Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-18/2014 (2-926/2013;) ~ М-955/2013 от 12.11.2013

Дело № 2-18/14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калач                                                                                                10 февраля 2014 года

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего ЗЕЛЕНКОВОЙ Н.В.,

с участием представителя истца Белова О.Б.,

с участием представителя ответчика Григорьевой Е.А.,

при секретаре Краснолуцкой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тертышникова Александра Ивановича к ООО «Калач-АГРО-Инвест» о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

        Тертышников А.И. просит суд признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1871159 (один миллион восемьсот семьдесят одна тысяча сто пятьдесят девять) квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, в западной части кадастрового квартала № и обязать Управление Росреестра по Воронежской области произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

        Свои требования истец мотивирует тем, что ему принадлежат 50/1963 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1871159 (один миллион восемьсот семьдесят одна тысяча сто пятьдесят девять) квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, в западной части кадастрового квартала №. Третьи лица, указанные в настоящем исковом заявлении, за исключением Яловой Александры Владимировны и Управления Росреестра по Воронежской области, являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером №. В ДД.ММ.ГГГГ он узнал о заключении его поверенной А.В. Яловой договора аренды земельного участка. При этом А.В. Яловая, действовавшая на основании доверенности, заключила договор аренды без решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, о самом факте заключения договора и его условиях ему она не сообщила. Она также не представила отчёт об исполнения поручений, содержащихся в доверенности, не передала ему правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права обшей долевой собственности на земельный участок. Получив в ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по Воронежской области выписку из ЕГРП, представитель истца О.Б. Белов сообщил, что дата заключения договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы (в настоящее время - Управление Росреестра) по Воронежской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. После регистрации договора аренды Управление Росреестра по Воронежской области не сообщило истцу об этом.

        Из ст. 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

        Статья 260 ГК РФ наделяет лиц, имеющих в собственности земельный участок, правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

        Общее правило ст. 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей до 01.07.2011 года), статьей 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

        Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

        Вопреки вышеприведенным законоположениям А.В. Яловая заключила договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях, которые фактически определила самостоятельно.

        До настоящего времени ни разу не созывалось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, поэтому не определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.

        В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Представитель истца Белов О.Б. исковые требования поддержал в полном объеме, по вышеизложенным основаниям.

Представитель ответчика Григорьева Е.А. иск не признала, предоставила суду возражения согласно которым :

Ответчик не согласен с иском, считает его необоснованным и незаконным по следующим обстоятельствам:

В соответствии с абз.2 пункта 57 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, а именно три года.

В соответствии с абз.1 пункта 57 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Согласно п.2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.07.2009, действовавшей на момент регистрации договора аренды) государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Подобное положение содержится также в Приказе Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с п.68 которого:

«Если ограничение (обременение) права в соответствии с пунктом 2 статьи 13, пунктом 3 статьи 28 Закона №122-ФЗ регистрируется не по заявлению правообладателя, то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в письменной форме уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости о проведенной государственной регистрации».

При этом в соответствии с п.5 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста РФ от 14.09.2006 N 293 (зарегистрировано в Минюсте РФ 14.09.2006 N 8258) информация о порядке исполнения государственной функции предоставляется непосредственно в территориальных органах Росрегистрации, исполняющих государственную функцию; с использованием средств телефонной связи, электронного информирования, вычислительной и электронной техники; посредством размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользований (в том числе в сети Интернет), публикации в средствах массовой информации, издания информационных материалов (брошюр, буклетов и т.д.). В связи с этим, размещение информации о государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.) на официальном сайте Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области следует расценивать как надлежащее уведомление Истца в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Поскольку иск предъявлен истцом только в ДД.ММ.ГГГГ трехлетний срок исковой давности уже истек.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. При этом течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно Акту приема-передачи к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный Участок был передан Ответчику ДД.ММ.ГГГГ., что говорит о начале исполнения Договора аренды.

Кроме того, как следует из материалов дела, Истец выдал доверенность в соответствии с которой, он уполномочил Яловую А.В. и других представлять его интересы как собственника земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, перед третьими лицами. По истечении срока действия доверенности Истец не принимал никаких мер для получения информации о тех действиях, которые совершила Яловая А.В.

В материалах дела не представлено никаких доказательств, подтверждающих факт извещения Яловой А.В., а также третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность, об ее отмене.

Обращение истца за выплатой арендной платы указывает на то, что Истец знал о существовании договора аренды, но его содержанием и датой заключения не интересовался, что указывает на его недобросовестность.

До ДД.ММ.ГГГГ Истец регулярно получал арендную плату, был согласен с ней, никаких претензий в адрес ООО «Калач-АГРО-Инвест» от него не поступало.

