Взыскание арендных платежей как убытков при нарушении комитетом сроков выкупа

РЕЗЮМЕ

Анализ судебной практики показывает, что взыскание убытков с комитетов или администраций муниципальных образований, связанных с нарушением сроков выкупа арендованного имущества и возникновением арендных платежей, является возможным. Суды последовательно признают такие арендные платежи убытками, причиненными незаконными действиями государственных или муниципальных органов. Ключевым фактором для успешного взыскания является доказательство незаконности действий (бездействия) комитета или администрации, наличие причинно-следственной связи между этими действиями и возникшими убытками, а также их размер. При этом, даже если истец добровольно оплачивал арендные платежи по действующему договору, суды могут признать их убытками, если причиной оплаты явился незаконный отказ в выкупе. Однако, выбор ненадлежащего способа защиты права может привести к отказу в удовлетворении требований. Практика Верховного Суда РФ направлена на обеспечение баланса интересов сторон и недопущение неосновательного обогащения одной из сторон.

Проанализировано 10 релевантных дел: 2 из арбитражных судов, 7 из судов общей юрисдикции и 1 документ Верховного Суда РФ (ВАС РФ).

1. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

• Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 27 октября 2021 г.:
  • Пункт 3: Указывается, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров необходимо учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования договора. Если имущественные интересы сторон и распределение рисков соответствуют выкупному лизингу, то к отношениям сторон могут быть применены положения закона, регулирующие выкупной лизинг.
  • Пункт 10: Разъясняется, что лизинговые платежи, уплаченные за период невозможности пользования предметом лизинга, не могут быть включены в состав убытков (реального ущерба) лизингополучателя, подлежащих взысканию с продавца за поставку товара ненадлежащего качества. В состав реального ущерба могут быть включены расходы на устранение недостатков предмета лизинга, аренду замещающего имущества.
  • Пункт 12: Указывает, что лизингополучатель вправе требовать возмещения лизингодателем убытков, причиненных незаконным расторжением договора лизинга и (или) изъятием предмета лизинга.
  • Пункт 13: Содержит положение о том, что суд вправе отказать в изъятии предмета лизинга у лизингополучателя при расторжении договора лизинга, если допущенное лизингополучателем нарушение незначительно, размер задолженности явно несоразмерен стоимости изымаемого имущества и лишение лизингополучателя возможности владеть и пользоваться предметом лизинга способно привести к наступлению для него значительных имущественных потерь.
  • Пункт 26: Отмечает, что условие договора об уплате лизинговых платежей, причитающихся до окончания действия договора, несмотря на его расторжение и досрочный возврат финансирования, противоречит существу законодательного регулирования отношений сторон по договору выкупного лизинга и является ничтожным.
• Постановление Пленума ВАС РФ № 23 от 22 июня 2006 г. "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации":
  • Пункт 2: Разъясняет, что в обязательствах по возмещению вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) выступает в качестве должника.

2. ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ

Взыскание убытков с государственных и муниципальных органов регулируется статьями 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.

• Статья 15 ГК РФ определяет понятие убытков, включая реальный ущерб и упущенную выгоду.
• Статья 16 ГК РФ устанавливает, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению соответствующим публично-правовым образованием (РФ, субъектом РФ, муниципальным образованием).
• Статья 1069 ГК РФ детализирует, что вред, причиненный в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, возмещается за счет казны соответствующего публично-правового образования.
• Суды также применяют нормы Земельного кодекса РФ (например, п. 2 ст. 61 ЗК РФ), регулирующие возмещение убытков, причиненных гражданам в результате издания не соответствующих закону актов органов местного самоуправления.
• В делах об аренде с правом выкупа, особенно если они рассматриваются арбитражными судами, могут применяться нормы Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", а также положения ГК РФ (ст. 423, 614, 625, 665, 668, 669, 670, 319, 453), регулирующие арендные отношения, договор выкупного лизинга, ответственность за нарушение обязательств и принцип определения сальдо взаимных предоставлений при расторжении договора.

3. АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

3.1. Дела с положительным исходом

• А83-11757/2021 (АС Республики Крым): Индивидуальный предприниматель успешно добился признания права на заключение договора аренды с правом выкупа. Суд признал, что истец как добросовестный арендатор имеет преимущественное право.
• А40-1634/2015 (АС города Москвы): Удовлетворены исковые требования [организация] о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании неосновательного обогащения. Суды признали, что уплаченная арендная плата за период невозможности использования участка является убытком арендатора и неосновательным обогащением арендодателя (Департамента).
• 33-5463/2023 (Кемеровский областной суд): [ФИО] успешно взыскала убытки с МУ «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово» в связи с незаконным отказом в продаже земельного участка. Суд признал, что уплаченные арендные платежи в результате незаконных действий являются убытками.
• 2-2055/2024 (Коломенский городской суд Московской области): Суд удовлетворил требования ФИО1 о взыскании убытков с Администрации Городского округа Коломна, так как незаконный отказ в предоставлении земельного участка в собственность привел к дальнейшим арендным платежам.
• 33-5574/2024 (Воронежский областной суд): Апелляционная инстанция отменила решение нижестоящего суда и удовлетворила требования [ФИО] о взыскании убытков с администрации Рамонского муниципального района, учитывая, что незаконный отказ в предоставлении земельного участка в собственность привел к необходимости уплаты арендных платежей.
• 2-3633/2024 (Сергиево-Посадский городской суд Московской области): Суд отказал администрации в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате и частично удовлетворил встречный иск [ФИО] о взыскании убытков, связанных с незаконным отказом в выкупе земельного участка.
• 2-1249/2024 (Тамбовский районный суд Тамбовской области): Суд удовлетворил требования [ФИО] о взыскании убытков и процентов с администрации Тамбовского муниципального округа, признав незаконный отказ в продаже земельного участка причиной возникновения убытков в виде арендных платежей.

3.2. Дела с отрицательным исходом (или частичным удовлетворением)

• 2-193/2024 (Кировский районный суд г. Хабаровск): Хотя суд удовлетворил исковые требования о взыскании ущерба, штрафа, неустойки и расторжении договора аренды с правом выкупа с частного лица, это дело не связано с комитетом или администрацией, и не освещает вопрос взыскания убытков с государственного органа. Тем не менее, оно демонстрирует взыскание финансовых претензий по договорам аренды с выкупом.
• 33-3478/2024 (Московский областной суд): Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска [ФИО] о взыскании неосновательного обогащения. Суд указал, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права, так как добровольно уплачивала арендные платежи по действующему договору. Тем не менее, сам факт незаконности отказа администрации в выкупе был подтвержден.

3.3. Ключевые факторы успеха

• Доказанность незаконности действий (бездействия) комитета/администрации: Во всех успешных делах суды констатируют незаконность отказа в предоставлении земельного участка в собственность или иные незаконные действия, нарушающие право на выкуп.
• Наличие причинно-следственной связи: Необходимо четко показать, что именно незаконные действия (бездействие) повлекли за собой необходимость продолжать нести арендные платежи, которые в иных условиях (при своевременном выкупе) не возникли бы.
• Подтверждение размера убытков: Расчет убытков должен быть документально подтвержден, например, платежными документами об уплате арендной платы и пени.
• Правильный выбор способа защиты: Как показывает дело 33-3478/2024, выбор ненадлежащего способа защиты права (например, требование о неосновательном обогащении вместо иска о возмещении убытков) может привести к отказу в удовлетворении требований, даже если факт незаконных действий установлен.
• Применение принципа эквивалентности и баланса интересов: Верховный Суд РФ в своих разъяснениях подчеркивает важность соблюдения принципа эквивалентности встречных предоставлений и недопущения ситуации, когда одна из сторон получает неосновательное обогащение.

4. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Доказать незаконность отказа: В первую очередь, необходимо добиться признания незаконным отказа комитета/администрации в выкупе арендованного имущества. Это может быть отдельное судебное дело или одно из требований в рамках иска о взыскании убытков.
2. Собрать все доказательства понесенных арендных платежей: Документально подтвердить все платежи, которые были произведены после незаконного отказа, включая пени и штрафы, если таковые имели место.
3. Обосновать причинно-следственную связь: Четко изложить и доказать, что если бы не незаконные действия (бездействие) комитета/администрации, арендные платежи в спорный период не были бы понесены.
4. Правильно сформулировать исковые требования: Использовать исковые требования о возмещении убытков. Избегать формулировок, которые могут быть истолкованы как требование о неосновательном обогащении, если в данном случае более уместен иск о возмещении убытков по ст. 15, 16, 1069 ГК РФ.
5. Учитывать позицию Верховного Суда РФ: При подготовке искового заявления и в процессе судебного разбирательства ссылаться на разъяснения Верховного Суда РФ, в частности, на Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга) от 27 октября 2021 г., а также Постановление Пленума ВАС РФ № 23 от 22 июня 2006 г. при наличии аналогичных ситуаций.
6. Привлекать в качестве ответчика соответствующее публично-правовое образование: Взыскание убытков производится за счет казны муниципального образования, субъекта РФ или Российской Федерации, а не непосредственно с самого комитета.

5. Таблица ссылок