Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2545/2012 ~ М-2011/2012 от 28.03.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 июля 2012 г. Промышленный районный суд г. Самары

в составе: председательствующего судьи Бакаевой Ю.В.,

при секретаре Харисовой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Куценко НА, Куценко ВВ к ООО «Антарес», конкурсному управляющему Рычкову АМ, ОАО «Первый объединенный банк» о признании права собственности на земельный участок, признании недействительной оспоримой сделки, обязании зарегистрировать договор залога,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Куценко Н.А., Куценко В.В. обратились в суд с иском к ООО «Антарес», в котором просят признать за ними право совместной собственности на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 900,7 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>; признать недействительной оспоримую сделку - договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГт
заключенный между ОАО Первый «ОБ» и ООО «Антарес» (прежнее наименование
<данные изъяты>»); обязать Управление Росреестра по Самарской области погасить запись о регистрации указанного договора ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обязать ответчика - <данные изъяты>» совместно с истцами обратиться в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации в установленном порядке договора залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать в установленном порядке договор залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование иска ссылались на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Антарес» (прежнее наименование - <данные изъяты>»), (продавцом, застройщиком) с одной стороны, и Куценко Н.А., Куценко В.В. (покупателями, дольщиками) с другой стороны, был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка в <данные изъяты>».

Предметом указанного договора явилось финансовое участие дольщиков в строительстве индивидуального жилого дома и покупка земельного участка на территории <данные изъяты>», общей площадью земельного участка 900, 7 кв. м.

Согласно п. 4.2. договора предполагаемый срок заключения основного договора - 4 квартал 2008 г. Согласно Дополнительного соглашения к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ предполагаемый срок заключения основного договора был изменен на 4 квартал 2009 г.

Согласно дополнительного соглашения к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома - 2 квартал 2009 г. Срок передачи указанного дома по акту приема-передачи Дольщикам - не позднее 1го месяца после получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно приложению № к указанному предварительному договору купли-продажи № цена основного договора купли-продажи объекта недвижимости составляет <данные изъяты> руб. из которых стоимость приусадебного земельного участка - <данные изъяты> руб., стоимость Дома, расположенного на участке - <данные изъяты> руб.

Со своей стороны дольщик полностью выполнил взятые на себя обязательства, оплатив застройщику денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.

Решением <данные изъяты> районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ было признано право собственности истцов на указанный жилой дом.

Должником обязательства по данному возмездному договору не исполнены, договор купли-продажи земельного участка не был заключен.

В настоящее время истцы лишены возможности зарегистрировать право собственности на приобретенный объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером № в связи с уклонением ответчика как от подписания основного договора купли-продажи, так и от регистрации перехода права собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами Куценко Н.А и Куценко В.В. с одной стороны, и <данные изъяты>» был заключен договор залога имущественных прав.

Согласно п. 1.1. данного Договора указанный договор заключен в целях обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по предварительному договору купли-продажи земельного участка №.

Согласно п. 1.2. данного Договора в залог было передано имущественное право Залогодателя на строящийся индивидуальный жилой дом, номер 51 по генеральному плану, на земельном участке площадью 1090, 3 кв. м., кадастровый номер №

В то же время, ответчик уклоняется от подачи заявления в Управление Росреестра по Самарской области для государственной регистрации договора залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ, что делает невозможным регистрацию указанного договора и вступление его в силу.

Кроме того, в ноябре 2011 г., обратившись в <данные изъяты> с ходатайством о включении их в реестр на передачу жилых помещений в связи с введением в отношении ответчика процедуры банкротства, истцы узнали, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком - <данные изъяты>» и ОАО «Первый Объединенный Банк» был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости). Согласно указанному договору, ОАО «Первый ОБ», залогодержатель, для обеспечения возврата <данные изъяты>», залогодателем, кредита в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ принял в залог предмет ипотеки, в том числе земельный участок на территории <данные изъяты>», общей площадью земельного участка 900, 7 кв. м., проданный им ответчиком на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ и оплаченный истцами в полном объеме.

Следовательно, заключая договор ипотеки, и получая денежные средства по договору кредита, ответчик сознательно пошел на обман истцов, так как заранее понимал возможность заключения обязательного для ответчика основного договора в согласованные истцами сроки, в связи с более продолжительным действием договора кредита и договора ипотеки. Принимая у истцов денежные средства в счет оплаты земельного участка и дома, ответчик заранее понимал невозможность исполнения взятых на себя обязательств, но не уведомил об этом истца. Таким образом, в нарушение требований ст. 10 ГК РФ ответчик действовал недобросовестно.

Истцы полагают, что договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ответчиком - <данные изъяты>» и ОАО «Первый объединенный Банк» как сделка, совершенная с злоупотреблением правом, и направленная исключительно на причинение вреда истцам, является недействительной.

В ходе рассмотрения дела истцы исковые требования уточнили, ссылаются на то, что по основаниям, указанным в исковом заявлении сделка – договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты>» и ОАО «Первый Объеденный банк»Ю, является ничтожной, как нарушающая предусмотренный ст. 10 ГПК РФ запрет действия граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Предварительный договор № купли-продажи земельного участка в <адрес>», заключенный между истцами и ответчиком, должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи № является действующим договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Правовое обоснование данной позиции следует из Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Представитель истцов Куценко Н.А., В.В. по доверенности Карпов С.И. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ОАО «Первый объединенный банк» по доверенности Шеремет М.А. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме.

Ответчики ООО «Антарес», Конкурсный управляющий Сафронов А.В. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела судом извещались, о причинах неявки не сообщили.

Представитель 3-го лица: Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены судом надлежаще, о причинах неявки не сообщили.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд признает исковые требования Куценко Н.А., В.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты> (в настоящее время: ООО «Антарес») и истцами Куценко В.В., Куценко Н.А. был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка в <адрес>.

Согласно п. 1.1 договора, стороны обязуются заключить в последующем основной договор купли-продажи приусадебного земельного участка на территории <адрес>, расположенным на нем строящимся объектом- индивидуальным жилым домом на условиях, изложенных в настоящем предварительном договоре. Стоимость земельного участка по договору составляет - <данные изъяты> стоимость жилого дома - <данные изъяты> рублей.

По условиям договора, срок получения ответчиком разрешения на эксплуатацию жилого дома- 2 квартал 2009г, срок передачи жилого дома по акту приема-передачи - не позднее 1 месяца после получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Стороны заключают основной договор купли-продажи земельного участка и регистрируют переход права собственности не позднее 1 месяца с момента оплаты покупателем стоимости земельного участка в полном объеме, установленной протоколом согласования цены.

Истцы ссылаются на то, что вышеуказанный договор не является предварительным договором купли-продажи, является действующим договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С такими доводами истцов нельзя согласиться, так как они основаны на неправильном применении норм материального права.

А именно, в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Суд приходит к выводу, что между ООО <данные изъяты>» и Куценко В.В., Куценко Н.А. был заключён именно предварительный договор купли-продажи земельного участка в <адрес>, о чем свидетельствует и само название договора «предварительный».

Так, согласно п. 1.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны обязуются заключить в последующем основной договор купли-продажи приусадебного земельного участка на территории <адрес> с расположенным на нем строящимся объектом- индивидуальным жилым домом на условиях, изложенных в настоящем предварительном договоре.

Пункт 4.1 предварительного договора устанавливает, что основной договор купли-продажи будет заключен после регистрации <данные изъяты> права собственности на отчуждаемый приусадебный земельный участок с находящимся на нем домом. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи объекта недвижимости (основного договора), который будет заключен в будущем.

Согласно п. 4.2 предварительного договора, предполагаемый срок заключения основного договора - 4 квартал 2008г.

В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, срок получения обществом- <данные изъяты>» разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома установлен - 2 квартал 2009г.; срок передачи Куценко В.В. жилого дома по акту приема-передачи - не позднее одного месяца после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; стороны заключают основной договор купли-продажи земельного участка и регистрируют переход права собственности не позднее 1 месяца с момента оплаты Куценко В.В. стоимости земельного участка в полном объеме.

В дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, стороны указали: «Пункт 4.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ читать в следующей редакции: Гарантийный срок составляет 5 лет со дня передачи жилого дома покупателю» (л.д.17).

Таким образом, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты>» и Куценко В.В., как по форме, так и по содержанию отвечает всем требованиям, предъявляемым по ст. 429 ГК РФ к предварительным договорам.

На основании п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По правовому смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Как следует из материалов дела, основной договор купли-продажи сторонами не был заключён в установленные сроки, следовательно, в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, прекратились обязательства, возникшие из предварительного договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являющийся предварительным договором, заключенный между <данные изъяты>» и Куценко В.В., не порождает правовых оснований для возникновения у истцов Куценко Н.А., В.В. права собственности на спорный земельный участок.

Кроме того, судом учитывается, что заключение предварительного договора купли-продажи само по себе не порождает для покупателя возникновения права собственности на предмет договора. Покупатель по предварительному договору вправе требовать заключения с ним основного договора купли-продажи либо возврата денежных средств, переданных по предварительному договору.

Апелляционным определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом и установлено, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Антарес» и Куценко В.В. не порождает перехода права собственности к истцам на объекты недвижимости, указанные в данном договоре. В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ данные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего гражданского дела.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для признания за истцами Куценко Н.А., В.В. права собственности на вышеуказанный земельный участок.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Истцами заявлены исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Первый объединенный банк» и ООО «Антарес» в отношении спорного земельного участка.

Судом учитывается, что оспариваемый договор залога был заключен в установленном законом порядке, а именно, соблюдена письменная форма договора, договор прошел государственную регистрацию.

Судом учитывается, что оспариваемый договор залога был заключен в обеспечение исполнения условий кредитного договора, заключенного между ОАО «Первый объеденный банк» и ООО «Антарес».

Каких-либо оснований полагать, что вышеуказанный договор ипотеки был заключен в целях причинить вред истцам Куценко Н.А., В.В. – суд не усматривает.

Доводы истцов о нарушении требований ст. 10 ГК РФ при заключении оспариваемого договора – не нашли своего подтверждения при рассмотрении настоящего гражданского дела, истцами не было представлено каких-либо доказательств, подтверждающих данные обстоятельства.

При таких данных, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Куценко Н.А., В.В. о признании недействительным договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Первый объеденный банк» и ООО «Антарес» (<данные изъяты>»), о погашении записи о регистрации указанного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Антарес» (прежнее наименование <данные изъяты>») (залогодатель) и Куценко Н.А., В.В. (залогодержатель) был подписан договор залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13 – 16).

В соответствии с п. 1.1 данного договора, настоящий договор заключен в целях обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по предварительному договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 1.2 данного договора, в залог передается имущественное право Залогодателя на строящийся индивидуальный жилой дом № по генеральному плану на земельном участке площадью 1090,30 кв.м., кадастровый номер № по адресу: <адрес>

Истцами заявлены исковые требования об обязании ответчика ООО «Антарес» совместно с истцами обратиться в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации в установленном порядке вышеуказанного договора залога имущественных прав, об обязании Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать вышеуказанный договор залога имущественных прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч.1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Таким образом, из вышеуказанных требований законодательства следует, что залог может обеспечивать исполнение существующего обязательства. Договор залога может быть заключен в целях обеспечения исполнения основного договора, в данном случае договора купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор, предметом которого являлось купля-продажа сторонами земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, (основной договор купли-продажи) – не был заключен между сторонами в требуемой законом форме.

Действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность заключения договора залога в целях обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи.

При таких данных, суд приходит к выводу, что положения законодательства о залоге не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Антарес» и Куценко Н.А., В.В.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для возложения на ответчика ООО «Антарес» обязательств обратиться в Управление Росррестра по Самарской области для регистрации договора залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ В удовлетворении данной части исковых требований Куценко Н.А., В.В. также следует отказать.

Следовательно, исковые требования Куценко Н.А., В.В. о признании права собственности на земельный участок, признании недействительной оспоримой сделки, обязании зарегистрировать договор залога – не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Куценко НА, Куценко ВВ к ООО «Антарес», конкурсному управляющему Рычкову АМ, ОАО «Первый объединенный банк» о признании права собственности на земельный участок, признании недействительной оспоримой сделки, обязании зарегистрировать договор залога, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г.Самары.

Мотивированное решение суда составлено 31.07.2012г.

Председательствующий: (подпись) Бакаева Ю.В.

Копия верна.

Судья: Секретарь: