Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2351/2010 ~ М-2219/2010 от 01.07.2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 октября 2010 года г. Минусинск

         Минусинский городской суд в составе:

председательствующего:                       Крятова А.Н.

при секретаре:                                         Алюшиной Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андреева И.Р. к Благодатской Е.Г. о государственной регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

         истец обратился в суд с иском к Благодатской Е.Г. о признании сделки по государственной регистрации перехода права собственности действительной.

         Требования мотивировал тем, что <Дата обезличена> года им и ответчиком был заключен предварительный договор с соглашением о задатке, в соответствии с которым ответчик обязалась продать 2/3 доли в праве собственности на жилой дом по <...> в <...>. Ответчику им было выплачено <данные изъяты> рублей в качестве задатка. <Дата обезличена> года им и представителем ответчика по доверенности Самсоновой О.Ю. были поданы документы для государственной регистрации перехода права на 2/3 доли на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена> года. Выдача свидетельства о государственной регистрации должна была состояться <Дата обезличена> года. <Дата обезличена> года ответчик обратилась в Минусинский отдел Управления Росреестра по краю с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома. Свои действия она объясняет тем, что хочет продать дом по более высокой цене. Он считает, что ответчик злоупотребила своим правом. С его стороны все оговоренные обязательства соблюдены. Ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки, в силу ст. 551 ГК РФ государственная регистрация в таком случае может быть произведена по решению суда.

<Дата обезличена> года истец подал заявление об уточнении исковых требований, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности л.д. 57).

<Дата обезличена> года истец подал заявление об изменении исковых требований, просил вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от <Дата обезличена> года между ним и Благодатской Е.Г. в лице представителя по доверенности Самсоновой О.Ю. в отношении 2/3 долей жилого дома <...> и государственной регистрации перехода права собственности на 2/3 доли дома от Благодатской Е.Г. к нему л.д. 73).

         В судебном заседании истец Андреев И.Р. требования поддержал, пояснил, что от Самсоновой узнал о продаже доли дома ответчиком. <Дата обезличена> года он заключил с Благодатской Е.Г. предварительный договор купли-продажи 2/3 долей дома, при подписании которого уплатил ей <данные изъяты> рублей. Позднее Благодатская Е.Г. выдала доверенность на имя Самсоновой О.Ю. <Дата обезличена> года он с Самсоновой О.Ю. в здании регистрационной службы подписали договор купли-продажи. При подписании договора он передал Самсоновой <данные изъяты> рублей. Позднее узнал, что регистрация права собственности приостановлена. Считает, что расчет по договору произведен полностью.

         Ответчик Благодатская Е.Г. в судебное заседание не явилась, извещалась судом по месту жительства заказным письмом с уведомлением о вручении, которое возвратилось в суд с отметкой об истечении срока хранения его на почте, что является основанием для признания ее надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела.

         Представитель ответчика по доверенности л.д. 22) Чешуев Д.С. иск не признал, пояснил, что Благодатская Е.Г. решила продать принадлежащие ей 2/3 доли дома, обратилась в агентство недвижимости. Однако истец и Самсонова О.Ю., которые проживают совместно без регистрации брака, ввели ее в заблуждение относительно продажи дома. Благодатской они выплатили только <данные изъяты> рублей и несколько литров спирта. Возможно ответчик и подписывала предварительный договор, но была в состоянии опьянения, так как в то время употребляла спиртное. Других денег от Андреева и Самсоновой она не получала. <Дата обезличена> года ответчик выдала на имя Самсоновой О.Ю. доверенность на право продажи дома, при этом Самсонова О.Ю. забрала у нее паспорт. Ответчику пришлось обращаться по этому поводу в милицию, а также обращаться за новым паспортом. О совершенной сделке ответчик узнала от знакомых, которые видели истца и Самсонову в регистрационной службе. Восстановив паспорт <Дата обезличена>, она отозвала доверенность <Дата обезличена>. Без паспорта она этого сделать не могла. <Дата обезличена> обратилась с заявлением о возврате документов из регистрационной службы. Дом стоит дороже, чем <данные изъяты> рублей. Позиция истца и Самсоновой противоречива с учетом обращения Самсоновой с самостоятельным иском с Благодатской, где указано, что за дом она еще передавала ответчику <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей.

         Третье лицо Самсонова О.Ю. с иском согласилась. Пояснила, что <Дата обезличена> год она заключила с ответчиком договор о продаже доли дома, по которому она уплатила ей <данные изъяты> рублей. Далее она нашла покупателя на дом Андреева, который <Дата обезличена> года уплатил ответчику <данные изъяты> рублей. <Дата обезличена> года она выплатила Благодатской Е.Г. еще <данные изъяты> рублей, так как предполагалось, что брат ответчика также в счет этих денег продаст свою 1/3 долю. <Дата обезличена> года она по доверенности от Благодатской Е.Г. подписала с Андреевым договор купли-продажи, по которому получила <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей были ее вознаграждением, а <данные изъяты> рублей она передала Благодатской. Она действительно обращалась в суд от своего имени после приостановления регистрации, но было это сделано для принятия обеспечительных мер.

         Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Красноярскому краю по доверенности л.д.36) Горбунова Т.Г. пояснила, что представленные документы вызвали бы у нее сомнения относительно их действительности, так как доверенности от имени Благодатской Е.Г. подписана с ошибкой в отчестве. Регистрация приостановлена на основании заявления ответчика о возврате документов.

         Третье лицо Пнева А.И. была извещена о времени и месте рассмотрения дела по существу заказным письмом с уведомлением о вручении, в судебное заседание не явилась, что является основанием для рассмотрения дела в ее отсутствие.

         Третье лицо Благодатский В.Г. в судебное заседание не явился, извещался судом заказными письмами с уведомлением о вручении, которые возвратились в суд с отметкой об истечении срока хранения, что позволяет суду признать его надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела.

         Свидетель Соколов А.В. пояснил, что проживал с ответчиком без регистрации брака до <Дата обезличена> года. К Благодатской совместно приезжали Андреев и Самсонова, просили продать дом. Андреев с Самсоновой возили их осмотреть дом. После чего приезжали еще, привезли спиртное, а когда они его выпили, то повезли к нотариусу. Ему известно, что Благодатской они передали <данные изъяты> рублей.

  Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования Рощина М.А. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку.

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 п.1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в силу названных положений закона, государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого дома, так и переход права.

         Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Благодатской Е.Г. принадлежит 2/3 долей в праве собственности на жилой дом по <...>, что подтверждается копий свидетельства о праве на наследство от <Дата обезличена> года л.д. 18), а также выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним л.д.15).

<Дата обезличена> года Благодатская Е.Г. выдала доверенность на имя Самсоновой О.Ю. с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей 2/3 доли дома <...>, в том числе с правом получения денег. Доверенность удостоверена нотариусом л.д. 24).

<Дата обезличена> года между Самсоновой О.Ю., которая действовала на основании доверенности от Благодатской Е.Г. от <Дата обезличена> года и Андреевым И.Р. был подписан договор купли-продажи в отношении 2/3 долей в праве собственности на указанный жилой дом л.д. 53)

         В силу п. 3 данного договора, стороны пришли к соглашению о цене продаваемой доли дома в сумме <данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами, по их обоюдному заявлению, произведен полностью денежными средствами в размере всей суммы продажи доли данного дома при подписании настоящего договора.

         Из содержания п. 4 договора следует, что с платежа, передачи указанного недвижимого имущества, подписания договора, он считается исполненным обеими сторонами.

         Данный договор сдан им <Дата обезличена> года для государственной регистрации перехода права собственности л.д. 8).

<Дата обезличена> года ответчик составила распоряжение об отмене доверенности на имя Самсоновой О.Ю. л.д. 23). При этом, ее личность была установлена нотариусом на основании паспорта, выданного Благодатской <Дата обезличена> года, то есть за день до совершения юридически значимого действия.

<Дата обезличена> года ответчик обратилась в Минусинский отдел Управления Росреестра по краю о возврате документов без государственной регистрации, в связи с чем данным органом государственная регистрация договора и перехода права собственности была приостановлена л.д.7).

         Истец считает, что тем самым ответчик уклонилась от государственной регистрации договоров купли-продажи, а также государственной регистрации перехода права собственности. При этом истец считает причину уклонения ответчика от государственной регистрации неуважительной, так как он произвел с нею расчет по договору, что подтверждается предварительным договором от <Дата обезличена> года и текстом договора купли-продажи от <Дата обезличена> года.

         Ответчик в лице своего представителя ссылалась, что причиной подачи заявления об отзыве документов является введение в заблуждение и неоплата истцом договора. Представитель ответчика признал, что ответчик получала от истца и Самсоновой О.Ю. только <данные изъяты> рублей и несколько литров спиртного. Также признал, что предварительный договор ответчик подписывала в состоянии опьянения, что подтверждают выводы эксперта. Истец и Самсонова воспользовались тем, что ответчик употребляет спиртное.

         Суд считает, что достаточных оснований согласиться с доводами истца по делу не имеется. Не имеется таких оснований для вынесения решения о государственной регистрации договора от <Дата обезличена> года и перехода права собственности на спорную долю дома у истцу.

         Из текста договора купли-продажи от <Дата обезличена> года следует, что расчет между сторонами, по их обоюдному заявлению, произведен путем передачи всей суммы продажи доли данного жилого дома при подписании договора.

         Как истец, так и Самсонова О.Ю. пояснили суду, что в день подписания договора истцом было передано представителю ответчика только <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей являются вознаграждением. Самсонова утверждала, что <данные изъяты> рублей она передала ответчику, так как ранее <данные изъяты> рублей уже были переданы ответчику истцом.

         Ответчик Благодатская Е.Г. отрицала факт оплаты доли дома, не оспаривая подписания предварительного договора.

Данные объяснения ответчика не опровергнуты стороной истца, так как в соответствии с условиями подписанного договора, расчет за долю дома должен был производиться в момент подписания договора. Истец признал, что в момент подписания договора денежные средства представителю ответчика в размере <данные изъяты> рублей не передавались.

При буквальном толковании договора от <Дата обезличена> года, расчет между сторонами должен был происходить при его подписании, то есть в период времени подписания договора обеими сторонами. Такой порядок был согласован сторонами, в том числе и самим истцом. Порядок передачи денежных средств до подписания договоров, в том числе и в виде уплаты <данные изъяты> рублей в виде задатка, текстом договора предусмотрен не был.

Поэтому суд приходит к выводам о том, что договоры от <Дата обезличена> года не могут являться достоверным доказательств передачи истцом денежных средств ответчику.

          В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

   Согласно ст. 312 ГПК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

В силу п.1 ст. 408 ГПК РФ только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

   Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части (пункт 2 ст. 408 ГК РФ).

Анализ приведенных норм закона позволяет суду прийти к однозначному выводу о том, что именно на стороне истца лежит процессуальная обязанность доказать факт оплаты договора в момент его подписания. В рассматриваемом правоотношении текст договора купли-продажи от <Дата обезличена> года, с учетом объяснений самого истца, не может являться надлежащим доказательством оплаты.

Судом был исследован предварительный договор от <Дата обезличена> года, в соответствии с которым Благодатская Е.Г. имела намерение продать Андрееву И.Р. 2/3 доли дома по <...> л.д. 6).

В силу п. 6 предварительного договора, все условия договора отчуждения стороны установят при его заключении. А при его заключении стороны пришли к соглашению об оплате договора в момент его подписания, чего истцом исполнено не было.

Действительно, из п.7 предварительного договора следует, что во время его подписания в качестве задатка истцом было уплачено ответчику <данные изъяты> рублей в счет причитающихся с него платежей, а <данные изъяты> рублей будут уплачены до <Дата обезличена> года.

Однако факт уплаты задатка не нашел отражения в тексте договора от <Дата обезличена> года. Предварительный договор в этой части противоречит основному договору.

Исследованная совокупность доказательств позволяет суду сомневаться относительно факта полной оплаты договора истцом.

В судебных заседаниях и при проведении подготовки к слушанию истец неоднократно заявлял, что <Дата обезличена> года уплатил представителю ответчика Самсоновой О.Ю. только <данные изъяты> рублей. Об этом истцом была представлена расписка л.д. 37). Однако в судебном заседании 13 октября истец заявил, что уплатил Самсоновой О.Ю. уже не <данные изъяты> рублей, а <данные изъяты> рублей.

Кроме того, по делу была назначена и проведена почерковедческая экспертиза, в соответствии с выводами которой л.д. 110-114) подпись в предварительном договоре от имени Благодатской Е.Г. выполнена вероятно Благодатской Е.Г. В выполнении данной подписи наблюдаются признаки замедленного темпа и пониженной координации движений, угловатость при выполнении букв и извилистость прямых элементов. Данные признаки указывают на то, что подпись выполнялась в необычных условиях или в состоянии сильного душевного волнения, либо в нахождении лица в состоянии опьянения.

Кроме того, из материалов дела следует, что <Дата обезличена> года ответчик обращалась в органы внутренних дел по поводу угроз, поступавших от Андреева И.Р. и Самсоновой О.Ю. л.д. 128), а также <Дата обезличена> года по поводу удержания ее паспорта истцом л.д. 132,152).

При проведении доследственной проверки истец Андреев И.Р. и третье лицо Самсонова О.Ю. от дачи каких-либо объяснений отказались, что не оспаривали они в судебном заседании.

Из копии паспорта Благодатской Е.Г. следует, что он был действительно выдан <Дата обезличена> года, то есть уже после подачи ею заявления об удержании ранее выданного паспорта истцом л.д. 83) что объективно подтверждает доводы стороны ответчика в этой части и свидетельствует об отсутствии признаков добровольности в действиях обеих сторон при заключении сделки.

Кроме того, между объяснениями истца и третьего лица Самсоновой О.Ю. выявлены значительные противоречия относительно обстоятельств оплаты договора.

Судом установлено, что <Дата обезличена> года в Минусинский городской суд с иском к Благодатской Е.Г. о понуждении заключить договор купли-продажи в отношении 2/3 доли жилого дома по <...>  обращалась Самсонова О.Ю.. По ее иску было возбуждено гражданское дело <Номер обезличен>.

Самсонова О.Ю. в исковом заявлении за собственной подписью указала, то <Дата обезличена> <Дата обезличена> года между нею и Благодатской был заключен договор по которому ответчик обязалась продать ей 2/3 доли дома, при этом был уплачен задаток <данные изъяты> рублей.

Как указала Самсонова О.Ю., <Дата обезличена> года она уплатила Благодатской Е.Г. <данные изъяты> рублей в присутствии свидетелей, после чего ответчик выписала доверенность на ее имя под <Номер обезличен> для оформления договора купли-продажи.

Данное гражданское дело было производством прекращено <Дата обезличена> года в связи с отказом истцы Самсоновой О.Ю. от иска л.д. 33).

Таким образом, следуя объяснениям истца и Самсоновой О.Ю. усматривается, что Благодатской Е.Г. за долю дома было уплачено <данные изъяты> рублей <Дата обезличена> года л.д. 7 гражданского дела <Номер обезличен>), <Дата обезличена> года – <данные изъяты> рублей при подписании предварительного договора, <данные изъяты> рублей <Дата обезличена> года при удостоверении доверенности у нотариуса и <данные изъяты> рублей при подписании основного договора <Дата обезличена> года, что в общей сложности составляет уже <данные изъяты> рублей.

Данные противоречия Самсонова объяснила тем, что имелось намерение приобрести и 1/3 долю брата Благодатской Е.Г. – Благодатского В.Г, в счет оплаты которой и были переданы денежные средства сверх <данные изъяты> рублей.

Данные объяснения суд отвергает как надуманные, так как каких-либо доказательств того, что Благодатский В.Г. имел намерение продавать свою долю дома Андрееву И.Р. или Самсоновой О.Ю. не имеется.

Факт подачи иска самой Самсоновой О.Ю. <Дата обезличена> года суд оценивает как действия в своих интересах при участии в подписании договора от <Дата обезличена> года.

Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

При подаче иска <Дата обезличена> года Самсонова О.Ю. преследовала цель возникновения прав у нее на спорное имущество.

Возникшие противоречия истцом и третьим лицом убедительно суду не разъяснены, поэтому их объяснения суд не может признать полностью достоверными.

Договор считается исполненным сторонами с момента внесения платежа, передачи недвижимого имущества и подписания договора. Достоверно установлен только факт подписания договора истцом и представителем ответчика по доверенности. Дом во владение истцу ответчиком не передавался, он им не пользуется и не пользовался.

В связи с чем, суд считает, что действия Благодатской Е.Г. по подаче заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации нельзя признать уклонением от государственной регистрации без уважительных причин. Те сведения, на которые ссылалась ответчик, являются достаточным основанием для отзыва документов без проведения государственной регистрации. Стороной истца данные доводы в ходе судебного разбирательства надлежащими средствами доказывания опровергнуты не были, что является основанием для отказа в иске.

         На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд             

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований Андреева И.Р. к Благодатской Е.Г. о государственной регистрации договора купли-продажи от <Дата обезличена> года, государственной регистрации перехода права собственности в отношении 2/3 долей жилого дома, расположенного по адресу: <...>, <...>, <...> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Изготовлено 19 октября 2010 года