Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-24545/2021 от 21.06.2021

Судья: Лантух В.В. Дело № 33-24545/21

Дело №2-4870/19

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«27» июля 2021 года     г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Назаренко О.Н.,

судей    Калашникова Ю.В., Маковей Н.Д.,

по докладу судьи     Калашникова Ю.В.,

при помощнике судьи Маиловой Н.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» по доверенности Воробьевой Е.В. на решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 19 декабря 2019 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шут А.Ю. обратился в суд с иском к ООО «Маг-Строй», ПАО «ТрансКапиталБанк» в лице Краснодарского филиала, в котором просил признать договор участия в долевом строительстве от 09.10.2015 недействительной (мнимой) сделкой, применив последствия ее недействительности. Кроме того, в силу положений п. 1 ст. 352 ГК РФ, признать договор залога от 27.05.2016 прекращенным, погасив соответствующую запись в ЕГРН от 17.06.2016.

В обоснование заявленных требований указал, что Шут А.Ю. состоял в трудовых отношениях с ООО «МАГ-Строй», директором которого являлся Меньшиков. 09.10.2015, находясь в служебной зависимости, и действуя под давлением Меньшикова А.Е., Шут А.Ю. заключил с ООО «МАГ-Строй», в лице директора Меньшикова А.Г. договор участия в долевом строительстве, объектом по которому выступало нежилое помещение, общей площадью <...> (п. 1.3 договора), стоимостью 24 000 000 рублей (п.2.1). При этом, с целью обезопасить Шута А.Ю. от исполнения обязательств по иному договору, стороны предусмотрели п. 2.2, согласно которому оплата по договору должна быть внесена закройщику в течение 3-х рабочих после государственной регистрации перехода прав в органах Росреестра. Вышеуказанный договор прошел государственную регистрацию 13.10.2015, запись о регистрации <№...> В последующем, также по указанию Меньшикова А.Г., Шут А.Ю. заключил с «ТКБ БАНК» ПАО договор залога прав по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве от 09.10.2015, в обеспечение исполнения Меньшиковым А.Г. обязательств по договору об открытии кредитной линии и предоставлении кредита <№...> от 08.09.2014 заключенному с «ТКБ БАНК» ПАО. Заключая договор участия в долевом строительстве от 09.10.2015 года, истец не имел намерений приобретать указанное в нем нежилое помещение, денежных средств в размере 24 000 000 рублей никогда не имел, и не имеет в настоящее время. Из договора от 09.10.2015 следует, что денежные средства Шута А.Ю. для долевого строительства данного многоквартирного дома не привлекались, а подлежали выплате им после перехода права собственности (п. 2.2 договора), что является основанием для признания договора участия в долевом строительстве недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки, прекращении договора залога имущественных прав по договору участия в долевом строительстве.

Шахбазян Б.Р. обратился в суд с иском к ООО «Маг-Строй», администрации МО г. Армавир, в котором с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - нежилые помещения <№...> этаж - <...>, общей площадью <...> расположенные на первом и цокольном этажах многоквартирного дома по адресу: <Адрес...> а также взыскать с ООО «МАГ-Строй» компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей и понесенные по делу судебные расходы.

Требования мотивированы тем, что между Шахбазяном Б.Р. и ООО «МАГ-Строй» 20.05.2016 заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого объектом долевого строительства является нежилое помещение - строительный номер <№...> этаж - <...> общая проектная (плановая) площадь нежилого помещения - <...> (п. 1.3, договора), цена договора составила 20 000 000 рублей (п.2.1.), которую истец уплатил в полном объеме ООО «МАГ-Строй» при подписании указанного договора (п. 2.2), тем самым исполнив свои обязательства по договору в полном объеме. В силу п.4.1 договора, срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию был определен сторонами - 3 квартал 2016 года, однако в нарушение условий заключенного договора, указанный многоквартирный дом был введен в эксплуатацию только в 2019 году на основании разрешения, выданного администрацией МО г. Армавира от 20.03.2019. Несмотря на то, что истец Шахбазян Б.Р. в полном объеме исполнил свои обязательства, предусмотренные договором, ООО «МАГ-Строй» уклоняется от выполнения своих обязательств о передаче нежилого помещения в собственность истцу, что послужило основанием для обращения в суд.

Определением Армавирского городского суда Краснодарскою края от 31 октября 2019 года, гражданское дело по иску Шута А.Ю. и гражданское дело по иску Шахбазяна Б.Р. объединены в одно производство.

Обжалуемым решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 19 декабря 2019 года, исковые требования Шута А.Ю. к ООО «МАГ-Строй», ПАО «ТрансКапиталБанк» в лице Краснодарского филиала удовлетворены.

Договор участия в долевом строительстве от 09.10.2015, заключенный между Шутом А.Ю. и ООО «МАГ- Строй» на строительство объекта долевого строительства - нежилого помещения, строительный номер-<№...>, подъезд-<№...>, этаж-<№...> и цокольный, общая площадь <...> расположенного в <...> квартирном жилом доме с офисными помещениями по адресу: <Адрес...> признан недействительной (ничтожной) сделкой с момента её заключения - с 09 октября 2015 года.

Применены последствия недействительности договора участия в долевом строительстве от 09.10.2015, заключенного между Шутом А.Ю. и ООО «МАГ-Строй», в виде признания отсутствующим зарегистрированного по договору 19.10.2015 права участника долевого строительства Шута А.Ю. на нежилое помещение, строительный номер-<№...> подъезд-<№...> этаж-<№...> и цокольный, общая площадь <...> расположенное в <...> квартирном жилом доме с офисными помещениями по адресу: <Адрес...> и исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации за номером <№...> от 13.10.2015 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 09.10.2015, заключенного между Шутом А.Ю. и ООО «МАГ-Строй».

Залог в отношении имущественных прав Шута А.Ю. на получение в собственность объекта долевого строительства по заключенному между Шутом А.Ю. и ООО «МАГ-Строй» договору долевого участия от 09.10.2015, оформленный заключенным между Шутом А.Ю. и ПАО «ТрансКапиталБанк» в лице Краснодарского филиала ПАО «ТрансКапиталБанк» договором залога <№...> прав по договору участия в долевом строительстве от 27.05.2016 года, признан прекращенным.

Исковые требования Шахбазяна Б.Р. к ООО «МАГ-Строй», администрации муниципального образования город Армавир удовлетворены.

За Шахбазяном Б.Р. признано право собственности на объект недвижимости - нежилые помещения <№...> общей площадью - <...> расположенные на первом и цокольном этажах в подъезде <№...> многоквартирного дома по адресу: <Адрес...>

Суд взыскал с ООО «Маг-Строй» в пользу Шахбазяна Б.Р. компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

Взыскана с ООО «МАГ-Строй» в доход местного бюджета МО г. Армавир государственная пошлина в размере 59 700 рублей.

Указано, что решение суда является основанием для подготовки технического плана, всех необходимых для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности Шахбазяна Б.Р. на нежилые помещения <№...> общей площадью <...> расположенные на <...> многоквартирного жилого дома по <Адрес...> без участия застройщика ООО «Маг-Строй».

В апелляционной жалобе представитель ПАО «ТрансКапиталБанк» по доверенности Воробьева Е.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Шута А.Ю. и Шахбазяна Б.Р. в полном оъеме. Указывает, что судом при вынесении решения нарушены нормы материального и процессуального права, неверно определены обстоятельства имеющие значение для дела, не дана надлежащая оценка представленным доказательствам и фактическим обстоятельствам дела. Также судом проигнорированы судебные акты, принятые в отношении предмета сделки, имеющие для настоящего спора преюдициальное значение, а также не учтено, что на предмет сделки – нежилое помещение обращено взыскание по долгам директора ООО «Маг-Строй».

В возражениях на апелляционную жалобу Шахбазян Б.Р. просит решение суда от 19.12.2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ПАО «ТрансКапиталБанк» без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 июля 2020 года, апелляционная жалоба представителя ПАО «ТрансКапиталБанк» в лице Краснодарского филиала по доверенности Воробьевой Т.В. - удовлетворена.

Решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 19 декабря 2019 года отменено.

Принято по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Шута А.Ю. к ООО «Маг-Строй», ПАО «ТрансКапиталБанк» в лице Краснодарского филиала о признании договора участия в долевом строительстве от 09 октября 2015 г. недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки отказано. В удовлетворении исковых требований Шахбазяна Б.Р. к ООО «Маг-Строй», администрации МО г. Армавир о признании права собственности на нежилое помещение отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16.07.2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.

Судом установлено, что 09 октября 2015 г. между Шутом А.Ю. и ООО «МАГ-Строй» заключен договор участия в долевом строительстве

Согласно п. 1.1 данного договора от 09.10.2015 ООО «МАГ-Строй» (застройщик) обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить <...> квартирный жилой дом с офисными помещениями по <Адрес...>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать «объект долевого строительства» участнику долевого строительства, а Шут А.Ю. (участник долевого строительства) обязался уплатить обусловленную цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором участия, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с п. 1.3. Договора от 15.10.2015 объектом долевого строительства по договору является: нежилое помещение (строительный номер <№...>), общей площадью <...> этаж - <№...> и цокольный, подъезд - <№...>, расположенное в многоквартирном доме по <Адрес...>

Пунктом 2.1. Договора от 09.10.2015 установлено, что цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику для строительства объекта, составляет 24 000 000 рублей.

В пункте 2.2. вышеназванного договора указано, что оплату по договору Шут А.Ю. должен передать застройщику в течение 3-х рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Пунктом 4.1 договора от 09.10.2015 установлен предельный срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 1 квартал 2016 г., после чего не позднее 2-х календарных месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Из материалов дела следует, что 13 марта 2014 года и 08 сентября 2014 года между ПАО «ТрансКапиталБанк» и ИП Меньшиковым А.Г. (являющимся в свою очередь директором ООО «Маг-Строй») заключены договоры об открытии кредитной линии и предоставлении кредита с лимитом выдачи в размере 50 000 000 и 60 000 000 соответственно.

В обеспечение исполнения обязательств по вышеназванным кредитным договорам между ПАО «ТрансКапиталБанк» и Шутом А.Ю. 27 мая 2016 года заключен договор залога <№...> прав по договору участия в долевом строительстве, по условиям которого Шут А.Ю. передал ПАО «ТрансКапиталБанк» в залог имущественные права на получение в собственность объекта долевого строительства по заключенному между Шутом А.Ю. и ООО «Маг-Строй» договору долевого участия от 09 октября 2015г. Стоимость предмета залога определена банком в размере 12 000 000 рублей.

Вместе с тем, решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 12 февраля 2019 г. по делу №2-4963/19 по иску ПАО «ТрансКапиталБанк» к Меньшикову А.Г., Меньшиковой И.Н., Саргсяну А.С., Мартиросяну Р.К., Мартиросян Р.П., Баляну Г.А., Шуту А.Ю., ООО «Маг-Строй», ООО «Смарт-С» о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество требования ПАО «ТрансКапиталБанк» удовлетворены в полном объеме. Из резолютивной части решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 12 февраля 2019 г. следует, что судом помимо прочего, обращено взыскание на залоговое имущество - права требования по договору долевого участия на нежилое помещение строительный <№...> этаж - <№...> и цокольный, общая проектная площадь <...> в том числе <...> и цоколь - <...> находящееся в строящемся многоквартирном жилом доме <...> жилой дом с офисными помещениями), общей площадью застройки <...> с кадастровым номером <№...> по <Адрес...>

