Решение по делу № 2-750/2020 (2-4718/2019;) ~ М-4625/2019 от 19.12.2019

                                                                                               Дело № 2-750/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

                     02 марта 2020 года                                    г. Королев

    Королёвский городской суд Московской области в составе:

    судьи Коноваловой С.В.,

    при секретаре Стетюха Л.Г.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитина Игоря Николаевича к Никитиной Ирине Александровне, Самарину Александру Николаевичу о признании сделки купли-продажи ничтожной,

    УСТАНОВИЛ:

Никитин И.Н. обратился в суд с иском к Никитиной И.А., Самарину А.Н. о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ года купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ничтожной. Свои требования мотивировал тем, что он, являющийся собственником ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в конце ДД.ММ.ГГГГ получил заказное письмо от Никитиной И.А. – жены его брата Никитина Л.Н., из которого стало понятно, что его брат скончался полтора года назад и его вдова предлагает ему приобрести ? долю в указанной квартире, унаследованной ею после смерти его брата. С ним она встречаться отказалась и все дела по продаже доли вела ее представитель. В ответ на указанное письмо Никитиным И.Н. было подготовлено соответствующее письменное извещение о согласии на покупку ? доли в квартире, которое было отправлено Никитиной И.А. заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, а ее риелтору вручено лично. В течение <данные изъяты> лет ни его брат, ни его наследница не оплачивали коммунальные услуги, в связи с чем накоплен долг 160000 рублей. Он потребовал оплату этого долга, и в середине ДД.ММ.ГГГГ это было осуществлено. После этого в течение почти трех месяцев Никитина И.А. и ее риэлтор убеждали его, что Никитина И.А. очень плохо себя чувствует и, со слов Никитиной И.А., сможет провести сделку продажи ему доли только в конце ДД.ММ.ГГГГ. В конце ДД.ММ.ГГГГ Никитин И.Н. начал сомневаться в добросовестности наследницы и ее риэлтора и направил им повторное заявление о согласии на приобретение предлагаемой ему доли.

ДД.ММ.ГГГГ истцу позвонил неизвестный ему человек и сообщил, что купил предложенную истцу ранее ? долю в квартире, потребовал ключи от квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением в Болшевский ОП с заявлением, содержащем просьбу о его защите и защите его имущества. ДД.ММ.ГГГГ он встретился с указанным человеком в отделе полиции, где тот вручил Никитину И.Н. выписку из ЕГРН, в соответствии с которой он, Самарин А.Н., является собственником ? доли указанной квартиры. Считает, что умышленное сокрытие продавцом от покупателя условий, являющихся существенными для покупателя, а именно задолженности продавца по оплате услуг ЖКХ, нежилое состояние продаваемой квартиры, то, что определен порядок пользования квартирой, является недобросовестным поведением продавца. Считает, что продавец Никитина И.А. и покупатель Самарин А.Н. действовали недобросовестно, Никитина И.А. не желала продавать ему ? долю в квартире, и, при наличии его согласия на покупку доли, искала других покупателей. Кроме того, его не известили о времени и месте проведения сделки купли-продажи доли.

В судебное заседание истец Никитин И.Н. явился, свои исковые требования поддержал, на их удовлетворении настаивал по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика Никитиной И.А. по доверенности Брагинская Т.Ю. в суд явилась, иск не признала по основаниям, указанным в письменных возражениях, согласно которым истец Никитин И.Н. не является участником сделки купли-продажи доли квартиры, но просит признать ее ничтожной. При этом ничтожность сделки, по его мнению, состоит в том, что при проведении сделки допущены нарушения, ущемляющие его право сособственника использовать преимущественную покупку проданной доли. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательство предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 ст.250 ГК РФ. Перед продажей доли в квартире продавец доли заявила о предстоящей продаже ? доли за цену 1000000 рублей. Заявление от ДД.ММ.ГГГГ о предстоящей продаже было направлено истцу Никитину И.Н. нотариусом ДД.ММ.ГГГГ и получено адресатом по почте ДД.ММ.ГГГГ. В ответ истец отправил представителю продавца письмо от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в первом истцом выражается несогласие с предлагаемой ценой продажи указанной доли, предложено продать долю истцу, но «с очень существенным снижением продажной стоимости». Во втором письме истец требует продать ему указанную долю за 600000 рублей. Таким образом, истец выразил отказ приобретать указанную долю по предложенной цене в 1000000 рублей. Просит в иске отказать.

Ответчик Самарин А.Н. в суд явился, иск не признал по основаниям, аналогичным указанным представителем Никитиной И.А.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, представителей, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, что истец Никитин И.Н. является собственником ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (прежний адрес квартиры: <адрес>) на основании договора о передаче жилого помещения в собственность с 39 КЭЧ от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик Никитина И.А. являлась собственником второй ? доли указанной квартиры на основании свидетельства о праве на наследство на закону, выданного ВРИО нотариуса г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ВРИО нотариуса г.Москвы направил в адрес Никитина И.Н. заявление Гринченко О.А., действующей от имени Никитиной И.А., согласно которому Никитина И.А. доводит до сведения Никитина И.Н., что имеет намерение продать принадлежащую ей ? долю в праве собственности на указанную квартиру за 1000000 рублей. Также в заявлении указано, что согласно 250 ГК РФ и п.6 ст.42 ЖК РФ Никитин И.Н. имеет право на преимущественное право покупки, предлагает ему купить указанную ? долю за 1000000 рублей. Также разъясняется, что Никитин И.Н. может реализовать преимущественное право покупки (заключить договор купли-продажи) указанной ? доли за 1000000 рублей в течение одного месяца с даты получения указанного заявления. В случае отказа Никитина И.Н. от преимущественного права покупки или не заключения им договора купли-продажи в указанный срок, указанная ? доли квартиры может быть продана третьим лицам. Согласно почтового извещения, указанное заявление получено лично Никитиным И.Н. ДД.ММ.ГГГГ.

Однако Никитин И.Н. не реализовал свое право преимущественной покупки доли в праве собственности квартиры за указанную в заявлении цену 1000000 рублей. Кроме того, он своим заявлением в адрес представителя покупателя от ДД.ММ.ГГГГ подтвердил, что за указанную цену он не намерен покупать указанную долю, предлагает встречное предложение по ее продаже с существенным снижением ее продажной стоимости.

В связи с тем, что в течение 1 месяца после получения заявления от Никитиной И.А. Никитин И.Н. не реализовал свое право преимущественной покупки доли квартиры за указанную в заявлении цену, указанная доля квартиры была продана за 1000000 рублей ответчику по делу Самарину А.Н. ДД.ММ.ГГГГ. При этом то, что Никитин И.Н. до указанного момента никаких действий приобрести указанную долю за 1000000 рублей не предпринимал также подтверждается тем, что ДД.ММ.ГГГГ вновь направил Гриценко О.А., действующей от имени Никитиной И.А., заявление, что готов заключить договор купли-продажи указанной доли за 600000 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1.2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

Невнесение денежных средств в указанном порядке является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец не подтвердил свою платежеспособность, а также намерение приобретать долю на предложенных продавцом условиях, т.е. за 1000000 рублей.

Кроме того, Никитин И.Н., обратившись с настоящим иском, не просит перевести на него права и обязанности покупателя, просит признать сделку купли-продажи доли квартиры ничтожной.

Так как исковые требования основаны на нарушении права преимущественной покупки, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения пункта 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ. При предъявлении такого иска истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, о чем разъяснено в абзаце 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22. Истец стороной сделки купли-продажи доли квартиры не являлся. Все существенные условия договора купли-продажи доли квартиры в нем содержатся. Доводы истца о том, что Никитина И.А. не хотела ему продавать долю квартиры, а хотела продать ее другому лицу, также сводятся к доводам о нарушении права преимущественной покупки. В действующем законодательстве не содержится каких-либо норм, обязывающих продавца доли в праве собственности на недвижимость извещать сособственника недвижимости о дате и месте продажи своей доли третьему лицу. Каких-либо законных оснований для признания указанной сделки купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру ничтожной не имеется.

В этой связи суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Никитина И.Н. к Никитиной И.А., Самарину А.Н. о признании ничтожной сделки от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд -

                                                     Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Никитина Игоря Николаевича к Никитиной Ирине Александровне, Самарину Александру Николаевичу о признании ничтожной сделки от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Королевский городской суд Московской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                С.В.Коновалова

Решение в окончательной форме изготовлено 10.03.2020 года.