Решение по делу № 2-25/2020 (2-679/2019;) ~ М-779/2019 от 23.09.2019

Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2020 года г.Алагир

Дело № 2-25/2020

Алагирский районный суд Республики Северная Осетия - Алания, в составе:

председательствующего судьи – Черчесовой Л.А.,

при секретаре – Ходовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и истребовании земельного участка и по встречному иску ФИО1 к администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания об освобождении от уплаты задолженности по арендой плате и обязании предоставить новый земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

АМС Алагирского района РСО-Алания обратилась в Алагирский районный суд РСО-Алания с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка №259 от 01.06.2015 года, зарегистрированный в Управлении Росреестра от 22.06.2015 года; о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 150.796 рублей, пени 3.814 рублей, всего 154.610 рублей и об обязании ФИО1 привести земельный участок с кадастровым номером 15:07:0140109:61 в первоначальное состояние, вернув по акту приема-передачи АМС Алагирского района.

Обосновав свои требования тем, что между АМС Алагирского района и Хадарцевым А.Э. заключен договор аренды земельного участка №259 от 01.06.2015 года, для строительства пункта питания, с кадастровым номером 15:07:0140109:61, площадью 160 кв.м., сроком с 01.07.2015 года из земель категории – земли населенных пунктов, адрес земельного участка: <адрес>. В соответствии с п.3.2 договора ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально равными частями согласно договору путем перечисления на счет арендодателя. Согласно п.5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый календарный день просрочки. Пунктом 4.1.1 договора также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев. В нарушение указанных условий договора ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей с 01.07.2015 года по 30.06.2019 года. Ответчику были направлены претензия №185 от 19.07.2019 года с предложением о погашении задолженности и о расторжении договора, которые оставлены без ответа с приложением квитанции с реквизитами и три экземпляра соглашения о расторжении договора. Однако ответчик, фактически пользуясь переданным ему в аренду земельным участком, не исполняет свои обязательства как арендатор, то есть не производит уплату арендных платежей, тем самым нарушает требования норм ст.614 ГК РФ. Расчет производился согласно Постановлению правительства РСО-Алания от 14.03.2017 года №115. При заключении договора истец рассчитывал на получение дохода в виде ежеквартальных арендных платежей, но ответчик в нарушение условий договора не вносит арендную плату и тем самым лишает истца законного дохода.

В свою очередь ответчик ФИО1 обратился в суд со встречным иском к АМС Алагирского района об освобождении его от уплаты задолженности по арендной плате и пени за весь период срока действия договора аренды земельного участка от 01.06.2015 года и об обязании АМС Алагирского района РСО-Алания предоставить в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда в аренду, сроком 5 лет, без проведения торгов, новый земельный участок, равноценный ранее предоставленному земельному участку по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, п.В.Фиагдон для строительства пункта питания.

Обосновав свои требования тем, что после заключения с ним договора аренды земельного участка от 01.06.2015 года с кадастровым номером 15:07:0140109:61, расположенного по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, п.В.Фиагдон, ул.Дзитиева, в районе корпуса №10, участок 254, ему было выдано разрешение на строительство №15-07-70-2015 от 22.07.2015 года. Предметом договора аренды земельного участка являлось предоставление земельного участка для строительства пункта питания, общей площадью 160 кв.м.. Однако, после получения разрешения на строительство и подборе строительной организации, которая должна была начать строительство, ему стало известно о существующих ограничениях и запретах на строительство на выделенном участке, которые не были учтены АМС Алагирского района в процессе земельного участка на предварительное согласование, отводимого для строительства пункта питания. Выделяемый для капитальной застройки земельный участок находился в охранной зоне линий электропередач филиала ПАО «МРСК СК»-«Севкавказэнерго» и на земельном участке были проложены подземные коммуникации тепловых сетей. В результате выявленных ограничений и запретов он был вынужден отказаться от аренды земельного участка, о чем уведомил главу АМС п.В.Фиагдон – ФИО2 и главу АМС Алагирского района – ФИО4, которые пояснили ей, что к сожалению другого земельного участка в районе не имеется, и что при таких обстоятельствах ему нет необходимости оплачивать аренду земельного участка. Уведомив руководство района и поселка, он был убежден, что с его стороны нет необходимости производить какое-либо оформление по расторжению договора аренды земельного участка. Кроме того, с 2015 года по настоящее время никто не выставлял требований об оплате аренды и он никоим образом не использовал этот участок. Наличие существующих ограничений и запретов на строительство пункта питания на земельном участке с кадастровым номером 15:07:0140109:61 подтверждается письмами филиала ПАО «МРСК СК»-«Севкавказэнерго» и МП «Тепловые сети». При таких обстоятельствах, существующих ограничениях и запретов на строительство пункта питания на земельном участке с кадастровым номером 15:07:0140109:61, АМС Алагирского района РСО-Алания не вправе требовать с него выплаты арендной платы и пени, так как заключило с ним договор аренды земельного участка, котором нельзя производить капитальное строительство пункта питания, то есть предмет договора (пункта 1.1) был заранее неисполним, что поставило его в неравные условия с арендодателем. В соответствии с указанным пунктом Договора, целевое назначение земельного участка, переданного в аренду, для строительства пункта питания.

Представитель истца - АМС Алагирского района РСО-Алания – ФИО3, действующая на основании постоянной доверенности, в судебном заседании требования и доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала полностью, встречный иск не признала, просила иск АМС Алагирского района удовлетворить, а во встречных исковых требованиях отказать, за необоснованностью, поскольку считает, что ФИО1 при оформлении всех необходимых документов, сам мог видеть, что по спорному участку проходят коммуникации и линии электропередач. Кроме того, пояснила, при заключении Договора аренды, со стороны АМС Алагирского района не были нарушены нормы действующего законодательства, а также права ФИО1. Также пояснила, что специалист АМС Алагирского района не выходил на место, где находится спорный земельный участок и не обязан был выходить, поскольку на момент предварительного согласования был представлен Акт выбора земельного участка, подписанный комиссией, а именно руководителями всех служб и ведомств, в том числе Алагирской РЭС и ООО «Алагиркоммунресурсы».

Ответчик – ФИО1 и его представитель ФИО4, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, в ходе судебного разбирательства требования АМС Алагирского района не признали, встречный иск и доводы, изложенные в нем, поддержали. Просили в иске АМС Алагирского района отказать, а встречные исковые требования удовлетворит.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, специалистов, свидетеля, суд пришел к выводу, что требования АМС Алагирского района РСО-Алания подлежат удовлетворению частично, встречный иск также подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как установлено судом, 01. 06.2015 года между АМС Алагирского района РСО-Алания и ФИО1 сроком с 01.07.2015 года по 01.07.2020 года заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером 15:07:0140109:61, площадью 160кв.м., расположенного по адресу: <адрес>10, для строительства пункта питания, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания от 22.06.2015 года.

В соответствии с условиями договора (п.3.2, п.4.1.1, п.5.2 договора) ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально равными частями согласно договору путем перечисления на счет арендодателя. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый календарный день просрочки. Также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Так, в соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

Статья 22 ЗК РФ также предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Пунктом 1 ст.611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п.1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.2).

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Анализируя вышеприведенное законодательство, суд приходит к выводу о том, что по договору аренды арендодатель обязан был передать арендатору в аренду пригодный к использованию земельный участок для строительства пункта питания, а арендатор обязан вносить арендную плату за его использование.

Однако, как установлено в ходе судебного разбирательства, на территории переданного ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 15:07:0140109:61, проходят коммуникации тепловых сетей, также находится в охранной зоне линий электропередач, что подтверждается ответами на запросы: МП «Тепловые сети» и филиала ПАО «МРСК СК»-«Севкавказэнерго».

Так, копия акта приема-передачи от 16.05.2012 года заключенного между министерством государственного имущества и земельных отношений и ГУП «Аланияэлектросеть» и ксерокопия страницы 369 приложения к акту приема-передачи от 16.05.2012 года свидетельствуют, что ЛЭП 6кВт проходит в пос.В.Фиагдон, уже в 2012 году, следовательно, при заключении договора аренды между АМС Алагирского района и ФИО1 данный ЛЭП 6 кВт имел место быть.

Кроме этого данный факт нашел свое подтверждение показания свидетеля и специалистов вышеуказанных служб.

Так, сотрудники филиала «МРСК СК»-«Севкавказэнерго»: ФИО5 начальник службы технического развития и ФИО6 начальник Алагирских РЭС, как специалисты электросетевого хозяйства, разъяснили суду, что на земельном участке, где проходил, линия электропередач, находится в охранной зоне. В охранной зоне запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушать безопасную работу объектов электросетевого хозяйства. По данному делу, как они установили по земельному участку с кадастровым номером 15:07:0140109:61 проходит ЛЭП 6 кВт, находящийся в охранной зоне.

ФИО7 начальник отдела по земельным отношениям АМС Алагирского района, как специалист пояснила суду, что ФИО1 к своему заявлению о предоставлении ему земельного участка приложил схему расположения согласованную с главами АМС Фиагдонского сельского поселения и АМС Алагирского района и Акт выбора земельного участка на предварительное согласования, где были подписи руководителей всех служб и ведомств. На основании представленных документов АМС Алагирского района предоставил указанный земельный участок. На момент заключения Договора аренды специалисты отдела по земельным отношениям АМС Алагирского района на место расположения предоставляемого земельного участка не выходили.

В судебном заседании ФИО8 временно и.о. архитектора АМС Алагирского района, суду дал объяснения-заключения как специалист. Так, он считает, что на земельном участке с кадастровым номером 15:07:0140109:61 нельзя осуществлять строительства пункта питания, поскольку по нему проходят подземные коммуникации тепловых сетей, а также линия электропередач.

Пояснения ответчика ФИО1 о том, что при попытке приступить к строительным работам, рабочие заявили, о недопустимость этих работ из-за прохождения через спорный участок коммуникаций и линий электропередач, о чем сообщил он главам АМС Фиагдонского сельского поселения и АМС Алагирского района, которым заявил об отказе от данного земельного участка, поскольку им выявлены ограничения в использовании участка, подтвердил ФИО2, который был допрошен в качестве свидетеля.

Оснований не доверять допрошенным в судебном заседании специалистам, а также свидетелю, у суда не имеется, их показания и объяснения согласуются с представленными по делу письменными доказательствами, они предупреждены об ответственности. Суд, считает, что факты, сообщенные ими, являются достоверными сведениями, поэтому их показания являются допустимыми доказательствами по делу.    

Кроме того, представителем истца в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено доказательств того, что ответчику – ФИО1 было известно о наличии на указанном земельном участке коммуникации тепловых сетей.

Таким образом, установлено, что о наличии коммуникации тепловых сетей, на момент заключения договора аренды и разрешения на строительства за подписью архитектора АМС Алагирского района, ответчику не было известно.

Таким образом, судом установлено, что на протяжении 4-х лет и до настоящего времени ФИО1 лишен возможности использовать земельный участок по назначению ввиду наличия на нем систем коммуникации тепловых сетей и охранной зоны линий электропередач.

Как следует из письма директора филиала ПАО «МРСК Северного Кавказа»-«Севкавказэнерго» от 10.03.2020 года сообщает, что не согласовывает использование в целях строительства пункта питания земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером: №15:07:0140109:61, находящийся по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, п.В.Фиагдон, ул.Ю.Дзитиева, в районе корпуса №10, участок №254. Данный участок находится в охранной зоне ВЛ-6 кВ. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 года №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условиях использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений, посадка и вырубка деревьев и кустарников.

На основании данного документа, и объяснения-заключения как специалиста архитектора АМС Алагирского района ФИО8 суд приходит к выводу, что использование вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 15:07:0140109:61 по назначению невозможно ввиду наличия указанных ограничений.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что арендодатель, передавший непригодный к использованию по назначению земельный участок, а также не предпринявший никаких мер к устранению препятствий, не позволивших арендатору пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды, не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы. Следовательно, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени в полном объеме, АМС Алагирского района РСО-Алания следует отказать, в свою очередь требования по встречному иску об освобождении ФИО1 от уплаты задолженности по арендной плате и пени завесь период срока действия договора подлежат удовлетворению.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

АМС Алагирского района РСО-Алания просит расторгнуть договор аренды от 01.06.2015 года за №259, ссылаясь на неуплату арендной платы арендатором.

Ответчик и его представитель не возражали против удовлетворения данных требований, так как ФИО1 устно заявлял главам о намерении расторгнуть договор в связи с выявленными препятствиями в использовании участка по назначению.

По правилам ст.620 ГК РФ предусматривающей, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

При таких обстоятельствах суд считает, что требования о расторжении договора аренды земельного участка для строительства пункта питания, заключенного между сторонами от 01.06.2015 года за №259, и обязании произвести возврат земельного участка по акту приема-передачи истцу, подлежат удовлетворению.

Требования АМС Алагирского района об обязании ФИО1 привести земельный участок в первоначальное состояние не подлежат удовлетворению, поскольку данный участок не был использован ответчиком и его состояние не было изменено.

Также, не подлежат удовлетворению встречные требования ФИО1 об обязании АМС Алагирского района РСО-Алания предоставить ему в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда в аренду, сроком на 5 лет, без проведения торгов, новый земельный участок, равноценный ранее предоставленному земельному участку по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, п.В.Фиагдон для строительства пункта питания, за не обоснованностью и поскольку суд пришел к решению о расторжении договора аренды между ним АМС Алагирского района.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст.96 указанного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов.

Согласно п.19 ч.1 ст.333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам в качестве истцов или ответчиков.

Поскольку исковые требования о расторжении договора аренды и истребовании земельного участка удовлетворены, с ответчика следует взыскать государственную пошлину в размере, определенном подп.3 п.1 статьи 333.19 НК РФ – 600 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №259 от 01.06.2015 года, заключенный между АМС Алагирского района РСО-Алания и ФИО1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания от 22.06.2015 года.

Обязать ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером 15:07:0140109:61 по акту приема-передачи АМС Алагирского района РСО-Алания.

В остальной части иска АМС Алагирского района РСО-Алания о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате в сумме 150.796 рублей и пени в сумме 3.814 рублей, всего 154.610 рублей и о приведении земельного участка в первоначальное состояние - отказать.

Встречный иск ФИО1 к АМС Алагирского района РСО-Алания удовлетворить частично.

Освободить ФИО1 от уплаты в пользу АМС Алагирского района РСО-Алания задолженности по арендной плате и пени за весь период срока действия договора аренды земельного участка от 01.06.2015 года.

В остальной части встречного иска ФИО1 об обязании АМС Алагирского района РСО-Алания предоставить в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда в аренду, сроком на 5 лет, без проведения торгов, новый земельный участок, равноценный ранее предоставленному земельному участку по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, п.В.Фиагдон для строительства пункта питания - отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования Алагирского района РСО-Алания государственную пошлину в сумме 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Алагирский районный суд Республики Северная Осетия - Алания.

Судья               Черчесова Л.А.

Мотивированное решение будет изготовлено 16 марта 2020 года.