Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-43249/2018 от 29.10.2018

судья – Михин Б.А. дело № 33-43249/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 декабря 2018 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.

судей: Суслова К.К., Морозовой Н.А.

по докладу судьи Суслова К.К.

при секретаре Ткач И.И.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Саитовой М.Ю. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 27.08.2018г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия -

установила:

Акционерное общество « ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Саитовой М.Ю., Битюкову М.Ю., Саитову С.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 27.08.2018г. иск Акционерного общества « ДОМ.РФ» к Саитовой Маргарите Юрьевне, Битюкову Михаилу Юрьевичу, Саитову Сергею Александровичу о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворен в части. Постановлено взыскать с Саитовой Маргариты Юрьевны, 15.11.1977 г. рождения, место рождения город Анапа Краснодарского края в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа от 05.02.2007г. № 9/07-3 по состоянию на 03.08.2018г. в размере 4 492 503 руб. 99 коп. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - 3\4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 142.6 кв.м., кадастровый <...> и 3\4 доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок площадью 362 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый <...>, расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, г-к Анапа, <...>-А, принадлежащие на праве общей долевой собственности Битюкову Михаилу Юрьевичу - доля в праве 1\2 и Саитовой М.Ю. - доля в праве 1\4. Определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену 3\4 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок в размере 4675034,4 руб.: продажная цена 1\4 доли в праве общей долевой собственности Саитовой М.Ю. на домовладение в размере 1558344,8 руб.; продажная цена 1\2 доли в праве общей долевой собственности Битюкова М.Ю. на домовладение в размере 3116689,6 руб. Взыскать с Саитовой М.Ю. в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 27667 рублей 22 коп. на требования о взыскании задолженности по кредитному договору; взыскать солидарно с Саитовой М.Ю. и Битюкова М.Ю. в пользу АО расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. за требования об обращении взыскания на заложенное имущество. В требованиях об обращении взыскания на имущество Андрющенко Светланы Сергеевны на 1\4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, кадастровый <...> и на земельный участок, кадастровый <...>, расположенные по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <...>, отказать.

Не согласившись с решением суда от 27.08.2018г. ответчик Саитова М.Ю. подала апелляционную жалобу, в которой просила изменить обжалуемое решение суда в части уменьшения суммы взысканной пени (неустойки), снизив ее размер до разумных пределов, а также обратить взыскание 1/4 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, общей площадью 142,6 кв.м, одноэтажный, кадастровый <...> и на 1/4 доли земельного участка, общей площадью 363 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов, кадастровый <...>, принадлежащего Андрющенко С.С. и расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, <...> на нарушения норм материального и процессуального права. Считает, что судом первой инстанции не установлены все существенные обстоятельства по делу.

В возражениях на апелляционную жалобу третье лицо Андрющенко С.С. возражала против удовлетворения жалобы, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

В суде апелляционной инстанции ответчик Саитова М.Ю. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила ее удовлетворить. Представитель АО «ДОМ.РФ» Гончаров С.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить обжалуемое решение суда без изменения. Представитель третьего лица Андрющенко С.С. по доверенности Зинина Т.А. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав мнение участвующих лиц, изучив доводы апелляционной жалобы, содержание обжалуемого решения суда, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями договора займа № 9/07-3 от 05.02.2007 года заемщику Саитовой М. Ю. кредитор ОАО «Кубанское ипотечное агентство» предоставил кредит в размере 4 000 000 рублей сроком на 344 месяца.

Кредит предоставлен заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на лицевой счет <...> в Краснодарском филиале ЗАО «Нефтепромбанк», что подтверждается копией платежного поручения № 2261 от 22.02.2007г.

Кредит предоставлен для приобретения в собственность ответчика квартиры, находящейся по адресу по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, <...>, дом 161, корп. Б, <...>, общей площадью 130,1 кв.м., в том числе жилой площадью 58,8 кв.м., расположенной на 3 этаже 5-этажного дома.

Обеспечение исполнение обязательств заемщика по условиями договора займа № 9/07-3 от 05.02.2007 является ипотека в силу договора жилого помещения - жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, <...>, дом 46, корп. А.

На момент оформления указанного жилого дома в залог он принадлежал Саитовой М. Ю. и Битюкову М. Ю. на праве общей долевой собственности согласно свидетельства о государственной регистрации права № 23-АА 331420 от 30.06.2005г. и свидетельства о государственной регистрации права № 23-АА 331421 от 30.06.2005г.

Земельный участок принадлежал Саитовой М. Ю. и Битюкову М. Ю. на праве общей долевой собственности, согласно свидетельства о государственной регистрации права № 23-АА 465903 от 21.09.2005г. и свидетельства о государственной регистрации права № 23-АА 465904 от 21.09.2005г.

Государственная регистрация права собственности за ответчиками на указанное домовладение произведена 30.06.2005г. за № 23-23/26-37/2005-231 и за № 23-23/26-37/2005-232- жилой дом и за № 23-23/26-52/2005-181 и за № 23-23/26-52/2005-182 - земельный участок, Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается выписками из ЕГРП от 18.10.2017г.

С целью обеспечения обязательств по кредитному договору на домовладение установлена ипотека в силу договора. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченного ипотекой домовладения удостоверены

Закладной от 07.02.2007г. и ипотека в силу договора зарегистрирована Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 16.02.2007г. за № 23-23-26/012/2007-237 - на жилой дом и 16.02.2007г. за № 23-23-26/012/2007-237 - земельный участок.

В настоящее время, законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, является АО «ДОМ.РФ», прежнее наименование «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК»), права которого в соответствии с п. 10, 12 ст. 13, и. 1 ст. 48 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основываются на сделке по передаче прав по закладной и подтверждаются выпиской по счету депо.

В силу п. 2 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 3 ст. 48 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права владельца закладной на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли- продажи закладных (с отсрочкой поставки) № 06-04/131 от 27.04.2004г. и отметкой на закладной, которая произведена предыдущим владельцем.

Начиная с апреля 2017 года, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий указанных в закладной, в договоре займа и в расчете ежемесячных платежей, а также в соответствии со ст. 309 ГК РФ ответчиками не производились, а если производились, то не своевременно и не в полном объеме.

Как предусмотрено ч. 5 ст.54.1 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как следует из предоставленного расчета задолженности ответчиков они допускали и допускают систематическую просрочку исполнения кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой в силу закона, в том числе более чем три раза в течение последних 12-ти месяцев.

В связи с ненадлежащим неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающие права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, истцом, так же в связи с приобретением дополнительных оснований для начала процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, в соответствии с п. 13. 1 закладной и п. 3 Договора об ипотеке жилого дома и земельного участка. Ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от 17.07.2017г. исх. № б/н. Указанное требование было получено лично ответчиком Саитовой М.Ю. Однако, до сих пор ответчик не выполнил указанное требование о полном погашении задолженности. Соответственно, обязанность истца -исполнена.

В соответствии со ст.ст. 334, 811 ГК РФ, ст. 50 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиям закладной и кредитным договором, указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Задолженность ответчика по состоянию на 03.08.2018г., согласно расчета задолженности, составляет 4 492 503 рубля 99 коп., в том числе:

-3 686 844 руб. 73 коп. - задолженность по основному долгу;

531 511 руб. 05 коп. -задолженность по уплате процентов;

274 148 руб. 21 коп. - задолженность по уплате начисленных пени.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 14.3 Закладной, требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств.

Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению, наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика и меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Таким образом, заложенное недвижимое имущество - домовладение должно быть реализовано на публичных торгах в рамках исполнительного производства.

Согласно заключению оценочной судебной экспертизы от 27 июля 2018 года рыночная стоимость жилого дома общей площадью 142,6 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>-А, по состоянию на 13 июля 2018 года, составляет: 1 610 295 руб.

Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 363 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Ленина, Д.46-А, по состоянию на 13 июля 2018 года, составляет: 6 181 429 руб.

Рыночная стоимость 3\4 доли в праве собственности на жилой дом общей площадью 142,6 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...>- А, по состоянию на 13 июля 2018 года, составляет: 1 207 721 руб.

Рыночная стоимость 3\4 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 363 кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...>-А, по состоянию на 13 июля 2018 года, составляет: 4 636 072 руб.

Суд первой инстанции принял указанное заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, поскольку вывод эксперта мотивирован, содержит ссылки на нормативные акты, при этом, вывод эксперта лица, участвующие в деле, не оспаривают.

В соответствии с п.п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п.п. 9 ч. 1 ст. 14 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» среди прочего закладная содержит в себе подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.

