Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3681/2019 (33-49771/2018;) от 24.12.2018

Судья –Радионов А.А. Дело № 33-3681/19

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

21 февраля 2019 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего -Назаренко О.Н.

судей Кияшко Л.В. и Ждановой О.И.

с участием прокурора Капитан –Дубровская Е.Н.

по докладу Кияшко Л.В.

при секретаре – Оспищевой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шрамко Петра Ивановича к Елизарову Игорю Эдуардовичу, Елизаровой Марине Валерьевне, Елизаровой Софье Валерьевне, Елизарову Эдуарду Игоревичу, Елизарову Валерию Игоревичу, Приходько Полине Александровне, Елизаровой Алене Владимировне, Потаповой Светлане Валерьевне о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета и встречному исковому заявлению Елизарова Валерия Игоревича, действующего в своих интересах и в интересах Елизаровой Софьи Валерьевны к Шрамко Петру Ивановичу, Елизарову Игорю Эдуардовичу, Елизаровой Марине Валерьевне о признании договора купли-продажи недействительным, а также встречному иску Елизарова Игоря Эдуардовича, Елизаровой Марины Валерьевны к Шрамко Петру Ивановичу о признании договоров найма (аренды) помещения с правом выкупа недействительными, признании состоявшейся сделки по выкупу (купле-продаже) объектов недвижимого имущества, признании права собственности на объекты недвижимости.

Заслушав доклад, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Шрамко П.И. обратился в суд с иском к Елизарову И.Э., Елизаровой М.В., Елизаровой С.В., Елизарову Э.И., Елизарову В.И., Приходько П.А., Елизаровой А.В. и Потаповой С.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, обосновав требования тем, что 09 апреля 2015 года по договору купли-продажи он приобрел домовладение, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Славянск-на-Кубани, ул. Щорса, 354-а. Данное домовладение приобретено у Елизарова И.Э. и Елизаровой М.В. и включало в себя земельный участок площадью 735 кв.м., жилой дом площадью 300,8 кв.м., гараж площадью 26 кв.м. 20 апреля 2015 года им были получены свидетельства о государственной регистрации права, подтверждающие переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости (жилой дом, земельный участок, гараж), о чем в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись. В соответствии с договором купли-продажи расчет был произведен в полном объеме. 23 мая 2016 года между Шрамко П.И. - арендодателем и Елизаровым И.Э. - нанимателем заключен договор найма (аренды) указанного домовладения с правом выкупа. Согласно условиям договора найма арендная плата составляет 80 400 рублей ежемесячно, оплата производится не позднее 23 числа каждого месяца. Договором найма от 23.05.2016 также предусмотрено, что наниматель Елизаров И.Э. в случае отказа от заключения договора купли-продажи вышеуказанного домовладения обязуется вернуть его в исправном состоянии с учетом нормального износа. Пункт 5 договора найма устанавливает срок его действия, который составляет 11 месяцев, договор вступает в силу с момента его заключения. По истечении срока действия договора стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей: - заключить договор купли-продажи арендованного имущества (домовладения); - прекратить договорные арендные отношения либо заключить новый договор аренды найма) на тех же условиях, на новый срок. Срок действия договора найма от 23.05.2016 истек 23 апреля 2017 года. Однако, до настоящего времени со стороны Елизарова И.Э. каких-либо действий, предусмотренных условиями договора найма, не предпринимается, сам договор им не исполнен, арендная плата не выплачивается с 09.09.2016г.. Более того, в настоящее время Елизаров Н.Э., а также члены его семьи продолжают проживать в указанном домовладении в нарушение условий договора найма. Освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета ответчики отказываются.

