Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-18043/2016 от 16.06.2016

Судья – Кравцова Е.Н. Дело <...>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 июня 2016 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.

судей: Перовой М.В., Морозовой Н.А.

по докладу судьи Перовой М.В.

при секретаре Рысине А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Чистяковой Е.Ю., Мусаэлян А.А. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 27 апреля 2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

Чистякова Е.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Мусаэлян А.А. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости. В обоснование заявленных исковых требований указала, что на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 19 марта 2012 года <...> Чистякова Е.Ю. приобрела в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме по адресу: <...>. Строительство многоквартирного дома велось на основании утвержденной разрешительной и проектной документации. Строительство указанного объекта недвижимости завершено, однако, до настоящего времени многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, что препятствует регистрации права собственности на квартиру за истцом.

В судебном заседании представитель Чистяковой Е.Ю. по доверенности Ржевский Д.С. поддержал заявленные исковые требования, просил суд их удовлетворить.

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа по доверенности Шарова М.С. в судебном заседании иск не признала, просила суд отказать в его удовлетворении.

Решением Анапского городского суда от 27 апреля 2016 года в удовлетворении иска Чистяковой Е.Ю. к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Мусаэлян А.А. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры <...> по адресу: <...> отказано.

В апелляционных жалобах, поданных в Краснодарский краевой суд, Чистякова Е.Ю., Мусаэлян А.А. просят решение Анапского городского суда от 27 апреля 2016 года отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных Чистяковой Е.Ю. исковых требований. В обоснование доводов жалоб указали, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа по доверенности Деревенец Н.П. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, выслушав представителя Чистяковой Е.Ю., Мусаэлян А.А. по доверенностям Ржевского Д.С., представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа по доверенности Сидоркину Е.В., судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, в городе-курорте Анапа, на углу улиц Ленина и Шевченко осуществлено строительство 16-ти этажного двухсекционного дома со встроенными помещениями - жилого комплекса «Жемчужина Анапы».

Застройщиком указанного комплекса является Мусаэлян А.А. - собственник земельного участка, общей площадью 1566 кв.м. (кадастровый номер <...>), на котором расположен указанный объект недвижимости.

Строительство жилого комплекса осуществлялось на основании разрешения на строительство <...> со сроком действия до 22.08.2017 года.

Существующих ограничений (обременении) права на земельный участок <...> в установленном законом порядке не зарегистрировано, что подтверждается кадастровым паспортом <...>. Целевое назначение земельного участка - строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями.

При строительстве объекта нарушений градостроительных норм, СНиП не допущено. Заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 15.06.2012 года <...>, постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 18.06.2012 года <...> «Об утверждении градостроительного плана» являются действующими.

Для личных нужд и в целях улучшения жилищных условий, Чистяковой Е.Ю. на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 19.03.2012 года <...> была приобретена квартира <...>, общей площадью 49 кв.м., расположенная на восьмом этаже 16-ти этажного двухсекционного дома со встроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы» по адресу: <...>. Расчет с застройщиком произведен полностью.

Согласно положениям предварительного договора купли-продажи, срок окончания строительства жилого комплекса был 4 квартал 2014 года. Однако, по состоянию на сегодняшний день, объект до сих пор не сдан в эксплуатацию.

Чистякова Е.Ю. полагая, что несвоевременной сдачей дома в эксплуатацию нарушаются ее права и законные интерес, обратилась в суд с исковым заявление о признании права собственности на приобретенную ею квартиру.

Суд первой инстанции, отказывая в иске Чистяковой Е.Ю. указал, что предварительный договор купли-продажи не проходил государственную регистрацию, в связи с чем, не может быть признан основанием для признания права собственности и не может быть приравнен к отношениям, регулируемым Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кроме того, суд указал на то, что решением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2016 года по делу <...> разрешение на строительство многоквартирного дома по адресу: <...>, от 22 июня 2012 года <...>, выданное ИП Мусаэлян А.А. признано недействительным, и соответственно, возведенный многоквартирный жилой дом подпадает под признаки ст. 222 ГК РФ, то есть самовольного строения.

Судебная коллегия не может признать обоснованными такие выводы суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судебной коллегией установлено, что Чистякова Е.Ю. в рамках ст.ст. 1, 8, 551, 157, 212, 218, 223, 271, 273, 304, 305 ГК РФ, обратилась в суд с требованием признать за ней право собственности в праве общей долевой собственности.

Построенный объект соответствует всем СНиП, не нарушает прав третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, построен на основании разрешения строительство (заключение управления Госстрой надзора Краснодарского края от 15.07.2015 года №01), квартира принадлежит истцу на основании предварительного договора купли-продажи, заключенного между истцом и агентом Мусаэлян А.А. - ООО «АйСи-М», расчет произведен полностью, назначение объекта строительства – многоквартирный жилой дом соответствует целевому назначению земельного участка «для строительства многоквартирного жилого дома».

Согласно п.17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года) требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению, поскольку существенным условием данного договора является факт оплаты по такому договору.

Вместе с тем, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. К отношениям, вытекающим из договоров, заключённых гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Выводы суда первой инстанции об отмене разрешения на строительство свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

Отношения истца и ответчика в данном случае были направленны на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиры в построенном многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, Чистякова Е.Ю. приобрела спорную квартиру для личных, семейных, нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, признание разрешения на строительство недействительным в период, когда дом уже полностью построен, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований по настоящему делу.

Кроме того, истцом 14.04.2016 через канцелярию суда была приобщена к материалам дела копия агентского договора от 16.12.2011 года <...>, однако суд не дал правовой оценки представленному договору.

В соответствии с п.1.3 - п. 1.5 приложенного к заявлению предварительного договора купли-продажи установлено, что ООО «АйСи-М» является агентом застройщика (Мусаэлян А.А.) на основании агентского договора от 16.12.2011 года <...>.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В связи с чем, ООО «АйСи-М» имело безусловное право на заключение предварительного договора купли-продажи с истцом. ООО «АйСи-М» действовало при заключении предварительного договора купли-продажи с истцом от имени Мусаэлян А.А. в качестве агента именно на основании агентского договора от 16.12.2011 года <...>, а договор, на который ссылается суд, был заключен уже с новым директором общества.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 установлено, что ч. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости действительно подлежит государственной регистрации.

Однако, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

Согласно положениям «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) установлено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе, меры ответственности, им предусмотренные.

Вместе с тем, доказательств тому, что спорный многоквартирный жилой дом признан самовольной постройкой в материалы дела не представлено, в связи с чем, ссылки суда первой инстанции на эти обстоятельства в рамках рассмотрения данного дела необоснованны.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что заявленные Чистяковой Е.Ю. исковые требования являются обоснованными.

При таких обстоятельствах, решение Анапского городского суда от 27 апреля 2016 года об отказе в удовлетворении исковых требований Чистяковой Е.Ю.подлежит отмене.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных Чистяковой Е.Ю. исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 27 апреля 2016 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования Чистяковой Елены Юрьевны к Администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Мусаэлян Анжеле Альбертовне о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры удовлетворить.

Признать за Чистяковой Еленой Юрьевной право собственности на <...> доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект «Шестнадцати этажный двухсекционный дом со встроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы», соответствующую квартире <...>, общей площадью 49 кв.м., приобретенной на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 19.03.2012 года <...>, расположенной на восьмом этаже по адресу: <...>.

Председательствующий:

Судьи: