Решение по делу № 2-3007/2013 от 19.02.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Быстряковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Никитиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лобанова А.А. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», Администрации г.о. Балашиха Московской области о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец Лобанов А.А. обратился в суд с настоящим иском к ответчикам ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», Администрации г.о. Балашиха Московской области Администрации о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и признании права собственности на квартиру, указывая на то, что он ДД.ММ.ГГГГ заключил с ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» предварительный договор № о заключении в будущем договора купли-продажи однокомнатной квартиры, по адресу: <адрес>, № на площадке, тип-справа, проектной площадью <данные изъяты> Стоимость квартиры по договору составила <данные изъяты>., он полностью оплатил данную сумму, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ. После обмеров БТИ площадь всех частей квартиры увеличилась на <данные изъяты>. и составила <данные изъяты>., общая площадь <данные изъяты>, квартире присвоен номер №. Он ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком дополнительное соглашение, доплатил за увеличение площади <данные изъяты>., что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он получил смотровой ордер на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ ему выдано разрешение № на производство работ по доведению квартиры до состояния пригодного для проживания. Он принял имущество, произвел в квартире ремонт, несет расходы по её содержанию, что следует из договора № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанций за коммунальные услуги. В настоящее время жилой дом <адрес> принят в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: <адрес>. Денежные расчеты между сторонами по договору произведены полностью, взаимные претензии отсутствуют. Несмотря на то, что дом длительное время сдан в эксплуатацию, ответчик до сих пор не исполнил взятого на себя обязательства, не зарегистрировал право собственности на квартиру, которая до сих пор по данным ЕГРП остается без правообладателя. В соответствии с п. 2.1 договора о заключении в течение 45 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, основного договора купли-продажи с ним не заключил. Между истцом и ответчиком фактически был заключен договор купли-продажи квартиры, так как предварительный договор содержал все существенных условия договора купли-продажи, определен предмет и цена объекта, имущество ему передано, полностью им оплачено, он со своей стороны обязательства перед ответчиком выполнил полностью, он не может зарегистрировать его право и вынужден обратиться в суд с настоящим иском. Он произвел в квартире перепланировку, убрал перегородку между ванной и туалетом, закрыл дверной проем между коридором и туалетом, перемонтаж сантехники. Произведенная перепланировка не нарушает прав и законных интересов других граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, так как он не производил повреждений несущих конструкций, влияющих на их несущую способность.

Истец Лобанов А.А. просит суд сохранить квартиру, расположенную по адресу: <адрес> перепланированном состоянию учетом изменений, указанных в техническом паспорте на данное помещение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и признать за ним права собственности на вышеуказанную квартиру.

    В судебное заседание истец Лобанов А.А. не явился, его представитель по доверенности Заболотина О.П. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации городского округа Балашиха по доверенности Демин И.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истца и пояснил, что перепланировка, произведенная Лобановым А.А. угрожает жизни и здоровью граждан, проживающих в многоквартирном доме, документальные доказательства этому у него отсутствуют.

Ответчик ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» своего представителя в судебное заседание не направила, о слушание дела извещена (л.д. 63).

3-е лицо ЗАО «Строительное управление №» своего представителя в судебное заседание не направил, о слушание дела извещен (л.д.62).

3-е лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области своего представителя в судебное заседание не направил, о слушание дела извещен.

С учетом сторон, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» и 3-их лиц.

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Конституции РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как лично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Лобановым А.А. и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» был заключен предварительный договор № (л.д. 9-11), по условиям которого продавец (ответчик- ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания») принял решение продать, а покупатель (истец) купить однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, тип справа, проектной площадью <данные изъяты> Стороны обязались в будущем заключить основной договор не позднее, чем через 45 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости (п. 2.1 Договора).

Стоимость квартиры по договору определена в размере <данные изъяты> (п.2.7 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» и Лобановым А.А. заключено дополнительное соглашение, по условиям которого покупатель уплачивает дополнительные денежные средства, в размере <данные изъяты>., исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры, равной <данные изъяты>., путем перечисления данной суммы на расчетный счет продавца в течение 10 банковских дней с момента подписания дополнительного соглашения, так как площадь всех частей здания по сравнению с проектной площадью увеличилась на <данные изъяты>. (л.д. 12).

Расчеты за данную квартиру, между ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» и Лобановым А.А. произведены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 15-16).

Анализ правоотношений, существующих между сторонами, свидетельствует о заключении между ними договора, по своей природе относящегося к категории договоров строительного подряда, то есть на Лобанова А.А. возлагалась обязанность по фактической оплате строительства конкретного жилого помещения, а ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» приняло на себя функции подрядчика строительства определенного объекта недвижимости, с обязательством передать его в собственность Лобанова А.А. по окончанию строительства и сдаче дома в эксплуатацию, а также регистрации права собственности ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» на обусловленное договором помещение.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. за № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» прямо предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства для личных семейных, иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 4 Закона от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», ответчик ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» передает истцу товар в виде квартиры в строящемся доме, качество которого соответствует договору.

Согласно п. 1, 3 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь изготовленную или созданную лицом для себя, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации.

Как следует из ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 28 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда.

В соответствие с ч.1 ст. 25 Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно ч. 1 ст. 17 указанного Закона вступившее в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ подписано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта жилого корпуса № по адресу: <адрес> (л.д. 20), Актом Управления строительного комплекса Администрации г.о. Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ построенному объекту присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 19).

Истцом представлен технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданный ГУП МО «МОБТИ», в результате обмера квартиры её общая площадь помещения составила <данные изъяты>. (л.д. 44-46).

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения по квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, отсутствуют (л.д. 36).

Квартира по адресу: <адрес>, передана истцу, истец несет расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (л.д. 21-22).

Незаключение с истцом основного договора в течении длительного времени с момента введения дома в эксплуатацию нарушает его права.

В соответствии со ст.12 ГК РФ, одним из способов защиты нарушенных гражданских прав является признание права.

Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности истца на спорную квартиру.

Учитывая, что обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры истцом выполнены в полном объеме, квартира ему передана, суд считает иск о признании за ним право собственности на спорную квартиру подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

    Согласно ст.29 ЖК РФ, на основании решение суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

    Из технического паспорта составленного Балашихинским филиалом ГУП МО «МОБТИ», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в квартире произведена перепланировка в результате чего изменилась общая площадь квартиры (л.д. 44-46).

Согласно письма Управления строительного компекса Администрации г.о. Балашиха Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, по адресу: <адрес>, не представляется возможным, согласно ЖК РФ глава 4, ст. 26 п. 2 и Постановления Администрации г.о. Балашиха № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26).

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что перепланировка не нарушила прав и законных интересов других граждан и не создает угрозу опасности жизни и здоровья.

Пунктом 1.7.2 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (зарегистрировано в Минюсте РФ от 15.10.2003 N 5176), носящим императивный характер, предусмотрено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Проект перепланировки и переустройства квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, разработан, с учетом пожеланий Лобанова А.А., в соответствии со СНиП 31-01-2003 «здания жилые многоквартирные», МГСН 3.01-01 «Жилые здания», специалистами ООО ОблСтройПроект» (л.д. 27-33).

Из технического заключения ООО «ОблСтройПроект» следует, что на основании результатов, проведенного обследования строительных конструкций помещения квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, можно сделать следующие выводы: 1) Несущие и ограждающие конструкции квартиры: наружные и внутренние стены, перекрытия над и под квартирой находятся в работоспособном техническом состоянии, признаков деформаций и трещин, отклонений по вертикали несущих конструкций не выявлено; 2) Работы по перепланировке и переоборудованию (переустройству) помещения квартиры не повлияли на сохранность, несущую способность строительных конструкций здания; 3) Указанная перепланировка и переоборудование (переустройство) не затронула стояков инженерно-технических систем и не повлияла на их функционирование; 4) Произведенная перепланировка и переоборудование (переустройство) не угрожает жизни и здоровью граждан, так как соответствует Правилам и нормам Технической эксплуатации жилого фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», ЖК РФ и не противоречит требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (с изменениями от 02.08.2007 года) (л.д. 47-61).

Результаты технического заключения никем не оспорены, суд принимает данное техническое заключение в качестве доказательства по делу, у суда не имеется оснований не доверять заключению, поскольку в материалы дела представлено свидетельство о допуске ООО «ОблСтройПроект» к определенным видам работ.

    В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчик Администрация г.о. Балашиха в судебное заседание доказательств того, что указанная перепланировка нарушает права и законные интересы граждан, либо создает угрозу их жизни или здоровью, не представила.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Лобанова А.А. о сохранении жилого помещения в перепланированном виде, согласно техническому паспорту, выполненному ГУП МО «МОБТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку, как установлено судом, перепланировка, не нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Иск Лобанова А.А. удовлетворить.

    Сохранить квартиру, расположенную по адресу: <адрес> перепланированном (переустроенном) состоянии, с учетом изменений, указанных в техническом паспорте, составленным Балашихинским филиалом ГУП МО «МОБТИ», по состоянию ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за Лобановым А.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с учетом произведенной перепланировки (переустройства), согласно техническому паспорту, выполненному Балашихинским филиалом ГУП МО «МОБТИ» от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за истцом.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Балашихинский городской суд Московской области.

Федеральный судья: О.А.Быстрякова