Елизаров И.Э., действующий в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней Елизаровой С.В., заявил встречные исковые требования к Шрамко П.И., Елизарову И.Э., Елизаровой М.В., в котором указал, что 09.04.2015 года между Шрамко П.И. (покупателем) и Елизаровым И.Э., Елизаровой М.В. (продавцами), являющимися супругами, брак которых на момент судебного разбирательства не расторгнут, был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения по цене 1 000 000 рублей, якобы выплаченных покупателем и полученных продавцами полностью до заключения сделки. В нарушение правил, предусмотренных ст.ст.305, 558,675 ГК РФ, в представленном договоре купли-продажи спорного жилого помещения отсутствует обязательные перечень лиц (супруги Елизаров И.Э., Елизарова М.В., члены семьи: Елизаров С.В., Елизаров Э.И., Елизарова В.И., Приходько П.А,, Приходько А.В., Потапова С.В.), проживавших на момент заключения сделки с покупателем в отчужденном жилом помещении и сохранивших в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения истцом, поскольку условие о прекращении прав таких лиц на пользование проданным жилым помещением в договоре купли-продажи от 09.04.2015 отсутствует. Указанная в исковом заявлении письменная претензия с требованием выселиться из спорного жилого помещения Елизарову В.И., Елизаровой (Сорокиной) Ю.А., Елизаровой С.В. не вручалась. Его семья иного, кроме спорного пригодного для проживания жилого помещения, не имеет, при этом его дочери Елизаровой С.В. один год. Просит договор кули-продажи от 09.04.2015, заключенный между Елизаровым И.Э., Елизаровой М.В. и Шрамко П.И. признать недействительным.

Елизаров И.Э., Елизарова М.В. обратились со встречным исковым заявлением к Шрамко П.И., в котором просят признать договор найма (аренды) помещения с правом выкупа от 23.06.2017 между арендодателем Шрамко П.И. и арендатором Елизаровой М.В. недействительной сделкой в части указания в п. 1.5 договора выкупной цены в размере 1 750 000 рублей и указания в п.3.2 договора размера арендной платы в суме 105 000 рублей в месяц. Признать договор найма (аренды) помещения с правом выкупа от 23.05.2016г. между арендодателем Шрамко П.И. и арендатором Елизаровым И.Э. недействительной сделкой в части указания в п. 1.5 договора выкупной цены в размере 2 780 000 рублей. Признать состоявшейся 28.09.2016 между арендодателем Шрамко П.И. и арендаторами Елизаровой М.В., Елизаровым И.Э. сделку по выкупу объектов недвижимого имущества в составе земельного участка, жилого дома и гаража, на условиях, указанных в п. 1.5 договора найма (аренды) помещения с правом выкупа от 09.04.2015 между арендодателем Шрамко П.И. и арендатором Елизаровой М.В. С 28.09.2016 право собственности Шрамко П.И. прекратить, а за Елизаровой М.В. и Елизаровым И.Э. признать право совместной собственности с обременением права на сумму всего 205 900 рублей на указанные объекты недвижимого имущества. Взыскать солидарно с Елизарова И.Э., Елизаровой М.В. 205 900 рублей в счет задолженности по признанной состоявшейся 28.09.2016 сделке по выкупу объектов недвижимости.

