Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-98/2021 (2-1432/2020;) ~ М-1465/2020 от 17.12.2020

№2-98/2021

26RS0020-01-2020-002722-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 февраля 2021 года Кочубеевский районный суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего     судьи Рулева И.А.,

при секретаре     Маковой Т.В.

с участием:

истца Бондаренко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Бондаренко В.А. к Нестерова И.А., Нестеров А.С., Нестеров Д.С., ФИО5 /в интересах которого действует законный представитель Нестерова И.А./ о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа неисполненным, применения последствий недействительной сделки – признании недействительной записи в ЕГРН, восстановлении записи в ЕГРН в отношении недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Бондаренко В.А. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Нестеровой И.А., Нестерову А.С., Нестерову Д.С., Гвоздеву Е.Ю. /в интересах которого действует законный представитель Нестерова И.А./ о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа неисполненным, применения последствий недействительной сделки – признании недействительной записи в ЕГРН, восстановлении записи в ЕГРН в отношении недвижимого имущества, в котором указано, что 06.03.2015 года между ним – Бондаренко В.А. и ответчиками: Нестерова И.А., действующей за себя и в интересах своего несовершеннолетнего ребенка ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Нестеров А.С. и Нестеров Д.С., был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, расположенных по адресу: <адрес>.

12.03.2015 года договор купли-продажи с рассрочкой платежа был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и в общую долевую собственность ответчиков - Нестерова И.А., ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Нестеров А.С. и Нестеров Д.С., по ? доли в праве за каждым, был зарегистрирован жилой дом и земельный участок.

Пунктом 3 вышеуказанного договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 06.03.2015 года определена цена отчуждаемого жилого дома и прилегающего земельного участка (недвижимость) по соглашению сторон, которая оценивается в 500000 (пятьсот тысяч) рублей.

Продажная стоимость земельного участка 46974 (сорок шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля, стоимость жилого дома 453026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей.

- 453026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей, которые перечисляются из федерального бюджета, предоставленных Нестерова И.А. на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», что подтверждается сертификатом серии МК-4 №, выданного 21.06.2011 года ГУ-Управлением пенсионного фонда Российской Федерации по г. Невинномысску Ставропольского края, путем перечисления на его счет - Бондаренко В.А. №, открытый в Ставропольском отделении № ОАО Сбербанк России. После предъявления настоящего договора купли-продажи и свидетельств о праве общей долевой собственности на имя Покупателей, прошедших государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГУ-Управление пенсионного фонда Российской Федерации по г. Невинномысску Ставропольского края в течение двух месяцев со дня подачи документов в Пенсионный фонд, должно произвести зачисление денежных средств в размере 453026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей, на лицевой счет Продавца - Бондаренко В.А. №.

Согласно п. 4 указанного выше договора купли-продажи с рассрочкой платежа, было определено, что до полной оплаты недвижимость находится в залоге у Продавца, для обеспечения Покупателями их обязанностей по оплате данной недвижимости.

Указанную в договоре купли-продажи сумму в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей, за которую была продана недвижимость, он до настоящего времени от Покупателей так и не получил.

Данный факт подтверждается Решением об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от 15.04.2015 года.

До настоящего времени спорная недвижимость обременена ограничением права: Ипотека в силу закона, о чем имеются соответствующие записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.03.2015 года.

Данное обстоятельство очередной раз доказывает факт, что денежные средства по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей, ему не выплачены. Тем самым, со стороны покупателей допущено существенное нарушение договора купли-продажи недвижимости, которое выразилось в неисполнении обязательств по передаче (перечислению) денежных средств Продавцу, что повлекло для него, как продавца, такой ущерб, который лишил его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи указанной недвижимости.

До настоящего времени ответчиками не выполнен пункт 5 Договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2015 года и с ним не произведен полный расчет, считает, что это является существенным нарушением условий Договора ответчиками.

Согласно п. 5 Договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2015 года следует: Продавцу и Покупателю известно и понятно, что в случае расторжения Договора по основаниям, указанным в законодательстве, Продавцу возвращается указанная в настоящем договоре недвижимость, Покупателю указанная в настоящем договоре сумма, за которую была продана недвижимость, и убытки, предусмотренные Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Соглашение о цене недвижимости является существенным условием любого Договора купли-продажи и в случае сокрытия сторонами подлинной цены недвижимости и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а так же риск наступления иных отрицательных последствий.

Следовательно, он имеет право расторгнуть указанный выше Договор в судебном порядке, признав его недействительным, так как Покупатели скрыли свои истинные намерения по оплате им указанной в Договоре суммы за приобретаемую недвижимость.

Добровольно решить вопрос, вне судебного порядка, в настоящее время, не представляется возможным, так как в настоящее время место жительства ответчиков ему неизвестно, поэтому в соответствии со ст. 12 ГК РФ он вынужден обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

На основании изложенного просит суд

Признать неисполненным договор купли-продажи с рассрочкой платежа по адресу: <адрес>, заключенный 06 марта 2015 года между ним - продавцом Бондаренко В.А. и Покупателями Нестерова И.А., действующей за себя и в интересах своего несовершеннолетнего ребенка ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Нестеров А.С., Нестеров Д.С..

Применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН), а именно:

- записи о государственной регистрации права общей долевой собственности от 12.03.2015 года с номерами регистрации №

- записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ с номерами регистрации №.

Восстановить записи о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности от 08.06.2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под №., за Бондаренко В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Истец Бондаренко В.А. в судебном заседании поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что расчет с ним не был произведен, поскольку ответчикам отказали в предоставлении средств материнского капитала на покупку дома.

Ответчик Нестерова И.А., действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетнего ФИО5, надлежаще извещенная о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явилась, направив телефонограмму, в которой сообщила, что с исковыми требованиями согласна, прибыть в судебное заседание не может в связи с работой, так как проживает и работает в <адрес>. Просит рассмотреть дело в её отсутствие. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии ответчика Нестеровой И.А.

Ответчик Нестеров А.С., надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, направив телефонограмму, в которой сообщил, что с исковыми требованиями согласен, прибыть в судебное заседание не может, так как проживает и работает в г. Москва. Просит рассмотреть дело в его отсутствие. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии ответчика Нестерова А.С.

Ответчик Нестеров Д.С., надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, направив телефонограмму, в которой сообщил, что с исковыми требованиями согласен, прибыть в судебное заседание не может так как проживает и работает в г. Калининграде. Просит рассмотреть дело в его отсутствие. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии ответчика Нестерова Д.С.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, направив заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствии их представителя. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии представителя третьего лица Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

    Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается, в частности, на неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст.486 ГК РФ).

Дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, установлены Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" исключительно в целях создания условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь, в том числе, возможности улучшения жилищных условий семей (ст. 2).

Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий (п. 1 ч. 3 ст. 7 названного Федерального закона).

В соответствии с ч. 1 ст. 10 названного Федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что 06.03.2015 года между Бондаренко В.А. и ответчиками: Нестерова И.А., действующей за себя и в интересах своего несовершеннолетнего ребенка ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Нестеров А.С. и Нестеров Д.С., был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, расположенных по адресу: <адрес>.

12.03.2015 года договор купли-продажи с рассрочкой платежа был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и в общую долевую собственность ответчиков - Нестерова И.А., ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Нестеров А.С. и Нестеров Д.С., по ? доли в праве за каждым, был зарегистрирован жилой дом и земельный участок.

Пунктом 3 вышеуказанного договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 06.03.2015 года определена цена отчуждаемого жилого дома и прилегающего земельного участка (недвижимость) по соглашению сторон, которая оценивается в 500000 (пятьсот тысяч) рублей.

Продажная стоимость земельного участка 46974 (сорок шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля, стоимость жилого дома 453026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей. 453026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей, которые перечисляются из федерального бюджета, предоставленных Нестерова И.А. на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», что подтверждается сертификатом серии МК-4 №, выданного 21.06.2011 года ГУ-Управлением пенсионного фонда Российской Федерации по г. Невинномысску Ставропольского края, путем перечисления на счет - Бондаренко В.А. №, открытый в Ставропольском отделении № 5230/0624 ОАО Сбербанк России. После предъявления настоящего договора купли-продажи и свидетельств о праве общей долевой собственности на имя покупателей, прошедших государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГУ-Управление пенсионного фонда Российской Федерации по г. Невинномысску Ставропольского края в течение двух месяцев со дня подачи документов в Пенсионный фонд, должно произвести зачисление денежных средств в размере 453026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей, на лицевой счет Продавца - Бондаренко В.А. №

Согласно п. 4 указанного выше договора купли-продажи с рассрочкой платежа, было определено, что до полной оплаты недвижимость находится в залоге у продавца, для обеспечения покупателями их обязанностей по оплате данной недвижимости.

Указанную в договоре купли-продажи сумму в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей, за которую была продана недвижимость, Бондаренко В.А. до настоящего времени от покупателей, так и не получил.

Данный факт подтверждается Решением об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от 15.04.2015 года.

До настоящего времени спорная недвижимость обременена ограничением права: Ипотека в силу закона, о чем имеются соответствующие записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.03.2015 года.

Таким образом, денежные средства по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей, Бондаренко В.А. не выплачены. Тем самым, со стороны покупателей допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи недвижимости, которое выразилось в неисполнении обязательств по передаче (перечислению) денежных средств продавцу, что повлекло для продавца ущерб.

До настоящего времени ответчиками не выполнен пункт 5 Договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2015 года и с продавцом не произведен полный расчет.

Согласно п. 5 Договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2015 года следует: продавцу и покупателю известно и понятно, что в случае расторжения договора по основаниям, указанным в законодательстве, продавцу возвращается указанная в настоящем договоре недвижимость, покупателю указанная в настоящем договоре сумма, за которую была продана недвижимость, и убытки, предусмотренные Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Соглашение о цене недвижимости является существенным условием любого договора купли-продажи и в случае сокрытия сторонами подлинной цены недвижимости и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а так же риск наступления иных отрицательных последствий.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.558 ГК РФ).

Пунктом 3 ст.488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Право продавца требовать возврата неоплаченного товара по существу основано на его праве требовать расторжения договора, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Из содержания статьи 450 и пункта 4 статьи 453 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по Решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В связи с этим, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по Решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

До настоящего времени спорная недвижимость обременена ограничением права: Ипотека в силу закона, о чем имеются соответствующие записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.03.2015 года, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права.

Согласно п. 1 ст. 166, п. 1ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В рассматриваемом споре необходимо только вернуть продавцу /истцу/ отчужденную недвижимость, поскольку ответчики во исполнение договора никаких платежей не произвели.

На основании изложенного, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бондаренко В.А. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: РФ, <адрес>, заключенный 06 марта 2015 года с рассрочкой платежа между продавцом Бондаренко В.А. и Покупателями Нестерова И.А., действующей за себя и в интересах своего несовершеннолетнего ребенка ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Нестеров А.С., Нестеров Д.С. неисполненным.

Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН), а именно:

- записи о государственной регистрации права общей долевой собственности от 12.03.2015 года с номерами регистрации №.

- записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона от 12.03.2015 года с номерами регистрации №

Восстановить записи о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности от 08.06.2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под №; №., за Бондаренко В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский крайсуд через Кочубеевский райсуд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Рулев

Мотивированное решение по делу изготовлено 16.02.2021 года.