Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-153/2013 ~ М-95/2013 от 10.01.2013

Дело № 2-153/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Кочубеевское 26 февраля 2013 года

Кочубеевский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Гунарис Р.Г.

при секретаре Придатко О.С.,

с участием:

истца Шевцовой А.М.

представителя истца – адвоката Чаблиной Л.А., действующей на основании ордера № от 06.02.2013 года Адвокатской конторы № 2 Кочубеевского района

ответчика Браткова А.И.

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению Шевцовой А.М. к ответчику Браткову А.И. о признании договора купли-продажи действительным, о признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Шевцова А.М. обратилась в суд с иском к ответчику Браткову А.И. о признании договора купли-продажи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: ст. Барсуковская, <адрес>, СК с находящимися на нем строениями, заключенного ДД.ММ.ГГГГ по расписке между Шевцовой А.М. и ответчиком Браткову А.И. - действительным и о признании за Шевцовой А.М. права собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, с находящимися на нем: строением под литером <данные изъяты> с инвентарным номером <данные изъяты>, строением под лит. <данные изъяты>, замощением под лит. <данные изъяты>, воротами под лит. <данные изъяты> расположенными по адресу: ст. Барсуковская, <адрес>, СК.

В обоснование иска указано, что после наводнения в 2002 году в ст. Барсуковская Кочубеевского района СК пришли в негодность жилые дома, их владельцы начали распродажу земельных участков, на которых располагались указанные дома. В 2004 году ответчик Братков А.И. выставил свой земельный участок стоимостью <данные изъяты> рублей, расположенный по адресу: СК, <адрес> ст. Барсуковская, <адрес> на продажу. Шевцова А.М. договорилась с Братковым А.И. о покупке указанного земельного участка, сумма сделки составляла <данные изъяты> рублей. Ответчик передал истцу земельный участок по договору купли - продажи, который был оформлен в виде расписки. Указанный земельный участок общей площадью <данные изъяты> км имеет кадастровый номер – №, здание, расположенное на участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. имеет инвентарный №. Кроме указного строения на указанном земельном участке имеются трое ворот, ограждение, замощение асфальтом; вместе со строением их стоимость составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек. Поскольку, необходимая юридическая документация на данный земельный участок не была оформлена, истец и ответчик договорились, что оформлением документов будет заниматься сын истца – Шевцов С.А., на которого в последующем нотариусом по Невинномысскому нотариальному округу была оформлена доверенность, которой ответчик уполномочил сына истца подготовить пакет документов, на принадлежащий ответчику на праве собственности жилой дом с земельным участком расположенным по указанному адресу. С апреля 2004 года истец пользуется указанным земельным участком как собственник, поддерживает его в нормальном состоянии, произвела ремонт построек, указанный ремонт ей обошелся в <данные изъяты> рублей. С момента получения денег по расписке Братков А.И. с истцом по поводу указанного недвижимого имущества больше не говорил и не предъявлял ни каких претензий. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Ответчиком была подписана расписка, согласно которой ответчик получил от истца денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей за продажу истцу указанного земельного участка с постройками, а оставшуюся сумму <данные изъяты> рублей, истец должна была выплатить ответчику до ДД.ММ.ГГГГ, которую в последующем выплатила ответчику, указанный факт ответчиком не оспаривается. Продавец указанного земельного участка Братков А.И. получил от истца Шевцовой А.М. всю оговоренную сумму денег за недвижимость, передал истцу все необходимые документы и вывез свои вещи, претензий друг к другу истец и ответчик не имели. Более 08 лет истец добросовестно владела указанным имуществом, как своим собственным, несла бремя расходов по его содержанию, производила ремонт помещений, несла расходы по оформлению документов на недвижимость. В настоящее время с учетом вложений в недвижимость за 08 лет её стоимость возросла и ответчик, решив обогатится за счет истца - аннулировал доверенность выданную сыну истца для оформления документов на указанную недвижимость, в связи с чем в установленном законном порядке указанная сделка не была зарегистрирована в государственных органах. Во вне судебном порядке решить данный вопрос не представляется возможным в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд, просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебном заседании истица доводы изложенные в исковом заявлении подтвердила, исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца - адвокат Чаблина Л.А. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик Братков А.И. исковые требования не признал, представил суду свои возражения из которых следует, что согласно ч.2 ст. 165 ГК РФ требования о признании сделки действительной может быть заявлено относительно сделок, требующих нотариального заверения, в то время как в соответствии с ч.1 ст. 164 ГК РФ (применяемой с момента организации регистрирующих органов) «сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации…», но не нотариальному заверению. Согласно ч.33 ст. 165 ГК РФ «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в не надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки». Полагает, что указанная сделка заключена в не надлежащей форме. Так истец представила суду не письменный договор купли-продажи, а лишь расписку о получении денежной суммы, в которой не отражены многие существенные условия сделки купли-продажи недвижимости. В нарушение действующего законодательства, как в указанных расписках, так и в устной договоренности между ответчиком и истцом не была определена цена земельного участка и цена расположенных на нем строений. В нарушение ч.1 ст. 556 ГК РФ между истцом и ответчиком акты приема - передачи объектов недвижимости не подписывались и передача не осуществлялась. Сделка от 26.04.2004 года о продаже земельного участка и находящихся на нем построек не может быть признана законной, так как до 2012 года земельный участок, о котором имелась устная договоренность продать его в будущем, принадлежал истцу на праве постоянного бессрочного пользования, в силу чего, ответчик не имел права распоряжаться им по своему усмотрению. Для заключения законного договора купли- продажи необходимо было приватизировать указанный земельный участок на имя ответчика, этим вопросом по взаимной договоренности с Шевцовой А.М. должен был заняться её сын Шевцов С.А., на имя которого ответчик неоднократно выдавал соответствующие нотариально удостоверенные доверенности, однако он не подготовил необходимый для осуществления сделки пакет документов, вследствие чего намерения ответчика относительно дальнейшей судьбы вышеуказанного имущества изменились. В настоящее время ответчик не желает заключать с истцом договор купли - продажи указанного недвижимого имущества и готов вернуть полученные им по расписке денежные средства. Также полагает, что некоторые материальные потери истца, связанные с инфляцией, компенсированы бесплатным проживанием истца в принадлежащих ему строениях. На основании изложенного просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Допрошенный свидетель Шевцов С.А. показал, что в конце 2004 года в ст. Барсуковская увидел табличку о продаже земельного участка. Встретившись с хозяином, узнал цену земельного участка с пристройками (<данные изъяты> рублей). Указанные условия по приобретению земельного участка их устроили, сначала они передали истцу сумму в размере <данные изъяты> рублей, а после оставшуюся в размере <данные изъяты> рублей (указанные суммы оформлялись в виде расписок). Истец выдал на Шевцова С.А. доверенность, для того, чтобы он начал оформлять документы на земельный участок. Администрация настаивала на сносе построек расположенных на указанном земельном участке. Однако потом стало можно оформлять хозяйственные постройки. В конце 2011 года все документы были готовы, он заплатил 15000 рублей его представителю за помощь в оформлении документов. В этом же году представителям регистрационной палаты Братков С.А. пояснил, что на земельном участке хочет построить жилой дом. После беседы с представителями госучреждения ему позвонил ответчик и заявил о том, что он оказывается от сделки и уже отозвал доверенность. Шевцов С.А. также пояснил, что не успел переоформить документы на указанный земельный участок на свою мать, т.к. у него были уважительные причины (смерть отца, развод). Свидетель пояснил, что совместно с ответчиком вложили в строительство и ремонт помещений около <данные изъяты> рублей, завезли грунт. Указанное обстоятельство подтверждает, что истец передал, а ответчик принял от него указанное недвижимое имущество, по поводу владения которым на протяжении многих лет он претензий не предъявлял. Полагает, что решение ответчика об отзыве доверенности и отказе завершить процесс оформления правоустанавливающих документов на указанный земельный участок, с тем, что цена земельного участка за последние годы существенно возросла и он просто хочет на них обогатиться.

Суд выслушав стороны, допросив свидетеля Шевцова С.А., исследовав материалы дела приходит к следующему.

В силу ст. 8 ГК РФ права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено иное.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствие с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

В судебном заседании установлено, что Братков А.И. согласно свидетельства о праве собственности № от 30.07.1993 года является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: СК, <адрес>, ст. Барсуковская, <адрес>. Кадастровый номер указанного земельного участка № В соответствии с кадастровым паспортом от 30.12.2011 года на указанном земельном участке находится здание под лит. <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, имеет инвентарный № Согласно технического паспорта от 20.12.2011 года, кроме указанного строения на земельном участке имеются трое ворот, ограждение, замощение асфальтом, вместе со строением их стоимость составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Согласно свидетельства <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка расположенного по адресу: СК, Кочубеевский район, ст. Барсуковская, <адрес> является Братков А.И.

26.04.2004 года Братковым А.И. дана расписка Шевцовой А.М. о том, что он принял от неё <данные изъяты> рублей за продажу земельного участка с находящимися на нем постройками. Согласно указанной расписки следует, что оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей Шевцовой А.М. обязалась выплатить Браткову А.И. до 01.10.2004 года, что в последствии было сделано, данный факт ответчиком не оспаривается. В судебном заседании установлено, и стороны данный факт не оспаривают, что Шевцовой А.М. была передана Братковым А.И. сумма <данные изъяты> рублей, что также подтверждается расписками от 01.10.2004 года и от 22.11.2012 года.

С 2004 года истец пользовалась указанным земельным участком. Ответчик выдал доверенность на имя Шевцова С.А., для оформления документов в интересах ответчика.

Из расписки от 22.11.2012 года следует, что Браткову А.И., в связи с тем, что он передумал продавать указанный земельный участок, построил на нем жилой дом, а также в связи с тем, что права собственника истец на себя не так и не оформил - обязался вернуть Шевцовой А.М. денежную сумму в размере <данные изъяты> рубле, переданной ею ответчику за покупку указанного земельного участка.

Из анализа расписки от 26.04.2004 года следует, что гражданину Браткову А.И. действительно были переданы Шевцовой А.М. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты покупки земельного участка и находящихся на нем построек. Сумма сделки составляла <данные изъяты> рублей, оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей Шевцова А.М. также передана Браткову А.И. Данный факт сторонами участвующими по делу не оспаривается. Вместе с тем указанная расписка не может быть признана судом договором купли - продажи т.к. не содержит сведений позволяющих определено установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, кроме того она не содержит сведений о месте расположения самого земельного участка, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами не соблюдена форма договора, следовательно в силу закона таковым он является не может.

Так, в соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из анализа указанных выше правовых норм следует, что договор продажи недвижимости, является заключенным и действительным лишь с момента его государственной регистрации и сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее государственной регистрации не считается заключенной либо действительной (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от.. . года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав).

Разрешая заявленные требования, судом установлено, что пояснения истицы о наличии у нее расписок в подтверждение договора купли-продажи и передачу денежных средств и сами эти расписки, не свидетельствуют о наличии между сторонами отношений, которые регулируются вышеуказанными правовыми нормами, поскольку договор продажи недвижимости, является заключенным и действительным лишь с момента его государственной регистрации и сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее государственной регистрации не считается заключенной либо действительной.

При установленных обстоятельствах, поскольку сторонами не соблюдена форма договора купли-продажи недвижимого имущества и существенные условия договора не определены, суд не усматривает оснований для признания расписки от 26.04.2004 года и от 22.11.2012 года договором – купли – продажи недвижимого имущества, в связи с чем в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.

Вместе с тем Шевцова А.М. не лишена права на обращение в суд с иском о взыскании денежных средств, уплаченных ответчиком, процентов за пользование чужими денежными средствами, возможных понесенных ею расходов, связанных с реконструкцией (ремонтом, благоустройством и др.) спорного земельного участка и имеющихся на нем хозяйственных строений.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 01 ░░░░░ 2013 ░░░░