Решение по делу № 2-654/2020 (2-3490/2019;) ~ М-3405/2019 от 26.12.2019

Дело № № КОПИЯ

УИД 42RS0№-74

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Шпирнова А.В.,

при секретаре Кузнецовой Е.В.,

с участием представителя истца Казанцевой Я.В., действующей на основании нотариальной доверенности от №

представителя ответчика и третьего лица Куприенко Е.Е., действующей на основании доверенностей № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белово, Кемеровской области 20 мая 2020 года

дело по иску Салмина ВФ к Администрации Беловского городского округа об установлении рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Салмин В.Ф. обратился в суд с иском к Администрации Беловского городского округа об установлении рыночной стоимости земельного участка.

Свои требования мотивирует тем, что между администрацией Беловского городского округа (арендодатель) Салминым В.Ф. (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка из состава земель населенных пунктов, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером № расположенный в <адрес><адрес>

Участок предоставлялся для проектирования и размещения пляжа согласно распоряжению Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.2.1 договора аренда является обязательным платежом. Размер арендной платы приводится в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №).

Из пункта 2.5 договора следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателям в одностороннем порядке в случаях:

- изменение кадастровой стоимости земельного участка;

- принятие законов или иных нормативно - правовых актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы;

- определение рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке;

- увеличение арендной платы в соответствии с пунктом 2.9 порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации <адрес> № от 05.02.2010г.

Как следует из протоколов величины арендной платы к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ежемесячный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в <адрес><адрес><адрес> со стороны арендодателя производился из кадастровой стоимости земельного участка 1256376 руб., исходя из коэффициентов, учитывающих вид земельного участка утвержденных Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ Салминым В.Ф. был получен протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка №/ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что арендодатель, в одностороннем порядке, изменяет методику исчисления величины арендной платы применив не кадастровую стоимость земельного участка, а рыночную стоимость земельного участка, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ

В настоящее время с ДД.ММ.ГГГГ года расчет арендной платы земельного участка, рассчитывается по формуле А = S*120=88 руб.,, где А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; S - площадь земельного участка 2400 кв.м., 120 руб. величина рыночной стоимости 1 кв.м. годовой арендной платы, определённой по отчету от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, определенная величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Согласно выписки из отчета от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ года величина рыночной стоимости 1 кв.м. годовой арендной платы, земельного участка с кадастровым номером №, расположенным в <адрес> <адрес><адрес> составила 120 рублей.

В соответствии с Законом № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Считает, что отчет рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, произведённый на основании муниципального контракта № №№ от ДД.ММ.ГГГГ. №, не соответствует стандартам оценки, а указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена по следующим основаниям.

Во-первых, не соответствуют даты заключения муниципального контракта и дата проведения оценки, при этом дата проведения оценки, как следует из выписки из отчета № от ДД.ММ.ГГГГ. является ДД.ММ.ГГГГ., т.е. дата ранее даты заключения муниципального контракта на основании которого производилась оценка.

Во-вторых, имеется оценка земельного участка, произведенной на основании муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> <адрес>" составляет 63792,48 рублей., выписки из отчета № от ДД.ММ.ГГГГ года

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Таким образом, пересмотр и перерасчет paзмера арендной платы арендодателем возможен на основания изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Просит: признать недостоверной, использовавшуюся администрацией Беловского городского округа при расчёте арендной платы по договору аренды № ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ величину рыночной стоимости земельного участка, из состава земель населенных пунктов, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> <адрес>"определенную в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв. м. 120 рублей; установить величину рыночной стоимости земельного участка из состава земель населенных пунктов, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>" определенную в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 63792,48 руб.

Истец Салмин В. Ф. надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени рассмотрения судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель истца Казанцева Я.В. исковые требования уточнила. Просит установить с ДД.ММ.ГГГГ величину арендной платы земельного участка, из состава земель населенных пунктов, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>», в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Беловского городского округа и Салминым ВФ, в размере 60575 рублей. При этом подтвердила обстоятельства, на которых основаны исковые требования, дала пояснения аналогичные изложенному в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица Куприенко Е.Е. исковые требования признала частично. Не возражает установить годовой размер арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 60575 рублей, но считает, что данный размер должен быть установлен на дату определения ее экспертом в заключении судебной экспертизы, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо ООО «Инвест», извещенное надлежащим образом о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направило.

Суд, выслушав представителей сторон и третьего лица, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В пункте 1 статьи614 Гражданского кодекса РФпредусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи22 Земельного кодексаРоссийской Федерации).

В силу пункта 3 статьи65 Земельного кодексаРФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пунктов 1, 2 статьи424 Гражданского кодекса РФв предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Спорный договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы. При этом земельный участок, предоставленный истцу по указанному договору аренды, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Беловского городского округа (Арендодатель) и Салминым ВФ (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому Арендодатель предоставляет в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в г<адрес><адрес><адрес> (п.1.1 Договора) (л.д.6-8).

На основании п.1.2 Договора участок предоставляется для проектирования и размещения пляжа согласно распоряжению Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ №-р.

Согласно п.2.1 Договора арендная плата является обязательным платежом. Размер арендной платы приводится в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение 1).

Исходя из п.2.5 Договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

- изменение кадастровой стоимости земельного участка;

- принятие законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы;

- определение рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке;

- изменение категории земель и вида разрешенного использования земельного участка;

- увеличение арендной платы в соответствии с пунктом 2.9 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес>, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010г.

Изменение размера арендной платы по изложенным выше основаниям не требует дополнительного соглашения сторон. Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением расчета доводится до сведения «Арендатора» путем направления ему заказной корреспонденцией с уведомлением или вручения под роспись.

Неполучение «Арендатором» уведомления, по обстоятельствам, не зависящим от «Арендодателя», не освобождает «Арендатора» от обязанности по принятию изменений размера арендной платы.

Пункт 7.2 Договора устанавливает, что условия Договора распространяются на их отношения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Протоколу определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение 1) расчет арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет: кадастровая стоимость земельного участка составляет 8887272 рубля; коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка = 0,004; коэффициент, учитывающий уровень инфляции на ДД.ММ.ГГГГ – 1,1*1,065*1,06*1,055; арендная плата земельного участка рассчитана от кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ – 44819 рублей; ежеквартальный размер арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ – 11643 рубля (л.д.9).

Согласно Акту приема-передачи земельного участка (Приложение 2) к договору площадь участка составляет 2400 кв.м. (л.д.10).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика Салмина В.Ф. направлено уведомление о расчете арендной платы, согласно которому сумма арендной платы земельного участка из состава земель населенных пунктов, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в <адрес><адрес><адрес>" за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 63732 рубля 48 коп. (л.д.11-12).

На основании выписки из счета ООО «Инвест» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценки рыночной стоимости годовой аренды платы земельного участка, расположенного в г<адрес><адрес><адрес>" за кадастровым номером № стоимость годовой арендной платы данного объекта составляет 63792 рубля 48 коп. (л.д.15-16).

Согласно выписки из счета ООО «Инвест» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценки рыночной стоимости годовой аренды платы земельного участка, расположенного в <адрес><адрес><адрес>за кадастровым номером № рыночная стоимость 1 кв.м. годовой аренды платы объекта оценки на дату проведения оценки составляет 120 рублей (л.д.17-18).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика Салмина В.Ф. направлено уведомление о расчете арендной платы, согласно которому сумма арендной платы земельного участка из состава земель населенных пунктов, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в <адрес><адрес><адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 288000 рублей (л.д.13-14).

Определением Беловского городского суда Кемеровской области по делу от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельного требования относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены: МУ «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово» и ООО «Инвест» (л.д.40-44).

Определением Беловского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза на предмет установления стоимости годовой арендной платы земельного участка, производство которой было поручено ООО «Профессионал».

Из выводов заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Профессионал» № начатой ДД.ММ.ГГГГ и оконченной ДД.ММ.ГГГГ следует:

Вопрос №1: Какова рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для проектирования и размещения пляжа, общей площадью 2400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес><адрес><адрес>», кадастровый номер №?

Ответ на вопрос №1: Рыночная стоимость величины годовой арендной платы за использование земельного участка площадью 2400 м² расположенного по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> <адрес>», кадастровый номер № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 60575 (шестьдесят тысяч пятьсот семьдесят пять) рублей.

Вопрос № 2. Соответствует ли Законодательству об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки отчет ООО «Инвест» № рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв.м. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес><адрес> разрешённое использование: для проектирования и размещения пляжа?

Ответ на вопрос №2: Согласно Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 135 - ФЗ Оценщик не имеет право проводить экспертизу Отчета об оценки, в статье 17.1 указано - «Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, в соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки».

Таким образом, ответ на вопрос о соответствии или не соответствии Отчета об оценки ООО «Инвест» № Законодательству об оценочной деятельности и Федеральным стандартам может быть получен в саморегулируемой организации оценщиков.

Вопрос №3: Если не соответствует, то какова реальная рыночная стоимость годовой арендной платы 1 кв.м. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес><адрес> разрешённое использование: для проектирования и размещения пляжа?

Ответ на вопрос №3: Вопрос о соответствии или не соответствии Отчета об оценки Законодательству об оценочной деятельности и Федеральным стандартам может быть получен в саморегулируемой организации оценщиков.

Суд не находит оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, выполненной экспертами ООО «Профессионал», поскольку оно содержит подробное описание исследованных материалов дела, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы не имеется, эксперты имеют необходимую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности и не заинтересованы в исходе дела, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено.

Экспертами установлен размер рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование земельного участка площадью 2400 м^2, расположенного по адресу: <адрес><адрес> <адрес>», кадастровый номер № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год - 60575 (шестьдесят тысяч пятьсот семьдесят пять) рублей.

С учетом отсутствия возражений со стороны ответчика относительно установления годовой арендной платы в размере 60575 рублей, суд считает необходимым данный размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, с даты на которую данный размер определен экспертом.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить с ДД.ММ.ГГГГ величину арендной платы земельного участка, из состава земель населенных пунктов, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером № расположенного в <адрес>, <адрес>», в соответствии с договором аренды № ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Беловского городского округа и Салминым ВФ, в размере 60575 (шестьдесят тысяч пятьсот семьдесят пять) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Салмина ВФ отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд в течение месяца.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Беловского городского суда (подпись) А.В. Шпирнов