Решение по делу № 2-4299/2018 ~ М-2891/2018 от 30.05.2018

Дело № года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«22» августа 2018 года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Быстряковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Деркунской А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УправКом» к Сухову Алексею Сергеевичу о взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом,

Установил:

    Истец ООО «УправКом» обратился в суд с настоящим иском к ответчику ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом, указывая на то, что 24.10.2017 года между ФИО1 (продавец) и ООО «УправКом» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом. Согласно п. 1.1 Договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащие продавцу следующие объекты недвижимого имущества, а именно: земельный участок, общей площадью 913 кв.м., с кадастровым номером 50:15:0070601:342, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для ведения личного подсобного хозяйства, адрес объекта: <адрес>, д. Пестово, <адрес>а; жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 81,5 кв.м., с кадастровым номером 50:15:0070601:233, адрес объекта: <адрес>, д. Пестово, <адрес>. Согласно п. 2.2 Договора, общая цена сделки 3 500 000 руб. 00 коп. Покупатель, в соответствии с расходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, выдал продавцу, а последний, в свою очередь, получил сумму, в размере 3 500 000 руб. 00 коп., за покупку жилого дома и земельного участка по договору. Ввиду того, что передаваемый по договору объект недвижимости-жилой дом с кадастровым номером 50:15:0070601:233, находился в долевой собственности продавца с ФИО4, о чем свидетельствует информация на сайте федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оформление договора между продавцом и покупателем должно было быть нотариально удостоверено, однако, этого не состоялось. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «УправКом» следует считать недействительным (ничтожным), а денежные средства, получаемые продавцом от покупателя, признать неосновательным обогащением.

Истец ООО «УправКом» просит суд взыскать с ответчика ФИО1, в их пользу, денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом, в размере 3 500 000 руб. 00 коп. и судебные расходы по оплате госпошлины, в размере 25 700 руб. 00 коп.

В судебное заседание представитель истца ООО «УправКом» по доверенности ФИО3 явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушание дела извещался.

С учетом мнения представителя истца, суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившегося ответчика ФИО1, в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет её ничтожность.

Как следует из ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу положений ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случаях невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст. ст. 420, 424, 425, 432, 434 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу ч. 1, ч. 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 п. 1 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу ст. ст. 549, 550, 551, 554, 555, 556, 558 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется в том числе путем пресечения действий, нарушающих право.

Согласно ч. 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ч. 5 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению участников совместной собственности, а при не достижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

В силу ст. 1105 ГК РФ, в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (статья 39 Основ).

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма (статья 53 Основ).

Согласно п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом должен быть удостоверен нотариально.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, именуемым «продавец» и ООО «УправКом», именуемым «покупатель» был заключен договор купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащие продавцу следующие объекты недвижимого имущества, а именно: земельный участок, общей площадью 913 кв.м., с кадастровым номером 50:15:0070601:342, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для ведения личного подсобного хозяйства, адрес объекта: <адрес>, д. Пестово, <адрес>а; жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 81,5 кв.м., с кадастровым номером 50:15:0070601:233, адрес объекта: <адрес>, д. Пестово, <адрес>. Согласно п. 2.2 Договора, общая цена сделки 3 500 000 руб. 00 коп. (л.д. 9-12).

Согласно расходного кассового ордера № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «УправКом» произвел оплату ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).

На момент заключения Договора купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 принадлежала ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 52-53).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сособственниками вышеуказанного дома значатся ФИО4 и ФИО5, доля в праве каждого ? (л.д. 41-44).

Оценивая в совокупности представленные по делу доказательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что исковые требования ООО «УправКом» к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом, подлежат удовлетворению и сумма в размере 3 500 000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика ФИО1, в пользу истца ООО «УправКом», поскольку договор купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом является недействительным в силу его ничтожности, так как не соблюдена нотариальная форма его удостоверения, тогда как в силу прямого указания закона необходимо нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

В силу ст. ст. 88, 98, 103 ГПК РФ, суд полагает, что с ответчика ФИО1, в пользу истца ООО «УправКом», подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины, в размере 25 700 руб. 00 коп., оплата которых подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8).

Руководствуясь ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск ООО «УправКом» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, в пользу ООО «УправКом», денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на находящийся на нем жилой дом, в размере 3 500 000 руб. 00 коп. и судебные расходы по оплате госпошлины, в размере 25 700 руб. 00 коп., а всего 3 525 700 (три миллиона пятьсот двадцать пять тысяч семьсот) руб. 00 коп.

Ответчик вправе подать в Балашихинский городской суд Московской области заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд, через Балашихинский горсуд Московской области, в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:                 О.А.Быстрякова

Решение в окончательной форме принято 27 августа 2018 г.

Судья        О.А.Быстрякова