Решение по делу № 2-4207/2013 ~ М-2755/2013 от 15.05.2013

Дело № 2-4207/2013 Решение

Именем Российской Федерации

15 августа 2013 года г. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе:

судьи Недельской М.Н.,

при секретаре Горшковой А.Ю.,

с участием представителя истицы – Бусоргина Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ларионова А. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «ФлайтИнвест» о признании права собственности, третьи лица – Администрация г.о. Химки Московской области, ООО «Стройсимвол», ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», ООО «СБМ-Инвест», ЗАО «Кама-Проект», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

Установил:

Ларионов А.В. обратился в суд с иском к ООО «ФлайтИнвест» о признании права собственности на жилое помещение – квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что /дата/ между ООО «ФлайтИнвест» и Ларионовым А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № согласно которому ООО «ФлайтИнвест» обязалось продать, а Ларионов А.В. – купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: <данные изъяты>

В настоящее время дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: <адрес>, а квартире присвоен номер № Ларионов А.В. полностью исполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость квартиры в размере <данные изъяты>. Квартира передана от ответчика истцу по акту приема-передачи от /дата/ ООО «ФлайтИнвест» передало Ларионову А.В. спорную квартиру, а истец хотя и вступил во владение указанной квартирой и фактически осуществляет полномочия собственника, не может ей распоряжаться, так как ответчик не предпринимает каких-либо действий, направленных на исполнение своих обязательств по передаче истцу прав на квартиру.

Истец Ларионов А.В. в судебное заседание, о времени и месте которого извещен, не явился и сведений о причинах неявки не представил.

Представитель истца Бусоргин Р.А. в судебном заседании заявленные требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям и просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «ФлайтИнвест» и конкурсный управляющий ООО «ФлайтИнвест» Герб А.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, ООО «ФлайтИнвест» представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и об отсутствии возражений относительно иска.

Представитель третьего лица Администрации г.о. Химки Московской области в судебное заседание не явился, Администрация г.о. Химки Московской области о времени и месте судебного заседания извещена, представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

Представители третьих лиц ООО «Стройсимвол», ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», ООО «СБМ-Инвест», ЗАО «КАМА-Проект» и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания третьи лица извещены, сведений о причинах неявки не представили.

ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» представило возражения, в которых просило суд в удовлетворении исковых требований Ларионова А.В. отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, поскольку отсутствует акт о результатах реализации инвестиционного проекта, на основании которого происходит окончательное распределение площадей между инвестором и соинвесторами, следовательно ООО «ФлайтИнвест» не имеет права передать квартиру Ларионов А.В. Кроме того, ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» ссылается на отсутствие заключенного между сторонами основного договора, а также на то, что дело подведомственно арбитражному суду в рамках дела о банкротстве ответчика ООО «ФлайтИнвест».

ЗАО «КАМА-Проект» ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и об удовлетворении требований истца.

Управление Росреестра по Московской области представило заявление, в котором указано, что предметом данного судебного разбирательства не является оспаривание его действий, поэтому оно считает возможным рассмотрение дела в отсутствие его представителя.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Заслушав объяснения представителя истца Бусоргина Р.А., исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что спорная квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, имеет фактическую площадь <данные изъяты> кв.м., общую площадь <данные изъяты> кв.м., что подтверждается техническим паспортом жилого помещения, составленным Химкинским филиалом ГУП Московской области «Московское областное БТИ» по состоянию на /дата/.

/дата/ между ООО «ФлайтИнвест» (продавец) и Ларионовым А.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №

В соответствии с п.1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры №) от /дата/ г., продавец обязался в будущем продать, а покупатель обязался купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: <адрес>

Стоимость квартиры в соответствии с п.2.1 предварительного договора купли-продажи квартиры № от /дата/ составляет <данные изъяты>. В соответствии с п.2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры № от /дата/ г., стоимость квартиры должна быть оплачена покупателем по предварительному договору не позднее /дата/ г.

Ларионов А.В. полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с п.2.1 предварительного договора купли-продажи № от /дата/ г, уплатив ООО «Флайт-Инвест» денежную сумму в размере <данные изъяты>.

Из текста разрешения на ввод в эксплуатацию № от /дата/ выданного ЗАО «Первая Ипотечная Компания-Регион», следует, что разрешен ввод в эксплуатацию построенного 23-х этажного 2-х секционного жилого дома с нежилым первым этажом, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Вновь построенному и введенному в эксплуатацию 23-х этажному 2-х секционному жилому дому с нежилым первым этажом, расположенному по строительному адресу: <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес>.

/дата/ между ООО «Флайт-Инвест» и Ларионовым А.В. было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры № от /дата/ г.

В соответствии с п.3 дополнительного соглашения, Продавец возвращает Покупателю сумму денежных средств в размере <данные изъяты>, так как стоимость квартиры составила <данные изъяты>

Согласно акту приема-передачи квартиры, подписанному ООО «ФлайтИнвест» и Ларионовым А.В., <адрес> фактической площадью 43,60 кв.м., общей площадью 42,10 кв.м. передана Ларионову А.В. на срок до момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру для проведения ремонтно-отделочных работ или проживания.

Из текста представленного уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области следует, что данные о зарегистрированных правах на <адрес> отсутствуют.

В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнение работ или оказания услуг на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме, установленной для основного договора, содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В результате изучения предварительного договора купли-продажи квартиры № от /дата/ и других имеющихся в деле доказательств, а также учитывая фактически сложившиеся между сторонами отношения, суд приходит к выводу, что фактически между ООО «ФлайтИнвест» и Ларионовым А.В. заключен не предварительный договор купли -продажи, на что указывало в своей письменной позиции по делу ЗАО «ПИК-Регион», а основной договор, поскольку покупатель Ларионов А.В. полностью оплатил стоимость квартиры, а продавец ООО «ФлайтИнвест» оплату принял. Договор заключен в надлежащей форме и в нем содержатся все необходимые условия, позволяющие определить его предмет и цену недвижимости.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что предварительный договор купли-продажи квартиры №) от /дата/ вместе с дополнительным соглашением в части передачи квартиры покупателю исполнены, поскольку покупатель пользуется квартирой и получил ее по акту приема-передачи квартиры от продавца /дата/ Покупателем как собственником квартиры заключен с ООО «ПИК-Комфорт» договор на предоставление услуг и покупателем был подписан акт приемки жилого помещения и оборудования, в соответствии с которым ему были переданы ключи от квартиры. Покупатель оплачивает коммунальные платежи за квартиру, задолженности нет.

Согласно ст.ст.432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что стороны – ООО «ФлайтИнвет» и Ларионов А.В., достигнув соглашения по всем существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях, характерных для договора купли-продажи недвижимости с элементами договора подряда и инвестиционного договора.

До настоящего времени, несмотря на то, что жилой дом, в котором находится квартира, введен в эксплуатацию еще /дата/ что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, истец Ларионов А.В. не может оформить право собственности на квартиру.

Согласно п.2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры № № от /дата/ г., договор купли-продажи (фактическое оформление квартиры в собственность) подлежит заключению сторонами в срок не 45 банковских дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственность продавца на Квартиру.

Из текста п. 3.1.2 предварительного договора купли-продажи квартиры № от /дата/ следует, что продавец обязался подготовить пакет документов, необходимый для обеспечения оформления квартиры в собственность покупателя, однако до настоящего времени такой не исполняет своих обязательств в соответствии с договором.

Суд полагает, что ответчиком нарушен разумный срок оформления квартиры в собственность истца, поскольку ответчик не предпринял с /дата/ года никаких мер к оформлению квартиры в свою собственность с целью ее дальнейшей передачи истцу или непосредственно в собственность истца и не подготовил необходимый комплект документов для оформления квартиры в собственность. Кроме этого, с учетом того, что оплата стоимости квартиры произведена, квартира фактически передана истцу, а заключенный между ООО «ФлайтИнвест» и Ларионовым А.В. договор поименован как предварительный, оформление квартиры в собственность без решения суда не представляется возможным, поскольку дать квалификацию сделки как притворной может только суд.

Суд учитывает позицию ответчика ООО «ФлайтИнвест», который каких-либо доказательств, оспаривающих квалификацию заключенного с Ларионовым А.В. предварительного договора купли-продажи квартиры в качестве основного не предоставил, а также позицию третьего лица – ЗАО «Кама-Проект», выступающего от имени ООО «ФлайтИнвест», которое против удовлетворения исковых требований Ларионова А.В. не возражало, следовательно, факт исполнения истцом обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры № ЮБ-К8А/2/8/1(2) от /дата/ не оспаривается заключившими его сторонами.

Более того, при принятии решения суд учитывает то обстоятельство, что между ЗАО «Кама-Проект» и ООО «ФлайтИнвест» /дата/ заключен агентский договор № АД/ФИ-01, согласно которому агент – ЗАО «Кама-Проект» по поручению ООО «ФлайтИнвест» за вознаграждение совершал юридические и иные действия, направленные на реализацию квартир и нежилых помещений, права на которые принадлежат ООО «ФлайтИнвест». Права на квартиру, которые были переданы впоследствии ответчиком истцу, возникли у ООО «ФлайтИнвест» на основании договора № НК-21А/8 от /дата/ г., заключенного между ООО «ФлайтИнвест» и ООО «СБМ-Инвест». В свою очередь, ООО «СБМ-Инвест» получило права на квартиру от ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» на основании договора № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-21а от /дата/ ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» (ранее ЗАО «ЖИЛСТРОЙИНДУСТРИЯ») получило право на указанную квартиру по договору долевого участия в реализации инвестиционного проекта по застройке жилых микрорайонов 6, 7, 8 в г.о. Химки Московской области № НК-ЖСИ/03 от /дата/ г., заключенному с ООО Холдинговая компания «Управление экспериментальной застройки «Ново-Куркино».

Судом установлено, что соинвестор ООО «СБМ-Инвест» полностью исполнил свою обязанность перед ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» по внесению инвестиционного взноса по договору № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-21а от /дата/ г.

При таких обстоятельствах истец Ларионов А.В. как потребитель полностью исполнил свою обязанность по оплате стоимости квартиры и взаимоотношения иных участников инвестиционного процесса, в том числе не подписание акта о результатах инвестиционного проекта, не могут в рассматриваемом случае повлиять на право собственности истца.

Суд также отклоняет довод третьего лица – ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» о подведомственности настоящего дела арбитражному суду в рамках дела о банкротстве ответчика – ООО «ФлайтИнвест» по следующим обстоятельствам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в настоящее время в производстве Арбитражного суда г. Москвы находится дело № А40-93728/12 -101-54 «Б» по заявлению ЗАО «Механизация МСМ-1» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ФлайтИнвест». Определением от /дата/ в отношении должника была введена процедура наблюдения.

Согласно ч.6 п.1 ст.126 «О несостоятельности (банкротстве)», все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

При этом правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в рассматриваемом случае не применяются, т.к. /дата/ Девятым арбитражным апелляционным судом оставлено в силе определение Арбитражного суда города Москвы от /дата/ об отказе в удовлетворении ходатайства о применении правил параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве должника – ООО «ФлайтИнвест».

Таким образом, споры о признании права собственности на недвижимость, в рамках которого не заявлено денежных требований, подпадают под список исключений, не подсудных арбитражному суду в рамках дела о банкротстве и подлежат рассмотрению по общим правилам.

Нормами ст.ст.11, 12 ГК РФ предусмотрена возможность судебной защиты нарушенных гражданских прав, в том числе путем признания права.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Исходя из установленных судом юридически значимых обстоятельств данного дела, учитывая приведенные положения действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования Ларионова А.В. о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Ларионова А. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «ФлайтИнвест» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за Ларионовым А. В. право собственности на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФлайтИнвест» в пользу Ларионова А. В. расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности Ларионова А. В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: М.Н. Недельская

Решение в окончательной форме составлено 20 августа 2013 года.

Судья: М.Н. Недельская