Судебный акт #1 (Определение) по делу № 11-195/2019 от 25.07.2019

Дело № 11-195/2019

УИД 36MS0027-01-2019-000091-42

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 сентября 2019 года                              город Воронеж

Ленинский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи         Ботвинникова А.В.,

при секретаре                     Ключанских А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Борщевского Константина Сергеевича на решение мирового судьи судебного участка № 2 в Ленинском судебном районе Воронежской области от 30.05.2019 г. по гражданскому делу №2-149/2019 по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж к Борщевскому Константину Сергеевичу о взыскании арендной платы и пени,

установил:

Решением мирового судьи судебного участка №2 Ленинского района г. Воронежа от 30.05.2019 г. исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж к Борщевскому Константину Сергеевичу о взыскании арендной платы и пени, удовлетворены частично, с ответчика взыскана задолженность по договору аренды земельного участка в размере 9 132 руб. 83 коп., пени в размере 2 000 руб.

Не согласившись указанным решением, Борщевский К.С. обратился с апелляционной жалобой просил состоявшееся решение мирового судьи отменить как незаконное и необоснованное. Указал, что мировым судьей расчет задолженности по арендной плате принят на основе Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 (Положения) (стр. 6 Решения).

Договор аренды земельного участка №323-07/гз (Договор), положенный в основание искового заявления, был заключен 14.09.2007, то есть до принятия Положения. Согласно пункта 3.2 Договора ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м., составляет 198 руб. 01 коп. Согласно пункта 3.3 Договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающим величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного п.3.2, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В его адрес письменное уведомление о расчете суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли не поступало, не получено. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. Вместе с этим, в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления в порядке п. 3.3 Договора и лица, от которого в его владение перешла недвижимость, - ООО «Стандарт». Таким образом, новая (измененная) цена аренды земли в его отношении в силу не вступила. Судом расчет задолженности по арендной плате принят с учетом требований дополнительного соглашения от 28.02.2013 к Договору (Дополнительное соглашение), по сути дублирующего требования Положения. Данный подход мотивирован тем, что Дополнительное соглашение ранее якобы регулировало отношения арендодателя с арендатором - ООО «Стандарт», и впоследствии после перехода прав на имущество ко мне от ООО «Стандарт», стало регулировать и его отношения как арендатора с арендодателем (стр. 6, 7 Решения).

Сторонами Договора являлись Главное управление государственного имущества Воронежской области и ООО «Стандарт». Сторонами Дополнительного соглашения являлись Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (правопреемник Главного управления государственного имущества Воронежской области) и ЗАО «Тендер». В то же время, деятельность ООО «Стандарт» была прекращена только 03.09.2013 в связи с реорганизацией в форме присоединения. Правопреемником ООО «Стандарт» являлось ООО «Тринити». Выписка из ЕГРЮЛ приобщена к материалам дела. Таким образом, ЗАО «Тендер» не являлся стороной Договора. Вместе с этим в решении суда не приведены положения ГК РФ, других законов или договоров, согласно которых Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области и ЗАО «Тендер», заключив Дополнительное соглашение, имели бы право обязать иные лица соблюдать требования этого Дополнительного соглашения, в том числе ООО «Стандарт». Считает необходимым обратить внимание, что ЗАО «Тендер» являлся и является правообладателем помещений, расположенных на 1 (цокольном) этаже ТЦ «Атмосфера» под семейный гипермаркет «Магнит», в связи с чем указанное общество являлось таким же арендатором земельного участка, как и ООО «Стандарт». В этой связи, с позиции требований законодательства остается не ясным, как соглашение между арендодателем и арендатором может обязать другого арендатора к совершению каких-либо действий. В этой связи Дополнительное соглашение следует понимать как соглашение, которое регулирует отношения между арендодателем - Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и арендатором - ЗАО «Тендер» посредством изменения (уточнения) положений Договора. Арендатору при наличии необходимости следует заключать аналогичные дополнительные соглашения с каждым арендатором на основе переговоров. Решение суда обосновано ссылкой на Дополнительное соглашение (п. 1.2), согласно которого преамбула Договора изложена в следующей редакции: «...Настоящий договор заключается с учетом возможности вступления в него иных лиц на стороне Арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации. Стороны настоящего договора выражают свое согласие на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, находящимся на ниже указанном земельном участке, без какого-либо ограничения по их субъективному составу участников, изменению объема прав и обязанностей, имеющихся на стороне арендатора по настоящему Договору...» (стр. 4 Решения). В материалах дела отсутствуют доказательства, что им или ООО «Стандарт» выражалось желание вступить в Договор с учетом положений Дополнительного соглашения. Также в материалах дела отсутствуют доказательства, что сторонами Дополнительного соглашения (Договора) выражалось согласие на вступление в Договор с учетом положений Дополнительного соглашения меня или ООО «Стандарт». Согласно Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 36 ЗК РФ признана утратившей силу. При таких обстоятельствах выводы суда являются надуманными и не соответствуют обстоятельствам дела, в также судом неправильно применены нормы материального права, а именно применен закон, не подлежащий применению. В связи с чем, в соответствии с п. 3 ч. 1 и с п. 2 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене. Решение суда обосновано доводом, что при определении размера задолженности суд принял во внимание расчет, представленный истцом, который ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспорен (стр. 6 Решения). Считает, что расчет, представленный истцом, оспаривался в ходе судебного разбирательства. В этой связи его представителем - адвокатом Козинцевым С.Н. были подготовлены объяснения, приобщенные к материалам дела, содержащие расчет задолженности по арендной плате и неустойке, произведенный на основе положений Договора (без учета Положения и Дополнительного соглашении). Согласно данного расчета сумма задолженности по арендной плате составляет 4984 руб. 90 коп., а неустойка 664 руб. 29 коп. При таких обстоятельствах выводы суда являются надуманными и не соответствуют обстоятельствам дела. В связи с чем, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене. В материалах дела, в качестве письменных доказательств, обосновывающих исковое заявление, представлены только копии документов. В ходе судебного разбирательства истцом на обозрение суда и участников судебного процесса оригиналы документов не представлялись и не заверялись. При таких обстоятельствах судом неправильно применены нормы материального права, а именно неправильно истолкован закон, а также были нарушены нормы процессуального права, что привело или могло привести к принятию неправильного решения. В связи с чем, в соответствии с п. 3 ч. 2 и ч. 3 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене.

Борщевский К.С., будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в суд своего представителя не направил.

Представитель Борщевского К.С. по доверенности Борщевская Н.В., адвокат Козинцев С.Н. в судебном заседании просили решение мирового судьи отменить как незаконное и необоснованное, доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж Зацепин В.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В силу ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются:

1) рассмотрение дела судом в незаконном составе;

2) рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

3) нарушение правил о языке, на котором ведется судебное производство;

4) принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле;

5) решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего дело;

6) отсутствие в деле протокола судебного заседания;

7) нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения.

Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Таких оснований либо новых доказательств, которые могли бы повлиять на правильность вынесенного решения, не имеется.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как верно установлено мировым судьей постановлением главы городского округа город Воронеж от 08.08.2007 №1247 утвержден проект границ земельного участка площадью 4446 кв.м, для строительства торгового комплекса по <адрес>.

Приказом Главного управления государственного имущества Воронежской области от 07.09.2007 №1715-3 обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт» предоставлен в аренду сроком на 5 лет из категории земель населенных пунктов земельный участок площадью 4446 кв.м, для строительства торгового комплекса в городском округе <адрес> (л.д. 18-19).

14.09.2007 между главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стандарт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №323-07/гз (Договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 4446 кв.м., расположенный по адресу: городской округ <адрес> (участок), кадастровый №, сроком на 5 лет. Главой 3 Договора определены его срок действия и земельные платежи.    Размер ежегодной арендной платы за землю установлен с 01.01.2007 в размере 880352 рублей 46 копеек.

20.03.2012 обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес>А (на ранее предоставленном земельном участке <адрес>).

28.02.2013 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Тандер» (арендатор-1) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.09.2007 №323-07/гз (Соглашение), согласно которому в Договор внесены следующие изменения:

В связи с переходом права собственности на объект недвижимости от ООО «Стандарт» к ЗАО «Тандер» (часть здания в лит А,А1, назначение: нежилое, общая площадь 2652,6 кв.м., адрес: <адрес>, условный №) в преамбуле договора слова «общество с ограниченной ответственностью «Стандарт», именуемое в дальнейшем «Арендатор» исключить. Преамбулу изложить в следующей редакции: «Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице заместителя руководителя департамента Провоторовой Ольги Сергеевны, действующей на основании доверенности от 26.06.2012 №228, с одной стороны и закрытое акционерное общество «Тандер», в лице директора Воронежского филиала Федориненко Валерия Александровича, действующего на основании доверенности от 23.11.2012 №15Д-8516, именуемое в дальнейшем «Арендатор-1», именуемое в дальнейшем «Арендатор».

Согласно п. 1.4 Соглашения п. 1.3 Договора изложен в следующей редакции: арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

Согласно п. 1.6. Соглашения п. 3.6. Договора изложен в следующей редакции: по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Согласно акту приема-передачи от 05.07.2013 ООО «Стандарт» (застройщик) передал, а Борщевский К.С. и Ананьев А.К. (участники) приняли нежилое помещение №, общей площадью 153,7 кв.м., расположенное на 2 этаже здания торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» является общество с ограниченной ответственностью «Тринити».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом.41, площадью 153,7 кв.м, принадлежит на праве общей долевой собственности Ананьеву А.К.(1/2 доля) и Борщевскому К.С. (1/2 доля).

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно п. 3.3 Договора аренды 323-07/гз от 14.09.2017 г. размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем "порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающим величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного п. 3.2., с последующим письменным уведомлением Арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

Таким образом, стоимость аренды вышеуказанного земельного участка относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, стороны договора аренды обязаны руководствоваться этими ценами, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, а новые базовые показатели (кадастровая стоимость, арендная ставка) используемые для исчисления арендной платы подлежат применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, при этом, внесения изменений в договор аренды по указанному вопросу не требуется.

Как верно указал мировой судья, для расчета размера арендной платы подлежит применению п. 2.5 Постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», согласно которому размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле Аг = Кс х Acт х Kп х К2, поскольку исходя из вышеуказанных норм права, указанный в договоре размер арендной платы мог применяться лишь до вступления в силу указанного Положения.

Таким образом, доводы заявителя о том, что при расчете арендной платы необходимо руководствоваться п. 3.2 договора аренды, являются необоснованными.

Как следует из статей 450, 452, 453 ГК РФ условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, при этом соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Таким образом, дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, с момента его государственной регистрации, при этом обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В соответствии с п. 1.1. Дополнительного соглашения ООО «Стандарт» исключен из преамбулы договора путем замены на ЗАО «Тандер». При этом преамбула договора была изложена в новой редакции, с указанием в ней о том, что договор заключается с учетом возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 07.06.2013 была сделана соответствующая запись под номером 36-36-01/11/2013-405 и с момента государственной регистрации условия, закрепленные в дополнительном соглашении распространяют свое действие на всех субъектов на стороне арендатора, приобретающих после 07.06.2013 г. права и обязанности по указанному договору.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ч.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, поскольку ответчик приобрел объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке после 07.06.2013 г., то на него с момента приобретения объекта недвижимости в силу вышеуказанных статей распространяется действующие в этот момент условия договора аренды, с учетом дополнительного соглашения от 28.02.2013 г.

В связи с чем, мировой судья обоснованно принял во внимание именно расчет, представленный истцом.

Доводы заявителя об отсутствии в материалах дела заверенных надлежащим образом документов также не нашли своего подтверждения в ходе разбирательства по делу, поскольку все необходимые документы, представленные в материалы дела в обоснование исковых требований, были повторно предоставлены уполномоченными органами по запросам суда в заверенных надлежащим образом копиях.

С учетом изложенного, решение мирового судьи является законным и обоснованным, доводы жалобы не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, иное толкование норм материального права, все обстоятельства были предметом обсуждения в суде первой инстанции, других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

С учетом всех заслуживающих внимание обстоятельств, суд полагает, что оснований к отмене решения мирового судьи не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, суд

определил:

Решение мирового судьи судебного участка № 2 в Ленинском судебном районе Воронежской области от 30.05.2019 г. по гражданскому делу №2-149/2019 по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж к Борщевскому Константину Сергеевичу о взыскании арендной платы и пени, оставить без изменения, апелляционную жалобу Борщевского Константина Сергеевича без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Судья                                              А.В. Ботвинников