Разрешая спор по существу и удовлетворяя требования Шута А.Ю., руководствуясь положениями статей 166, 167, 170 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями, указанными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», суд учел служебную зависимость Шута А.Ю. (аффилированность лица) по отношению к директору Меньшикову А.Г., общеизвестные факты о сложном финансовом положении, как ООО «МАГ- Строй», так и его директора Меньшикова А.Г., возникших в стадии строительства многоквартирных домов в <Адрес...>, что привело к совершению последним ряда мошеннических схем, а в последующем к возбуждению в отношении Меньшикова А.Г. и других лиц, уголовного дела, которое в настоящее время расследовано и находится на рассмотрении в Армавирском городском суде. Кроме того, суд учел отсутствие у Шута А.Ю. финансовой возможности уплаты цены по договору в размере 24000000 руб., наличие, предусмотренного сторонами пункта 2.2 договора, согласно которому, уплата цены договора вносится Шутом А.Ю. застройщику только после перехода права собственности на объект недвижимости, что прямо свидетельствует о том, что денежные средства Шута А.Ю. не привлекались для возмещения затрат на строительство многоквартирного дома по <Адрес...> Суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны сделки не имели намерения вступать в правоотношения, получить правовой результат, характерный для договоров долевого участия в строительстве, удовлетворить интерес в виде получения нежилого помещения либо оплаты, что свидетельствует о мнимости совершенной сделки. При этом, действия сторон оспариваемого договора, выразившиеся в последующей его государственной регистрации, суд расценил как формальное исполнение, направленное на прикрытие мнимости совершенной сделки, преследующее своей целью последующую передачу спорного имущества в залог- банку и получения Меньшиковым А.Г. дополнительных кредитных средств.

Принимая во внимание, что между Банком и Шутом А.Ю. 27.05.2016 был заключен договор залога <№...> по которому залогодержателю передано в залог имущество, право на которое вытекает из мнимой сделки, не порождающей юридических последствий для её сторон, суд пришел к выводу о прекращении договора залога <№...> от 27.05.2016.

Вместе с тем, относительно исковых требований Шахбазяна Б.Р. к ООО «Маг-Строй», администрации МО г. Армавир о признании права собственности на нежилое помещение судом установлено следующее.

20 мая 2016 г. между Шахбазяном Б.Р. (участник долевого строительства) и ООО «Маг-Строй» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлось нежилое помещение, площадью <...> строительный <№...> этаж <№...> и цокольный, подъезд <№...>, расположенное в многоквартирном жилом доме по <Адрес...> то есть предметом сделки являлся тот же объект, который являлся предметом сделки от 09 октября 2015 г., заключенной между Шутом А.Ю. и ООО «Маг-Строй».

По условиям договора от 20 мая 2016 г., ООО «Маг-Строй» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить <...> жилой дом с офисными помещениями по <Адрес...> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать «объект долевого строительства» участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить в предусмотренный договором срок обусловленную цену (20 000 000 рублей - пункт 2.1 договора) и принять в установленном порядке объект долевого строительства.

Из содержания п. 2.2. Договора от 20.05.2016 следует, что расчет по настоящему договору произведен истцом Шахбазяном Б.Р. в полном объеме (в сумме 20 000 000 рублей) при подписании договора.

В соответствии с п.4.1. Договора от 20.05.2016 сторонами был определен следующий срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 3 квартал 2016 года.

Пунктом 4.3. Договора от 20.05.2016 закреплена обязанность застройщика после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Участнику долевого строительства объект в соответствии с проектно-сметной документацией.

Администрацией муниципального образования город Армавир 20 марта 2019 года ООО «МАГ-Строй» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: <Адрес...>

Судом установлено, что на момент рассмотрения дела по существу ответчиком ООО «МАГ- Строй» не исполнена обязанность, предусмотренная п.4.3 договора от 20.05.2016 по передаче Объекта долевого строительства Шахбазяну Б.Р.

Удовлетворяя исковые требования Шахбазяна Б.Р., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8.1, 153, 165, 218, 219, 131 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу о том, что Шахбазян Б.Р. является добросовестным приобретателем спорного имущества. Шахбазян Б.Р. и ООО «МАГ-Строй» добровольно исполняли условия договора от 20.05.2016 (Шахбазян Б.Р. внес оплату по договору в полном объеме, в свою очередь ООО «МАГ-Строй» осуществило действия по строительству объекта долевого строительства и вводу его в эксплуатацию), а отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве сторонами договора от 20.05.2016 не лишает истца Шахбазяна Б.Р. возможности обращения в суд с требованиями о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Суд первой инстанции не усмотрел в качестве препятствий для удовлетворения исковых требований Шахбазяна Б.Р. обстоятельства нахождения спорного имущества в залоге у ПАО «ТКБ БАНК», поскольку обременение на приобретаемый им объект, наложено по обязательствам иного лица, а основанием для регистрации ипотеки (залога), послужил ничтожный договор участия в долевом строительстве от 09.10.2015 года, право по которому признается отсутствующим с одновременным погашением соответствующей записи в ЕГРН.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, учитывая обязательность исполнения указаний суда кассационной инстанции, изложенных в вышеуказанном определении судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 года.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна. Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ по вопросам, связанным с оценкой мнимости (притворности) сделок, содержатся в пунктах 86 - 88 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в которых внимание судов обращено на то, что мнимой может быть признана в том числе сделка, исполнение которой стороны осуществили формально лишь для вида, например, посредством составления актов приема- передачи в отсутствие действительной передачи имущества или осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество без реальной передачи владения (пункт 86).

Мнимость или притворность сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их главным действительным намерением. При этом сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но при этом стремятся создать не реальные правовые последствия, а их видимость. Поэтому факт такого расхождения волеизъявления с действительной волей сторон устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность их намерений.

При наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.

Совершая мнимые сделки, их стороны, будучи заинтересованными в сокрытии от третьих лиц истинных мотивов своего поведения, как правило, верно оформляют все документы, но создавать реальные правовые последствия, соответствующие тем, что указаны в составленных ими документах, не стремятся. Поэтому при заявлении требований о мнимости договора суд не должен ограничиваться проверкой соответствия документов, представленных сторонами сделки, формальным требованиям, установленным законом. Суду необходимо принимать во внимание и иные свидетельства, следуя принципу установления достаточных доказательств наличия или отсутствия фактических отношений по сделке.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По общему правилу, установленному ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) (ред. действовавшей на момент заключения договора от 09.10.2015) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Материально-правовой интерес застройщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома заключается в привлечении денежных средств на строительство объекта недвижимости для участника долевого строительства, а у дольщика - в приобретении по окончании строительства предусмотренного договором объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве, заключенный 09 октября 2015 года между ООО «МАГ-Строй» и Шутом А.Ю., был зарегистрирован УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 13.10.2015. В силу пункта 2.2. расчет по данному договору производится за счет собственных средств участника долевого строительства в размере 24000000 руб., которые должны быть переданы в течение 3-х рабочих дней после государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В силу договора залога <№...> от 27 мая 2016 заключенным с Шутом А.Ю. залогом обеспечиваются все денежные обязательства должника ИП Меньшикова А.Г. перед кредитором и залогодержателем 1IAO «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» по договору об открытии кредитной линии и предоставления кредита <№...> от 08.10.2014 в форме кредитной линии со сроком действия с 08.09.2014 по 31.01.2017 с лимитом выдачи в размере 60000000 руб., а также по всем изменениям и дополнениям, которые будут приняты в период его действия. Банк предоставляет заемщику кредит отдельными траншами на основании заявлений заемщика с условием использования заемщиком полученных денежных средств при финансировании текущей деятельности и приобретение земельного участка со строящимся многоквартирным домом, расположенным по адресу: <Адрес...>

Судом установлено, что ООО "МАГ-Строй» не предусматривало в качестве цели заключения договора участия в долевом строительстве с работником общества Шутом А.Ю. привлечение денежных средств участника долевого строительства для строительства спорного объекта недвижимости (для данного конкретного дольщика) или для какой- либо иной экономической целесообразности, а Шут А.Ю. не предусматривал внесение денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика и последующее приобретение права собственности на спорный объект долевого участия. Реальным участником долевого строительства являлся истец Шахбазян Б.Р., с которым ООО «МАГ-Строй» 20.05.2016 заключило договор долевого участия в строительстве на спорный объект недвижимости и которым внесены денежные средства в оплату цены договора в размере 20000000 руб.

Как установлено судом первой инстанции и следует из определения суда кассационной инстанции, подписание сторонами договора долевого участия в строительстве от 09.10.2015 в действительности преследовало цель создания видимости возникновения прав у Шута А.Ю. в отношении спорного объекта долевого строительства, с целью последующей их передачи в залог банку по вышеуказанному договору кредитной линии (траншевые платежи) в отсутствие на то оснований.

Как указано судом первой и кассационной инстанций, у Шута А.Ю. отсутствовала какая-либо экономическая целесообразность передавать свои права по договору участия в долевом строительстве в залог банку по обязательствам ИП Меньшикова А.Г. (являющегося одновременно директором застройщика ООО «МАГ-Строй») с условием использования заемщиком полученных денежных средств при финансировании текущей деятельности и приобретение земельного участка со строящимся многоквартирным домом, расположенным по адресу: <Адрес...>

Кроме того, согласно выводам судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, фактические отношения ООО «МАГ-Строй» и Шута А.Ю. не складывались как отношения дольщика и застройщика, а договор долевого участия в строительстве между ООО «МАГ-Строй» и Шутом А.Ю. прикрывал правоотношения для обеспечения вышеуказанного кредита, полученного ИП Меньшиковым А.Г. в ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК».

При этом, Шут А.Ю. являлся работником ООО «МАГ-Строй», а Меньшиков А.Г. директором этого общества.

Суд кассационной инстанции подтвердил вывод суда первой инстанции, что рассматриваемые отношения сторон (ООО «МАГ-Строй и его работника Шута А.Ю.) подпадают под действие положений статьи 170 ГК РФ о недействительности мнимой сделки.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции обратила внимание на действия ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК», как залогодержателя, являющегося профессиональным участником данного рода гражданских правоотношений, который принял в залог права дольщика Шута А.Ю. по договору долевого строительства от 09.10.2015, без оплаты последним цены договора.

При этом, суд кассационной инстанции не согласился с доводами ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» и суда апелляционной инстанции о том, что истцом Шутом А.Ю. пропущен срок исковой давности, поскольку в силу п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

В силу п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

При этом следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ. Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

В соответствии с действующим законодательством начало течения трехлетнего срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока исковой давности.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве от 09.10.2015 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок и силами с привлечением других лиц построить <...> жилой дом с офисными помещениями по адресу: <Адрес...> после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать «объект долевого строительства», расположенный в вышеуказанном доме участнику долевою строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Договор долевого участия в строительстве является консенсуальным, двусторонним (взаимным) и возмездным. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом, как указано судом кассационной инстанции, обязательств сторон обратиться в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю договор долевого участия в долевом строительстве от 09.10.2015 не содержит. В п. 6.11. нашло отражение только то, что настоящий договор считается заключенным с момента государственной регистрации в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и действует до исполнения обязательств по нему, взятых на себя сторонами, что соответствует требованиям ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, судом кассационной инстанции сделан вывод, что в отличие от других консенсуальных договоров, в силу закона и условий договора заключение сторонами договора участия в долевом строительстве (регистрация договора в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии) нельзя отнести к моменту начала исполнения сторонами своих обязательств по данному договору.

Как указала судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, судом первой инстанции правильно установлено, что стороны к исполнению своих обязательств в рамках договора долевого участия в строительстве от 09.10.2015 не приступали, следовательно, срок исковой давности по требованию о признании его недействительным не тек и, соответственно, не пропущен.

В отношении исковых требований Шахбазяна Б.Р. судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции указала на следующее.

В ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция суда апелляционной инстанции, посчитавшего, что при отсутствии регистрации спорного договора гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем признания права собственности на оплаченный объект долевого строительства, не учитывает отмеченных целей указанного закона.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора.

В силу вышеуказанного закона и п. 1.1. договора участия в долевом строительстве от 20 мая 2016 года, заключенном между ООО «МАГ-Строй» и Шахбазяном Б.Р., застройщик после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязуется передать его в собственность участнику долевого строительства, а последний обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия в строительстве.

Судом кассационной инстанции указано, что Шахбазян Б.Р., полагая, что договор долевого участия в строительстве от 20.05.2016 заключен по воле обеих сторон, с учетом того, что все условия были согласованы, денежные средства по договору истцом переданы полностью, предъявил требование о признании за ним права собственности на оплаченный им объект недвижимости после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (20 марта 2019 года).

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о том, что между сторонами договора долевого участия в строительстве, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами по договору, что не препятствует предъявлению дольщиком при исполнении своих обязательств по договору к застройщику после сдачи дома в эксплуатацию требования о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости.

Суд кассационной инстанции указал, что отсутствие регистрации договора участия в долевом строительстве не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания нрава собственности, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за объект недвижимости в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на объект недвижимости.

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16.07.2020 года, судом кассационной инстанции указано на то, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что право собственности на спорный объект долевого строительства не может быть признано за Шахбазяном Б.Р., поскольку договор участия в долевом строительстве между организацией-застройщиком и Шахбазяном Б.Р. не прошел государственную регистрацию, основаны на неправильном толковании и применении норм материального, противоречат правовым позициям сторон, признававших в суде и факт заключения данного договора, и факт совершения обеими сторонами действий но его реальному исполнению, включая оплату Шахбазяном Б.Р. цены договора и возведение застройщиком объекта долевого строительства.

Не согласился суд кассационной инстанции и с выводом суда апелляционной инстанции о злоупотреблении Шахбазяном Б.Р. своими правами.

    При этом, указал, что достаточных доказательств, свидетельствующих о то, что Шахбазян Б.Р. в нарушение требований ст. 10 ГК РФ каким-либо образом злоупотребил своими правами, материалы дела не содержат. Суд кассационной инстанции нашел необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что действия Шахбазяна Б.Р. направлены на избежание обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку договор долевого участия в строительстве между Шахбазяном Б.Р. и ООО «МАГ-Строй» заключен 20 мая 2016 года, а договор залога - 27 мая 2016 года. При этом наличие у Шахбазяна Б.Р. реальных препятствий в осуществлении своих прав в отношении спорного объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве ввиду неоднократного нарушения застройщиком сроков сдачи объекта в эксплуатацию, а также заключения ООО «МАГ-Строй» и Шутом А.Ю. мнимой сделки и передача прав дольщика в залог банку, о чем Шахбазяну Б.Р. известно не было (доказательств обратного в материалах дела не имеется) не может быть вменено последнему как злоупотребление своими правами. Тот факт, что Шахбазян Б.Р. воспользовался своим конституционным правом на обращение за суд за защитой по его мнению нарушенного права при наличии иных судебных споров по поводу спорного объекта недвижимости нельзя расценивать как злоупотребление правом, и выводы суда апелляционной инстанции в этой части не состоятельны и не соответствуют требованиям ст. 46 Конституции РФ и ст. 3 ГПК РФ.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, выводы суда кассационной инстанции, суд первой инстанции верно пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований Шута А.Ю. и Шахбазяна Б.Р..

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ правовых оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела судом установлены правильно, всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, судом не было допущено.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 19 декабря 2019 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 июля 2021 года.

Председательствующий:

Судьи: