Решение по делу № 3а-34/2017 (3а-914/2016;) ~ М-1049/2016 от 27.10.2016

Дело № 3А-914/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В.,

при секретаре Шарафиеве П.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

«13» января 2017 года

дело по административному исковому заявлению Семухиной М.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Семухина М.А. обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования с учетом уточнения мотивированы тем, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 8179 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – другие объекты торговли (торговый комплекс), расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 29 января 2016 года и составляет 33941377,78 руб.

Между тем рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика № КС 67/1-2016 от 15 декабря 2016г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 29 января 2016 года составляет 16805000 руб.

В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, составляющей 16805000 рублей.

Семухина М.А. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом. Ее представитель Бункин Д.В., действующий на основании доверенности, требования поддержал.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованное лицо Администрация г. Кемерово своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Администрация г.Кемерово в письменном отзыве указала, что при определении кадастровой стоимости земельных участков учитывалась, в том числе информация о рыночной стоимости земельных участков.

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представил.

Заинтересованное лицо Семухина Г.Е. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена, направила в суд заявление, согласно которому против удовлетворения заявленных требований не возражает, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу положений частей 1 и 5 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Как следует из материалов дела, Семухина М.А. и Семухина Г.Е. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного с Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 8179 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – другие объекты торговли (торговый комплекс), расположенного по адресу: <адрес>.

Из кадастрового паспорта от 21 ноября 2016 года видно, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 25 ноября 2005 года.

Согласно кадастровой справке от 21 ноября 2016 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 01 февраля 2016 года, утвержденная по состоянию на 29 января 2016 года актом об утверждении кадастровой стоимости от 01 февраля 2016 г. б/н, составляет 33941377,78 руб.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 27 октября 2016 года (л.д.6).

Представленный первоначально административным истцом отчет № КС 67-2016 от 09 сентября 2016г., об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29 января 2016 г. года составляет 12 374 000 руб., не может быть принят в качестве достоверного доказательства, поскольку в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка сравнительным подходом оценщик использовал цены объектов-аналогов, в том числе, по сделкам приватизации, что не исключает приобретение земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества по цене, не превышающей кадастровую стоимость земельных участков (ст.36 ЗК РФ), в связи с чем по своему характеру данные цены не могут являться рыночными.

Из представленного административным истцом отчета № КС 67/1-2016 от 15 декабря 2016г., об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ФИО9., следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 8179 кв.м., по состоянию на 29 января 2016 года составляет 16 805 000 руб.

Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29 января 2016 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 1 августа 2014 года с внесением в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года сведений о кадастровой стоимости земельных участков.

29 января 2016 года площадь земельного участка была изменена.

01 февраля 2016 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка с учетом изменения площади, определенной по состоянию на дату внесения изменений (29 января 2016 года) с учетом удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего вида разрешенного использования, утвержденного решением КУГИ от 25.11.2015 г. № 4-2/3904, в размере 8916705 руб., что подтверждается кадастровой справкой. Рыночная стоимость земельного участка должна быть определена на ту же дату – 29 января 2016 года.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной подлежит применению с 01 февраля 2016 года.

Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области – органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.

Доводы заинтересованного лица Администрации г. Кемерово о том, что при определении кадастровой стоимости земельных участков учитывалась информация о рыночной стоимости земельных участков, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований, поскольку в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость земельного участка получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости. Административный истец в силу закона имеет право на приведение кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Иных доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчета об оценке, заинтересованным лицом не приведено и судом не установлено.

Кроме того, в отношении данного отчета представлено положительное экспертное заключение № 1394/15-16 от 21 декабря 2016 года, подготовленное экспертом Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик ФИО10., составивший отчет, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № КС 67/1-2016 от 15 декабря 2016г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, а проведенная экспертиза отчета подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Анализируя содержание представленных документов, суд полагает, что отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 16 805 000 рублей, и положительному экспертному заключению, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивать земельный налог в экономически обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данный орган не является надлежащим ответчиком по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, которые основаны на законе.

Таким образом, административные исковые требования подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Семухиной М.А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 8179 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – другие объекты торговли (торговый комплекс), расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 16805000 рублей, определенной по состоянию на 29 января 2016 года, на период с 01 февраля 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.

Дата обращения Семухиной М.А. в суд с настоящим административным исковым заявлением – 27 октября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 18 января 2017 года.

Председательствующий:                      Зиновьева К.В.