • Статья 1138 ГК РФ: устанавливает трехлетний срок для предъявления требования о получении завещательного отказа.
• Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 19): регулирует права бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения.
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации": содержит разъяснения по применению норм ЖК РФ, в том числе по вопросам прекращения права пользования бывшими членами семьи собственника.

2. АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Анализ судебной практики выявляет несколько ключевых категорий случаев, когда право пользования жилым помещением сохраняется или, напротив, прекращается.

2.1. Дела с положительным исходом (сохранение права пользования)

Право пользования жилым помещением, как правило, сохраняется в следующих случаях:

1. Лица, отказавшиеся от участия в приватизации: Если гражданин дал согласие на приватизацию жилого помещения, но сам в ней не участвовал, он сохраняет бессрочное право пользования этим помещением, даже если семейные отношения с собственником прекратились или право собственности перешло к другому лицу. Это право считается бессрочным, поскольку это было условием приватизации.
   • Пример 1: В деле № 2-2034/2024 [https://reputation.su/sudrf/340944644] Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области 14.08.2024 отказал в иске о прекращении права пользования [ФИО], поскольку она отказалась от участия в приватизации жилого помещения. Суд указал, что закон гарантирует лицам, отказавшимся от участия в приватизации, сохранение права пользования данным жилым помещением независимо от наличия семейных отношений с собственником. Однако, если такой гражданин добровольно выехал из спорного жилого помещения и длительное время в нем не проживает, не несет бремя его содержания, право пользования может быть прекращено. В данном конкретном случае, хотя [ФИО] и выехала, суд посчитал, что это не было добровольным отказом от права, так как она не имела возможности подтвердить свои доходы для начисления субсидии и из-за ее регистрации истец не мог оформить субсидию.
   • Пример 2: В деле № 2-73/2024 (2-805/2023;) [https://reputation.su/sudrf/296541139] Ершовский районный суд Саратовской области 21.02.2024 отказал в иске [ФИО] к [ФИО] о прекращении права пользования жилым помещением. Ответчик [ФИО] отказалась от участия в приватизации, но суд установил, что ее выезд из жилого помещения носил вынужденный и временный характер, связанный с конфликтом с братом и дочерью, а также тем, что она является инвалидом с детства. Важно, что [ФИО] не отказалась от права пользования и желала им пользоваться, а также постоянно жила в квартире до 2020 года.
   • Пример 3: В деле № 2-1596/2016 [https://reputation.su/sudrf/240690690] Тобольский городской суд 22.09.2016 признал за [ФИО] утратившим право пользования жилым помещением, несмотря на то, что он был зарегистрирован в нем как член семьи. Но при этом суд отклонил встречный иск [ФИО] о вселении, сохранении права на проживание. Но это решение не касается приватизации.
2. Право пользования по завещательному отказу: Лицо, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, сохраняет это право даже при смене собственника. Это право является вещным и не зависит от воли наследника-собственника.
   • Пример 1: В деле № 2-1833/2018 [https://reputation.su/sudrf/190986092] Октябрьский районный суд г. Саратова 11.07.2018 отказал в иске [ФИО] о прекращении права пользования [ФИО] жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Суд подчеркнул, что право отказополучателя основано на завещании и является вещным, поэтому не может быть прекращено по требованию наследника, если отсутствуют основания, предусмотренные ЖК РФ (например, систематическое нарушение прав соседей). Факт наличия у отказополучателя другого жилья не является основанием для прекращения данного права.
   • Пример 2: В деле № 2-2444(2012) [https://reputation.su/sudrf/102859289] Ачинский городской суд 26.06.2012 удовлетворил иск [ФИО] о вселении в квартиру, где право пользования [ФИО] было ограничено завещательным отказом. Однако суд указал, что право пользования по завещательному отказу не ограничивает права собственника на вселение. Данное дело демонстрирует сохранение права пользования самого собственника, а не третьего лица по завещательному отказу. Отметим, что в данном случае отказополучатель ([ФИО]) не пользовался квартирой, но при этом суд не прекратил его права.

2.2. Дела с отрицательным исходом (прекращение права пользования)

В большинстве случаев право пользования жилым помещением прекращается в следующих ситуациях:

1. Прекращение семейных отношений и добровольный выезд: Если бывший член семьи собственника добровольно выехал из жилого помещения после прекращения семейных отношений, не несет расходов по его содержанию и не пытается вселиться обратно, его право пользования, как правило, прекращается.
   • Пример 1: В деле № 2-44/2022 (2-991/2021;) [https://reputation.su/sudrf/233541341] Грачевский районный суд Ставропольского края 04.02.2022 прекратил право пользования бывшей супруги собственника. Ответчица не проживала в доме, не несла расходы по содержанию, не вела общего хозяйства, и фактически проживала на территории Казахстана.
   • Пример 2: В деле № 02-4446/2018 [https://reputation.su/sudrf/173685843] Люблинский районный суд 19.12.2018 признал бышего супруга утратившим право пользования квартирой, так как после расторжения брака он перестал быть членом семьи собственника, не имел соглашения о пользовании и не нес бремя содержания жилья.
   • Пример 3: В деле № 2-634/2020 (Изобильненский районный суд Ставропольского края, 25.05.2020) [https://reputation.su/sudrf/288201096] суд удовлетворил иск о признании бывшей супруги и ее дочери утратившими право пользования жилым помещением, поскольку они выехали после прекращения семейных отношений и не проживают в нем.
   • Пример 4: В деле № 2-931/2016 (Пугачевский районный суд Саратовской области, 31.10.2016) [https://reputation.su/sudrf/58871813] суд прекратил право пользования бывшей супруги, которая добровольно выехала из дома после прекращения семейных отношений.
   • Пример 5: В деле № 2-925/2020 (Изобильненский районный суд Ставропольского края, 26.08.2020) [https://reputation.su/sudrf/184852305] суд также удовлетворил иск о прекращении права пользования бывшей фактической супруги и ее дочери, выехавших из жилья после прекращения отношений.
   • Пример 6: В деле № 2-599/2023 (Московский районный суд г. Рязани, 21.02.2023) [https://reputation.su/sudrf/225118195] суд признал бывшего супруга утратившим право пользования, так как он добровольно выехал, не несет расходов и брак с собственником расторгнут.
   • Пример 7: В деле № 2-378/2017 (Пугачевский районный суд Саратовской области, 08.06.2017) [https://reputation.su/sudrf/196459698] суд прекратил право пользования бывшей супруги, которая выехала из дома и не представила доказательств сохранения права пользования.
   • Пример 8: В деле № 2-4092/2020 (Кировский районный суд Санкт-Петербурга, 20.11.2020) [https://reputation.su/sudrf/261703221] суд прекратил право пользования бывшего супруга, который добровольно покинул квартиру после расторжения брака и заключения брачного договора, указывающего на принадлежность квартиры истцу.
2. Переход права собственности на жилое помещение: При продаже квартиры или переходе права собственности по иным основаниям, право пользования бывших членов семьи прежнего собственника прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   • Пример 1: В деле № 2-427/2012 (2-5421/2011;) [https://reputation.su/sudrf/190459404] Зюзинский районный суд г. Москвы 29.02.2012 прекратил право пользования ответчика, поскольку квартира была продана новому собственнику, и с ней не было заключено соглашение о сохранении права пользования.
   • Пример 2: В деле № 2-145\2011 (Лангепасский городской суд, 04.03.2011) [https://reputation.su/sudrf/18968467] суд признал бывших собственников утратившими право пользования жилым помещением после его продажи, так как в договоре купли-продажи не было условий о сохранении за ними такого права, и они фактически освободили жилье.
   • Пример 3: В деле № 2-3622 (2010г.) (Волгодонской районный суд, 14.12.2010) [https://reputation.su/sudrf/54670870] суд отказал в иске о признании договора купли-продажи недействительным и признал сына прежнего собственника утратившим право пользования, поскольку переход права собственности прекращает право пользования прежних членов семьи.
   • Пример 4: В деле № 2-626/2012 (Ленинский районный суд г. Нижний Тагил, 02.04.2012) [https://reputation.su/sudrf/130631265] суд признал бывшего собственника утратившим право пользования квартирой после ее продажи, так как он выехал из нее и не нес расходов по ее содержанию.
   • Пример 5: В деле № 33-16878/2014 (Верховный Суд Республики Башкортостан, 09.12.2014) [https://reputation.su/sudrf/257272086] суд подтвердил прекращение права пользования бывшего члена семьи после продажи квартиры, так как в договоре купли-продажи не было прямо указано о сохранении такого права.
   • Пример 6: В деле № 2-1892/16 (Озерский городской суд Челябинской области, 08.11.2016) [https://reputation.su/sudrf/249103813] суд признал совершеннолетнюю дочь бывшего собственника утратившей право пользования после продажи квартиры, так как ее право пользования было производно от права матери, которое было частично ограничено.
3. Выезд на другое постоянное место жительства по договору социального найма: При выезде нанимателя или членов его семьи на другое постоянное место жительства договор социального найма считается расторгнутым, и право пользования утрачивается.
   • Пример 1: В деле № 2-1727/2011 ~ М-1899/2011 (Салехардский городской суд, 05.09.2011) [https://reputation.su/sudrf/161221146] суд признал гражданина утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма, так как он выехал из него на постоянное место жительства и не оспаривал этот факт.
   • Пример 2: В деле № 2-1111/2011 [https://reputation.su/sudrf/44629965] Мирнинский городской суд 22.12.2011 признал бывшего нанимателя утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма, поскольку он добровольно расторг договор, выехал на другое место жительства и не нес расходов по содержанию жилья.

2.3. Ключевые факторы успеха (или неуспеха)

• Факт добровольного выезда и непроживания: Это один из самых важных факторов. Если бывший член семьи добровольно выехал из жилого помещения, не проживает в нем длительное время, не несет бремя его содержания и не предпринимает попыток вселиться, то суд, скорее всего, признает его утратившим право пользования.
• Наличие другого жилья: Наличие у бывшего члена семьи другого пригодного для проживания жилья является существенным фактором, указывающим на добровольный характер выезда и отсутствие необходимости в сохранении права пользования спорным помещением.
• Выполнение обязанностей по содержанию жилья: Суды уделяют внимание тому, кто оплачивает коммунальные услуги и несет другие расходы по содержанию жилого помещения. Неучастие в таких расходах бывшим членом семьи может служить доказательством прекращения его интереса к жилью.
• Соглашение между сторонами: Наличие или отсутствие соглашения о порядке пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений играет важную роль. Если такое соглашение есть, его условия учитываются судом. Отсутствие соглашения, как правило, ведет к прекращению права пользования.
• Обстоятельства, при которых было получено право пользования: Особые правила действуют для лиц, отказавшихся от приватизации. Их право пользования признается бессрочным, если выезд не был добровольным и постоянным.
• Завещательный отказ: Право пользования по завещательному отказу является вещным и сохраняется при смене собственника. Прекращение такого права возможно только по основаниям, четко предусмотренным законом.

3. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

На основе анализа судебной практики можно дать следующие практические рекомендации:

1. При прекращении семейных отношений:

   • Если вы являетесь собственником жилого помещения и намерены прекратить право пользования бывшего члена семьи, соберите доказательства факта прекращения семейных отношений (расторжение брака, раздельное ведение хозяйства, отсутствие общего бюджета), добровольности выезда бывшего члена семьи и его непроживания в спорном жилом помещении (акты о непроживании, показания свидетелей, справки об отсутствии оплаты коммунальных услуг).
   • Если вы являетесь бывшим членом семьи и желающим сохранить право пользования, докажите вынужденный или временный характер вашего выезда, наличие препятствий со стороны собственника, отсутствие другого жилья или невозможность его приобрести/арендовать в силу материального положения.
   • Всегда заключайте письменные соглашения о порядке пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений, если вы не хотите, чтобы право пользования было прекращено.

2. При смене собственника жилого помещения (купля-продажа, дарение):

   • Покупателям жилья следует тщательно проверять, кто зарегистрирован и проживает в приобретаемом помещении. В договоре купли-продажи обязательно указывайте список лиц, сохраняющих право пользования, или подтверждайте отсутствие таковых.
   • Если вы продавец, убедитесь, что все лица, чье право пользования прекращается, сняты с регистрационного учета.
   • Если вы бывший собственник или член семьи прежнего собственника, чье право пользования может прекратиться, будьте готовы доказывать, что в договоре купли-продажи (или иных документах) было предусмотрено сохранение вашего права пользования.

3. При наличии завещательного отказа:

   • Отказополучателям следует зарегистрировать свое право пользования жилым помещением, возникающее из завещательного отказа, в государственных органах. Это обеспечит защиту их прав при смене собственника.
   • Наследникам, обремененным завещательным отказом, следует помнить, что это право является вещным и, как правило, не может быть прекращено по их инициативе, за исключением прямо предусмотренных законом случаев (например, систематических нарушений со стороны отказополучателя).

4. При пользовании жильем по договору социального найма:

   • Для сохранения права пользования важно не допускать постоянного, добровольного выезда из жилого помещения. Временное отсутствие (по уважительным причинам: работа, учеба, лечение) не должно влиять на сохранение права.
   • Регулярно оплачивайте жилищно-коммунальные услуги и поддерживайте жилье в надлежащем состоянии.
   • Если выселение или прекращение права пользования происходит без предоставления другого жилья, а вы находитесь в затруднительном материальном положении, суд может временно сохранить за вами право пользования.

5. Роль регистрации: Регистрация по месту жительства сама по себе не порождает права пользования жилым помещением, а является лишь административным актом. Однако отсутствие регистрации может быть одним из доказательств непроживания и прекращения права пользования.

4. Таблица ссылок