Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-367/2021 ~ М-986/2020 от 03.12.2020

гражданское дело № 2-367/2021

24RS0014-01-2020-001499-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2021 года город Енисейск

Енисейский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Антоненко К.Г.,

с участием истца (ответчика) Розумец Н.Б.,

ответчика (истца) Гончаровой М.Е.,

представителя Гончаровой М.Е. – Гончарова В.С.,

при секретаре Мерзляковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Розумец Натальи Борисовны к Гончаровой Марии Евгеньевне о взыскании задолженности по договору найма,

встречному исковому заявлению Гончаровой Марии Евгеньевны к Розумец Наталье Борисовне о признании договора найма недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Розумец Н.Б. обратилась в суд с иском к Гончаровой М.Е. о взыскании задолженности по договору найма, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора найма, квартира была передана ответчику для пользования на 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с внесением арендных платежей в размере <данные изъяты> в месяц. По ДД.ММ.ГГГГ ответчик вносил арендные платежи, затем попросила отсрочку платежа, но ДД.ММ.ГГГГ сообщила о том, что отказывается в одностороннем порядке от договорных обязательств и от своих обязательств по выкупу квартиры. Указывая на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняла обязанности по внесению арендных платежей за пользование жилым помещением, истец просит взыскать в ответчика задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 70000 рублей, штрафные санкции за односторонний отказ в совершении сделки купли-продажи в размере 42500 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 919,50 рублей.

В процессе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись заявленные требования, в связи с чем окончательно истец Розумец Н.Б. просила взыскать с ответчика Гончаровой М.Е. в свою пользу задолженность по арендной плате в размере 70000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2390,34 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3468,40 рублей (л.д. 201).

Ответчиком Гончаровой М.Е. поданы встречные требования к Розумец Н.Б., в которых указано на то, что в период аренды жилого помещения истцу стали известны обстоятельства того, что у ответчика на момент заключения договора найма от ДД.ММ.ГГГГ имелась задолженность по оплате коммунальных услуг, а также отсутствовало согласие на продажу доли спорного жилого помещения ФИО6, что является нарушением условий договора найма с обязательством выкупа. В связи с тем, что арендодатель Розумец Н.Б. умышленно скрыла факты обременения предмета договора найма, истец полагает, что данный договор является недействительным, поскольку Гончарова М.Е. была вынуждена найти другое жилое помещения, о чем было сообщено Розумец Н.Б. По указанным основаниям, Гончарова М.Е. просит признать договор найма квартиры с обязательством выкупа от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

В судебном заседании Розумец Н.Б. заявленные требования, с учетом их уточнения, поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении, дополнительно, с учетом выяснения обстоятельств в ходе судебного разбирательства, суду в качестве уточнений по заявленным требованиям, пояснила, что ответчиком в счет исполнения обязательств по договору найма жилого помещения всего были внесены платежи в <данные изъяты>, иных платежей внесено не было, в связи с чем образовалась задолженность. Письменных соглашений к договору найма об изменении сроков, размера и порядка внесения платежей между сторонами не заключалось. Фактически ответчик со своей семьей освободили жилое помещение в ДД.ММ.ГГГГ, передав ключи от квартиры. Документы для совершения сделки купли-продажи жилого помещения к осени были готовы, однако ответчик добровольно отказалась от выкупа жилого помещения, переехав в иное жилое помещения для проживания.

Гончарова М.Е. и ее представитель по доверенности Гончаров В.С. в судебном заседании, возражая по существу заявленных требований, не оспаривая заключение между сторонами договора найма жилого помещения с последующим его выкупом, указывали на то, что сделка купли-продажи жилого помещения не состоялась именно по вине Розумец Н.Б.; подтвердили обстоятельства того, что передавали денежные средства наличными либо самой Розумец Н.Б., либо ее супругу в общей сумме <данные изъяты>, в связи со сложным материальным положением, временным отсутствием работы у супруга ответчика, семья Гончаровых не могла исполнять обязательства по договору найма в полном объеме. Кроме того, указали на то, что в ДД.ММ.ГГГГ Гончарова М.Е. продала принадлежащую ей квартиру и, понимая, что спорную квартиру приобрести неполучится, ввиду наличия задолженности по оплате коммунальных услуг и отсутствия разрешительных документов на ее продажу в полном объеме, Гончаровы приняли для себя решение приобрести иное жилье, поскольку имеются несовершеннолетние дети, семье необходимо где-то проживать, устраивать детей в образовательные учреждения. Поскольку именно по вине Розумец Н.Б. не состоялась сделка купли-продажи жилого помещения, Гончаровы настаивали на признании договора найма жилого помещения недействительным.

Третьи лица - ФИО3, ФИО10, ФИО8, органы опеки и попечительства администрации Енисейского района, ООО «Енисейэнергоком», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом положений ст.167 ГПК РФ, а также мнения истца и стороны ответчика, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие третьих лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы истца и возражения ответчика, как по первоначальным требованиям, так и по встречным требованиям, суд приходит к следующим выводам.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом и договором.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно положениям ст. 619 ГК РФ в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Гончаровой М.Е. (наниматель) и Розумец Н.Б. (наймодатель) заключен договор найма квартиры с обязательством выкупа, по условиям которого наймодатель (арендодатель) предоставляет нанимателю (арендатору) в аренду жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>2. Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания).

Согласно п. 1.6 договора, по готовности нанимателя предоставить денежные средства в полном объеме обговоренные настоящим договором, арендная плата приостанавливается (но не ранее ДД.ММ.ГГГГ) для оформления договора купли-продажи.

По условиям договора наниматель обязан вносить арендную плату арендодателю 20 числа следующего месяца в размере <данные изъяты> ежемесячно (п. 2.1, 3.2).

Из представленного истцом Розумец Н.Б. договора найма от ДД.ММ.ГГГГ следует, что данный договор заключен сроком на 11 месяцев.

Договор найма подписан нанимателем и наймодателем, что сторонами при рассмотрении дела не оспаривалось.

Из объяснений сторон следует, что семья Гончаровых заехала в жилое помещение для проживания немного ранее, чем фактически был заключен договор найма. Текст договор был подготовлен стороной наймодателя.

Однако в ходе рассмотрения дела стороной ответчика Гончаровой М.Е. в материалы дела представлен договор найма квартиры с обязательством выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Гончаровой М.Е. и Розумец Н.Б., который по текстовому содержанию является идентичным представленному Розумец Н.Б. договору, однако срок действия договора в п. п. 5.1 указан – 8 месяцев.

По указанным обстоятельствам стороны пояснили, что договор найма жилого помещения заполнялся каждой из сторон самостоятельно, в п. 9 договора, данные нанимателя и наймодателя указывались собственноручно указанными лицами, то есть Розумец Н.Б. и Гончаровой М.Е., подписи сторон также выполнены указанными лицами, что подтверждено ими при рассмотрении настоящего дела. При этом каждая из сторон, в момент подписания договора, то есть его заключения, должным образом не проверили (не сличили) условия договора, касающиеся срока заключения спорного договора, так в экземпляре, который хранился у Розумец Н.Б. срок действия договора между сторонами определен – 11 месяцев, а в экземпляре Гончаровой М.Е. – 8 месяцев.

Поскольку каждая из сторон не оспаривала обстоятельства того, что семья Гончаровых въехала в жилое помещение с целью проживания в нем, с обязательством оплаты арендных платежей в размере <данные изъяты> ежемесячно, с последующим правом выкупа жилого помещения, суд приходит к выводу о том, что между сторонами, прежде всего, фактически сложились отношения на условиях найма жилого помещения.

При этом Гончаровой М.Е. и ее супругом Гончаровым В.С. не оспаривались обстоятельства того, что они фактически проживали в жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ на условиях аренды жилого помещения, ключи от квартиры передали ДД.ММ.ГГГГ, что также Розумец Н.Б. при рассмотрении дела не оспаривалось.

Анализируя представленные в материалы дела каждой из сторон договоры найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что договор заключен между сторонами как «нанимателем» и «наймодателем», суд приходит к выводу о том, что существенные условия договора найма сторонами соблюдены: имеется предмет договора – найм жилого помещения с указанием его адреса, порядок внесения арендных платежей, а также учитывая обстоятельства того, что Гончаровой М.Е. вносились ежемесячные платежи в размере <данные изъяты> с января ДД.ММ.ГГГГ включительно, то есть за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в общей сумме <данные изъяты>, что подтверждено и не опровергнуто наймодателем, суд приходит к выводу о том, что между сторонами фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения, но без указания точного срока действия договора.

Как указано выше, ключи от жилого помещения были переданы нанимателем наймодателю в ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение было фактически освобождено и возвращено наймодателю, претензий в указанной части к нанимателю не имелось. В этой связи, суд полагает возможным определить срок окончания действия договор найма фактическим освобождением нанимателем жилого помещения, учитывая обстоятельства того, что конечная цель сторон – заключение купли-продажи спорного жилого помещения не состоялось, в том числе, в связи с отказом нанимателя от приобретения жилого помещения по причине отсутствия надлежащих документов со стороны наймодателя для оформления данной сделки.

Каких-либо письменных соглашений к договору найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ об изменении условий договора, в том числе по изменению размера арендных платежей, условий их внесения или предоставления отсрочки исполнения обязательств, между сторонами не заключалось, что также сторонами не оспаривается.

Из пояснений сторон также следует, что между ними сложились доверительные отношения, и фактически договор был составлен и подписан сторонами гораздо позже, нежели указано в нем, однако объективных и достоверных доказательств в материалы дела не представлено. Договор от ДД.ММ.ГГГГ подписан каждой из сторон, следовательно, подписав каждый экземпляр договора, каждая из сторон согласилась с его условиями, в том числе и с датой его составления. Поскольку первый платеж нанимателем был внесен в ДД.ММ.ГГГГ, и фактически Гончаровы заехали в жилое помещение в ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено в судебном заседании истцом и ответчиком, следовательно, отношения между сторонами возникли именно в ДД.ММ.ГГГГ, на что и указано в договоре.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Гончаровой М.Е. (продавец) и ФИО7 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего продавцу и расположенного по адресу: <адрес>, стоимость объекта недвижимости – <данные изъяты>, денежные средства были переведены на расчетный счет продавца.

Из пояснений ответчика по указанным обстоятельствам следует, что после заключения данного договора и получения денежных средств от продажи квартиры, Гончаровы были готовы приобрести жилое помещение у Розумец, в котором проживали на условиях найма. Однако в данный момент документы для совершения сделки купли-продажи со стороны Розумец не были готовы в полном объеме, кроме того, имелась задолженность по оплате коммунальных услуг, что также являлось препятствием к заключению договора купли-продажи. Несмотря на указанные обстоятельства и готовность к приобретению спорного жилого помещения, семья Гончаровых осталась проживать в данной квартире, договор найма от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не был расторгнут, проект договора купли-продажи жилого помещения не составлялся, наниматель Гончарова М.Е. со своей семьей оставались проживать в квартире вплоть до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, из представленного в материалы дела распоряжения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что законному представителю Розумец Н.Б., действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО6, было разрешено совершение сделки купли-продажи, в том числе <данные изъяты> квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Однако, после выдачи указанного разрешения, договор купли-продажи жилого помещения с Гончаровой М.Е. заключен не был, как и не был расторгнут договор найма жилого помещения.

При наличии финансовой возможности со стороны Гончаровой на приобретение спорного жилого помещения, а также наличии разрешения Розумец Н.Б. на продажу квартиры, стороны не пришли к взаимному соглашению и не вышли на сделку купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В судебном заседании установлено, что всего нанимателем в счет оплаты за пользование жилым помещением внесено <данные изъяты>. Денежные средства в указанных размерах нанимателем передавались наличными, что подтверждено наймодателем в судебном заседании.

Поскольку стороной ответчика не представлены бесспорные и допустимые доказательства об изменении существенных условий договора найма, равно как и уменьшения размера арендных платежей, факта получения истцом денежных средств в ином размере, суд, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, нормы права, регулирующие спорные правоотношения, приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований в части взыскания задолженности по внесению платежей, предусмотренных договором.

Учитывая установленный судом срок действия договора – момент освобождения жилого помещения и передачи ключей – октябрь ДД.ММ.ГГГГ включительно), у ответчика перед истцом образовалась задолженность по внесению четырех платежей в общей сумме <данные изъяты>).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика Гончаровой М.Е. в пользу истца Розумец Н.Б. задолженности по арендным платежам в размере 40000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика процентов, предусмотренных положениями ст. 395 ГК РФ, суд находит их обоснованными и подлежащим удовлетворению, в связи с чем с Гончаровой М.Е. в пользу Розумец Н.Б. подлежит взысканию 2042 рубля 42 копейки, за период с ДД.ММ.ГГГГ (дата наступления просрочки) по ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи уточнения требований), рассчитанной от суммы долга в размере 40000 рублей.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в размере 1 461 рубль 27 копеек.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Принимая во внимание, что оспариваемый договор подписансторонами, факт передачи жилого помещения на условиях аренды сторонами не оспаривался, жилое помещение фактически использовалось для проживания в нем, за что нанимателем вносились арендные платежи, допустимых доказательств того, что со стороны наймодателя имелись препятствия к заключению договора купли-продажи, не представлено, (учитывая, что наниматель приобрел иное жилое помещение для проживания, то есть договор купли-продажи не был заключен по обоюдному решению сторон), как и не представлено доказательств заключения договора найма под влиянием обмана, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора найма недействительным по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

При таких обстоятельствах, поскольку для Гончаровой М.Е. не наступило неблагоприятных последствий ввиду не заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения, доказательств обратного не представлено, оснований для признания договора найма жилого помещения недействительным по указанным в иске основаниям, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Розумец Натальи Борисовны удовлетворить частично.

Взыскать с Гончаровой Марии Евгеньевны в пользу Розумец Натальи Борисовны задолженность по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ в размере 40000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 042 рубля 42 копейки, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 461 рубль 27 копеек, а всего 43503 рубля 69 копеек. В остальной части заявленныхРозумец Натальей Борисовной требований к Гончаровой Марии Евгеньевне - отказать.

В удовлетворении требований Гончаровой Марии Евгеньевны к Розумец Наталье Борисовне о признании договора найма недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Енисейский районный суд.

Судья К.Г. Антоненко

Мотивированное решение составлено 08 ноября 2021 года.

Судья К.Г. Антоненко