Решение по делу № 2-1887/2016 ~ М-861/2016 от 03.03.2016

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Домодедовский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего           Жуковой С.С.

при секретаре                        ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Воробьёва Сергея Павловича к АО «Строительное управление №» о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 и ФИО3 обратились в суд с требованиями к ответчикам о признании права на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения, расположенного на 1 этаже, секция 3-4,, ориентировочной площадью 407,4 кв.м. по строительному адресу: <адрес>, мкр. Южный <адрес> по 1/2 доли за каждым. В обоснование требований указали, что застройщиком является АО «СУ-155» (ранее ЗАО «СУ-155». Строительство ведется на основании разрешения на строительство. Приобрели право на получение в собственность спорногонежилого помещения на основании предварительного договора №-С от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость нежилого помещения полностью оплачена в размере полной его стоимости. Оплата за нежилое помещение внесена заранее, до завершения строительства. Указали, что в нарушение условий договора, до настоящего времени строительство не завершено. Ответчик как инвестор - застройщик, затягивает окончание строительных работ. Строительство фактически приостановилось и до настоящего времени дом не достроен. Сроки ввода дома в эксплуатацию превышены. Спорноенежилое помещение создано. В связи с выше изложенным, обратилась в суд с данными требованиями.

Истцы в судебное заседание не явились, их интересы представляет адвокат ФИО6 который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель АО «СУ-155» и третьего лица в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности и каждого в отдельности, приходит к выводу о частичном удовлетворении требований и исходит из следующего.

Судом установлено, что строительство спорного нежилого помещения по адресу: <адрес>, мкр. Южный <адрес> осуществлялось в рамках реализации инвестиционного контракта, заключенного между ООО «Большое Домодедово» и ЗАО «Строительное управление № (АО «СУ -155), дополнительных соглашений к нему.

ДД.ММ.ГГГГ между собственником земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060113:147 ООО «Большое Домодедово) и арендатором ЗАО «СУ-155» (в настоящее время АО «СУ-155») заключен долгосрочный договор аренды земельного участка за №-Д-2012, на котором ведется строительство многоквартирного дома.

Согласно положениям инвестиционного контракта и дополнительным соглашением к нему стороны определили, что имущество, созданное в ходе реализации инвестиционного проекта, распределяется в следующих пропорциях: 78,5% от общей жилой и нежилой площади объекта застройщику в собственность, 21,5% - инвестору в собственность.

Материалами дела установлено, что строительство объекта капитального строительства «Жилой дом серии И-155Мкс с первым нежилым этажом по адресу: <адрес>, мкр. Южный, корпус 27 осуществляется застройщиком АО «СУ-155» на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №RU 50308000-РСЮ/64 выданного администрацией городского округа Домодедово, по проектной документации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ЗАО «СУ - 155» (в настоящее время АО «СУ-155») заключен предварительный договор №-С, согласно условиям которого, покупатели приняли решение купить в будущем нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, мкр. Южный, <адрес> секция 3-4, этаж 1, пп. 1 площадью 409,7 кв.м. ( по 1/2 доли в праве). Стоимость нежилого помещения составила 20 280 150 руб. 00 коп., что определено п. 2.6 договора.

Судом установлено, что истцы обязательства по указанному договору выполнили в полном объеме, что подтверждается платежными документами.

Из материалов дела следует, что дом окончен строительством более чем на 90 %, Таким образом, дом где расположено нежилое помещение готов.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом, лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а так же из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иным правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает ил соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. (ст. 422).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, предыдущее поведение сторон.

Из содержания заключенного истцом договора следует, что гражданин, вступив в кооператив, также внес денежные средства, составляющие полную стоимость создаваемого имущества в виде квартиры, являющейся объектом строительства.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со ст. 1, 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 130, 131 ГК РФ недвижимым имуществом признаются земельные участки, объекты незавершенного строительства и т.д.

Также согласно ст. 1, 3, 4 Градостроительного кодекса РФ общественные отношения и требования законодательства в сфере создания недвижимого имущества регламентированы нормами Градостроительного законодательства. Также названными нормами основополагающим нормативно-правовым актом градостроительного законодательства признан ГрК РФ.

Главой 6 ГрК РФ регламентирован порядок подготовки, согласования проектной документации строительства, проведения государственной и негосударственной экспертизы проекта строительства, получения разрешения на строительство, осуществления строительства и ввода объекта в эксплуатацию. При этом в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, в том числе недвижимое имущество, приобретается лицом, создавшим ее с соблюдением требований закона и правовых актов.

До создания объекта недвижимого имущества, между сторонами (инвестором и застройщиком) имеют место обязательственные правоотношения, т.к. дом, являющийся результатом строительства, пока еще отсутствует, соответственно вещное право на результат инвестирования пока не возникло, следовательно, признавать право собственности пока преждевременно.

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Формально-юридическое толкование данных норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира является выделенной частью такого объекта.

Квартирой, согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и прочих нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В объекте незавершенного строительства пока еще не может быть расположена квартира, в силу того, что во-первых, многоквартирный дом как объект гражданского оборота до введения в эксплуатацию не создан, а во вторых, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и как следствие удовлетворять бытовые и иные нужды в силу объективных причин.

Таким образом, исходя из выше приведенных норм, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда, включая долю в объекте недвижимости.

Учитывая тот факт, что дом до настоящего времени в эксплуатацию не введен, а строительство не завершено, не может нарушать прав истцов на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ истцы надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения оплаты за нежилое помещение в полном объеме вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

На основании ч. 1 ст. 25 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В силу п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающий в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законно, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Удовлетворяя требования истца, суд исходит из того, что истцами обязательства предусмотренные договором, исполнены в полном объеме. Стоимость нежилого помещения оплачена исходя из доли дома, что подтверждается соответствующими платежными документами. До настоящего время дом в эксплуатацию не введен, нежилое помещение не учтено в качестве самостоятельного объект. В вязи с отсутствием разрешения на ввод в эксплуатацию возможно признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, которая подлежит расчету исходя из проектной документации.

При расчете долей в числителе дроби подлежит указанию значение проектной площади нежилого помещения, строительство которого является предметом договора - 409,7 кв.м., а в знаменателе - значение проектной площади всего дома, отраженной в проектной декларации - 22 865,45 кв.м. Таким образом, доля истцов в объекте незавершенного строительством многоквартирного жилого дома составляет 4097/2286545 доли, то есть по 20485/2286545, соответствующей нежилому помещению. Размер данной доли установлен судом в виде дроби, в числителе которой указана общая площадь квартиры по предварительному договору, а в знаменателе общая площадь жилого дома по строительному проекту.

После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, истцам подлежит передача в собственность нежилое помещение в жилом доме, по площади соответствующая право на долю в незавершенном строительством объекте.

На основании выше изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО2            право общей долевой собственности на 20485/2286545 на незавершенный строительством жилой дом по строительному адресу: <адрес>, мкр.Южный, корпус 27, квартал 3     в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное в секции 3-4, этаж 1 п.п.1, площадью 409,7 кв.м.

Признать за ФИО3           право общей долевой собственности на 20485/2286545 на незавершенный строительством жилой дом по строительному адресу: <адрес>, мкр.Южный, корпус 27, квартал 3     в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное в секции 3-4, этаж 1 п.п.1, площадью 409,7 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий                                                Жукова С.С.