Шрамко П.И. возражал против удовлетворения встречного иска Елизарова В.И., Елизаровой С.В. о признании договора купли-продажи домовладения, поскольку обстоятельства, касающиеся передачи Елизарову И.Э. и Елизаровой М.В. денежных средств в сумме 1 000000 рублей по указанному договору купли-продажи ранее были исследованы и нашли свое подтверждение в суде, что отражено во вступившем в законную силу решении Славянского городского суда от 14.06.2017 года. Доводы о нарушении ст.ст. 558,675 ГК РФ при заключении указанного договора необоснованны, поскольку единственные лица, которые имели право владения и пользования указанным объектом недвижимости, являлись супруги Елизаровы, что подтверждается одним из пунктов подписанного договора купли-продажи об отсутствии каких-либо прав третьих лиц, а также самим фактом осуществления государственной регистрации сделки Росреестром по Краснодарскому краю. Кроме того, помимо супругов Елизаровых, ни одно из проживающих в домовладении лиц не имеет право пользования (пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором) этим жилым помещением после его приобретения, а также до совершения купли-продажи домовладения ни с кем из них не заключался соответствующий договор найма. Отсутствие у Елизарова В.И. и его семьи иного места жительства, равно как и возраст Елизаровой С.В., беременность Елизаровой Ю.А. не могут быть основанием к отказу в удовлетворении его иска, так как данные лица никаких прав владения и пользования указанным домовладением не имели и не имеют. Возражал против удовлетворения встречного иска Елизарова В.И., Елизаровой М.В., так как имеется расписка о получении Елизаровой М.В. от Шрамко П.И. 23.06.2015 денежных средств в сумме 660 000 рублей, а также расписка о получении Елизаровым И.Э. от Шрамко П.И. 28.07.2016 денежных средств в сумме 1 080 000 рублей, за счет передачи которых по согласованию сторон увеличивалась выкупная цена домовладения, в связи с чем заключались новые договоры найма (аренды) домовладения с правом выкупа, датированные 23.06.2015 и 23.05.2016. Таким образом, решения о заключении последующих договоров найма (аренды) домовладения с правом выкупа были приняты сторонами добровольно без какого-либо давления, а повышение выкупной цены в них явилось следствием удовлетворения просьб Елизаровой М.В. и Елизарова И.Э., передачи им в долг указанных денежных средств, на что последние также добровольно согласились. Представитель истцов ссылается на п.п. 1.5, 2.8 договора найма (аренды) домовладения с правом выкупа, указывая, что ими установлен запрет на увеличение выкупной цены, однако, с данным утверждением согласиться нельзя, поскольку подобных запретов либо ограничений описанные пункты договора не содержат.

Представитель Елизарова И.Э., Елизаровой М.В., Елизарова В.И. уточнил встречные исковые требования Елизарова И.Э. и Елизаровой М.В. с учетом обстоятельств, связанных с производством сторонами взаиморасчётов по найму спорного жилого помещения с правом выкупа. Согласно заключению эксперта № 2-1910/2017, представленный в материалы дела бланк договора найма спорного жилого помещения с правом выкупа от 09.04.2015 с арендатором Елизаровой М.В. был действительно собственноручно заполнен Шрамко П.И. так же, как и представленные в материалы дела аналогичные бланки договоров найма с последующим выкупом спорного жилого помещения от 23.06.2015 с арендатором Елизаровой М.В. и от 23.06.2016 с арендатором Елизаровым И.Э.; сведений о расторжении арендодателем Шрамко П.И. заключённого Договора найма спорного жилого помещения с правом выкупа от 09.04.2015 с арендатором Елизаровой М.В. в материалы дела не представлено; в приобщённом к материалам дела письменном ходатайстве от 22.01.2018 Шрамко П.И. указал, что в период с 09.04.2015 по 28.09.2016 во исполнение условий найма спорного жилого помещения с правом выкупа получил от ответчиков Елизаровых денежные средства в сумме 1 884 000 рублей; из пояснений Шрамко П.И. в предварительном судебном заседании по делу следует, что 23.06.2015 им было передано арендатору Елизаровой М.В. под расписку 650000 рублей якобы «за неотделимые улучшения» спорного имущества, а фактически для оплаты за истца расходов по содержанию приобретённого им по договору купли-продажи от 09.04.2015 спорного имущества и на приобретение отопительного оборудования; при этом указанную сумму Шрамко П.И. необоснованно включил в выкупную цену спорного имущества по договору найма от 23.06.2015 с арендатором Елизаровой М.В.; Шрамко П.И. признал факт заключения с арендатором Елизаровым И.Э. договора найма спорного жилого помещения с правом выкупа не 23.05.2016, а 18.01.2017 в помещении Славянского городского суда; при этом в выкупную цену спорного имущества Шрамко П.И. была необоснованно включена сумма в размере 1080000 рублей, составлявшая задолженность Елизарова И.Э. по договору займа от 28.07.2016; исходя из результатов предложенной судом и проведённой в ходе подготовки к судебном разбирательству по делу ответчиками Елизаровыми 15.02.2018 сверки взаиморасчётов по представленным в материалы дела Сбербанком России сведениям о движении денежных средств по принадлежащим сторонам (используемым сторонами) банковским картам, за период с 09.04.2015 по 29.09.2016 ответчиками Елизаровыми было перечислено, а истцом Шрамко П.И. получено всего 2 002 100 рублей; в части перечисления/получения в указанный период времени денежных сумм в размере 423788 рублей (Елизаровыми) и в размере 1 247500 рублей (Шрамко П.И.) совпадений дат и сумм не установлено по причине отсутствия полной информации о движении денежных средств с 09.04.2015 по 20.10.2015 по банковской карте Шрамко П.И.; согласно представленному и не расторгнутому договору найма (аренды) помещения с правом выкупа от 09.04.2015 с арендатором Елизаровой М.В., ответчикам надлежало выплатить в срок до 09.03.2016 в пользу арендодателя Шрамко П.И. всего 1 826 000 рублей, из них: арендной платы 726 000 рублей и в счёт выкупа спорного имущества 1 100 000 рублей; при этом по состоянию на 09.03.2016 года ответчиками согласно проведённой 15.02.2018 сверке расчётов было фактически выплачено истцу 1 059 100 рублей, из них сумма арендной платы 726 000 рублей уплачена полностью. Согласно представленному договору найма (аренды) помещения с правом выкупа от 23.06.2015 с
арендатором Елизаровой М.В., заполненному собственноручно Шрамко П.И., вопреки ч.3 ст.614 ГК РФ размер арендной платы истцом был незаконно увеличен с 66 000 руб./мес. до 105 000 руб./мес, а также истцом была незаконно увеличена не подлежавшая увеличению согласно условиям не расторгнутого и действовавшего Договора найма от 09.04.2015 выкупная цена с 1 100 000 руб. до 1750 000 руб., при этом предусмотренного ч.2 ст.624 ГК РФ и Договором найма от 09.04.2015 с арендатором Елизаровой М.В. дополнительного соглашения об увеличении выкупной цены между сторонами не заключалось.

Исходя из условий не расторгнутого сторонами договора найма от 09.04.2015 с арендатором Елизаровой М.В., установленная ставка арендной платы в размере 66 000 руб./мес. подлежала применению сторонами при производстве расчётов за спорное имущество в период с 09.04.2015 года по 09.03.2016, при этом увеличение истцом ставки арендной платы до 105000 руб./мес. было возможно только с 09.03.2016 и до 23.05.2016 и составило бы сумму 105000*3=315 000 рублей. По состоянию на 23.05.2016 года согласно проведённой ответчиками Елизаровыми 15.02.2018 сверке взаиморасчётов за период с 10.03.2016 по 23.05.2016 было фактически выплачено истцу Шрамко П.И. 362 000 рублей, из них: сумма арендой платы 315 000 рублей выплачена полностью. Шрамко П.И. признал факт заключения с арендатором Елизаровым И.Э. в январе 2017 года договора найма с правом выкупа, датированного Шрамко П.И. собственноручно датой 23.05.2016, при этом увеличение выкупной цены спорного имущества с 1750 000 рублей до 2 780 000 рублей Шрамко П.И объяснил наличием задолженности Елизарова И.Э. по договору займа от 28.07.2016 в сумме 1080 000 рублей. С учетом проведенной ответчиками 15.02.2018 сверки взаиморасчетов сторон за период с 09.04.2015 по 29.09.2017 по найму помещения с правом выкупа ответчиками Елизаровыми было выплачено, а истцом Шрамко П.И. принято всего 2 002 100 рублей. Полагает, что исходя из вышеприведенных фактов, следует очевидная недействительность договора найма (аренды) помещения с правом выкупа от 23.06.2015, заключенного между Шрамко П.И. и Елизаровой М.В., договора найма (аренды) помещения с правом выкупа от 23.05.2016, заключенного между арендодателем Шрамко П.И. и арендатором Елизаровым И.Э. по основаниям ст.ст.10, 168,170 ГК РФ.

Просит признать договор найма (аренды) помещения с правом выкупа от 23.06.2015, заключенный между арендодателем Шрамко П.И. и арендатором Елизаровой М.В. недействительным. Признать договор найма (аренды) помещения с правом выкупа от 23.05.2016, заключенный между арендодателем Шрамко П.И. и арендатором Елизаровым И.Э. недействительным. Признать состоявшейся 28.09.2016 между Шрамко П.И. и Елизаровой М.В., Елизаровым И.Э. сделку по выкупу объектов недвижимого имущества в составе: земельного участка, жилого дома и гаража, на условиях и в порядке, указанных в пунктах 1.5 и 5.2 договора найма (аренды) помещения с правом выкупа от 09.04.2015. С 28.09.2015 право собственности Шрамко П.И. прекратить, а за Елизаровой М.В., Елизаровым И.Э. признать право совместной собственности на объекты недвижимого имущества в составе: земельного участка, жилого дома и гаража.

На удовлетворении встречного иска Елизарова В.И., Елизаровой С.В. настаивал по изложенным в иске доводам. Против удовлетворения иска Шрамко П.И. возражал.

Представитель третьего лица - Управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования Славянский района, надлежаще уведомленного о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, представив заключение, согласно которому управление возражает против удовлетворения иска Шрамко П.И. в части выселения семьи Елизарова В.И. из домовладения.

Обжалуемым решением суда иск Шрамко П.И. удовлетворен, а во встречных исках отказано.

Определением от 31 января 2019 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в связи с отсутствием в деле доказательств надлежащего извещения о времени рассмотрения дела ответчиков, судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных Главой 39 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Указанные в данной норме права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику одновременно и являются неотделимыми друг от друга, поскольку составляют комплекс правомочий собственника.

Из материалов дела следует, что 09 апреля 2015 года между Елизаровым И.Э., Елизаровой М.В. (продавцом) и Шрамко П.И. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: гор. Славянск-на-Кубани, ул. Щорса, 354-а в составе земельного участка площадью735 кв.м и расположенных на нем жилого дома общей площадью 300,8 кв.м и гаража площадью 26 кв.м. По условиям договора с момента государственной регистрации у продавца прекращается право общей долевой собственности и покупатель приобретает жилой дом, гараж и земельный участок на праве собственности. В соответствии с п.3.1 договора продавец продал, а покупатель купил по настоящему договору жилой дом, гараж и земельный участок свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец или покупатель не мог знать. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК, о чем в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены соответствующие записи и 20 апреля 2015 года Шрамко П.И. выданы свидетельства о государственной регистрации права.

В соответствии с договором купли-продажи от 09.04.2015 года между покупателем и продавцами Елизаровым И.Э., Елизаровой М.В., расчет был произведен в полном объеме до подписания договора. Цена проданных объектов недвижимости по соглашению сторон составила 1000 000 рублей (п.2.1 договора), а по расписке от 09.04.2015, написанной Елизаровым И.Э. собственноручно, по договору купли-продажи от 09.04.2015 от Шрамко П.И. им получено 1 100 000 рублей, при этом указано, что материальных денежных претензий Елизаров И.Э. не имеет.

Судебная коллегия считает необоснованными ссылки Елизарова В.И. на нарушения ст.ст.305, 558, 675 ГК РФ при заключении оспариваемого им договора купли-продажи от 09.05.2015, так как доказательств заключения прежними собственниками дома договора найма жилого помещения с остальными жильцами не представлено, и Елизарова С.В., Елизаров Э.И., Елизарова В.И., Приходько П.А., Приходько А.В., Потапова С.В. не отнесены к категории лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования указанным жилым помещением после его приобретения Шрамко П.И.

Кроме того, законность оспариваемого Елизаровым В.И. договора купли-продажи подтверждена решением Славянского городского суда от 14.06.2017г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12.10.2017г., которым в удовлетворении исковых требований Елизарова И.Э. к Шрамко П.И. о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 09.04.2015 жилого дома, земельного участка и гаража, расположенных в г.Славянск-на-Кубани, ул.Щорса,354-а, и применении последствий недействительности сделки отказано.

09.04.2015 года между Шрамко П.И. - арендодателем и Елизаровой М.В. нанимателем заключен договор найма (аренды) указанного домовладения с правом выкупа, сроком действия 11 месяцев, по условиям которого по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемое жилое помещение по цене 1 100 000 рублей (п. 1.5 договора). В случае отказа от заключения договора купли-продажи арендатор обязан вернуть арендодателю помещение.

Согласно п. 5.2 договора по истечении срока действия договора договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей: заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях п. 1.5 договора при условии своевременной оплаты по настоящему договору; прекратить свои договорные отношения с передачей арендатором имущества арендодателю; заключить новый договор аренды (найма) помещения на тех же условиях на новый срок по обоюдному согласию сторон.

В соответствии с п.6.1 арендная плата, фактически выплаченная нанимателем, не входит в сумму сделки, указанную в п. 1.5 договора.

Согласно выводам заключения судебной экспертизы от 14.12.2017, проведенной ООО «НПП «ИнЭП» в рамках рассмотрения дела, изображение рукописного текста и подписи от имени Шрамко П.И., расположенное в электрофотографической копии договора найма (аренды) помещения с правом выкупа от 09.04.2015, выполнено самим Шрамко П.И..

В счет этого договора от 09.04.2015г. до 23.06.2015г. за аренду Елизаровым И.Э. и Елизаровой М.В. выплачено 132 000 рублей (09.05.2015г. - 66 000 рублей и 09.06.2015г. - 66 000 рублей). В счет выкупа объектов недвижимости за этот же период выплат не производилось.

23.06.2015г. составлена расписка, согласно которой Елизарова М.В. получила по договору купли-продажи дома за неотделимые улучшения состояния дома от Шрамко П.И. 650 000 рублей.

В этот же день, 23.06.2015г. между Шрамко П.И. - арендодателем и Елизаровой М.В. - нанимателем заключен новый договор найма (аренды) указанного домовладения с правом выкупа, сроком действия 11 месяцев на тех же условиях, но с увеличенной на 650 000 (до 1 750 000) рублей выкупной ценой дома (п. 1.5 договора), при этом увеличилась и арендная плата до 105 000 рублей в месяц. Остальные условия договора были аналогичны предыдущему.

Договор был подписан сторонами и исполнялся, о чем свидетельствуют расчеты с арендодателем.

Получив по расписке от 23.06.2015г. от Шрамко П.И. на неотделимые улучшения арендованного домовладения 650 000 рублей, Елизарова М.В. существенно изменила стоимость дома, а, следовательно, и его выкупную стоимость.

Поскольку до 23.06.2015г. Елизаровой М.В. требования о расторжении или изменении договора аренды от 09.04.2015 не заявлялись, судебная коллегия приходит к выводу, что в соответствии со ст.ст. 451, 452 ГК РФ между Елизаровой М.В. и Шрамко П.И. достигнуто соглашение о прекращении действия договора найма (аренды) указанного домовладения с правом выкупа от 09.04.2015г. в связи с заключением нового договора (аренды) указанного домовладения с правом выкупа, но на изменившихся условиях.

При этом, в соответствии с п.4 ст. 453 ГК РФ Елизарова М.В. не требовала возвращения того, что было исполнено ею по договору аренды от 09.04.2015г. до момента заключения нового договора 23.06.2015г., поскольку получила от Шрамко П.И. исполнение обязательства по договору от 09.04.2015 за весь период его фактического действия.

В силу положений п.3 ст.614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В соответствии с абз.2 п.1 ст.621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Положения п.3 ст.614 ГК РФ при заключении договора аренды от 23.06.2015 сторонами не нарушены, так как 23.06.2015г. в связи с существенно изменившимися условиями сторонами ими был составлен новый договор. Кроме того, цена договора по сравнению с предыдущим изменилась 1 раз в течение года (за период с 09.04.2015г. по 09.04.2016г.).

С 23.06.2015г. по 23.05.2016г. по договору аренды супругами Елизаровыми выплачено Шрамко П.И. 1 159 000 рублей при стоимости аренды 105 000 рублей, что за 11 месяцев составляет 1 155 000 рублей. Таким образом, Елизарова М.В и Елизаров И.Э. свои обязательства перед Шрамко П.И. по оплате аренды выполнили полностью. При этом предусмотренным п.2.4, п.5.2 договора аренды правом выкупа дома на условиях п. 1.5 договора Елизаровы не воспользовались.

Согласно п.5.2 договора аренды новый договор аренды на тех же условиях, но на новый срок может быть заключен лишь по обоюдному согласию сторон.

Из показаний Шрамко П.И. и наличия нового договора аренды судебная коллегия приходит к выводу, что такого соглашения стороны не достигли.

По истечению срока договора аренды от 23.06.2015г. ответчики продолжили проживать в принадлежащем Шрамко П.И. домовладении, однако новый договор аренды жилого помещения с правом выкупа сроком 11 месяцев хоть и был датирован сторонами 23.05.2016г., фактически был составлен 18.01.2017г. между Шрамко П.И. - арендодателем и Елизаровым И.Э. -нанимателем. При этом, по условиям договора выкупная цена дома (п. 1.5 договора) была увеличена до 2 780 000 рублей, а ежемесячная арендная плата понижена до 83 400 рублей. Остальные условия договора соответствовали предыдущим.

При заключении указанного договора найма п.3 ст.614 ГК РФ не нарушен, так как сторонами заключен новый договор и цена в течение одного года за период с 09.04.2016г. изменилась лишь однажды.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п.1 ст.624 ГК РФ).

При заключении договора аренды от 23.05.2016г. требования ст.624 ГК РФ соблюдены.

С 23.05.2016г. по 28.09.2016г. (дата последнего платежа) Елизаровыми в пользу Шрамко П.И. по договору аренды уплачено 581 000 рублей, что превышает размер арендной платы за эти четыре месяца. Однако, учитывая, что срок этого договора 11 месяцев и ответчики продолжают проживать в спорном доме, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у Елизаровых перед Шрамко П.И. образовалась задолженность в размере 336 400 рублей по договору от 23.05.2016 года.

Доводы ответчика Елизарова И.Э. о составлении последнего договора найма (аренды) помещения с правом выкупа лишь в январе 2017 года не могут свидетельствовать о его недействительности, исходя из установленного в нем срока действия, а также существа возникших у сторон правоотношений.

Требования Шрамко П.И. основаны на том, что он является собственником земельного участка и расположенных на нем жилого дома и гаража, находящихся по ул. Щорса,354-а г.Славянск-на-Кубани. Правом выкупа арендуемого жилого помещения, предусмотренного договором найма от 23.05.2016, Елизаров И.Э. не воспользовался. Пунктом 2.1 договора найма предусмотрено, что в случае отказа от заключения договора купли-продажи вышеуказанного домовладения арендатор обязуется вернуть его в исправном состоянии с учетом нормального износа. Срок действия договора найма от 23.05.2016 истек 23 апреля 2017 года. Однако до настоящего времени со стороны Елизарова И.Э. каких-либо действий, предусмотренных условиями договора найма, не предпринимается, сам договор им не исполнен, арендная плата не выплачивается с 28.09.2016. Как установлено в судебном заседании, в настоящее время Елизаров И.Э., а также члены его семьи продолжают проживать в домовладении № 354А по ул. Щорса города Славянска-на-Кубани в нарушение условий договора найма. Освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета ответчики отказываются.

Согласно адресным справкам отдела по вопросам миграции ОМВД России по Славянскому району от 23.10.2017 Елизаров И.Э., Елизарова М.В., Елизаров В.И., Потапова С.В., Елизаров Э.И. значатся зарегистрированными по адресу: гор. Славянск-на-Кубани, ул.Щорса,354 А.

Согласно сведениям, предоставленным МКУ «Общественно-социальный центр Славянского городского поселения Славянского района» от 19.02.2018 Елизаров И.Э., Елизарова М.В., Елизаров В.И., Приходько Г.А., Приходько А.В., Елизарова С.В. фактически проживают по вышеуказанному адресу. Ответчик Елизаров Э.И. проживает по ул. Щорса, 354А периодически в связи с работой вахтовым методом. Ответчица Потапова СВ. временно не проживает по указанному адресу.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением.

В силу положений ч. 1 ст.31 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Учитывая, что доводы Шрамко П.И. нашли свое подтверждение в судебном заседании, его иск подлежит удовлетворению.

В связи с тем, что ответчики по иску Шрамко П.И. бывшими членами его семьи не являются, у суда отсутствуют предусмотренные ч.4 ст. 31 ЖК РФ основания для сохранения за ответчиками права пользования жилым помещением истца на определенный срок.

Доводы представителя ответчика (истца по встречному иску) Елизарова В.И. - Филипчука И.В. о беременности супруги Елизарова В.И. не исключают возможности собственника имущества Шрамко П.И. защищать свои права и могут быть учтены судом при наличии ходатайства о рассрочке или отсрочке исполнения решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Славянского городского суда от 28 февраля 2018 года отменить.

Иск Шрамко Петра Ивановича удовлетворить.

Признать Елизарова Игоря Эдуардовича, Елизарову Марину Валерьевну, Елизарову Софью Валерьевну, Елизарова Эдуарда Игоревича, Елизарова Валерия Игоревича, Приходько Полину Александровну, Елизарову Алену Владимировну, Потапову Светлану Валерьевну утратившими право пользования жилым помещением - домовладением № 354А по ул. Щорса г. Славянска-на-Кубани Краснодарского края.

Выселить Елизарова Игоря Эдуардовича, Елизарову Марину Валерьевну, Елизарову Софью Валерьевну, Елизарова Эдуарда Игоревича, Елизарова Валерия Игоревича, Приходько Полину Александровну, Елизарову Алену Владимировну, Потапову Светлану Валерьевну из дома № 354А по ул. Щорса г. Славянска-на-Кубани Краснодарского края без предоставления другого жилого помещения.

Обязать ОВМ ОМВД России по Славянскому району снять с регистрационного учета по адресу: Краснодарский край Славянский район г. Славянск-на-Кубани ул. Щорса, 354А Елизарова Игоря Эдуардовича, Елизарову Марину Валерьевну, Елизарова Эдуарда Игоревича, Елизарова Валерия Игоревича, Приходько Полину Александровну, Елизарову Алену Владимировну, Потапову Светлану Валерьевну.

В удовлетворении встречного иска Елизарова Валерия Игоревича, действующего в своих интересах и в интересах Елизаровой Софьи Валерьевны, к Шрамко Петру Ивановичу, Елизарову Игорю Эдуардовичу, Елизаровой Марине Валерьевне отказать.

В удовлетворении встречного иска Елизарова Игоря Эдуардовича, Елизаровой Марины Валерьевны к Шрамко Петру Ивановичу отказать.

Взыскать солидарно с Елизарова Игоря Эдуардовича, Елизаровой Марины Валерьевны в пользу ООО «НПП «ИнЭП» (ИНН 2308227270) 49 043 рубля в счет оплаты стоимости судебной экспертизы посредством перечисления на счет № 40702810226000004165, (банк получателя: Южный филиал АО «Райффайзенбанк», БИК 040349556, корр.счет №30101810900000000556).

Председательствующий:

Судьи: