Выкуп сельхозземли арендатором при введении регионального моратория

РЕЗЮМЕ

Анализ судебной практики показывает, что перспективы понуждения уполномоченного органа к заключению договора купли-продажи сельскохозяйственного участка зависят от правовой природы введенного моратория и статуса самого участка.

Если мораторий введен как дополнительное региональное ограничение, суды признают его противоречащим федеральному законодательству (ЗК РФ и Закону № 101-ФЗ), признают отказ (или отзыв проекта договора) незаконным и понуждают орган заключить договор. Однако, если регион реализовал свое полномочие по определению даты начала приватизации (в порядке п. 4 ст. 1 и ст. 19.1 Закона № 101-ФЗ), такой мораторий является абсолютно законным и исключает выкуп, за исключением случаев, когда на участке расположены зарегистрированные объекты недвижимости (здания, сооружения). Что касается отзыва направленной оферты (проекта договора), суды отмечают, что понуждение к заключению договора допустимо, если такая обязанность прямо предусмотрена законом (ст. 421 ГК РФ).

Статистика: Проанализировано 14 релевантных документов, из которых 1 Обзор Верховного Суда РФ, 3 дела арбитражных судов и 10 дел судов общей юрисдикции.

1. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам...» (утвержден Президиумом ВС РФ 23.12.2020) Верховный Суд РФ дал следующие релевантные разъяснения:

• Право на выкуп: Арендатор имеет право на приобретение участка в собственность без торгов по истечении трех лет надлежащего использования (пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Трехлетний срок может исчисляться с учетом предыдущих последовательно заключенных договоров аренды.
• Площадь выкупа: Площадь участка, который может быть выкуплен, определяется с учетом требований к образованию участков и не ограничена лишь той площадью, которая необходима для использования расположенного на нем объекта недвижимости.

2. ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ

Суды при разрешении подобных споров руководствуются следующими нормами:

• Подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и п. 4 ст. 10 Закона № 101-ФЗ: Устанавливают право добросовестного арендатора выкупить участок сельскохозяйственного назначения без проведения торгов по истечении 3 лет аренды.
• Пункт 4 ст. 1 и ст. 19.1 Закона № 101-ФЗ: Наделяют субъекты РФ исключительным правом определять момент начала приватизации земель сельхозназначения.
• Пункт 1 ст. 5 Закона № 101-ФЗ: Запрещает субъектам РФ принимать законы, содержащие дополнительные правила и ограничения оборота таких земель.
• Ст. 39.20 ЗК РФ: Устанавливает исключительное право на выкуп участка собственниками расположенных на нем зданий и сооружений.
• Ст. 421, 435, 445 ГК РФ: Граждане и юрлица свободны в заключении договора, однако понуждение допускается, если обязанность заключить договор прямо предусмотрена законом.

3. АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

3.1. Дела с положительным исходом

В ряде случаев суды встают на сторону арендаторов, преодолевая незаконные моратории и понуждая органы власти к заключению договоров:

• А36-4455/2022 — Администрация отказала в выкупе, сославшись на региональный закон Липецкой области, установивший мораторий на приватизацию до 2029 года. Арбитражный суд признал отказ незаконным, указав, что ограничение начала действия федеральной нормы противоречит п. 1 ст. 5 Закона № 101-ФЗ и подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Суд обязал администрацию заключить договор купли-продажи.
• 2а-1357/2023 ~ М-1312/2023 — Администрация ссылалась на действующий в Кабардино-Балкарской Республике 49-летний мораторий на приватизацию. Однако суд удовлетворил иск, так как на участке была возведена животноводческая ферма. В силу ст. 39.20 ЗК РФ оборот участков под объектами недвижимости регулируется напрямую ЗК РФ, и действие сельскохозяйственного моратория на них не распространяется.
• А35-2101/2022 — Спор об урегулировании разногласий при выкупе. Суд подтвердил льготное право арендатора на выкуп по цене не более 15% от кадастровой стоимости.
• 2-1343/2022 — Суд обязал администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с гражданином, несмотря на отказ органа из-за отсутствия статуса юридического лица фермерского хозяйства.
• 2-709/2024 и 2-976/2023 — Суды защитили преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка, переведя на арендаторов права и обязанности покупателя по договорам, которые были неправомерно заключены собственниками с третьими лицами в обход арендаторов.

3.2. Дела с отрицательным исходом

В случаях, когда мораторий базируется на определении даты начала приватизации, суды признают отказы в выкупе законными:

• 33а-1556/2024, 33а-2344/2022 и 33а-1639/2024 — Суды КБР подтвердили абсолютную законность регионального моратория (на 49 лет) на приватизацию. Суды отметили, что регион не устанавливает дополнительные ограничения, а реализует прямое полномочие (п. 4 ст. 1 и ст. 19.1 Закона № 101-ФЗ) определять момент начала приватизации. Истцам было отказано в понуждении к заключению договора.
• 8а-9707/2022 [88а-10223/2022] — Попытка обойти законный региональный мораторий ссылкой на наличие многолетних насаждений (яблонь) на участке не увенчалась успехом. Кассационный суд пояснил, что деревья не являются зданиями или сооружениями по смыслу ст. 39.20 ЗК РФ, следовательно, мораторий применяется.
• А47-5302/2024 — Арендатор требовал понудить орган заключить договор купли-продажи участка, предназначенного для сенокошения и выпаса скота. Суд отказал, сославшись на императивный запрет приватизации таких земель, установленный п. 5 ст. 10 Закона № 101-ФЗ.
• 8Г-9118/2024 [88-11394/2024] — Дело затрагивает вопрос отзыва предложения (оферты) заключить договор. Кассационный суд указал, что само по себе направление проекта/согласия, если оно не является предварительным договором, может быть отозвано, а понуждение к заключению основного договора при таких обстоятельствах нарушает принцип свободы договора (если обязанность не предусмотрена законом).
• 8Г-24265/2021 [88-26570/2021] — Суд отказал арендатору в переводе прав покупателя, так как истец избрал неверный способ защиты права (ссылался на нормы о долевой собственности, которые не применимы к арендным отношениям).

3.3. Ключевые факторы успеха

1. Правовая природа моратория: Успех дела напрямую зависит от того, является ли мораторий превышением полномочий региона (как в деле Липецкой области А36-4455/2022) или законной реализацией права отложить старт приватизации (как в делах КБР).
2. Наличие объектов недвижимости: Если на участке зарегистрировано капитальное строение (например, ферма), то выкуп происходит по ст. 39.20 ЗК РФ, что позволяет обойти даже законный сельскохозяйственный мораторий (2а-1357/2023 ~ М-1312/2023).
3. Целевое назначение: Земли для сенокошения и выпаса скота не подлежат выкупу в принципе (императивный запрет).

4. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Проанализируйте региональный мораторий: Необходимо установить, на какую норму ссылается закон субъекта РФ. Если это "дополнительное ограничение", его следует оспаривать как противоречащее ч. 1 ст. 5 Закона № 101-ФЗ. Если это ст. 19.1 Закона № 101-ФЗ, понудить орган к продаже будет крайне сложно.
2. Обоснуйте незаконность отзыва оферты: При подаче иска о понуждении к заключению договора ссылайтесь на то, что ст. 39.17 ЗК РФ обязывает орган заключить договор купли-продажи при отсутствии оснований для отказа. В силу ст. 421 ГК РФ понуждение допустимо, так как обязанность заключить договор прямо предусмотрена Земельным кодексом, а закон обратной силы не имеет.
3. Проверьте ВРИ участка и постройки: Убедитесь, что участок не предоставлен под "выпас скота" и проверьте возможность регистрации на нем строений для использования ст. 39.20 ЗК РФ в качестве альтернативного основания выкупа.

5. ТАБЛИЦА ССЫЛОК