Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1057/2016 ~ М-1023/2016 от 07.06.2016

Дело № 2-1057\16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    24 августа 2016 года                     г. Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ворсиной О.Б.,

при секретаре Перепелицыной Я.М.,

с участием истца, его представителя Стукалина К.В., представителя ответчика Радашкевича А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Улискова А. В. к Раткевич Е. Н. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

    6 июня 2012 года ФИО2 от имени Раткевич Е.Н. заключила с Улисковым А.В. договор купли - продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>. От государственной регистрации сделки и перехода права собственности Раткевич Е.Н. уклоняется.

    Истец Улисков А.В. обратился в суд с иском об установлении факта заключения договора, признании права собственности на квартиру с земельным участком. В обоснование иска указано, что в январе 2004 года между сторонами состоялся устный договор о приобретении истцом квартиры с земельным участком по адресу: <адрес> за 130000 руб. Данную сумму истец передал ответчику, был зарегистрирован в квартире. Письменный договор не был заключен по причине отсутствия необходимых документов для его составления, постоянного отсутствия истца на сезонных работах. После приведения в порядок документов, 6 июня 2012 года письменный договор купли - продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес> был заключен истцом и представителем ответчика ФИО2 В октябре 2015 года Раткевич Е.Н. потребовала от Улискова А.В. снятия с регистрационного учета, заявила о намерении продать квартиру. 29 декабря 2015 года истец направил ответчику письменное уведомление о необходимости явиться на государственную регистрацию сделки, которое Раткевич Е.Н. проигнорировала.

Заявлением от 13 июля 2016 года истец уточнил предмет иска, заявил требование о погашении в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Раткевич Е.Н. на квартиру с земельным участком по адресу: <адрес>. Заявлением от 8 августа 2016 года истец заявил требования о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на указанную квартиру с земельным участком.

    Заявлением от 8 августа 2016 года истец отказался от исковых требований об установлении факта заключения договора, признании права собственности на квартиру с земельным участком, о погашении в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Раткевич Е.Н. на квартиру с земельным участком по адресу: <адрес>.

Определением от 24 августа 2016 года производство в данной части иска прекращено в связи с отказом истца от части иска.

В судебном заседании истец Улисков А.В. и его представитель Стукалин К.С. настаивали на удовлетворении исковых требований о государственной регистрации заключенного 6 июня 2012 года договора купли - продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес> и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости к истцу.

    Из их объяснений следует, что в январе 2004 года между сторонами состоялся устный договор о приобретении истцом квартиры с земельным участком по адресу: <адрес> за 130000 руб. Данную сумму истец передал ответчику без расписки, сразу был зарегистрирован в квартире и вселился в нее вместе со своей семьей. Письменный договор не был заключен по причине отсутствия истца в артели старателей и необходимости доделать документы на земельный участок, технический паспорт на квартиру. Речи о сдаче Улискову А.В. данной квартиры в аренду не было, договор аренды не заключался, арендую плату Улисков А.В. Раткевич не платил.

    Раткевич Е.Н. дважды выдавала доверенности для оформления сделки, сначала жене истца – Улисковой Н.Н., затем своей сестре ФИО2 После приведения в порядок необходимых для заключения договора документов, 6 июня 2012 года письменный договор купли - продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес> был заключен истцом и представителем ответчика ФИО2, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности. В качестве собственника Улисков А.В. произвел ремонт жилого помещения, хозяйственных строений, все годы поддерживал квартиру и земельный участок в пригодном состоянии. В октябре 2015 года Раткевич Е.Н. сказала истцу, что он должен доплатить ей за квартиру примерно 200000 руб., поскольку на сегодняшний день квартира стоит намного дороже, затем потребовала от Улискова А.В. снятия с регистрационного учета и выселения, заявила о намерении продать квартиру, обратилась в суд с иском о выселении Улискова А.В. До этого Раткевич Е.Н. не отрицала факт передачи ей Улисковым А.В. денежных средств за квартиру. 29 декабря 2015 года истец направил ответчику письменное уведомление о необходимости явиться на государственную регистрацию сделки, которое Раткевич Е.Н. проигнорировала. Считает, что трехлетний срок исковой давности истцом не пропущен, т.к. он должен исчисляться с момента направления уведомления о необходимости регистрации сделки, т.е. с 29 декабря 2015 года.

    Ответчик Раткевич Е.Н. в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика – Радашкевич А.А. с иском не согласен, из его объяснений следует, что Раткевич Е.Н. о существовании договора купли-продажи квартиры с земельным участком от 06 июня 2012 года стало известно только в 2016 году, в ходе рассмотрения гражданского дела по иску Раткевич Е.Н. к Улискову А.В. о выселении. ФИО2 о совершении сделки по отчуждению имущества Раткевич Е.Н. не сообщила. Деньги за квартиру Раткевич Е.Н. не получала. В 2003 году между Раткевич Е.Н. и Улисковым А.В. была устная договоренность об аренде истцом квартиры с последующим выкупом, поскольку Улисков А.В. ссылался на отсутствие денежных средств. В счет оплаты за аренду квартиры Улисков А.В. должен был поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, сделать ремонт квартиры, забора, хозяйственных построек. В то время Раткевич Е.Н. уезжала в <адрес> и не хотела оставлять квартиру в запустении. Когда Раткевич Е.Н. узнала о том, что в квартиру вселены жена Улискова и их дети, что жилое помещение приходит в негодность, она направила Улискову А.В. уведомление о необходимости произвести с нею расчет за квартиру, однако до настоящего времени ответ на данное уведомление не получен.

Доверенность ФИО2 от имени Раткевич Е.Н. в 2009 году была выдана для сбора документов на жилое помещение и земельный участок для дальнейшей продажи квартиры. Считает, что истец пропустил трехлетний срок исковой давности, который должен исчисляться с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 6 июня 2012 года.

Считает, что указание в п. 11 договора на необходимость регистрации сделки в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области свидетельствует о том, что договор был составлен не в 2012 году, а позднее, т.к. в 2012 году Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области называлось по другому.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области, в судебное заседание не явился, о времени и месту судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом.

    Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    Согласно ст. 549 ч. 1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

    Согласно ст. 551 ГК РФ:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В силу ст. 556 ч. 1 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ч. 2 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 6 июня 2012 года ФИО2 от имени Раткевич Е.Н. заключила с Улисковым А.В. договор купли - продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>.

При этом сторонами соблюдены требования, предъявляемые к форме, содержанию и порядку заключения договора купли - продажи квартиры с земельным участком.

Так, договор купли - продажи квартиры с земельным участком от 6 июня 2012 года заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписан сторонами договора.

Подписание договора ФИО2 от имени Раткевич Е.Н. произведено в пределах полномочий, предоставленных ответчиком ФИО2 по нотариально удостоверенной доверенности от 10 июня 2009 года, и в пределах трехлетнего срока действия доверенности.

Согласно справке нотариуса Зейского нотариального округа ФИО10 от 6 июня 2016 года доверенность, выданная Раткевич Е.Н. на имя ФИО2 и удостоверенная 10 июня 2009 года нотариусом, в течение срока ее действия Раткевич Е.Н. отменена не была. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В соответствии с положениями ст. 554 ГК РФ в договоре купли - продажи квартиры с земельным участком от 6 июня 2012 года указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, имеется ссылка на правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру и земельный участок, указана инвентарная стоимость квартиры и кадастровая стоимость земельного участка, цена имущества.

В п. 7 договора от 6 июня 2012 года указано, что квартиру с земельным участком продавец продал покупателю за 130000 руб., из которых стоимость квартиры составляет 120000 руб., земельного участка – 10000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, а именно в январе 2004 года.

Иск о взыскании неполученной по договору суммы не заявлен.

Требования ст. 556 ч. 1 ГК РФ о передаче недвижимости соблюдены, т.к. в п. 8 договора от 6 июня 2012 года указано, что передача отчуждаемой квартиры с земельным участком продавцом и принятие его покупателем будет производиться без составления акта приема-передачи, при подписании настоящего договора. Данный договор является передаточным актом претензии к друг другу стороны не имеют.

Доводы стороны ответчика о том, что фактически договор купли - продажи квартиры с земельным участком составлялся и подписывался ФИО2 от имени Раткевич Е.Н. и Улисковым А.В. не 6 июня 2012 года, а значительно позже, за пределами срока действия нотариально удостоверенной доверенности, доказательствами не подтверждены.

Из показаний свидетеля ФИО2 в судебном заседании 30 июня 2016 года следует, что ее сестра Раткевич Е.Н. перед отъездом в <адрес> попросила ее помочь в оформлении договора купли - продажи Улискову А.В. принадлежащей ей (Раткевич Е.Н.) квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>. Для этого Раткевич Е.Н. выдала ей доверенность. Улисков А.В. на тот момент уже передал Раткевич Е.Н. деньги за квартиру и земельный участок и фактически проживал по адресу: <адрес>. Поэтому ей (ФИО2) нужно было только оформить официально договор. Договор купли-продажи подписывался в первых числах июня 2012 года.

Доводы представителя ответчика о том, что указание в п. 11 договора от 6 июня 2012 года на необходимость регистрации сделки в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области свидетельствует о том, что договор был составлен не в 2012 году, а позднее, т.к. в 2012 году Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области называлось по другому, являются надуманными.

Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N457. Типовое Положение о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии утверждено приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 5 октября 2009 г. N 395.

Таким образом, судом установлено, что договор купли - продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес> заключен сторонами 6 июня 2012 года в надлежащей форме.

Вместе с тем до настоящего времени не произведена государственная регистрация сделки и перехода права собственности. Данное обстоятельство подтверждается выписками из ЕГРП на недвижимо имущество и сделок с ним и не оспаривается сторонами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.

Из материалов дела следует, что ответчик Раткевич Е.Н. уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Данное обстоятельство подтверждено письменным Уведомлением Улискова А.В., направленным Раткевич Е.Н. 29 декабря 2015 года, о необходимости явиться 12 января 2016 года в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>) для регистрации перехода права собственности по договору купли - продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес> от 6 июня 2012 года. Как следует из объяснений сторон, Раткевич Е.Н. в указанное время и место на государственную регистрацию не явилась.

Согласно ст. 165 ч. 2 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п. 61 и п. 63 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Как указано выше, судом установлено, что обязательство продавца Раткевич Е.Н. передать недвижимость покупателю Улискову А.В. исполнено путем подписания договора, являющегося передаточным актом (п.8 договора купли - продажи квартиры с земельным участком от 6 июня 2012 года), также судом установлено, что сделка совершена сторонам спора в надлежащей форме.

Изложенное позволяет удовлетворить иск Улискова А.В. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

При рассмотрении заявления стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд учитывает следующее.

В силу ст. 3 п. 7 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (один год), применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 1 сентября 2013 года.

В рассматриваемом случае сделка совершена 6 июня 2012 года, то есть применению подлежит общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, - три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ч. 1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 64 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Из материалов дела следует, что истец фактически проживает и зарегистрирован в квартире по адресу: <адрес> с 2004 года, до настоящего времени владеет и пользуется, как своим собственным имуществом, квартирой и земельным участком, производит ремонт, содержит и обеспечивает сохранность недвижимости. Доводы стороны ответчика о пользовании Улисковым А.В. квартирой и земельным участком на правах аренды доказательствами не подтверждены. Письменный договор аренды сторонами не заключался.

Таким образом, после заключения 6 июня 2012 года договора у Улискова А.В. отсутствовали основания предполагать, что Раткевич Е.Н. возражает и уклонятся против государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Уведомление о необходимости регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру с земельным участком впервые было направлено истцом ответчику 29 декабря 2015 года, в данном Уведомлении ответчику Раткевич Е.Н. предложено явиться на регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области по адресу: г. Зея, мкр. Светлый, 97 12 января 2016 года в 10-00 часов. Данное уведомление Раткевич Е.Н. проигнорировала.

Изложенное свидетельствует о том, что срок исковой давности по данному спору должен исчисляться с 12 января 2016 года - даты неявки ответчика на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности.

Исковое требование о государственной регистрации сделки и перехода права собственности в рамках данного дела истцом заявлено 8 августа 2016 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Таким образом, заявление стороны о применении последствий пропуска срока исковой давности подлежит отказу в удовлетворении.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в сумме 3800 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Улискова А. В. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли - продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>, заключенного 6 июня 2012 года между Раткевич Е. Н. в лице ФИО2 и Улисковым А. В..

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с земельным участком по адресу: <адрес> от Раткевич Е. Н. к Улискову А. В..

Взыскать с Раткевич Е. Н. в пользу Улискова А. В. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3800 руб. 00 коп.

    Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме

Председательствующий                            О.Б. Ворсина

Мотивированное решение составлено 26 августа 2016 года.

Судья                             О.Б. Ворсина