Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5389/2014 ~ М-4809/2014 от 01.10.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                                                                                                     25 декабря 2014г.

Кировский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи     Гутровой Н.В.,

при секретаре Лобачевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5389/14 по иску Макушевой Н.В. к Максаковой О.Б., Корнилюк Н.А., Хорошилову А.С. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Макушева Н.В. обратилась в суд с иском к Корнилюк Н.А., Максаковой О.Б. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование своих требований Макушева Н.В. указала, что с 1989г. она вместе с дочерью и внуком <данные изъяты> проживала и была зарегистрирована в квартире, расположенной по адресу: <адрес>. в 2012г. она решила продать указанную квартиру и купить более просторное жилье. Три риэлтора отказались с ней работать, так как в квартире был прописан ребенок. Макушева Н.В. обратилась к Максаковой О.Б., которая ранее была ее ученицей, безгранично доверяла ей. 06.11.12г. у нотариуса Сенькиной Л.М. Макушева Н.В. подписала "генеральную" доверенность, но ее никто не предупредил, что такую доверенность выдают только после полного расчета. Согласно данной доверенности, Макушева Н.В. разрешила Максаковой продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, с правом получения денежных средств, с правом получения зарегистрированных документов. Нотариус убедила истицу сделать от руки дополнительную приписку, после текста доверенности о том, что она доверяет Максаковой получить день за проданную квартиру. Эта доверенность находится у нотариуса Сенькиной Л.М., заверенную копию доверенности истцу не дали. 20.12.12г. Макушева Н.В. подписала договор купли-продажи. После того, как она осознала, что стала жертвой мошенников, Макушева Н.В. стала вчитываться в текст договора купли-продажи и увидела, что договор составлен с нарушением действующего законодательства, то есть текст договора содержит подлог. В пункте 4 договора написано, что она (Макушева Н.В.) зарегистрирована одна, но это ложь, в указанной квартире были прописаны 3 человека, включая ребенка. В пункте 5 указано, что квартира правами третьих лиц не обременена, но в квартире зарегистрирован ребенок. Корнилюк Н.А. знала, что в квартире проживают 3 человека. Работники "Росреестра" либо были в сговоре с Максаковой, либо допустили нарушение закона из-за небрежного отношения к своих обязанностям, они обязаны были провести правовую экспертизу, но этого не сделали, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 20.12.12г., в перечне документов предъявленных для регистрации договора купли-продажи квартиры отсутствует справка о составе семьи продавца, где было видно наличие ребенка в продаваемой квартире, следовательно, без разрешения органа опеки квартиру продавать было нельзя. Также о небрежности работников "Рросреестра" свидетельствует тот факт, что договор купли-продажи квартиры, выданной Корнилюк Н.А., зарегистрирован как договор дарения. Работники "Росреестра" приняли на регистрацию договор купли-продажи квартиры без необходимых документов, чем нарушили закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Гражданский кодекс, ст. 292, запрет на отчуждение жилого помещения без письменного согласия органов опеки. Важным обстоятельством является то, что истец не единственная жертва преступления мошенницы Максаковой. Сейчас Максакова находится в СИЗО, она обвиняется еще в 23 эпизодах мошенничества с квартирами, у истца не было шансов устоять против психологического воздействия опытной мошенницы.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Макушева Н.В. просила признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Макушевой Н.В. и Корнилюк Н.А., недействительным, применить последствия недействительности сделки и восстановить право собственности Макушевой Н.В. на указанную квартиру.

Определением суда от 25.12.14г. к участию в деле привлечен в качестве соответчика Хорошилов А.С.

В ходе рассмотрения дела Макушева Н.В. уточнила исковые требования, указав, что 20.12.12г. подписала договор купли-продажи указанной квартиры, сделка совершалась в присутствии двух риэлторов, Корнилюк Н.А. пришла на сделку с риэлтором Хорошиловым А.С., которого она наняла для проверки чистоты сделки. Хорошилов А.С. обманул свою клиентку Корнилюк, не сообщил ей о том, что договор купли-продажи содержит ложные сведения, в квартире был зарегистрирован ребенок. Действуя в сговоре (ст. 179 ГК) два риэлтора Максакова и Хорошилов "заморочили" Макушевой голову, в момент расчета за квартиру, она не способна была понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК). Находясь в психологической зависимости от своего представителя Максаковой, истец написала, что якобы получила деньги за квартиру, хотя на самом деле к деньгам не прикасалась, просила признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Макушевой Н.В. и Корнилюк Н.А., недействительным, применить последствия недействительности сделки и восстановить право собственности Макушевой Н.В. на указанную квартиру.

Истец Макушева Н.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, пояснила, что договор купли-продажи квартиры она не читала, расписку в получении денежных средств написала под давлением, справку о зарегистрированных лицах в ее квартире она не предоставляла, эту справку предоставила Корниюк. На момент совершения сделки в квартире были зарегистрированы 3 человека - она (истец), ее дочь и несовершеннолетний внук, поэтому отчуждать квартиру без разрешения органа опеки было нельзя.

Представитель истца Баранова Н.П. в судебном заседании исковые требования Макушевой Н.В. поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик Корнилюк Н.А. исковые требования не признала, пояснила, что договор купли-продажи был составлен 18.12.14г., подписан ею и Макушевой Н.В. 20.12.14г. и в этот же день сдан на регистрацию. Денежные средства за квартиру переданы Макушевой Н.В. в полном объеме, о чем собственноручно она написала расписку. Справку о зарегистрированных лицах в указанной квартире была предоставлена со стороны Макушевой Н.В., эта справка выдана на ее имя.

Представитель ответчика Корнилюк Н.А. по доверенности Ягудина Э.М. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что сделка совершена в соответствии с действующим законодательством, расчет за квартиру с Макушевой произведен в день совершения сделки в полном объеме, решением суда Макушева Н.В. снята с регистрационного учета в данной квартире, ребенок снят с регистрационного учета добровольно своей матерью, согласие органа опеки на отчуждение квартиры не требовалось, поскольку Макушева являлась собственником квартиры.

Ответчик Максакова О.Б. в судебное заседание не явилась, представила возражения на исковые требования, в которых указала, что сделка купли-продажи данной квартиры происходила правильно, денежные средства Макушева Н.В. получила лично в руки, договор купли-продажи подписала лично.

Ответчик Хорошилов А.С. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что договор купли-продажи квартиры Макушевой был подписан лично, она его читала, деньги получила лично, о чем написала расписку. Справку о зарегистрированных лицах в данной квартире представляла Макушева и ее риелтор. Одним из условий заключения сделки было снятие всех с регистрационного учета, и после того, как была предоставлена справка, согласно которой в данной квартире была зарегистрирована только Макушева Н.В., договор стороны подписали, после регистрации сделки Макушева должна была сняться с учета.

Представитель третьего лица управления Росреестра по Самарской области по доверенности Старкова Ю.К. в судебном заседании пояснила, что регистрация прав осуществляется на основании представленных на государственную регистрацию документов, в данном случае был представлен договор купли-продажи квартиры от 18.12.12г., согласно которому Макушева Н.В. отчуждает Корнилюк Н.А. квартиру <адрес> в пунктах 4,5 договора указано, что в данной квартире зарегистрирована только Макушева Н.В., квартира правами третьих лиц не обременена, следовательно, из содержания договора невозможно установить наличие имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением. У регистратора не возникло сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, поскольку основания для отказа отсутствовали. Государственная регистрация была проведена в полном соответствии с требованиями Закона о регистрации. Согласие органов опеки и попечительства необходимо только в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. Однако таких лиц в данной ситуации не имеется. Приватизация указанной квартиры состоялась в 2006г., таким образом несовершеннолетний ребенок <данные изъяты> права пользования данной квартирой в связи с приватизацией он не имеет. Представлен отзыв на иск.

Третье лицо Толкачева Е.А. в судебное заседание не явилась, извещалась по последнему известному месту жительства.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 420, 421, 549, 550, 551, 554, 555, 558 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Установлено, что Макушева Н.В. на основании договора приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ. передачи квартир в собственность граждан (в порядке приватизации) являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

05.10.06г. Макушева (после заключения брака Толкачева ) Е.А. дала письменное согласие, удостоверенное нотариусом г. Самара Сенькиной Л.М., Макушевой Н.В. на приватизацию квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, без включения ее в приватизационные документы и число собственников.

18.12.12г. между Макушевой Н.В. (продавец) и Корнилюк Н.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, по условиям которого по договоренности сторон, данная квартира продана за <данные изъяты>. (п.3 договора).

Согласно п.п. 4,5 указанного договора, на отчуждаемой жилой площади в настоящее время зарегистрирована Макушева Н.В., которая обязуется сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента подписания данного договора.

До совершения этого договора, отчуждаемая квартира никому другому не продана, не подарена и в дар не обещана, не заложена, под арестом не значится, правами третьих лиц не обременена.

Из представленной суду расписки от 20.12.12г. следует, что Макушева Н.В. получила от Корнилюк Н.А. сумму в размере <данные изъяты> за проданную ею квартиру по адресу: <адрес>, сумма получена ею полностью, претензий не имеет.

В рамках уголовного дела была проведена почерковедческая экспертиза от 29.08.14г. № <данные изъяты>, по результатам которой рукописная запись «Макушева Н.В.», подпись, расположенные в графе «Продавец» на оборотной стороне договора от 18.12.12г. купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, имя тома № лист 7, на обороте); выполнены Макушевой Н.В..

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что указанный договор купли-продажи квартиры от 18.12.12г., заключенный между Макушевой Н.В. и Корнилюк Н.А., содержит все существенные условия договора.

Из справки ГУП Самарской области «ЕИРРЦ» от 30.10.14г. следует, что Толкачева Е.А. и <данные изъяты> сняты с регистрационного учета по адресу: <адрес>, - 14.01.14г.

Решением Кировского районного суда г. Самара от 13.02.14г. Макушева Н.В. признана утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, на отдел УФМС России по Кировскому району г. Самара возложена обязанность снять Макушеву Н.В. с регистрационного учета по данному адресу.

Истец Макушева Н.В. в обоснование своих требований ссылалась на ст. 292 ГК РФ, просила признать договор купли-продажи от 18.12.12г. квартиры недействительным в связи с тем, что на момент совершения данной сделки в указанной квартире был зарегистрирован ее несовершеннолетний внук <данные изъяты> и потому при отчуждении квартиры необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства, однако такого согласия получено не было.

Согласно ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (п. 4 в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ, действовавшей на момент совершения сделки).

Пункт 4 ст. 292 ГК РФ ( в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) изложен следующим образом: Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Согласно ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Принимая во внимание, что Макушева Н.В. на основании договора приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ. являлась собственником указанного жилого помещения, и на момент приватизации несовершеннолетний <данные изъяты> права пользования данной квартирой в связи с приватизацией не имел, законный представитель несовершеннолетнего - мать Толкачева Е.А. договор купли-продажи от 18.12.12г. данной квартиры не оспаривала и не оспаривает, в добровольном порядке снялась с регистрационного учета, а также сняла с учета своего сына <данные изъяты> по указанному адресу, суд приходит к выводу о том, что отсутствие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение указанного жилого помещения в данном случае не может являться основанием для признания сделки недействительной.

Также в обоснование своих требований Макушева Н.В. ссылалась на положения ст.ст. 177, 179 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 177, 179 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, доказательств того, что договор купли-продажи указанной квартиры от 18.12.12г. заключен Макушевой Н.В. в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, а также доказательств того, что данная сделка совершена Макушевой Н.В. под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для Макушевой Н.В. условиях, чем другая сторона воспользовалась, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оснований для признания договора купли-продажи от 18.12.12г., заключенный между Макушевой Н.В. и Корнилюк Н.А., и применении последствий недействительности сделки не имеется.

То обстоятельство, что Максакова О.Б. обвиняется в совершении нескольких преступлений, Макушева Н.В. признана потерпевшей, не может являться основанием для признании договора купли-продажи данной квартиры недействительной, поскольку Максакова О.Б. в совершении данной сделки не участвовала, денежные средства не получала, согласно расписке от 20.12.12г. денежные средства в размере <данные изъяты> получила лично Макушева Н.В.

Сопровождение указанной сделки Хорошиловым А.С. в интересах Корнилюк Н.А. также не может являться основанием для признания договора купли-продажи квартиры от 18.12.12г. недействительным и применении последствий недействительности, поскольку Хорошилов А.С. стороной по сделке не являлся.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Макушевой Н.В. к Максаковой О.Б., Корнилюк Н.А., Хорошилову А.С. о признании договора купли-продажи от 18.12.12г. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между Макушевой Н.В. и Корнилюк Н.А., недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца через Кировский районный суд г. Самара.

Председательствующий                                            Н.В. Гутрова

Мотивированное решение изготовлено 29.12.2014г.