Решение по делу № 2-1722/2011 от 18.04.2011

№ 2-1722/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Истра         (Дата)

Истринский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Григорьева Ф.Г.,

при секретаре Гаджиеве Р.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рубцовой В.Е. к ООО «Строй-Капитал», ОАО Банк «Северный морской путь», Крестину В.Е., третье лицо Управление Росреестра по Московской области, о признании недействительным соглашения об отступном, признании недействительным регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Рубцова Е.А. обратилась с иском к ООО «Строй-Капитал», ОАО Банк «Северный морской путь», Крестину В.Е. о признании недействительным соглашения об отступном, признании недействительным регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

В обоснование своих требований истица ссылалась на то, что в период с (Дата) по (Дата) осуществлялось строительство коттеджного поселка «<...>» в составе <...> домов на принадлежавшем Крестину В.Е. земельном участке с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. расположенном в дер. <...>.

В процессе реализации проекта из указанного земельного участка в результате раздела были образованы <...> земельных участков, в том числе и земельный участок с кадастровым номером <...>, на котором планировалось строительство жилого дома (№).

(Дата) между ООО «Строй-Капитал» и Рубцовой Е.А. был заключен предварительный договор купли-продажи (№), в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи коттеджа (№) и прилегающего земельного участка (№) площадью <...> кв.м, расположенных по адресу: <...>, по цене <...> долларов США.

Согласно условиям договора оплата стоимости приобретаемого коттеджа и земельного участка произведена полностью до заключения основного договора, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Жилой дом построен, по результатам обмеров БТИ его площадь составила <...> кв.м, земельный участок прошел государственный кадастровый учет.

Летом (Дата) истцу стало известно, что собственником спорных жилого дома и земельного участка является ОАО Банк «Северный морской путь».

Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка истица считает притворной сделкой, под которой стороны имели ввиду договор инвестирования строительства жилого дома, поскольку истец до заключения основного договора купли-продажи передала ООО «Строй-Капитал» денежные средства, которые фактически были использованы на строительство жилого дома и на оплату приобретаемого земельного участка. В то же время ООО «Строй-Капитал» совместно с собственником земельного участка Крестиным В.Е. организовали и осуществили строительство жилого (адрес) на земельном участке (№) с использованием привлеченных денежных средств истца. В результате окончания строительства жилого дома истица приобрела на него право собственности, а также на земельный участок, на котором тот расположен.

В соответствие с условиями предварительного договора купли-продажи от (Дата) до заключения основного договора купли-продажи ООО «Строй-Капитал» обязуется не совершать сделок в отношении спорных жилого дома и земельного участка, однако они стали собственностью ОАО Банк «Северный морской путь».

На основании изложенного Рубцова Е.А., уточняя исковые требования, просит признать недействительным соглашение об отступном (№)/о от (Дата), заключенное между Крестиным В.Е. и ОАО Банк «Северный морской путь»; признать недействительными и отменить государственную регистрацию права собственности ОАО Банк «Северный морской путь» на жилой дом площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, расположенного по тому же адресу; истребовать указанные жилой дом и земельный участок из чужого незаконного владения ОАО Банк «Северный морской путь» и признать за Рубцовой Е.А. право собственности на них.

В судебном заседании представители истца Рубцовой Е.А. по доверенности Унрау М.А., Гуляев А.М. поддержали исковые требования в полном объеме, пояснили, что расценивают предварительный договор как инвестиционный договор, во исполнение которого были перечислены денежные средства, на которые был построен жилой дом. У банка должны были возникнуть сомнения, откуда у Крестина В.Е. могло быть имущество общей стоимостью более <...> долларов США, банк не предпринял должных мер для проверки правомерности сделки. На момент заключения соглашения об отступном Крестин В.А. не имел права распоряжаться земельным участком и жилым домом. Доказательств в подтверждение того, что переданные денежные средства пошли на строительство спорного жилого дома представить не могут, кроме расписки Крестина В.Е. Также не могут представить доказательства в подтверждение того, что Крестин В.Е. находился в каких-либо договорных отношениях с ООО «Строй-Капитал».

Представитель ответчика Крестина В.А. по доверенности Ведышева Г.М. в судебном заседании пояснила, что у Крестина В.Е. не имелось каких-либо отношений с ООО «Строй-Капитал», также не имелось у него никаких отношений с Рубцовой Е.А. (л.д. (№)).

Представитель ответчика ОАО Банк «Северный морской путь» Блинов С.В. в судебном заседании не признал исковые требования, пояснил, что банком были предприняты все меры для проверки права собственности Крестина В.Е. и законности заключаемого соглашения об отступном.

Ответчик ООО «Строй-Капитал» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом телеграммой по адресу, указанному в ЕГРЮЛ.

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (л.д. (№)).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании п. 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствие со ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствие со ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщиком может являться юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Судом установлено, что (Дата) между ООО «Строй-Капитал» и Рубцовой Е.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (№), в соответствии с условиями которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи коттеджа (№) с прилегающим участком земли на участке (№) проекта «<...>» по адресу: <...>. Общая стоимость коттеджа составляет <...> долларов США. Прилегающий к коттеджу участок земли входит в указанную цену.

В основу взаимных расчетов сторон . положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате 100 % от стоимости коттеджа к моменту оформления свидетельства о праве собственности с момента сдачи государственной комиссии жилого дома. При заключении сторонами основного договора перечисленная покупателем сумма засчитывается в счет оплаты стоимости коттеджа и прилегающего участка земли.

ООО «Строй-Капитал» вправе вступать в гражданско-правовые отношения с третьими лицами в целях исполнения обязательств по договору, Рубцовой Е.А. внесена денежная сумма, эквивалентная <...> долларов США.

До заключения основного договора ООО «Строй-Капитал» обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанного имущества (л.д.(№)).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от (Дата) ООО «Строй-Капитал» приняло от Рубцовой Е.А. оплату по предварительному договору купли-продажи (№) долларов США (л.д. (№)).

Согласно выпискам из ЕГРП спорные земельный участок и жилой дом являются собственностью ОАО Банк «Северный морской путь» (л.д. (№)).

Из материалов кадастрового дела усматривается, что земельный участок, расположенный по адресу: <...>, имеет кадастровый номер <...>, площадь <...> кв.м, границы земельного участка установлены согласно требованиям закона (л.д. (№)).

Из технического паспорта следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <...> имеет инвентарный номер <...>, год ввода в эксплуатацию - (Дата) (цокольный этаж - (Дата) г.), общая площадь жилого дома составляет <...> кв.м, жилая - <...> кв.м (л.д. (№)).

Из материалов дела правоустанавливающих документов усматривается, что на основании договора дарения земельного участка от (Дата) К. подарила Крестину В.Е. земельный участок площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...> (л.д. (№)). В дальнейшем Крестин В.Е. принял решение о разделе земельного участка, в результате которого был образован в том числе и спорный земельный участок (л.д. (№)).

(Дата) Крестин В.Е. подал заявление на государственную регистрацию права собственности на спорный жилой дом (л.д. (№)).

(Дата) между ОАО Банк «Северный морской путь» и Д. заключен кредитный договор (№), согласно условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в размере <...> долларов США под <...> годовых (л.д.(№)).

В тот же день Крестин В.Е. взял на себя поручительство отвечать перед ОАО Банк «Северный морской путь» за обязательства Д. по вышеуказанному кредитному договору (л.д. (№)).

Также во исполнение кредитного договора между ОАО Банк «Северный морской путь» и Крестиным В.Е. был заключен договор ипотеки, предметом которого являлся в том числе и спорный земельный участок (л.д.(№)).

Решением <...> районного суда г. Москвы от (Дата) исковые требования ОАО Банк «Северный морской путь» к Д., Крестину В.Е. удовлетворены, взыскано солидарно с Д.., Крестина В.Е. в пользу ОАО Банк «Северный морской путь» <...> долларов США.

(Дата) между ОАО Банк «Северный морской путь» и Крестиным В.Е. заключено соглашение об отступном (№), в соответствии с условиями которого взамен исполнения обязательств по договору поручительства по возврату задолженности по Кредитному договору вследствие неисполнения заемщиком Д. своих обязательств поручитель Крестин В.Е. предоставляет отступное в виде принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, в том числе спорных земельного участка и жилого дома (л.д. (№)).

Истцом представлена суду расписка к договору купли-продажи Крестина В.Е. о том, что он получил от Рубцовой Е.А. денежные средства в размере <...> рублей <...> копеек, что составляет <...> долларов США.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из объяснений представителей истца, исковые требования Рубцовой Е.А. основаны на том, что между нею и ООО «Строй-Капитал» был заключен договор инвестирования, по результатам исполнения которого к истице переходит право собственности на жилой дом, а также на земельный участок. Учитывая то, что согласно положениям Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ» инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, и что действие указанного закона не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что исковые требования, очевидно, основаны на положениях Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из содержания представленного суду предварительного договора (№) от (Дата), заключенного между ООО «Строй-Капитал» и Рубцовой Е.А., следует, что такой договор содержит некоторые признаки договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества (в частности, условие полной оплаты стоимости возводимого жилого дома до его ввода в эксплуатацию).

Однако в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено каких-либо допустимых доказательств в подтверждение того, что переданные Рубцовой Е.А. денежные средства по приходному кассовому ордеру от (Дата), действительно были потрачены на строительство спорного жилого дома.

Кроме того, ООО «Строй-Капитал» никогда не являлось ни собственником, ни арендатором спорного земельного участка, в связи с чем, исходя из положений ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости», никак не могло быть застройщиком по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Фактически судом установлены факт заключения между Рубцовой Е.А. и ООО «Строй-Капитал» договора, содержащего некоторые признаки договора долевого участия в строительстве, и факт передачи истицей ООО «Строй-Капитал» денежной суммы <...> долларов США.

Однако суду не представлено каких-либо доказательств, что первоначальный собственник спорного земельного участка Крестин В.Е. принимал на себя какие-либо обязательства перед Рубцовой Е.А., в связи с чем не имел права отчуждать спорное имущество банку.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что между Рубцовой Е.А. и кем-либо из ответчиков не был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, так как отсутствует надлежащая сторона по договору - заказчик, обладающий на праве собственности, аренды или субаредны земельным участком, на котором ведется строительство. Денежные средства, переданные Рубцовой Е.А. (Дата) являются, таким образом, неосновательным обогащением.

Представленная суду расписка Крестина В.Е. не может служить подтверждением каких-либо значимых для дела фактов, так как суду истцом не представлен договор купли-продажи недвижимого имущества (№) от (Дата), во исполнение которого были переданы денежные средства по расписке (хотя в случае реального заключения такого договора в действительности у истицы имелась бы возможность представить суду экземпляр такого договора). При этом основанием иска Рубцовой Е.А. в любом случае служит нарушение ответчиками условий договора долевого участия в строительстве, а не продажа Крестиным В.Е. спорных земельного участка и жилого дома без государственной регистрации договора, а суд не вправе выйти за пределы исковых требований.

Оценивая доводы представителей истца о том, что ОАО Банк «Северный морской путь» не проверил должным образом законность совершаемого соглашения об отступном, суд приходит к выводу о том, что эти доводы основаны лишь на домыслах. Основанием требования Рубцовой Е.А. о признании соглашения об отступном недействительной сделкой является то, что Банк не установил наличие каких-либо совершенных Крестиным В.Е. сделок в отношении спорных жилого дома и земельного участка. Однако представленный суду предварительный договор от (Дата) заключен без участия Крестина В.Е., не накладывает каких-либо обременений на спорное имущество и не влечет прекращение права собственности Крестина В.Е. на такое имущество.

Соглашение об отступном по форме и содержанию в полной мере соответствует требованиям закона, оно никак не нарушает права Рубцовой Е.А., никогда не являвшейся собственником спорных жилого дома и земельного участка, оснований к признанию данного соглашения недействительным по доводам искового заявления суд не усматривает.

С учетом изложенного суд установил, что ОАО Банк «Северный морской путь» является законным собственником спорных жилого дома и земельного участка, оснований к прекращению права собственности Банка и признанию права собственности Рубцовой Е.А. на спорное имущество не имеется.

Таким образом, исковые требования Рубцовой Е.А. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Рубцовой В.Е. к ООО «Строй-Капитал», ОАО Банк «Северный морской путь», Крестину В.Е. о признании недействительным соглашения об отступном, признании недействительным регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на жилой дом и земельный участок - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд Московской области в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий     Ф.Г. Григорьев

Мотивированное решение изготовлено (Дата)