Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7516/2016 ~ М-7047/2016 от 11.08.2016

Дело №2-7516/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2016 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Маловой Н.Б.,

при секретаре Екимовой Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирнова А. В. к администрации Петрозаводского городского округа о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

установил:

Иск заявлен по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между Смирновым А.В. и Министерством природных ресурсов Республики Карелия был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в восточной части кадастрового квартала №. Участок был предоставлен в аренду из земель населенных пунктов для строительства гостевого дома, до принятия градостроительного регламента г. Петрозаводска, утвержденного Решением Петрозаводского городского совета отДД.ММ.ГГГГ №. На сегодняшний день данном земельном участке имеется незавершенное строительство – жилой дом. Данный земельный участок, согласно п. 5 ст. 85 Земельного кодекса РФ находится в составе жилой зоны, предназначенной для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. В соответствии Земельным кодексом РФ, Градостроительным регламентом г. Петрозаводска такого понятия как земельный участок для строительства гостевого дома не существует, также не существует понятия гостевой дом. Окончательно земельный участок был предоставлен распоряжением Министерства природных ресурсов Республики Карелия № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано его целевое назначение – для размещения гостевого дома. Смирнов А.В. неоднократно обращался в Администрацию г. Петрозаводска за изменением целевого назначения земельного участка с «разрешения гостевого дома», что не соответствует действующему земельному законодательству на «для индивидуального жилого строительства». Администрация г. Петрозаводска неоднократно отказывала Смирнову А.В. в приведении назначения арендуемого земельного участка в соответствие с действующим законодательством и установленным разрешенным использованием данного земельного участка, установленной категорией земель. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 30.1, 85 Земельного кодекса РФ, Градостроительного регламента г. Петрозаводска, истец просит обязать администрацию Петрозаводского городского округа внести изменения в договор № от ДД.ММ.ГГГГ изменения в пункт 1.2 в следующей формулировке: участок предоставляется из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, Управление Росреестра по РК.

~

Истец в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца - Шамин Д.Е., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика, третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом, представили письменные отзывы по существу требований.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Порядок предоставления земельного участка в аренду был урегулирован положениями ст. 22, 30,31-32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в действовавшей на момент заключения договора редакции. Права и обязанности арендатора закреплены также в положениях ст. 41-42 ЗК РФ.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Министерство промышленности и природных ресурсов Республики Карелия с заявлением о выборе земельного участка для строительства гостевого дома площадью № кв.м. в районе <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию Петрозаводского городского округа (МУП «Петрозаводское градостроительное бюро») с заявлением о выборе земельного участка для строительства гостевого дома в районе <адрес>.

Администрацией бы подготовлен акт выбора земельного участка для размещения гостевого дома и согласован ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Министерства природных ресурсов Республики Карелия № от ДД.ММ.ГГГГ Смирнову А.В. предварительно согласовано место размещения гостевого дома на земельном участке в районе <адрес>, в кадастровом квартале № площадью № кв.м.; утвержден акт выбора земельного участка для размещения гостевого дома.

Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № в порядке ст. 32 ЗК РФ утверждена схема расположения земельного участка для строительства гостевого дома.

Распоряжением Министерства природных ресурсов Республики Карелия №-р от ДД.ММ.ГГГГ Смирнову А.В. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № для строительства гостевого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством природных ресурсов РК и истцом подписан договор аренды № земельного участка для строительства гостевого дома. Указанный договор аренды зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №.

На основании заявления истца от ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации Петрозаводского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка в районе <адрес> для строительства гостевого дома.

ДД.ММ.ГГГГ истец обращался в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ Администрация указала, что вопрос о продлении договора может быть рассмотрен только после получения разрешения на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ истцу было выдано разрешение № № на строительство гостевого дома, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Актом обследования участка от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией установлено, что на участке возведен ленточный фундамент.

Постановлением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ № истцу был продлен срок договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ, подписано дополнительное соглашение.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию с заявлением о внесении изменений в разрешено использование земельного участка – для индивидуального жилого дома.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Администрация в изменении разрешенного использования предмета договора аренды отказала.

На основании заявления истца от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ № продлен срок аренды земельного участка для строительства гостевого дома до ДД.ММ.ГГГГ, подписано дополнительное соглашение.

На основании заявлении истца выдано разрешение на строительство № № на строительство гостевого дома сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящий момент на указанном участке с кадастровым номером № строительство не осуществлено, имеется фундамент, что пояснил представитель истца в судебном заседании. Указанное обстоятельство также подтверждается сведениями о регистрации права собственности истца на объект незавершенный строительством, степень готовности объекта – 12%. При этом у истца разработана и имеется проектная документация по строительству гостевого дома.

Судом также установлено, что истец обращался в Администрацию Петрозаводского городского округа с заявлением о предоставлении участка для индивидуального жилищного строительства в соответствии с ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в предоставлении такого участка. Согласно извещению Управления жилищного хозяйства Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №С истец не мог быть признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения, так как не истек срок, предусмотренный ст. 53 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу положений ч. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Решением Петрозаводского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа. Правила опубликованы в официальном издании «Информационный бюллетень», №, ДД.ММ.ГГГГ.

Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа являются нормативно-правовым актом Петрозаводского городского округа, разработанным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Карелия и Петрозаводского городского округа и являются результатом градостроительного зонирования территории Петрозаводского городского округа - разделения Петрозаводского городского округа на территориальные зоны с установлением для каждой из них градостроительного регламента.

Указанные Правила и соответственно отнесение спорного участка к зоне «Жи» (зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами) были приняты после предоставления земельного участка истцу для строительства гостевого дома. Кроме того, исходя из его многочисленных обращений в Администрацию он имел намерение именно на получение участка для строительства гостевого дома. Доказательств его обращения за предоставлением участка для жилищного строительства в ДД.ММ.ГГГГ году суду не представлено, так же как и доказательств его нуждаемости в предоставлении такого участка.

Земельный участок для строительства гостевого дома предоставлялся истцу в порядке ст. 30-32 ЗК РФ в действовавшей в тот момент редакции, без проведения торгов, путем предварительного согласования места размещения объекта. При этом предоставление участка для индивидуального жилищного строительства возможно было через аукцион, с определением размера арендной платы по итогам аукциона.

Однако за предоставлением участка для индивидуального жилищного строительства истец не обращался. В материалы дела третьим лицом представлен расчет арендной платы, если бы указанный участок предоставлялся для индивидуального жилищного строительства, размер арендной платы составил бы в сотни раз большие суммы. В настоящий момент истец заявляя о необходимости изменения разрешенного использования предмета договора аренды не просит изменить расчет арендной платы, что повлечен нарушение прав Российской Федерации, как собственника земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена.

В своих доводах представитель истца также указывает, что в настоящий момент земельный участок уже имеет испрашиваемое разрешенное использование.

Судом установлено, что на основании заявления истца внесены изменения в сведения ГКН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, разрешенное использование которого изменено на: индивидуальные жилые дома.

Однако, в соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства из числа основных и вспомогательных выбирают правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 ГК РФ).

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка. При таких обстоятельствах арендатор земельного участка не вправе самостоятельно изменять вид разрешенного использования земельного участка.

Истец ссылается на положения ст. 85 ЗК РФ в обоснование заявленных требований. Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Предметом спорного договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования «для строительства гостевого дома». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, установленным на том момент, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Однако при рассмотрении настоящего дела судом не было установлено указанных существенных обстоятельств, соответственно в рассматриваемом случае у ответчика как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования предмета договора по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

ЗК РФ устанавливал различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для индивидуального жилищного строительства. Спорный земельный участок, предоставлялся в аренду для целей, связанных со строительством, без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства гостевого дома.

Обращение истца с требованием об изменении вида разрешенного использования предмета договора по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Указанная позиция неоднократно подтверждалась судами (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012).

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований. Истец не лишен возможности в случае выкупа земельного участка в собственность изменить его разрешенное использование в соответствии в установленном ЗК РФ и ГрК РФ порядке. Довод истца о том, что понятия «гостевой дом» в действующем законодательстве не имеется, не может быть принят судом и не влияет на сущность рассматриваемых судом отношений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 55, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Судья Н.Б.Малова

Мотивированное решение изготовлено 13 сентября 2016 года.