Решение по делу № 2-169/2019 (2-2646/2018;) ~ М-2486/2018 от 15.11.2018

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

04 апреля 2019 года                        а. Тахтамукай

Судья Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея Горюнова М.С.,

при секретаре ФИО4,

с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО6, представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному иску ФИО2 к администрации муниципального образования «<адрес>» о взыскании неосновательного обогащения и встречному иску администрации муниципального образования «<адрес>» к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «<адрес>» о взыскании неосновательного обогащения, в обоснование указав, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО2 был передан в аренду земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 01:05:3200001:597 категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в а. <адрес> Республики Адыгея, <адрес>. Размер арендной платы был определен по результатам протокола торгов в форме открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ (постановление администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №) и составил 403 657, 33 рублей. Указанным постановлением был установлен размер задатка в размере 22 715,60 рублей. Пунктами 3.1,3.2 договора аренды была предусмотрена обязанность арендатора внести арендную плату за первый год аренды в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет администрации муниципального образования «<адрес>» внесено 380 941,73 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи указанного выше земельного участка, в связи с чем договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут. ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на земельный участок. Он обратился в администрацию муниципального образования «<адрес>» с заявлением о возврате излишне уплаченной арендной платы, в чем ему было отказано. Просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 275 371,77 рублей, а также компенсировать расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 954 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «<адрес>» ФИО5 в судебном заседании иск не признала, заявила встречные исковые требования о признании договора купли-продажи спорного земельного участка недействительным, указав, что между сторонами действительно ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:05:3200001:597 категория земель - земли населенных пунктов, расположенного в а. <адрес> Республики Адыгея, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был поставлен на кадастровый учет жилой дом площадью 84 кв.м. и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на указанный объект. На основании обращения ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ с ним был заключен договор купли-продажи № указанного выше земельного участка. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:05:3200001:597 зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 01:05:3200001:597 комиссией в составе руководителя отдела архитектуры, градостроительства и муниципального земельного контроля и ведущего специалиста отдела архитектуры, градостроительства и муниципального земельного контроля администрации муниципального образования «<адрес>» установлено, что на нем отсутствуют объекты капитального строительства, верхний слой почвы не поврежден, строительство не ведется, отсутствуют признаки раннего строительства жилого дома и его демонтажа.

Таким образом, на момент обращения в администрацию о предоставлении в собственность без торгов земельного участка с кадастровым номером 01:05:3200001:597 ФИО2 не имел преимущественного права в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ. Выкуп земельного участка в данном случае направлен на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, в том числе процедуры торгов, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности. Отчуждение земельных участков, находящихся в публичной собственности в нарушение установленных процедур, нарушает не только права соответствующего публично-правового образования в целом, но и неограниченного круга хозяйствующих субъектов (юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан), которые лишаются возможности приобрести земельные участки в равной конкурентной борьбе. Поскольку здание площадью 84,6 кв.м. на земельном участке фактически отсутствует и доказательства, достоверно подтверждающие факт его возведения, не представлены, администрация муниципального образования считает необходимым оспорить зарегистрированное право. При данных обстоятельствах регистрация права собственности на земельный участок в отсутствие правовых оснований повлекла причинение ущерба муниципальному образованию в размере кадастровой стоимости земельного участка, нарушает права муниципального образования на распоряжение и использование земельного участка по целевому назначению, а также неопределенного круга лиц на возможность его добросовестного приобретения. Представитель просил признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 01:05:3200001:597, заключенный с ФИО2, применить последствия недействительности ничтожности сделки.

Представитель ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения встречных исковых требований администрации муниципального образования «<адрес>», указав, что последней необоснованно оспаривается наличие у ответчика преимущественного права выкупа земельного участка. Так, администрацией муниципального образования «<адрес>» ФИО2 был выдан градостроительный план вышеуказанного земельного участка, разрешение на строительство № RU №105 индивидуального жилого дома на спорном земельном участке, который был построен и поставлен на кадастровый учет, за ФИО2 зарегистрировано право собственности. Собственником, на законном основании было принято решение о демонтаже (сносе) индивидуального жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, аул Козет, <адрес>, был снят с кадастрового учета. Акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, представленный истцом по встречному иску, которым установлено отсутствие на момент проверки объектов недвижимости на спорном земельном участке не имеет юридического значения и не может служить доказательством отсутствия индивидуального жилого дома на земельном участке на момент принятия решения о продажи ФИО2 спорного земельного участка (постановление главы администрации муниципального образования «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ) и заключения договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку индивидуальный жилой дом был снесен собственником на законных основаниях, после выкупа земельного участка. Признание договора купли-продажи спорного земельного участка недействительным и применение последствий недействительности сделки не имеет юридического значения для возврата неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Просил суд отказать администрации муниципального образования «<адрес>» в удовлетворении встречного иска к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки;

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу:

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как установлено в судебном заседании между ФИО2 и администрацией муниципального образования «<адрес>» на основании постановления администрации муниципального образования «<адрес>» о проведении аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО2 был передан в аренду земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 01:05:3200001:597 категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в а. <адрес> Республики Адыгея, <адрес>.

Размер арендной платы был определен по результатам протокола торгов в форме открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ (постановление администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №) и составил 403 657, 33 рублей. Указанным постановлением был установлен размер задатка в размере 22 715,60 рублей.

Пунктами 3.1,3.2 договора аренды была предусмотрена обязанность арендатора внести арендную плату за первый год аренды в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «<адрес>» ФИО2 был выдан градостроительный план, а ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство № RU №105 индивидуального жилого дома на спорном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был поставлен на кадастровый учет индивидуальный жилой дом площадью 84,6 кв.м., находящийся на земельном участке общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером: 01:05:3200001:597, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, аул Козет, <адрес>, и зарегистрировано право собственности на него.

Согласно ст.39.3 Земельного Кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 ст.39.3 Земельного Кодекса РФ без проведения торгов, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

При этом, на основании ч.3 ст. 39.4 Земельного Кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

ДД.ММ.ГГГГ межу администрацией муниципального образования «<адрес>» и ФИО2 был заключен договор купли- продажи указанного выше земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст.39.3 Земельного Кодекса РФ, т.е. без проведения торгов.

Однако ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, аул Козет, <адрес>, был снят с кадастрового учета по заявлению ФИО2 в связи с его сносом.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы» на спорном земельном участке не возводился объект капитального строительства согласно техническому плану и разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности проведенной экспертизы и обоснованности выводов эксперта.

При разрешении спора суд считает необходимым положить в основу решения суда результаты судебной экспертизы, поскольку заключение эксперта проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст.84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные установленные судом, квалификация и уровень эксперта сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод содержит ответы на поставленные судом вопросы, заключение эксперта проведено на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, аул Козет, <адрес>, фактически ФИО2 не возводился и никогда не существовал.

Соответственно у ФИО2 отсутствовало право преимущественного выкупа спорного земельного участка без проведения торгов по льготной цене на момент заключения договора его купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Статья 168 Гражданского кодекса РФ определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 34, 35 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Проанализировав собранные по делу доказательства суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между ФИО2 и администрацией муниципального образования «<адрес>», относится к числу ничтожных.

При данных обстоятельствах регистрация права собственности на спорный земельный участок в отсутствие правовых оснований повлекла причинение ущерба муниципальному образованию в размере кадастровой стоимости земельного участка, нарушила права муниципального образования на распоряжение и использование земельного участка по целевому назначению, а также неопределенного круга лиц на возможность его добросовестного приобретения.

В силу ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.167 ГК РФ суд находит необходимым применить последствия недействительности сделки, а именно договора купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией муниципального образования «<адрес>» и ФИО2, а именно передать в собственность администрации муниципального образования «<адрес>» земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 01:05:3200001:597 категория земель- земли населенных пунктов, расположенный в а. <адрес> Республики Адыгея, <адрес>, а ФИО2 возвратить 34 073,40 рублей, уплаченные при выкупе указанного выше земельного участка в собственность.

Согласно разъяснениям п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Из материалов дела следует, что соглашение о прекращении договора аренды спорного земельного участка между сторонами не заключалось, арендная плата за пользование земельным участком фактически внесена ФИО2 за год аренды согласно условиям договора, соответственно при таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что арендные отношения между сторонами не прекратились.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, учитывая, что имеются основания для признания заключенной между сторонами ДД.ММ.ГГГГ сделки купли-продажи земельного участка ничтожной, суд находит заявленные ФИО2 требования о взыскании неосновательного обогащения необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Судебные издержки по настоящему делу состоят из расходов, связанных с проведением по делу судебной экспертизы, о компенсации которых в размере 30 000 рублей заявлено ходатайство руководителем экспертной организации ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы».

Суд считает необходимым взыскать со ФИО2 в пользу ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы» расходы, связанные с проведением по делу судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации муниципального образования «<адрес>» о взыскании неосновательного обогащения.

Встречный иск администрации муниципального образования «<адрес>» к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровый №, расположенного в а. <адрес> Республики Адыгея, <адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования «<адрес>» и ФИО2

Применить последствия недействительности сделки и восстановить право собственности муниципального образования «<адрес>», передать в собственность администрации муниципального образования «<адрес>» земельный участок кадастровый №, расположенный в а. <адрес> Республики Адыгея, <адрес>.

Возвратить в пользу ФИО2 сумму в размере 34 073,40 рублей, уплаченную за приобретение земельного участка кадастровый №, расположенного в а. <адрес> Республики Адыгея, <адрес>, в собственность.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН о правах администрации муниципального образования «<адрес>» и ФИО2 и восстановления права собственности на земельный участок за администрации муниципального образования «<адрес>».

Взыскать со ФИО2 в пользу ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы» расходы, связанные с проведением по делу судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                 М.С. Горюнова