Из указанного анализа следует, что Истец знал или должен был знать о заключенном договоре, начиная с момента выплаты арендной платы. Арендная плата была выплачена ему в сентябре. Согласно условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата выплачивается арендатором ежегодно после завершения сельскохозяйственных работ, но не позднее 01 декабря. Следовательно, исполнение договора началось не позднее ДД.ММ.ГГГГ., а срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ..

Учитывая, что иск был подан в ДД.ММ.ГГГГ, с момента начала исполнения Договора аренды до момента подачи иска прошло более трех лет. Таким образом, срок исковой давности является истекшим. В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

             Исполнение Истцом условий Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о согласии с его условиями

Истец ложно утверждает о том, что до ДД.ММ.ГГГГ (момент получения выписки из ЕГРП) не знал о существовании Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор), заключенного в отношении участка с кадастровым номером: №.

Истец ежегодно обращался в ООО «Калач-АГРО-Инвест» за выдачей арендной платы, куда также включена компенсация земельного налога. Данное право Истца вытекает из п. 2.1.2 Договора.

Просят суд обратить внимание на форму налогового уведомления, которая была утверждена Приказом ФНС РФ от 31.10.2005 N САЭ-3-21/551 "Об утверждении форм налоговых уведомлений" (зарегистрировано в Минюсте РФ 30.11.2005 N 7216), которая содержит строки «кадастровый номер», «местоположение».

Таким образом, ежегодное обращение в ООО «Калач-АГРО-Инвест» для компенсации земельного налога с квитанциями, оплаченными на основании уведомлений, подготовленными ФНС по утвержденной форме, свидетельствует о выполнении Истцом условий конкретного договора, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Длительное не обращение Истца в суд за признанием договора аренды недействительным и обращение в суд в сроки, за пределами сроком исковой давности с целью получения максимальной выгоды от передачи земли в аренду с последующим расторжением, а также иные обстоятельства указанные Ответчиком указывают в совокупности на злоупотребление правом и являются недопустимыми в силу ст. 10 ГК РФ.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ч. 1 ст. 10 ГК РФ).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст. 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (ч. 2 ст. 10 ГК РФ).

В этой связи ссылка Истца на допущенные участниками нарушения, как на основание признания недействительным договора арены является согласно ст. 10 ГК РФ очевидным злоупотреблением правом. При таких обстоятельства участники долевой собственности могут иметь интерес намеренно не соблюдать порядок сдачи в аренду участка и, в последствии в случае необходимости, в целях извлечения выгоды оспаривать заключенный ими договор аренды по основаниями нарушения ими же порядка сдачи в аренду участка.

Представитель истца Белов О.Б. не согласился с доводами ответчика, считает, что истцом не пропущен срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права, поэтому поддерживает требования в полном объеме, в заявлении указывает, что Ответчик просит отказать ему в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности.

Он считает, что истец узнал или должен был узнать о заключении оспариваемого договора аренды из информации о государственной регистрации договора аренды, размещенной на официальном сайте Управления Росреестра по Воронежской области. Однако при этом ответчик, во-первых, не указывает, какие нормативные акты предусматривают именно такой порядок уведомления, во-вторых, не приводит доказательства размещения этой информации в сети Интернет, и, в-третьих, не обосновывает нормативно мою обязанность с данной информацией ознакомиться.

Кроме того, по мнению ответчика, выдача истцом доверенности А.В. Яловой и другим лицам, обращение истца к ответчику за арендной платой и её регулярное получение, а также получение компенсации земельного налога свидетельствуют о осведомленности истца о заключении оспариваемого договора аренды.

Между тем сама по себе выдача доверенности на заключение договора аренды не означает, что истец с определенного момента должен был знать о его заключении. Доверенность содержала полномочие на заключение договора аренды земельного участка на условиях, определенных общим собранием сособственников выделенного земельного участка, а данное собрание ни разу не созывалось, следовательно, он (истец) не мог знать о заключении договора, потому что без проведения собрания договор аренды не может быть заключен.

Более того, распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ истец отменил доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, так как она предусматривала возможность продажи земельной доли.

Ссылки ответчика на регулярное получение истцом арендной платы, компенсаций сумм земельного налога и вспашки огорода как на обстоятельства, свидетельствующие о том, что он знал о заключении договора аренды, нельзя признать обоснованными.

Плату за пользование землей истец получал от разных арендаторов на протяжении последних двадцати лет. Ему не было достоверно известно, что такая плата, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, выдавалась ответчиком на основании оспариваемого договора аренды. Это объясняется тем, что ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен с ответчиком договор №, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор аренды земельного участка, выделенного в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Состав, размер и сроки внесения арендной платы определены пунктом 1.3.2 договора. Этим же пунктом предусмотрены компенсации земельного налога и расходов на вспашку огородов. Ответчик выдал истцу экземпляр названного договора, именно по нему он получал арендную плату и компенсационные платежи, других договоров с ответчиком истец не заключал.

Так как истец ежегодно получал плату за пользование землей с ДД.ММ.ГГГГ от разных арендаторов, в том числе от ответчика, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения оспариваемого договора аренды, он не мог знать, что договор аренды был заключен именно в ДД.ММ.ГГГГ. Истец не знал (и это подтверждается материалами гражданского дела) о государственной регистрации данного договора.

В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Общее правило о том, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, закреплено в пункте 1 статьи 200 ГК РФ. Применительно к вещно-правовым способам защиты действуют как указанное выше правило, так и некоторые специальные положения. Вместе с тем, если речь идет не просто о вещно-правовых способах защиты, а о тех, которые направлены на оспаривание зарегистрированного права, необходимо исходить из содержания абзаца 1 пункта 57 вышеуказанного Постановления.

Содержание данного абзаца применимо ко всем вещно-правовым способам защиты, а в совокупности с положениями статьи 200 ГК РФ оно касается тех способов защиты, срок применения которых связан с осознанием нарушения права. Абзац 1 пункта 57 Постановления Пленума № 10/22 разъясняет положение пункта 1 статьи 200 ГК РФ в части, где сказано: "Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права" - применительно к спорам о правах на недвижимые вещи. Таким образом, прослеживается логика пункта 57 Постановления Пленума № 10/22, поскольку единственным доказательством существования права на недвижимое имущество является запись в ЕГРП, а течение срока исковой давности начинается в момент осознания нарушения права, постольку право на недвижимость считается нарушенным в момент осведомленности лица, чье право нарушено, о записи в ЕГРП.

А.В. Яловая была штатным работником ответчика в период выдачи ей доверенности. Она от имени истца обращалась в Росреестр с заявлением о регистрации его права общей долевой собственности на выделенный земельный участок и о регистрации договора аренды выделенного земельного участка. После проведения указанных процедур А.В. Яловая не передала истцу свидетельство о государственной регистрации права и экземпляр договора аренды, не представила отчет о выполнении поручений, содержащихся в доверенности.

Действия ответчика в лице его штатного работника А.В. Яловой, выразившиеся в сокрытии от истца информации о государственной регистрации его права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, о заключении договора аренды земельного участка, имели целью ввести истца в заблуждение относительно факта заключения оспариваемого договора аренды без решения общего собрания на выгодных для ответчика условиях, чтобы впоследствии при возникновении спора заявить о пропуске исковой давности.

Третьи лица по делу в судебное заседание не явились, хотя и были надлежащим образом извещены о времени судебного заседания.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что иск является необоснованным и не подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По данному делу ответчиком заявлено ходатайство о применении исковой давности. Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из изложенного следует, что исполнение сделки предусматривает передачу имущества со стороны Арендодателя и внесение арендной платы со стороны Арендатора.

.Доводы истца о том, что им не пропущен срок исковой давности по данному спору, поскольку договор аренды был заключен по его доверенности Яловой А.В., о его заключении он не знал до ДД.ММ.ГГГГ, плату за пользование землей он получал от разных арендаторов, в т.ч. и от ответчика, однако ему не было достоверно известно, что такая плата ему выдавалась с ДД.ММ.ГГГГ на основании оспариваемого договора аренды, суд не может принять во внимание Данные доводы полностью опровергаются предоставленными ответчиком доказательствами:

Согласно п. 2.1.2 оспариваемого договора аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в т.ч. денежную компенсацию суммы земельного налога, а также компенсации иных налогов и сборов.

Ответчиком предоставлены копии налогового уведомления № земельный налог на долю в указанном земельном участке за ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 217)и копию расходного кассового ордера № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 218), из которых следует, что истец получил от ответчика денежную компенсацию земельного налога арендованного земельного участка. Согласно сообщения МИФНС России№9 по Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ за ДД.ММ.ГГГГ истцу было отправлено налоговое уведомление № в ДД.ММ.ГГГГ и приложена копия указанного налогового уведомления (л.д. 165-166).

Ответчиком также предоставлена копия заявления истца на имя ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого, истец просит ответчика заменить выдачу в ДД.ММ.ГГГГ в качестве арендной платы на основании п. 2.1.2 договора аренды продукцию денежной выплатой и зачесть указанную сумму по возврату денежных средств по соглашению о расторжении предварительного договора..

Истцом не представлен никакой другой договор аренды, действовавший в ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого ответчик производил ему компенсацию земельного налога и денежную выплату продукции по арендной плате

При таких обстоятельствах суд считает, что истцу достоверно было известно о заключенном от его имени оспариваемом договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ. В суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении 3-х лет. Истцом не заявлено ходатайство о восстановлении указанного срока, не представлены доказательства уважительности такого пропуска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

                                                         РЕШИЛ:

В удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателей с ООО «Калач-АГРО-Инвест», и о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о регистрации указанного договора аренды, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 15 февраля 2014 года.

Судья: