Решение по делу № 33-4538/2013 от 26.03.2013

Судья Шафигуллин Р.Я. дело № 33-4538/2013

учет № 22

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 мая 2013 года г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Янсона А.С. и Габидуллиной А.Г.,

при секретаре судебного заседания Закировой А.Г.,

с участием прокурора Бакировой Ф.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи
Габидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя И.А.В. – Ф.Р.Т. на решение Сабинского районного суда Республики Татарстан от 14 февраля 2013 года, которым постановлено:

встречное исковое заявление Х.Р.Х. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1452 кв.м. с кадастровым номером 16:35:200117:0026 и жилого дома общей площадью 59,20 кв.м. с кадастровым номером 16:35:200117:0026:0007, находящихся по адресу: <адрес>, заключенного 02 мая 2012 года между продавцом Х.Р.Х. и покупателем И.А.В.

Применить последствия недействительной сделки, признав недействительным и отменить государственную регистрацию договора купли-продажи от 02 мая 2012 года регистрационным номером 16-16-38/008/2012-407 от 31 мая 2012 года, государственную регистрацию права собственности на земельный участок за номером .... 31 мая 2012 года и государственную регистрацию права собственности на жилой дом за номером .... от 31 мая 2012 года, расположенных по адресу: <адрес>

В удовлетворении первоначального иска И.А.В. к Х.Р.Х., Х.Х.Х., Х.Г.Г., действующей также в интересах несовершеннолетнего сына Х.М.Р., о выселении и снятии с регистрационного учета отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения И.А.В. и его представителя Ф.Р.Т., поддержавших апелляционную жалобу, объяснения Х.Р.Х. и его ФИО23 А.И.А, И.Д.И. и И.Г.Ф., возражавших относительно доводов жалобы, заключение прокурора Бакировой Ф.А., полагавшей жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА :

И.А.В. обратился в суд с иском к Х.Р.Х. о выселении из занимаемого жи­лого дома, расположенного под номером <адрес>. В обоснование иска указано, что 02 мая 2012 года меж­ду ним (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, по условиям которого ответчик передает ему зе­мельный участок площадью 1456 кв.м. и размещенный на нем жилой дом, находящиеся по вышеуказанного адресу. Данный договор прошел процедуру государственной ре­гистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Республики Татарстан. Согласно свиде­тельствам о государственной регистрации права от 31 мая 2012 года на основании это­го договора он приобрел статус собственника названных земельного участка с жилым домом. С момента государственной регистрации его права собственности на данную недвижимость право собственности ответчика и, соответственно, полномочия по вла­дению, пользованию и распоряжению земельным участком и жилым домом были утра­чены. 26 сентября 2012 года им в адрес ответчика ценным письмом направлялась пре­тензия об освобождении в семидневный срок жилого помещения. В связи с тем, что данное требование не было исполнено, истец просит выселить ответчика из вышеука­занного жилого дома.

В последующем представитель истца Ф.Р.Т. заявил об увеличении исковых требований, включив в число ответчиков совместно прожи­вающих с Х.Р.Х. его отца Х.Х.Х., его супругу Х.Г.Г. и их ребенка Х.М.Р. просил выселить ответчиков из данного жилого помещения, сняв их с ре­гистрационного учета по вышеуказанному адресу.

В возражение к данному иску ответчиками Х.Р.Х., Х.Х.Х. и Хаса­новой Г.Г., действующей также в интересах несовершеннолетнего сына Х.М.Р., предъявлен встречный иск к И.А.В., а в последующем и к И.Д.И., о признании сделки - вышеуказанного договора купли - продажи земельного участка с жилым домом недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности. В обоснование встречного иска указано, что данная сделка Х.Р.Х. совершена под влиянием обмана, насилия и угрозы физической расправы, злонамеренного соглашения участников сделки со стороны покупателя. Под страхом физической расправы со стороны И.Д.И. и психического насилия со стороны И.Г.Ф. Х.Р.Х. был вынужден согласиться заложить дом в ломбард. Под видом расписки о залоге И.Д.И. и И.А.В. передали ему договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, который он под влиянием заблуждения, обмана и насилия, не читая, подписал. После подписания им, как он полагал, документов о залоге И.А.В. передал И.Д.И. 400000 рублей, которые последний присвоил, впоследствии потратив их по своему усмотрению. О том, что Х.Р.Х. обманным путем заставили подписать договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, стало известно лишь после получения из Сабинского районного суда РТ искового заявления И.А.В., к которому были приложены данный договор и свидетельства о регистрации права собственности И.А.В. на земельный участок и жилой дом. Х.Р.Х. не имел намерения продавать свой дом, перешедший ему в порядке наследования по завещанию от его матери, в котором кроме него проживают его отец Х.Х.Х., его сын Х.М.Р. грудного возраста и его супруга Х.Г.Г., причем отец и сын зарегистрированы в нем. В поступившем от И.А.В. конверте находились обрывки каких-то бумаг, но претензии об освобождении жилого дома среди них не было.

Уточняя в последующем исковые требования, Х.Р.Х. и его представитель указали, что сделка заключена под влиянием заблуждения, поскольку была договоренность о залоге его дома и он полагал, что заключает с И.А.В. договор залога, а потому подписал документы не читая. Х.Р.Х. не мог осознанно пойти на заключение договора купли – продажи жилого дома и земельного участка, поскольку другого жилья не имеет, кроме него в данном доме проживали его отец и супруга, которая находилась на восьмом месяце беременности.

В судебном заседании представитель И.А.В. – Ф.Р.Т. исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

В судебном заседании Х.Р.Х. и его представитель иск И.А.В. не признали, встречный иск поддержали.

Х.Х.Х., Х.Г.Г. в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик по встречному иску И.Д.И. частично признал встречный иск, пояснив, что ему понадобились деньги и по его просьбе и просьбе их общего знакомого К.А.А. Х.Р.Х. согласился заключить договор залога принадлежащего ему жилого дома и земельного участка. И.А.В. занимается предоставлением денег под залог имущества, денежные средства были получены им, И.Д.И., в сумме 400000 рублей. За оказанную помощь Х.Р.Х. получил 12000 рублей. С И.А.В. была договоренность, что за предоставленный займ И.Д.И. будет выплачивать ему ежемесячно по 45000 рублей, а во время выкупа дома отдаст 400000 рублей. Иск И.А.В. о выселении семьи Хаковых был подан после того, как И.Д.И. перестал выплачивать проценты.

Третье лицо К.А.А. частично согласился со встречным иском, пояснив, что договоренность между И.А.В., И.Д.И. и Х.Р.Х. была о залоге жилого дома последнего, а не о его продаже, И.Д.И. по договоренности с И.А.В. должен был выплачивать ему ежемесячно 10 % от полученной под залог дома денежной суммы в размере 400000 рублей.

Представитель Управления Росреестра по Республике Татарстан Ш.Р.Г. с иском не согласилась, пояснив, что договор купли – продажи жилого дома и земельного участка заключен с соблюдением всех требований закона, условия сделки определяются сторонами по сделке. Специалисты Управления при обращении к ним граждан по поводу регистрации сделок не разъясняют существо совершаемой сделки, поскольку в их обязанности это не входит.

Представитель Управления Федеральной миграционной службы по Республике Татарстан в Сабинском муниципальном районе Ш.Д.М. полагал иск И.А.В. не подлежащим удовлетворению, поскольку у Х.Р.Х. и членов его семьи нет другого жилья.

Представитель службы опеки и попечительства Исполнительного комитета Сабинского муниципального района РТ Х.З.Ф. возражала в удовлетворении иска И.А.В., пояснив, что требования о выселении несовершеннолетнего ребенка нарушают его жилищные права, поскольку другого жилого помещения его родители не имеют.

Суд в удовлетворении иска И.А.В. отказал, встречный иск Х.Р.Х. удовлетворил и принял решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель И.А.В. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, ссылаясь на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда о недействительности сделки не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В жалобе отмечается, что в деле правоустанавливающих документов имеется расписка Х.Р.Х., где им собственноручно указано, что он ознакомлен с условиями договора и договор им прочитан. В тексте договора прописано, что сумма сделки составляет 900000 рублей и что они были переданы продавцу в момент подписания договора. Таким образом, расписка в получении денежных средств фактически содержится в тексте договора, подписанного Х.Р.Х. Сделка не может быть признана недействительной, поскольку соблюдена простая письменная форма сделки, имущество фактически передано, расчеты произведены, существенные условия договора согласованы сторонами.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:

1) оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Согласно с. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ч.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу ч.1 ст.178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как видно из материалов дела, Х.Р.Х. на праве собственности принадлежали жилой дом общей площадью 59,20 кв.м. и земельный участок площадью 1452 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес> Право собственности возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 23 октября 2003 года и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 октября 2003 года.

В указанном жилом доме проживают и зарегистрированы по месту жительства Х.Р.Х. – с 08.02.2002 г., Х.Х.Х. – с 21.11.1986 г., Х.М.Р. – с 12.10.2012 г., и проживает супруга Х.Р.Х. – Х.Г.Г. без регистрации.

02 мая 2012 года между Х.Р.Х. и И.А.В. подписан договор купли – продажи указанного жилого дома и земельного участка. В договоре лица, зарегистрированные в данном жилом помещении, не указаны.

Отказывая в удовлетворении иска И.А.В. и удовлетворяя исковые требования Х.Р.Х., суд исходил из того, что спорное недвижимое имущество Х.Р.Х. фактически не передавалось И.А.В., до настоящего времени Х.Р.Х. со своей семьей проживает в жилом доме и пользуется им, а также земельным участком по их назначению, несет бремя содержания объекта недвижимости. И.А.В. в это жилое помещение не вселялся, не проживал в нем и не нес расходы по его содержанию. При подписании документов Х.Р.Х. полагал, что оформляет документы о залоге дома.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, которые подтверждаются исследованными в судебном заседании доказательствами.

В судебном заседании апелляционной инстанции И.А.В. пояснил, что является учредителем ломбарда, занимается также куплей – продажей недвижимости, Х.Р.Х. до заключения сделки он не знал, о намерении Х.Р.Х. продать жилой дом и земельный участок ему сообщил И.Д.И., который неоднократно брал у него деньги в долг. Поскольку со слов И.Д.И. Х.Р.Х. имел намерение продать жилой дом и земельный участок за 900000 руб., а реальная стоимость указанного имущества составляет 1200000 руб., он решил приобрести жилой дом и земельный участок для дальнейшей перепродажи. Фактическая передача имущества не состоялась, поскольку данное недвижимое имущество не было ему необходимо для использования, И.Д.И. обещал найти покупателя на него, а Х.Р.Х. принял на себя устное обязательство освободить дом при первой необходимости. Денежные средства были переданы Х.Р.Х. до подписания договора в Управлении Росреестра по РТ, в тот же день, после осмотре дома, по указанному адресу.

Х.Р.Х. в суде апелляционной инстанции пояснил, что ни И.Д.И., ни И.А.В. до заключения сделки он не знал, намерений продавать дом, который является единственным местом жительства его семьи, не имел. По просьбе своего знакомого К.А.А. он согласился предоставить в залог сроком на 6 месяцев принадлежащие ему жилой дом и земельный участок. Залог предоставлялся в качестве обеспечения исполнения И.Д.И. обязательства по возврату суммы займа в размере 400000 руб., полученных им у И.А.В. Фактическая передача жилого дома, ключей от него не состоялась, он продолжал проживать в данном доме, нес расходы по его содержанию. После подписания договора И.А.В. передал И.Д.И. 400000 руб., из которых 15000 руб. И.Д.И. передал ему за предоставление залога. И.Д.И. должен был выплачивать И.А.В. проценты в размере 40000 руб. в месяц, а через полгода рассчитаться с долгом. И.Д.И. в судебном заседании пояснил, что нуждался в деньгах, в связи с чем обратился к И.А.В. с просьбой дать ему взаймы 400000 руб. Поскольку у него нет имущества, которое можно предоставить в залог, он обратился к своему родственнику К.А.А. По просьбе К.А.А. Х.Р.Х. согласился предоставить свое имущество в залог. Займ предоставлялся И.А.В. под 10 % годовых. Три месяца он выплачивал проценты, после чего не смог ввиду материальных затруднений. После этого И.А.В. предъявил в суд иск к Х.Р.Х. о выселении.

Таким образом, установленные судом первой инстанции обстоятельства нашли свое подтверждение в суде апелляционной инстанции, не оспаривались сторонами сделки и свидетельствуют о притворности сделки, в связи с чем судебная коллегия считает подлежащими уточнению выводы суда первой инстанции об основаниях признания сделки недействительной.

Поскольку притворная сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой.

Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 27 декабря 2012 года и объяснений сторон, данных в судебном заседании, Х.Р.Х. не имел намерения продавать принадлежащие ему дом и земельный участок, поскольку указанный дом является единственным местом жительства членов его семьи. О продаже дома он никому не заявлял, соответствующих объявлений не давал, покупателей не искал, Х.Р.Х. и И.А.В. не были знакомы до подписания договора купли – продажи. Между тем, И.А.В. был знаком с И.Д.И., которому он неоднократно предоставлял денежные средства в долг. Как следует из объяснений И.А.В. в суде апелляционной инстанции, у И.Д.И. образовалась задолженность перед ним, имеются судебные решения о взыскании долга по различным распискам. И именно по просьбе И.Д.И. Х.Р.Х. согласился предоставить в залог принадлежащий ему жилой дом с земельным участком, подписав при этом договор купли – продажи. Как правильно отмечено судом, допустимых и объективных доказательств передачи денег И.А.В. Х.Р.Х. за объект купли – продажи, также не представлено. Указание в договоре о предстоящей при подписании договора оплате стоимости объекта сделки само по себе не может свидетельствовать о фактической передаче денег.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что при подписании договора купли – продажи жилого дома и земельного участка, воля сторон была направлена на заключение договора залога недвижимого имущества как обеспечение денежного обязательства И.Д.И.

Вывод суда первой инстанции о том, что Х.Р.Х. заблуждался относительно природы сделки, противоречит фактическим обстоятельствам дела.

При этом выводы суда о недействительности сделки являются правильными и подлежат уточнению в части указания на основания признания ее недействительной.

Поскольку притворная сделка ничтожна, суд вправе применить последствия недействительности такой сделки по собственной инициативе.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли – продажи жилого дома и земельного участка заключен в соответствии с требованиями законодательства и фактически сторонами исполнен, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные в силу вышеизложенного.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы истца судебная коллегия не находит.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329, ст. 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

решение Сабинского районного суда Республики Татарстан от 14 февраля 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя И.А.В. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационную инстанцию.

Председательствующий:

Судьи: