Решение по делу № 2-256/2013 ~ М-239/2013 от 25.03.2013

Дело № 2 - 256/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2013 года                                         гор. Кыштым Челябинской области

Кыштымский городской суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи Шульгиной Л.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании при секретаре Бельковой А.В.

гражданское дело по иску Ганиевой Н.В. к администрации, комитету по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа о признании незаконным решения, обязании к совершению действий

и встречному иску КУИ администрации КГО к Ганиевой Н.В., Федеральному государственному бюджетному учреждению « ** » о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным кадастрового паспорта, обязании к совершению действий

установил:

Ганиева Н.В. обратилась в суд с иском к администрации и комитету по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа (далее также администрация КГО, КУИ КГО соответственно), просит суд признать незаконными и подлежащими отмене решение комиссии по землепользованию и застройке Кыштымского городского округа от ДАТА и решение комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа о расторжении договора аренды земельного участка от ДАТА, выраженное в уведомлении от ДАТА НОМЕР, обязать ответчиков восстановить её нарушенное право путем продления договора аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, расположенного в г. Кыштыме, жилой квартал « * », НОМЕР, площадью 1394 кв.м., под индивидуальное жилищное строительство. В обоснование иска указала, что из уведомления узнала о прекращении договора аренды с ДАТА в связи с неиспользованием земельного участка, однако границы земельного участка обозначены межевыми знаками, на земельном участке имеется фундамент под баню, строительство жилого дома длительное время не осуществляется в связи с тем, что участок не оснащен инженерной инфраструктурой, которую обязаны обеспечить органы местного самоуправления (отсутствуют электричество, газификация, теплоснабжение, дороги и т.д.). Кроме того, в п. 4.3.2. договора аренды указано, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договораренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора. Истцом подано заявление о продлении договора аренды ДАТА, то есть в установленный договором срок (л.д. 8 - 11).

Впоследствии Ганиева Н.В. дополнила иск просьбой об обязании ответчиков продлить договор аренды до ДАТА, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 19. ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Полагает, что поскольку договор аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома заключен сроком с ДАТА, то договор аренды земельного участка должен быть продлен до ДАТА (л.д. 122).

Представитель комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа обратился в суд с встречным иском к Ганиевой Н.В., просит суд расторгнуть вышеуказанный договор аренды, вынести решение о прекращении государственной регистрации права аренды земельного участка по договору от ДАТА, ссылаясь на те обстоятельства, что Ганиева Н.В. не ведет на земельном участке строительство в течение трех лет (л.д. 48 - 51).

Впоследствии дополнил иск, предъявив также требования к Федеральному государственному бюджетному учреждению « ** » (далее также ФГБУ ФКП « ** ») о признании недействительным кадастрового паспорта от ДАТА на объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, обязании ответчика снять с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, расположенный на указанном земельном участке, ссылаясь на экспертное заключение, согласно которому на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства (л.д. 116 - 117).

В суде Ганиева Н.В., ее представитель Глазкова Л.П. иск поддержали по основаниям, изложенным в заявлениях, с встречным иском КУИ КГО не согласны, в обоснование сослались на письменные возражения (л.д. 123 - 124, 230 - 231).

Представители администрации КГО, КУИ КГО, ФГБУ ФКП « ** », ООО « *** », Управления ** в суд не явились, о времени и месте слушания дела извещены, представлены письменные отзывы (л.д. 101 - 103, 173 - 174, 177 - 178, 220 - 223, 241).

По определению суда дело слушалось в отсутствие не явившихся в суд лиц (ст. 167 ГПК РФ).

Выслушав явившихся в суд лиц, свидетеля Г.А.С., исследовав все материалы дела, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска, при этом суд исходит из следующего.

Установлено, что постановлением главы города Кыштым Челябинской области от ДАТА НОМЕР «Об отводе земельного участка под строительство жилого дома на правах личной собственности М.Н.В.» истцу в аренду предоставлен земельный участок НОМЕР площадью 1394,5 кв.м. в жилом квартале « * » для строительства индивидуального жилого дома на праве личной собственности с вырубкой леса по проекту, утвержденному отделом архитектуры и градостроительства г. Кыштыма, согласно схеме застройки жилого квартала «Островко» (л.д. 12 - 13, 18, 33).

ДАТА между истцом и отделом архитектуры и градостроительства администрации г. Кыштыма был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке, который был удостоверен нотариусом М.С.Б. ДАТА, неотъемлемой частью которого являются план размещения строений на земельном участке и схема разбивки участка (л.д. 14 - 15, 16, 17).

Истец расчистила земельный участок, облагородила его, возвела на участке баню; данные обстоятельства установлены из объяснений в суде истца, свидетеля Г.А.С., материалов дела (л.д. 19, 235).

На основании постановления администрации Кыштымского городского округа от ДАТА НОМЕР между истцом и КУИ КГО ДАТА заключен договор аренды данного земельного участка с кадастровым НОМЕР на срок с ДАТА по ДАТА, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра ДАТА (л.д. 22 - 23, 25, 41 - 42, 59 - 60).

ДАТА истец обратилась в комиссию по землепользованию и застройке Кыштымского городского округа с заявлением о продлении договора аренды указанного земельного участка (л.д. 29). Решением указанной комиссии от ДАТА истцу отказано в продлении договора аренды земельного участка, так как строительство не ведется; комитету по управлению имуществом предписано расторгнуть договор аренды и подготовить документы для бесплатного предоставления нуждающимся гражданам. Уведомлением от ДАТА НОМЕР комитет по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа уведомил истца о прекращении договора аренды с ДАТА в связи с неиспользованием земельного участка, при этом сослался на указанное решение комиссии ДАТА (л.д. 30, 31).

Суд соглашается с мнением истца в той части, что для расторжения договора аренды отсутствуютправовые основания, а обжалуемые решения не соответствуют требованиям действующего законодательства, исходя из следующего.

Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение органа местного самоуправления, если считает, что нарушены его права и свободы. В силу ст. 255 ГПК РФ к решениям органов местного самоуправления, оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллективные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина либо созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду. Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10, 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 72 ст. 36 Устава Кыштымского городского округа администрация Кыштымского городского округа распоряжается в установленном порядке имуществом, находящимся в муниципальной собственности, включая земельные ресурсы, расположенные на территории городского округа, в пределах полномочий, установленных действующим законодательством и принимаемых в соответствии с ними муниципальными правовыми актами.

В силу ст. 43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использованпо назначению из-за стихийных бедствийили ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 287 ГК РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участкаэтими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Положения ст. 619 ГК РФ предусматривает случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

          Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 6.2. договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. договора.

Согласно п. 4.1.1. договора аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за три месяца, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4. и нарушения других условий договора.

Истец в суде пояснила, что строительство жилого дома длительное время не осуществляется в связи с тем, что участок не оснащен инженерной инфраструктурой, которую обязаны обеспечить органы местного самоуправления (отсутствуют электричество, газификация, теплоснабжение, дороги), в то же время Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) ДАТА в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР проведена проверка соблюдения земельного законодательства, по результатам которой составлен акт от ДАТА НОМЕР; в ходе проверки было установлено, что границы земельного участка обозначены межевыми знаками, на земельном участке имеется фундамент под баню.

Свидетель Г.А.С., супруг истца, в суде пояснил, что в период с ДАТА года по ДАТА год он нанимал рабочих для выравнивания земли на участке, выкорчевывания деревьев, совместно с бригадой рабочих на подготовленной площадке из блоков смонтировали фундамент под дом, что на участке не просто сложены строительные блоки, а из этих блоков выложен фундамент на специально подготовленной (расчищенной и выровненной) площадке, такая технология укладки фундаменты допускается при скальном грунте.

Согласно кадастровому паспорту от ДАТА на земельном участке НОМЕР в жилом квартале « * » г. Кыштыма с кадастровым номером НОМЕР находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР (л.д. 47).

Суду не представлено ответчиками доказательств того, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР снят с кадастрового учета в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Также суду не представлено ответчиками доказательств существенного нарушения арендатором договора аренды, доказательств использования Ганиевой Н.В. земельного участка не по целевому назначению, использование участка способами, приводящими к его порче, невнесение арендной платы более чем за три месяца, отказа арендатора подписать дополнительные соглашения к договору в соответствии с п. 3.4. договора, не представлено доказательств направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, не представлено доказательств возможности использования арендатором земельного участка по назначению в течение трех лет (судом установлено, что в жилом квартале « * » отсутствует инженерная инфраструктура: отсутствуют энергоснабжение, газификация, теплоснабжение, дороги).