Учитывая изложенное, начальная продажная цена предмета ипотеки должна быть установлена в размере 80 % от указанной рыночной (оценочной) стоимости залогового имущества.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей жилым помещением, допускается в силу ст. 446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке (Глава IX, ст. 78 Закона об ипотеке) может быть обращено взыскание.

В тоже время суд первой инстанции не установил оснований для обращения взыскания на имущество принадлежащее Андрющенко С.С.

Из материалов дела следует, что Андрющенко С. С., является собственником 1\4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, <...>-а.

Ее право обшей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН на основании документов по исполнительному производству, возбужденному на основании решения Анапского городского суда от 04.04.2014г., апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам к делу № 33-16540/2014 от 19.08.2014г.

В соответствии с заочным решением Анапского городского суда от 04.04.2014г. частично удовлетворены исковые требования Андрющенко С.С. к Саитову С.А., и взыскано в ее пользу 4 094 731 рублей. В требованиях к Саитову С.А. о выделе супружеской доли и обращении взыскания на супружескую долю судом отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.08.2014г. заочное решение Анапского городского суда от 04 апреля 2014 года отменено в части, по делу принято новое решение о выделении супружеской доли Саитова Сергея Александровича в размере 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: город-курорт Анапа, <...>, уменьшена доля Саитовой Маргариты Юрьевны до 1/4. Выдел доли судом постановлено произвести в соответствии с вариантом 1 заключения ООО «Финансовая компания «Эксперт» №032/03/20140 от 20.03.2014г., являющимся неотъемлемой частью апелляционного определения. Обращено взыскание на принадлежащее Саитову Сергею Александровичу имущество в виде 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 362,5 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: город- курорт Анапа, <...> и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер А, общей площадью 142,6 кв.м, и забора Литер I, расположенные по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <...>.

На основании акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 26.12.2017г. в ЕГРН 29.12.2017г. погашено право Саитова С. А. и зарегистрировано право Андрющенко С.С. на 1\4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, кадастровый <...> и на земельный участок, кадастровый <...>, расположенные по адресу: Краснодарский край, город- курорт Анапа, <...>.

Как следует из материалов дела, доля Андрющенко С.С. в праве не обременена ипотекой, равно как и на момент приобретения ею права общей долевой собственности на указанное имущество право Саитова С.А. не было обременено ипотекой в силу договора на основании кредитного договора. Ипотека сохраняется на 1\4 долю в праве общей долевой собственности Саитовой М.Ю. и 1/2 долю в праве обшей долевой собственности Битюкова М.Ю.

Ипотека в силу договора не была зарегистрирована на 1\4 долю Саитова С.А. на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.08.2014г., в соответствии с выводами содержащимися в указанном судебном постановлении, обращение взыскания на 1\4 долю в спорном имуществе не нарушает права залогодержателя, поскольку оставшаяся часть имущества является достаточным для обеспечения суммы займа

Соответственно, Андрющенко С.С. приобрела не ограниченную ипотекой (не обремененную) долю в праве на недвижимое имущество.

В соответствии с судебной оценочной экспертизой, проведенной судом, стоимость 3\4 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом составляет 1207721 рубль и стоимость 3\4 долей в праве обшей долевой собственности на земельный участок составляет 4636072 рубля. В сумме стоимость 3\4 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок составляет 5843793 рубля. Даже если учесть, что в соответствии с п.п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998г. 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), если начальная продажная цена имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, начальная продажная цена имущества составит 4675034,4 рублей, что будет достаточным для обеспечения задолженности по договору займа на текущий момент.

Требования АО «ДОМ.РФ» к Андрющенко С.С. в отношении обращения взыскания на 1\4 долю в праве на домовладение противоречит закону, поскольку истец не заявил требований о привлечении Андрющенко С.С. в качестве ответчика по делу, обращение взыскания на имущество третьих лиц законом не предусмотрено.

Поскольку Андрющенко С.С. не имеет заключенных с истцом кредитных договоров или договоров об ипотеке, следовательно, обращение взыскания на ее имущество по долгам Саитовой М.Ю. не допустимо.

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела.

Судом первой инстанции не допущено нарушений материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемого решения суда.

Доводы, указанные в апелляционной жалобе, являются не состоятельными по вышеизложенным причинам и направленные на иное толкование обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение Анапского городского суда Краснодарского края от 27.08.2018г. - без изменения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда может быть обжаловано в порядке главы 41 ГПК РФ.

Председательствующий:

Судьи: