Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-117/2022 (2-1731/2021;) ~ М-1652/2021 от 19.10.2021

№ 2-117/2022

53RS0002-01-2021-002973-14

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Боровичи Новгородской области                       14 января 2022 года

    Боровичский районный суд Новгородской области в составе:

    председательствующего судьи Кудрявцевой Е.М.,

    при секретаре Партанской Г.С.,

    с участием представителя истца Скрипченко Н.Д. адвоката Соболева Д.К. и Скрипченко А.С.,

    представителя ответчика Администрации Боровичского муниципального района Горячевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скрипченко Надежды Дмитриевны к Администрации Боровичского муниципального района о признании недействительными постановлений, внесении изменений в договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

         Скрипченко Н.Д. обратилась в суд с настоящим иском в обоснование указав, что постановлением Администрации района № и договором аренды № ей предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок № площадью 17593 кв.м, с видом разрешённого использования «склады» по адресу: <адрес>, д. <адрес> Кадастровая стоимость земельного участка 4472316 руб. 53 коп. В соответствии с п. 4 Договора аренды установлен размер арендной платы 447 231 руб. 65 коп. Такой явно завышенный размер арендной платы получился в связи с составлением и предоставлением ей на подписание сотрудником Администрации района пп. 4.6 Договора, в котором со ссылкой на Решение Думы Боровичского муниципального района от 27.10.2016 года №77 очевидно неправильно указан коэффициент 10 %. В соответствии с Решением Думы № 77 данный коэффициент определён для вида использования «Промышленность, производство, а также их строительство».

     При подписании договора она предъявляла сотрудникам Администрации документы (в том числе технический паспорт) на сооружения, находящиеся на выделяемом участке, то есть на склад обезвоженных кормов, два телятника. Из содержания документов, просто названия объектов недвижимости очевидно, что землю она требовала предоставить для сельского хозяйства, то есть коэффициент в договоре аренды необходимо было указывать 0,6 %.

     При правильном указании в договоре аренды коэффициента 0,6 % размер арендной платы должен составлять 26833 руб. 90 коп. в год.

     В соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" склад обезвоженных кормов и телятники отнесены к виду разрешенного использования земельного участка «сельскохозяйственное использование».

         Администрация района требует с нее 27074 руб. 22 коп. за 21 день с 24.05.2021 г. по 15.06.2021 г. Такая оплата для нее, как пенсионера, является разорительной. По этой причине она обратилась в Администрацию по поводу расторжения договора аренды, в чем ей отказано постановлением Администрации района от ДД.ММ.ГГГГ №. Вместе с постановлением она получила письмо о выплате заведомо незаконно начисляемой арендной платы.

    Пункт 9 договора позволяет сторонам его изменить путем подписания Дополнительного соглашения без обращения в суд и правоохранительные органы. С такой просьбой она обратилась в Администрацию. По ее обращению сотрудниками Администрации проведена проверка, которая подтвердила, что на земельном участке действительно 2 телятника и склад обезвоженных кормов. В действительности это 3 здания, необорудованные никакой техникой, кроме электрического освещения. Однако ей отказано во внесении изменений в договор аренды под тем предлогом, что Правилами землепользования и застройки Железковского сельского поселения, утверждённых решением Совета Депутатов Железковского сельского поселения Новгородской области от 12.10.2009 года № 124, данная земля находится в территориальной зоне П. 2 «Зона производственных предприятий 3-5 класса опасности». Для нее эти манипуляции с местным законодательством не имеют никакого значения, ими просто придана видимость законности требования с 447 231 руб. 65 коп. в год, вместо положенных 26833 руб. 90 коп. в год.

         Она узнала о том, что Правила землепользования и Генеральный план Железковского сельского поселения относят выделяемую ей землю к территориальной зоне П. 2 только при получении счетов на огромные суммы в сентябре 2021 года, и при изучении договора с помощью юриста, так как в таких вопросах разобраться не может, плохо видит, договор аренды выполнен нечитаемым почерком.

         Правила землепользования Железковского сельского поселения и Генеральный план приняты таким образом, что земли сельскохозяйственного назначения предполагаются под промышленное производство, хотя на территории данного поселения промышленность и производство отсутствуют.

         Принадлежащие ей телятники и склад обезвоженных кормов построены десятки лет назад, земельный участок под ними всегда был связан с сельскохозяйственным использованием. То есть Правила землепользования Железковского сельского поселения относительно ее земельного участка приняты без учёта сельскохозяйственного назначения построек. Из письма Администрации Железковского сельского поселения от 06.10.2021 года № 849 следует, что по ее обращениям будут внесены изменения в ПЗЗ Железковского сельского поселения и Генеральный план, с отнесением ее земельного участка к зоне земель сельскохозяйственного назначения. Данные изменения не повлекут для нее прекращения требования завышенного размера арендной платы с момента заключения договора до внесения изменений в договор аренды.

         В ответе Администрации Боровичского муниципального района от 29.09.2021 года № 2010 сообщается о невозможности внесения изменений в договор со ссылкой на Правила землепользования Железковского сельского поселения, и о праве изменить в судебном порядке кадастровую стоимость земельного участка, что не решит ее вопрос при коэффициенте использования 10 % (Промышленное производство).

    Предъявленные к оплате требования она выполнять не намерена, в противном случае будет разорена.

    Ссылаясь на положения ст.ст. 450, 450.1,451,452, 453 Гражданского кодекса РФ, в конечной редакции Скрипченко Н.Д. просит:

    - признать недействительным постановление Администрации Боровичского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № в части ( пункты 1,2) предоставления земельного участка № с видом разрешенного использования «склады» в территориальной зоне П.2 «Зона производственных предприятий 3-5 класса опасности»;

    -признать недействительным постановление Администрации Боровичского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № в части предоставления земельного участка № с видом разрешенного использования «склады» в территориальной зоне П.2 «Зона производственных предприятий 3-5 класса опасности»;

-внести в договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка № ( п.1.3) с даты заключения изменения в части установления вида разрешенного использования « склады» на вид разрешенного использования «иные объекты сельскохозяйственного назначения»;

-внести в договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка № ( п.4.6) с даты заключения изменения в части установления коэффициента для расчета размера арендной платы 10 % на коэффициент 0,6 % для земель сельскохозяйственного использования.

В судебное заседание истец Скрипченко Н.Д. не явилась, представляющие ее интересы Скрипченко А.С. и адвокат Соболев Д.К. заявленные исковые требования поддержали по изложенным в заявлении основаниям, дополнительно пояснили, что Администрация Боровичского муниципального района, заключая договор аренды земельного участка с Скрипченко Н.Д., была обязана применить при расчете размера арендной платы коэффициент 0,6 %, поскольку на участке расположены объекты сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования определен Правилами землепользования Железковского сельского поселения неверно. Оформляя заявление о предоставлении земельного участка, Скрипченко Н.Д. написала «для производственной деятельности» под диктовку сотрудника МФЦ.

Представитель Администрации Боровичского муниципального района Горячева Н.А. заявленный иск не признала, мотивируя тем, что при расчете арендной платы по договору со Скрипченко Н.Д. коэффициент в 10 % применен верно, поскольку земельный участок находится в территориальной зоне П. 2 « зона производственных предприятий». После заключения договора в ходе осмотра земельного участка специалистами Администрации района установлено, что принадлежащие истцу телятники и склад обезвоженных кормов используются по назначению, в связи с чем принято решение о перезонировании.

Ответчики-первый заместитель Главы Администрации Боровичского муниципального района Герасимов А.Н. и заместитель Главы Администрации Боровичского муниципального района Гетманова С.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

    Представитель третьего лица-Администрации Железковского сельского поселения о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В судебное заседание не явился.

    Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся ответчиков и представителей 3-х лиц.

             Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее-ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

      По общим правилам договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах ( ст. 39.6 ЗК РФ).

      В тоже время, в силу ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

      На основании ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов предусмотрен ст. 39.14 ЗК РФ и включает в себя: подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"; обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

          В соответствии с п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 настоящей статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю.

          Как установлено судом Скрипченко Н.Д. является собственником двух телятников и склада обезвоженных кормов, расположенных по адресу: <адрес>.

29 марта 2021 г. Скрипченко Н.Д. обратилась в Администрацию Боровичского муниципального района с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка под принадлежащими ей объектами недвижимости.

      Постановлением от 09.04.2021 г. № 912 первого заместителя Главы Администрации Боровичского муниципального Герасимова А.Н. предварительно согласовано предоставление в аренду земельного участка из земель населенных пунктов ( территориальная зона -П.2) площадью 17593 кв.м с видом разрешенного испльзования-склады; утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории; на Скрипченко Н.Д. возложена обязанность провести работы по образованию земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

              Материалами дела подтверждается, что обязанности, возложенные на Скрипченко Н.Д. указанным постановлением, ею исполнены.

              На основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ вновь образованному в территориальной зоне П.2 земельному участку присвоен адрес: <адрес>, земельный участок 100С.

         В результате сформирован земельный участок с кадастровым № площадью 17593 кв.м, с видом разрешенного использования- склады, код 6.9.

              15 июня 2021 г. муниципальным образованием Боровичским муниципальным районом (арендодатель) и Скрипченко Н.Д. (арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка на срок 49 лет с даты его подписания.

               С соблюдением требований ст. 609 ГК РФ договор прошел государственную регистрацию.

               Сторонами согласован размер арендной платы (п.4 договора), предусматривающий, что расчет платы производится с применением коэффициентов, устанавливаемых в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, определяемых для различных видов функционального использования земельных участков, определенных в соответствии с Решением Думы Боровичского муниципального района от 27.10.2016 г. № 77.

              В сентябре 2021 г. Скрипченко Н.Д. обратилась в Администрацию муниципального района с заявлением об изменении в договоре аренды применяемого для расчета арендной платы коэффициента, в чем ей было отказано.

В связи с отказом Администрации района внести изменения в договор аренды, Скрипченко Н.Д. обратилась с заявлением о его расторжении.

Постановлением Администрации Боровичского муниципального района от 5.08.2021 г. Скрипченко Н.Д. отказано в расторжении договора аренды земельного участка.

              Оспаривая положения договора, Скрипченко Н.Д. ссылается на то, что при расчете арендной платы следует применять коэффициент с учетом назначения и использования принадлежащих ей объектов недвижимости.

      Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее-ГК РФ) определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 607 ГК РФ В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах ( ст. 614 ГК РФ).

      В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Разрешая требования о внесении изменений в договор аренды земельного участка, суд исходит из следующего.

              В силу пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее ЗК -РФ) одним из важнейших принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов; любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

    Согласно статье 30 Градостроительного кодекса РФ ( далее-ГрК РФ) границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

    В соответствии со ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Решением Совета депутатов Железковского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ) утверждены Правила землепользования и застройки Железковского сельского поселения.

Согласно схеме прохождения границ функциональных и территориальных зон, установленных картой Генерального плана д. Бобровик и картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки, земельный участок с кадастровым номером 53:02:0100801:303 располагается в зоне П2 « зона производственных предприятий 3-5 класса опасности».

Решением Думы Боровичского муниципального района от 27.10.2016 г. утверждены коэффициенты для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Боровичского муниципального района, устанавливаемые в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, определяемых для различных видов функционального использования земельных участков по зонам различной градостроительной ценности.

Указанным Решением использование земельных участков для промышленности, производства, а также строительства установлен коэффициент 10 %.

При обращении в Администрацию о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка Скрипченко Н.Д. указала в заявлении цели, в которых намерена использовать земельный участок: производственная деятельность. Сведения о том, что расчет арендной платы произведен с применением коэффициента 10 % содержит собственноручно подписанный Скрипченко Н.Д. договор.

В результате проведенных специалистами Администрации муниципального района проверок установлено, что принадлежащие Скрипченко Н.Д. объекты недвижимости не используются в производственных целях, иные производства в указанной территориальной зоне отсутствуют, в связи с чем, запланированы изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Железковского сельского поселения, что, однако, не является основанием для внесения изменений, о которых просит истец, в постановления Администрации Боровичского муниципального района о предварительном согласовании предоставления земельного участка и о предоставлении земельного участка в аренду, а также в договор аренды, поскольку на дату заключения договора аренды спорный земельный участок с кадастровым № площадью 17593 кв.м, имеет вид разрешенного использования- склады, расположен в территориальной зоне П2 « зона производственных предприятий 3-5 класса опасности». Предлагаемый истцом порядок расчета арендной платы исходя из назначения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, без учета установленной территориальной зоны, в котором он расположен, противоречит принципу расчета, закрепленному вышеуказанным Решением Думы Боровичского муниципального района № 77 от 27.10.2016 г.

      Таким образом, необходимые условия для признания оспариваемых постановлений незаконными, а именно: их несоответствие требованиям действующего законодательства, вынесение в нарушение процедуры и оснований, а также неуполномоченным органом, с отражением в нем сведений, не соответствующих действительности, не установлены. Оснований для изменения судом условий договора аренды, заключенного Администрацией Боровичского муниципального района и Скрипченко Н.Д., предусмотренных ст. 450 ГК РФ, также не установлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные Скрипченко Н.Д. исковые требования не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

    Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Скрипченко Надежды Дмитриевны к Администрации Боровичского муниципального района о признании частично недействительным постановления Администрации Боровичского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № и постановления Администрации Боровичского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении истцу земельного участка № с видом разрешённого использования «Склады» в территориальной зоне П. 2 «Зона производственных предприятий 3-5 класса опасности»; внесении с даты заключения в пункты 1.3 и 4.6 договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка № изменений вида разрешенного использования «Склады» на вид разрешенного использования «иные объекты сельскохозяйственного назначения» и установления коэффициента для расчета арендной платы 0,6 % для земель сельскохозяйственного использования, - отказать

        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новгородский областной суд через Боровичский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья:                                Е.М. Кудрявцева

Мотивированное решение изготовлено 24 января 2022 года