Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-839/2012 ~ М-349/2012 от 16.02.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 апреля 2012 года г. Минусинск

Минусинский городской суд в составе:

председательствующего: Сергеева Ю.С.

при секретаре: Сафоновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Жихаревой Л.А. о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя,

УСТАНОВИЛ:

Жихарева Л.А. обратилась в Минусинский городской суд с заявлением о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя по г. Минусинску и Минусинскому району УФССП по Красноярскому краю об оценке имущества должника.

Свои требования мотивировала тем, что судебный пристав-исполнитель 07 февраля 2012 года принял отчет об оценке № № от 24.01.2012 года о рыночной стоимости имущества, принадлежащего должнику Жихаревой Л.А., арестованному по акту описи ареста от 27.02.2009 года № №. Определена согласно отчету рыночная стоимость квартиры в сумме 1295 762 рубля 71 копейка. Должник не согласна с указанной стоимостью, так как она не соответствует, по мнению Жихаревой Л.А. реальной рыночной стоимости квартиры. Жихарева Л.А. считает, что отчет об оценке, принятый судебным приставом-исполнителем не соответствует законодательству об оценочной деятельности. Предусмотрено три подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный, а ООО ТПК «Старатель» применен один подход к оценке – сравнительный. Отчет содержит неточности при описании примененного подхода оценки, специалистом оценщиком не учтены корректировки местоположения объекта. По мнению заявителя, такой упрощенный подход к оценке не согласуется с целями и задачами ФЗ «Об оценочной деятельности» и это привело к недостоверной величине рыночной стоимости имущества.

В судебном заседании представитель Жихаревой Л.А. по доверенности Моськина С.М. (л.д. 5) на исковых требованиях настаивала по основаниям, изложенным в иске, суду пояснила, что проведенная судебная экспертиза подтверждает доводы стороны должника о том, что изначально определенная судебным приставом стоимость квартиры занижена, а установленная судебной экспертизой стоимость квартиры по состоянию на 24 января 2012 года 1577000 рублей, а по состоянию на 05 апреля 2012 года 1614000 рублей действительно соответствует рыночной стоимости квартиры должника.

Судебный пристав-исполнитель с заявлением должника не согласилась, просила суд отказать в удовлетворении требований Жихаревой Л.А., так как судебный пристав-исполнитель Закон своим постановлением (обжалуемым должником) не нарушил. Судебный пристав-исполнитель предоставил в суд письменный отзыв (л.д. 76-78).

Представитель взыскателя ООО «Хакасский муниципальный банк» по доверенности (л.д. 36) Кузнецов Д.А., привлеченный к участию в деле определением суда от 22 февраля 2012 года (л.д. 26) суду пояснил, что требования Жихаревой Л.А. не подлежат удовлетворению, так как более низкая цена квартиры теоретически привлечет на торги больше желающих приобрести квартиру лиц и в результате торгов цена квартиры, возможно, вырастет бельше той, которую должник считает можно получить тот продажи данной квартиры. Представитель взыскателя предоставил письменные возражения на заявление должника (л.д. 72).

Представитель заинтересованного лица ООО ТПК «Старатель» в суд не явился о причинах неявки суду не сообщил, о времени и месте судебного слушания был уведомлен надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии (л.д. 24) предоставил в суд письменный отзыв на заявление Жихаревой Л.А. (л.д. 64), согласно которого, по мнению ООО ТПК «Старатель», заявление должника не подлежит удовлетворению, а отчет об оценке № № от 24 января 2012 года соответствует требованиям действующего законодательства.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что заявление Жихаревой Л.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 85 ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии пунктом 3, части 4, статьи 85 ФЗ от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

Судом установлено, что решением Минусинского городского суда от 25 ноября 2008 года иск ООО «Хакасский муниципальный банк» к Жихаревой Л.А. о взыскании суммы задолженности удовлетворен, с должника взыскано 3000000 рублей. Решение суда вступило в законную силу 11.12.2008 года и 24 декабря 2008 года выдан исполнительный лист (л.д. 12).

Постановлением от 11 января 2009 года судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство (л.д. 13).

По акту № № от 27.02.2009 года судебным приставом-исполнителем по исполнительному производству о взыскании с Жихаревой Л.А. на общую сумму 4214315 рублей 22 копейки описи и аресту подвергнута квартира <данные изъяты> в доме <данные изъяты> по ул. <адрес> (л.д.54), при этом было описано и арестовано на общую сумму 1700000 рублей. Иного имущества, кроме квартиры в акте описи не указано.

С оценкой арестованного имущества Жихарева Л.А. была согласна (л.д. 55).

В рамках исполнительного производства № № судебный пристав-исполнитель ОСП по г. Минусинску и Минусинскому району УФССП России по Красноярскому краю было вынесено постановление от 12 января 2012 года о назначении специалиста – оценщика (л.д. 17) для оценки двухкомнатной квартиры (1700 000), принадлежащей Жихаревой Л.А.

07 февраля 2012 года судебный пристав-исполнитель ОСП по г. Минусинску и Минусинскому району УФССП России по Красноярскому краю было вынесено обжалуемое по данному делу постановление об оценке имущества должника специалистом (л.д. 19), согласно которому был принят отчет от 24 января 2012 года № № специалиста-оценщика о рыночной стоимости имущества, принадлежащего Жихаревой Л.А., арестованного по акту описи и ареста от 27.02.2009 года № № и определена согласно отчету специалиста –оценщика рыночная стоимость имущества – квартиры в сумме 1295762 рубля 71 копейка.

Согласно отчету № № от 24 января 2012 года об оценке рыночной стоимости имущества, принадлежащего Жихаревой Л.В. (л.д. 38-52) итоговая рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составила 1295762 рубля 71 копейка.

Согласно заключению о рыночной стоимости № № от 9 апреля 2012 года судебной экспертизы (л.д. 95-132), проведенной <данные изъяты> на основании определения Минусинского городского суда от 13 марта 2012 года (л.д. 81, 82), рыночная стоимость двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес> на 24 января 2012 года составляет 1577 000 рублей, а на 05 апреля 2012 года 1 614 000 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что результаты оценки, содержащиеся в отчете № № от 24 января 2012 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, а также постановление от 07 февраля 2012 года об оценке имущества должника, являются незаконными, так как цена на спорный объект недвижимого имущества (квартиру) указанная в отчете № № от 24 января 2012 года и принятая судебным приставом-исполнителем, является заниженной и не соответствует её рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу, что судебный пристав-исполнитель в процессе осуществления исполнительных действий в соответствии с частью 1 статьи 64 Закона № 229-ФЗ и пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ "О судебных приставах" обязан совершать действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов, в том числе принимать меры для проверки достоверности отчета оценщика.

Отчет оценщика не имеет для судебного пристава-исполнителя заранее установленной силы, не является обязательным к применению. В случае, если у судебного пристава-исполнителя возникнут сомнения в полноте и правильности выводов оценщика, он, руководствуясь интересами сторон исполнительного производства, вправе и обязан принять комплекс мер по проверке таких выводов.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда, в том числе: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Положениями статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом положений статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 85 Федерального закона № 229-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки признается достоверной и рекомендуемой для судебного пристава-исполнителя, не носит обязательный характер, принимается и определяется судебным приставом-исполнителем в соответствующем постановлении.

В подготовленном ООО ТПК «Старатель» отчете № № от 24 января 2012 года при определении стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода (л.д. 50) для сравнения с оцениваемым объектом используются три квартиры (аналог 1, аналог 2 и аналог 3), которые имеют иные характеристики, различное территориальное месторасположение и расположены в разных по конструкции жилых домах и на разных этажах (л.д. 50).

Суд приходит к выводу, что в отчете № № от 24 января 2012 года не в полной мере учтены все рыночные факторы, влияющие на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости.

Так, например, оцениваемая квартира расположена на 3-ем этаже жилого дома, тогда как квартиры, с которыми сравнивается оцениваемая квартира все находятся на 5-х и 4-м этажах, что могло и не повлиять существенно на стоимость объекта, однако оцениваемая квартира расположена в 9-этажном доме, а «аналоги» на последнем и предпоследнем этажах 5-этажных домов, при этом оценщик упускает тот факт, что в 9-этажном доме имеются лифты и мусоропровод, а пятиэтажные дома, в которых находятся квартиры – «аналоги» не оборудованы лифтами. Не подвергнут оценка фактор времени постройки жилого дома по отношению к остальным домам, где расположены квартиры.

У судебного пристава-исполнителя при оценке отчета № № от 24 января 2012 года сомнения не возникли, хотя, по мнению суда, судебный пристав-исполнитель при детальном изучении предоставленного ему ООО ТПК «Старатель» отчета мог и должен был установить несоответствия в полноте и правильности выводов оценщика. При этом, судебный пристав-исполнитель, руководствуясь интересами сторон исполнительного производства, обязан был принять комплекс мер по проверке таких выводов.

Судебный пристав-исполнитель, определяя рыночную стоимость квартиры в сумме 1295762 рубля 71 копейка, не дал также оценку тому факту, что более двух лет назад стоимость квартиры при аресте составляла 1 700 000 рублей, факторы, которые могли бы повлиять на снижение цены недвижимости, не приведены.

На основании изложенного учитывая, что по результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> в доме <данные изъяты> по ул. <адрес> составила на 24 января 2012 года 1577000 рублей, а судебный пристав-исполнитель определил рыночную стоимость квартиры в сумме 1295762 рубля 71 копейка на основании отчета № № от 24 января 2012 года, то есть рыночная стоимость квартиры была необоснованно занижена на 17,8%, что суд считает значительным, постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного МОСП по г. Минусинску и Минусинскому району от 07.02.2012 года об оценке имущества должника специалистом, основанное на отчете ООО ТПК "Старатель" противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы должника, а, следовательно, подлежит отмене.

Таким образом, заявление Жихаревой Л.А. подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать заявление Жихаревой Л.А. о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного МОСП по г. Минусинску и Минусинскому району Кузьмина П.А. от 07.02.2012 года об оценке имущества должника специалистом подлежащим удовлетворению.

Постановление судебного пристава-исполнителя от 07.02.2012 года об оценке имущества должника специалистом по исполнительному производству № № – отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий:

Мотивированный текст решения суда изготовлен 16.04.2012 года.