Взыскание с арендатора ущерба за ухудшение имущества при сносе здания

РЕЗЮМЕ

Вероятность успешного взыскания арендодателем ущерба в описанной ситуации зависит от демонстрации причинно-следственной связи между действиями (бездействием) арендатора и возникновением ущерба, а также от надлежащего доказательства размера этого ущерба. Ключевым аспектом является характер произведенных арендатором изменений: если они признаются ухудшением имущества, то шансы на взыскание высоки. Однако если изменения могут быть расценены как неотделимые улучшения или восстановление помещения до первоначального состояния затруднено (например, из-за сноса здания), то задача усложняется. Общая позиция судов сводится к тому, что для возмещения вреда необходима совокупность условий: противоправность действий, наличие ущерба и причинно-следственная связь. Отсутствие подписанного акта возврата помещения не является абсолютным препятствием для взыскания, если есть иные доказательства состояния помещения.

Проанализировано 7 релевантных дел: 4 из арбитражных судов и 2 документа Верховного Суда РФ.

1. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

Верховный Суд РФ в своих обзорах, хотя и не напрямую по данной категории споров (в части сноса и косметического ущерба), устанавливает важные принципы, применимые по аналогии:

• Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта от 10 декабря 2015 года (пункт 6). Подчеркивается, что при определении выкупной цены изымаемого объекта и возмещении убытков должна быть учтена упущенная выгода. Из этого следует общий принцип компенсации потерь.
• Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства от 19 ноября 2025 года (пункт 11). Указано, что статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого земельного участка от правомерно возведенного объекта недвижимости. Это положение косвенно намекает на важность законности возведения объекта для применения правил о его возврате/освобождении. Пункт 5 того же обзора указывает, что существенное нарушение договора аренды не является основанием для досрочного расторжения, если нарушение устранено в разумный срок.

2. ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ

Основными правовыми основаниями для разрешения споров о возмещении ущерба по договору аренды являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации. В судебной практике применяются:

• Статья 15 ГК РФ (Возмещение убытков): Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы (упущенная выгода).
• Статья 393 ГК РФ (Ответственность за нарушение обязательства): Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
• Статья 401 ГК РФ (Основания ответственности за нарушение обязательства): Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
• Статья 616 ГК РФ (Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества): Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено договором.
• Статья 622 ГК РФ (Возврат арендованного имущества арендодателю): При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суды толкуют данные нормы таким образом, что для взыскания убытков необходимо наличие совокупности условий: противоправность действий причинителя вреда, факт причинения вреда, причинно-следственная связь между противоправными действиями и возникшими убытками, и размер убытков. Бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце, за исключением вины, которая предполагается.

3. АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

3.1. Дела с положительным исходом

• В деле А06-2294/2021 Арбитражный суд Астраханской области удовлетворил иск арендодателя о взыскании с арендатора ущерба, причиненного имуществу. Несмотря на оспаривание арендатором подписи на акте возврата, почерковедческая экспертиза подтвердила ее подлинность. Суд указал, что истец доказал факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, наличие ущерба и его размер, а также причинно-следственную связь. Арендатор не произвел ремонт/замену поврежденного/отсутствующего имущества в установленный срок.
• В деле А63-13329/2022 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края, удовлетворив требования арендодателя о расторжении договора аренды и взыскании ущерба. Суд установил, что арендатор произвел несогласованную перепланировку и окраску помещения в темные тона, что было расценено как существенное нарушение условий договора и ухудшение имущества. Экспертиза подтвердила нанесение ущерба и оценила стоимость восстановительных работ. Суд отказал в удовлетворении встречного иска арендатора о возмещении расходов на ремонт, поскольку ремонт был произведен без согласования и повлек ущерб арендодателю.
• В деле А40-235838/2020 Арбитражный суд города Москвы взыскал с арендатора убытки, возникшие в результате самовольного демонтажа цементно-песчаной стяжки пола и автоматической системы пожаротушения. Суд отметил, что арендатор не исполнил обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии и вернул его в худшем состоянии. Важно, что стороны впоследствии заключили соглашения о возмещении ущерба, где определили суммы убытков.

3.2. Дела с отрицательным исходом

• В деле А56-15806/2008 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в иске о взыскании убытков, вызванных затоплением склада арендатора из-за предполагаемого сноса соседнего здания. Суд указал на недоказанность истцом виновных действий ответчиков, причинно-следственной связи между сносом и затоплением, а также на недоказанность размера ущерба и перечня поврежденного имущества. Отмечено, что истец не представил доказательств, которые бы достоверно подтверждали, что виновными действиями ответчика ему причинен имущественный ущерб, и не доказал размер ущерба.

3.3. Ключевые факторы успеха

• Наличие экспертизы: Судебная экспертиза является одним из ключевых доказательств, подтверждающих факт наличия ущерба, его размер и причинно-следственную связь (дела А06-2294/2021, А63-13329/2022).
• Четкое определение ущерба: Истец должен точно определить, какой ущерб причинен, и доказать его размер. В деле А56-15806/2008 отказ в иске был связан, в том числе, с недоказанностью размера ущерба.
• Доказательство причинно-следственной связи: Необходимо продемонстрировать, что ущерб возник именно в результате действий или бездействия арендатора (дело А56-15806/2008).
• Соблюдение условий договора: Нарушение арендатором условий договора (например, о проведении перепланировок без согласия арендодателя) является основанием для взыскания ущерба (дело А63-13329/2022).
• Акт возврата/передачи: Хотя отсутствие подписанного акта возврата помещения не является критическим, если его наличие оспаривается, может потребоваться дополнительное доказывание (например, через почерковедческую экспертизу, как в деле А06-2294/2021). Желательно доказать состояние помещения при его передаче в аренду (с фото/видео фиксацией).
• Снос здания: Сам по себе снос здания не является основанием для автоматического отказа от возмещения ущерба, но требует тщательного анализа причинно-следственной связи (дело А56-15806/2008). Если снос препятствует восстановлению помещения, это может усложнить процесс взыскания.

4. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Провести дополнительную независимую экспертизу: Несмотря на уже имеющуюся экспертизу, целесообразно провести повторную или получить заключение нескольких экспертов. Это необходимо, чтобы подтвердить текущий размер ущерба (с учетом сноса здания) и обосновать, что "косметические изменения" на сумму 3.7 млн рублей действительно являются ущербом, а не нормальным износом или неотделимыми улучшениями.
2. Детально обосновать причинно-следственную связь: Необходимо чётко показать, что выявленный ущерб (3.7 млн) является прямым следствием действий (бездействия) арендатора, а не результатом сноса здания или его общего состояния. Важно собрать доказательства состояния помещения до аренды (если есть) и после прекращения договора.
3. Сосредоточиться на ухудшении имущества: Если "косметические изменения" привели к ухудшению помещения, необходимо акцентировать внимание на том, что арендатор вернул имущество в состоянии худшем, чем получил, нарушив ст. 622 ГК РФ.
4. Оценить правомерность сноса здания: Важно выяснить статус снесенного здания. Если это было самостоятельное здание, то вопрос будет в основном сводиться к доказыванию утраты имущества и его стоимости. Если же снос повлиял на возможность восстановления помещения до первоначального состояния, то это необходимо учесть при расчёте ущерба.
5. Доказать, что ущерб не является "нормальным износом": При сумме в 3.7 млн за "косметические изменения" следует особо обосновать, что это не обычный износ, а именно ущерб.
6. Учесть прецеденты по обеспечительным платежам: Если в договоре был предусмотрен обеспечительный платеж, его удержание для возмещения ущерба является распространенной практикой (дела А40-193524/2017 и А40-300995/2023).
7. Использовать аналогии: При отсутствии прямой практики по сносу арендованного здания можно ссылаться на аналогии из обзоров ВС РФ, касающихся возмещения убытков при изъятии земельных участков, чтобы обосновать необходимость полного возмещения ущерба, включая упущенную выгоду.

5. Таблица ссылок

• А56-15806/2008 — Дело о взыскании убытков из-за затопления склада, где суд отказал в иске из-за недоказанности причинно-следственной связи и размера ущерба, несмотря на факт сноса соседнего здания.
• А06-2294/2021 — Дело, где суд удовлетворил иск о взыскании ущерба по договору аренды, подтвердив подлинность подписи на акте возврата помещения экспертизой.
• А63-13329/2022 — Дело о расторжении договора аренды и взыскании ущерба за несогласованную перепланировку и покраску, где экспертиза сыграла ключевую роль в доказывании ущерба.
• А40-193524/2017 — Дело о взыскании обеспечительного платежа, где суд рассматривал вопрос о его удержании арендодателем для возмещения ущерба.
• А40-300995/2023 — Аналогичное дело об удержании обеспечительного платежа, где арендатор нарушил сроки уведомления.
• А40-235838/2020 — Дело о взыскании убытков за самовольный демонтаж элементов помещения, где стороны впоследствии договорились о размере убытков.
• А32-24051/2008 — Дело о расторжении договора аренды и обязании арендатора привести помещение в первоначальное состояние после перепланировки.
• Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта от 10 декабря 2015 года — Разъяснения ВС РФ о возмещении убытков, включая упущенную выгоду.
• Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства от 19 ноября 2025 года — Разъяснения ВС РФ о применении ст. 622 ГК РФ к объектам на публичных земельных участках.