Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1701/2017 ~ М-1390/2017 от 26.04.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2017 года                 г.Самара

    Советский районный суд г.о. Самары в составе

председательствующего судьи Мироновой С.В.,

при секретаре Махмутовой Р.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Алеева Р.М. к ООО «Содружество-Л», Администрации г.о. Самара о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

    Алеев Р.М. обратился в суд с иском к ООО «Содружество-Л», Администрации г.о. Самара о признании права собственности на нежилое здание, просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества: здания, наименование: Клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, площадью 5746, 8 кв.м, общее количество этажей 5, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: клубы (залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, общей площадью 3 423, 8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; состоявшимся; признать за Алеевым Р.М. право собственности на объект недвижимого имущества: здание, наименование: Клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, площадью 5746, 8 кв.м, общее количество этажей 5, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: <адрес>; кадастровый номер №, №.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Содружество-Л» и Алеевым Р.М. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, продавец передает, а покупатель принимает в собственность следующие объекты:

нежилое здание, наименование: Клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, площадью 5746, 8 кв.м, общее количество этажей 5, в том числе подземных 1, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер: №

    земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: клубы (залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, общей площадью 3 423, 8 кв.м, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер №.

Согласно сведениям, Единого государственного реестра недвижимого имущества в отношении здания, зарегистрировано обременение в виде ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка, зарегистрировано обременение в виде ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ. Обременение в виде ипотеки зарегистрированы в пользу АО АКБ «Газбанк». АО АКБ «Газбанк» дало согласие при условии сохранения ипотеки на переход права собственности вышеуказанного недвижимого имущества от ООО «Содружество-Л» к Алееву Р.М.

Свои обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества Алеев Р.М. исполнил в полном объеме, уплатив соответствующие денежные средства в кассу общества, после чего данное нежилое помещение было ему фактически передано, и с момента заключения договора он беспрепятственно владеет, пользуется указанным объектом, несет расходы по его содержанию.

Указанные объекты недвижимости принадлежали ООО «Содружество-Л» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение 1 этаж, комнаты № №, общей площадью 313, 90 кв.м, адрес объекта: <адрес>; свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение подвал комнаты №, 1 этаж комнаты № №, общей площадью 1096, 70 кв.м, адрес объекта: <адрес>, свидетельством о государством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: клубы (залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, общей площадью 3 423, 8 кв.м, адрес объекта: <адрес>.

Согласно сведения, представленным из ФГУР «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Самарский филиал, указанные нежилые помещения представляют единое нежилое здание.

Главой Администрации г.о. Самара ДД.ММ.ГГГГ ООО «Содружество-Л» было выдано разрешение на реконструкцию объекта капительного строительства: Клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения – количество этажей 4-5 эт., общая площадь здания – 6 117, 4 кв.м, строительный объем - 26 962, 98 куб.м, в том числе подземной части – 5 619, 93 куб.м, площадь земельного участка 3 423, 8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения установлен до ДД.ММ.ГГГГ и продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В указанный промежуток времени организацией ООО «Содружество-Л» была проведена реконструкция здания, однако первоначальное право собственности продавца на реконструированный объект недвижимого имущества в установленном порядке зарегистрировано не было, в связи с чем, Алеев Р.М. в настоящее время не имеет возможности провести регистрацию своего права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Согласно данным технического паспорта, выполненного <данные изъяты>» общая площадь нежилого здания клуб, после строительных мероприятий составила 5 746, 8 кв.м.

Реконструированное здание, соответствуют требованиям строительных, градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, действующих на территории РФ, не затрагивают права третьих лиц, не нарушают предельные параметры разрешенного строительства, выполнены технически грамотно, с соблюдением строительных норм, угрозы жизни и здоровью неопределенному кругу лиц в связи с осуществлением строительства и эксплуатации указанного строения не имеется.

    Истец Алееев Р.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения, направил для представления его интересов и участия в судебном заседании представителя, выдав доверенность.

Представитель истца Вовчук Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточнила исковые требования, просила признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Содружество-Л» и Алеевым Р.М. состоявшимся;

прекратить право собственности ООО «Содружество-Л» на нежилое помещение площадью 313,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; на нежилое помещение площадью 1096,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

снять с государственного кадастрового учета нежилое помещение площадью 313,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; нежилое помещение площадью 1096,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

признать за Алеевым Р.М. право собственности на объект недвижимого имущества – здание, наименование: клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, площадью 5746,8 кв.м., общее количество этажей 5, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №.

    Пояснила, что нежилое помещение площадью 313,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; и нежилое помещение площадью 1096,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, расположенные на земельном участке общей площадью 3 423, 8 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровый номер № принадлежали ООО «Содружество-Л» на праве собственности. Обществом было получено разрешение на реконструкцию данных объектов, так как фактически они представляют собой единое здание, произведена реконструкция, однако в дальнейшем ООО « Содружество» продало объект не оформив до конца на него право. В отношении данного имущества имеется обременение в виде ипотеки, банк дал согласие на заключение договора купли-продажи.

Представитель ответчика Администрации г.о. Самара Бычкова В.В., действующая на основании доверенности, исковые требования, заявленные к Администрации г.о. Самара, не признала, пояснила, что государственная регистрация прав на созданные здания или сооружения осуществляются на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Документов, подтверждающих ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, возведенного в соответствии с разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ истцом не представлено. Объект обладает признаками самовольной постройки и право может быть признано в случаях, предусмотренных законом. Истцом не представлено документов, что спорный объект соответствует строительным, техническим, санитарным и противопожарным нормам и правилам, что явилось бы доказательством того, что строительство не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью.

Представитель ответчика ООО «Содружество-Л» в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв по заявленным требованиям, содержащий ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «Содружество-Л», в котором указал, что ООО «Содружество-Л» принадлежало два объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 313,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; и нежилое помещение площадью 1096,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, после реконструкции который образовался новый объект - здание, наименование: клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, площадью 5746,8 кв.м., общее количество этажей 5, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: <адрес> который был продан Алееву Р.М. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обязательства по оплате покупателем исполнены полностью. ООО «Содружество – Л» не возражает против удовлетворения исковых требований о признании за истцом право собственности на объект недвижимого имущества в реконструированном виде.

Представитель третьего лица АО АКБ «Газбанк» Хлыстов С.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил, что объекты недвижимого имущества два нежилых здания принадлежали ООО «Содружество-Л» и являлись предметом залога по нескольким договорам ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ АО АКБ Газбанк письмом давало согласие на реконструкцию данных объектов при условии сохранения ипотеки в отношении объектов. После реконструкции образовался новый объект недвижимого имущества, при переходе права собственности в связи с продажей ООО «Содружество-Л» реконструированного объекта недвижимого имущества и земельного участка Банк письмом дал согласие на совершение данной сделки при условии сохранении ипотеки на реконструированный объект и земельный участок, поскольку изменение технических и конструктивных свойств предмета залога не прекращает залог. Банк не возражает против удовлетворения требований Алеева Р.М. о признании права собственности на реконструированный объект с сохранением записей об ипотеке в едином реестре прав на недвижимое имущество: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении не заявлял.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

В силу ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что ООО «Содружество-Л» на праве собственности принадлежали нежилое помещение 1 этаж, комнаты №, общей площадью 313, 90 кв.м, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ,

нежилое помещение подвал комнаты №, 1 этаж комнаты № №, общей площадью 1096, 70 кв.м, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ,

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: клубы (залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, общей площадью 3 423, 8 кв.м, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведений, представленных ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Самарский филиал, принадлежащие ООО «Содружество-Л» нежилые помещения, согласно материалам инвентарного дела связаны между собой, имеют единое использование, в связи с чем, представляют единое нежилое здание, иные помещения в указанном здании отсутствуют.

Главой Администрации г.о. Самара ДД.ММ.ГГГГ ООО «Содружество-Л» было выдано разрешение на реконструкцию объекта капительного строительства: Клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения – количество этажей 4-5 эт., общая площадь здания – 6 117, 4 кв.м, строительный объем - 26 962, 98 куб.м, в том числе подземной части – 5 619, 93 куб.м, площадь земельного участка 3 423, 8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения установлен до ДД.ММ.ГГГГ и продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответа Департамента градостроительства от ДД.ММ.ГГГГ Департамент согласовал проектную документацию, представленную ООО «Содружество-Л», по реконструкции объекта по адресу: <адрес>, так как она выполнена в соответствии с техническими условиями, архитектурно-планировочным заданием и согласована в полном объеме.

Согласно письма ЗАО АКБ Газбанк от ДД.ММ.ГГГГ банк дал согласие ООО «Содружество-Л» на реконструкцию объектов недвижимого имущества при условии сохранения ипотеки.

ООО «Содружество-Л» была проведена реконструкция нежилых помещений, в результате которого образовался объект - здание, наименование: Клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, площадью 5746, 8 кв.м, общее количество этажей 5, в том числе подземных 1, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается техническим паспортом <данные изъяты>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статьи 41 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ(ред. от 03.07.2016)"О государственной регистрации недвижимости» в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

Таким образом, в связи с возникновением нового объекта объекты недвижимого имущества нежилое помещение 1 этаж, комнаты № № общей площадью 313, 90 кв.м, и нежилое помещение подвал комнаты №, 1 этаж комнаты № №, общей площадью 1096, 70 кв.м, по адресу: <адрес> фактически прекратили свое существование и подлежат снятию с кадастрового учета.

Согласно данным технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного специалистами <данные изъяты> реконструкция нежилого здания (Клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения) заключалась в усилении существующих несущих конструкций, строительстве дополнительного внутреннего монолитного железобетонного каркаса, для организации внутреннего пространства, разделенного на 4 надземных этажа, перепланировки внутренних помещений. Здание в целом находится в нормативном техническом состоянии. Пространственная жесткость и устойчивость здания в целом обеспечены.

Реконструкция нежилого здания произведена в соответствии с действующими строительными нормами правилами, характеристики несущих конструкций здания обеспечивают его прочность, устойчивость и безопасность эксплуатации. Теплотехнические характеристики ограждающих конструкций соответствуют требованиям СП 20.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия», СП 20.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений», СП 70.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Инженерно-техническое состояние конструкций здания соответствует строительным нормам и правилам Градостроительных нормативов в части обеспечения безопасной эксплуатации строительных конструкций.

Архитектурно-строительные решения, реализованные в процессе строительно-монтажных работ, обеспечивают безопасную эксплуатацию здания, не угрожают жизни и здоровью граждан, а также не нарушает требований федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 20.13330.2011 актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружения», СП 70.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».

Нежилое здание (Клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения), расположенного по адресу: <адрес> обеспечено всеми инженерными коммуникациями, возможна его дальнейшая безопасная эксплуатация по своему назначению.

По результатам проведенного пожарно-технического обследования, на основании требований «Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил оценки соответствия объектов защиты (продукции) установленным требованиям пожарной безопасности путем пожарно-технического обследования» п. 6-ж установлено, что на объекте защиты: при существующей системе пожарной безопасности и объёмно-планировочных, конструктивных решениях: выполняются условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности. Выполненные строительно-монтажные работы на объекте защиты не повлекли нарушений требований пожарной безопасности, что указано в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном <данные изъяты>».

Согласно экспертного заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» от ДД.ММ.ГГГГ № реконструкция нежилого здания «Клуб многоцелевого и специализированного назначения по адресу: <адрес> соответствует государственным санитарным нормам и правилам: СанПиН2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», СанПиН 2.2.1./2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 42-128-4690-88г. «Санитарные правила содержания территорий населенных мест», СанПиН2.2.2/2.4.1340-03 «Гигиенические требования к ПВЭМ и организации работы», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПиН 2.1.7.1287-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к почве».

Согласно сведений Управления Росреестра по Самарской области в едином государственном реестре недвижимого имущества отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на реконструированный объект.

Реконструированный объект находится в границах земельного участка, принадлежащего ООО «Содружество-Л» на праве собственности и переданного по договору купли-продажи Алееву Р.М., что подтверждается схемой расположения здания на земельном участке, составленной <данные изъяты>»

Согласно акта проверки Администрации Советского внутригородского района г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № при осмотре земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3423,8 кв.м., предоставленного для реконструкции объекта капитального строительства ( клуб ( зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, количество этажей 4-5) на местности было установлено, что на земельном участке расположено здание, в котором ведутся отделочные работы, земельный участок используется по целевому назначению, площадь участка соответствует плану межевания, на земельном участке выполнено благоустройство: заасфальтированы дорожки, устроены газоны, высажены цветы, часть земельного участка имеет декоративное ограждение, со стороны <адрес> земельный участок не огорожен. Нарушений требований земельного законодательства в действиях ООО «Содружество-Л» при осуществлении градостроительной деятельности не выявлено.

Согласно сведений Департамента градостроительства г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 3423,80 кв.м. имеет вид использованиям – клубы многоцелевого и специализированного назначения, находится в территориальной зоне Ц-3 по карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в г. Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001г. № 61, что соответствует виду разрешенного использования.

Учитывая выводы, изложенные в заключениях, судом установлено, что реконструированное здание, соответствует всем требованиям строительных, градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, действующих на территории РФ, не затрагивает права третьих лиц, не нарушает предельные параметры разрешенного строительства. Здание находится в границах земельного участка, принадлежащего ООО «Содружество-Л» на праве собственности, категория и вид разрешенного использования которого допускают эксплуатацию объекта данного функционального назначения. Угрозы жизни и здоровью неопределенному кругу лиц в связи с осуществлением строительства и эксплуатации указанного строения не выявлено.

Доводы представителя Администрации г.о. Самары об отсутствии доказательств о соответствии объекта строительным, техническим, санитарным и противопожарным нормам и правилам не обоснованны и опровергаются представленными заключениями.

В нарушение требований части 1 статьи 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, Администрация г.о. Самара выводы, изложенные в указанных заключениях и основанные на них доводы истца, не опровергли, достаточные и убедительные доказательства обратного не представили, на проведении по делу судебной строительно-технический или иной экспертизы не настаивали.

В соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В п. 2 ст. 218 ГК РФ определено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Содружество-Л» и Алеевым Р.М. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, продавец передает, а покупатель принимает в собственность и оплачивает следующие объекты:

здание, наименование: Клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, площадью 5746, 8 кв.м, общее количество этажей 5, в том числе подземных 1, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер: №,

    земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: клубы (залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, общей площадью 3 423, 8 кв.м, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер №

Согласно сведениям, Единого государственного реестра недвижимого имущества в отношении здания, зарегистрировано обременение в виде ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка, зарегистрировано обременение в виде ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ. Обременение в виде ипотеки зарегистрированы в пользу АО АКБ «Газбанк».

Согласно акта сверки взаимных расчетов между продавцом и покупателем от ДД.ММ.ГГГГ обязательства покупателя об оплате по заключенному договору купли-продажи исполнены в полном объеме. Каких либо претензий ответчик ООО «Содружество-Л» в судебном заседании о неисполнении договора не предъявлял.

В силу п. 2.6 договора купли-продажи договор имеет силу акта приема передачи. В данной части договор исполнен продавцом, имущество передано.

Согласно письма АО АКБ Газбанк банк дал согласие ООО «Содружество-Л» на переход права собственности на реконструированный объект недвижимости и земельный участок к Алееву Р.М. с сохранением ипотеки в пользу банка.

После заключения договора купли-продажи Алеев Р.М. предпринял действия по надлежащему оформлению права на приобретенный объект недвижимого имущества - здание, однако уведомлением Министерства строительства Самарской области ему было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Клуб многоцелевого и специализированного назначения». И поскольку здание представляет реконструированный объект, не введенный в эксплуатацию, ООО «Содружество-Л» отказывается предпринимать какие-либо действия по надлежащему оформлению прав на реконструированный объект, следовательно, при таких обстоятельствах, истец может защитить свои нарушенные права только в судебном порядке путем признания права собственности в силу ст. 12 ГК РФ.

Учитывая, что сторонами не оспаривался факт заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, его исполнения, фактической передачи имущества и денежных средств, суд приходит к выводу, что сделка между сторонами состоялась и может являться основанием возникновения права собственности у истца на недвижимое имущество.

В связи с чем, требование истца о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Содружество-Л» и Алеевым Р.М. подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что в отношении объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Содружество-Л» было зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество ограничения прав в виде ипотеки в пользу АО АКБ Газбанк, о чем свидетельствуют записи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 37, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо, в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, при переходе права собственности на обремененный объект недвижимости к истцу как новому собственнику переходят обязанности залогодателя недвижимого имущества.

Произведенная реконструкция объекта недвижимого имущества не является основанием к прекращению права залога (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 года № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" - изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога).

Кроме того, реконструкция спорного объекта недвижимости и переход права собственности осуществлялись с согласия залогодержателя, никто из сторон данный факт не оспаривал, следовательно, ограничение прав в виде ипотеки сохраняется в отношении реконструированного объекта недвижимого имущества.

Таким образом, требование истца о признании права собственности на здание, наименование: Клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, площадью 5746, 8 кв.м, общее количество этажей 5, в том числе подземных 1, адрес объекта: <адрес> подлежит удовлетворению с сохранением обременения в виде ипотеки, зарегистрированного в Едином реестре недвижимого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Алеева Р.М. к ООО «Содружество-Л», Администрации г.о. Самара о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Содружество-Л» и Алеевым Р.М. состоявшимся.

Прекратить право собственности ООО «Содружество-Л» на нежилое помещение площадью 313,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; на нежилое помещение площадью 1096,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

Снять с государственного кадастрового учета нежилое помещение площадью 313,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; нежилое помещение площадью 1096,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Признать за Алеевым Р.М. право собственности на объект недвижимого имущества – здание, наименование: клуб (зал встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения, площадью 5746,8 кв.м., общее количество этажей 5, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, с сохранением обременения в виде ипотеки, зарегистрированного в Едином реестре недвижимого имущества.

Взыскать с Алеева Р.М. расходы по оплате государственной пошлины в доход местного бюджета в сумме 34572 руб. 74 коп.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд, через Советский районный суд в порядке ст. 321 ГПК РФ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательном виде изготовлено 19.06.2017 года.

Судья                 С.В. Миронова