Свидетель Г.А.С. пояснил в суде, что не может даже огородить земельный участок, так как из-за отсутствия плана с разметкой тротуаров, дорог, подъездных путей трудно определиться, где можно ставить забор, где можно организовать подъездные пути.

На основании п. 4.3.2. договора аренды по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора.

Ганиева Н.В. подала заявление о продлении договора аренды ДАТА, то есть в установленный договором срок. Ответчиками не оспорено то обстоятельство, что Ганиева Н.В. обращалась ДАТА с заявлением именно о продлении договора аренды земельного участка.

В силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, строения, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Учитывая, что на участке возведен фундамент под баню, что не оспорено ответчиками, истец, как собственник указанного объекта, вправе пользоваться земельным участком в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оснований для расторжения либо прекращения договора аренды земельного участка, и, соответственно, для прекращения государственной регистрации права аренды, не установлено.

Ссылки КУИ КГО на экспертное исследование от ДАТА с выводом: объекты (железобетонные блоки), находящиеся на земельном участке по адресу: г. Кыштым, жилой квартал « * », НОМЕР, не являются объектами недвижимого имущества, суд считает несостоятельными, поскольку в суд не представлены документы, подтверждающие статус эксперта, в том числе документы, подтверждающие познания эксперта в области строительства: в экспертном исследовании отсутствуют сведения - рассматривалась ли экспертом возможность использования блоков в качестве фундамента на скальном грунте; вывод эксперта противоречит сведениям, изложенным в действующем кадастровом паспорте объекта незавершенного строительства и в вышеуказанном акте ** проверки соблюдения земельного законодательства, кроме того, в экспертном исследовании имеется вывод об отсутствии на земельном участке объекта недвижимого имущества, но отсутствует вывод об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства (л.д. 118 - 120).

Просьба КУИ КГО о признании недействительным кадастрового паспорта от ДАТА и об обязании ФГБУ ФКП « ** » снять с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР удовлетворению также не подлежит, поскольку суду не представлено доказательств невозможности КУИ КГО совершить указанные действия в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», то есть во внесудебном порядке.

Ссылки КУИ КГО на то, что Ганиева Н.В. в нарушение п. 3 постановления администрации Кыштымского ГО от ДАТА НОМЕР не получила разрешение на строительство жилого дома в установленном порядке в течение одного месяца с момента подписания постановления, суд считает несостоятельными, так как у Ганиевой Н.В. имеется договор о возведении индивидуального жилого дома от ДАТА, который не является неотъемлемой частью постановления главы города Кыштым от ДАТА НОМЕР, утратившего силу с принятием постановления администрации Кыштымского ГО от ДАТА НОМЕР.

Учитывая все установленные по делу обстоятельства, исследованные доказательства, суд приходит к выводу об отказе КУИ КГО в удовлетворении встречного иска и о частичном удовлетворении иска Ганиевой Н.В., при этом суд исходит из того обстоятельства, что Ганиева Н.В. не указывала в заявлении о продлении договора аренды - на какой конкретно срок она просит продлить договор.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,

Кыштымский городской суд Челябинской области

решил:

Иск Ганиевой Н.В. к администрации, комитету по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа о признании незаконным решения, обязании к совершению действий удовлетворить частично.

Признать незаконными и подлежащими отмене решение комиссии по землепользованию и застройке Кыштымского городского округа от ДАТА и решение комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа о расторжении договора аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР, выраженное в уведомлении от ДАТА НОМЕР.

Обязать администрацию Кыштымского городского округа, комитет по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа восстановить нарушенное право Ганиевой Н.В. путем продления договора аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, расположенного в г. Кыштыме, жилой квартал « * », НОМЕР, площадью 1394 кв.м., под индивидуальное жилищное строительство.

В остальной части иск Ганиевой Н.В. оставить без удовлетворения.

Встречный иск комитета по управлению имуществом администрации Кыштымского городского округа к Ганиевой Н.В., Федеральному государственному бюджетному учреждению « ** » о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным кадастрового паспорта, обязании к совершению действий оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кыштымский городской суд Челябинский области в течение месяца со дня принятия решения суда в

окончательной форме.

Председательствующий (подпись)

Решение не вступило в законную силу.