Решение по делу № 2-85/2017 (2-1195/2016;) ~ М-1236/2016 от 09.11.2016

гражданское дело № 2-85/17 РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2017 г. г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Безруких Е.С., при секретаре Мосиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полфунтикова ФИО11 к ООО «Декорум» об оспаривании стоимости результатов оценки,

УСТАНОВИЛ:

Полфунтиков Ю.А. обратился в суд с иском к ООО «Декорум» об оспаривании стоимости результатов оценки.

В обоснование заявленных требований указал, что ООО «Декорум» произвел оценку объекта по адресу: <адрес>. Данная оценка не соответствует действительности, чем нарушены его права. Результаты оценки имущества, заказанной им и произведенной «Стандарт оценка», оказались на порядок выше.

Проси л считать оценку, выполненную ООО «Декорум» не соответствующей действительности. Принять за основу оценку, выполненную оценочной компанией «Стандарт оценка».

Истец Полфунтиков Ю.А. в судебном заседании заявленные им требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что и в 2015 году и в 2016 году стоимость земельного участка с домом, установленная «Стандарт оценка», значительно превышает стоимость, указанную в оценке, произведенной ООО «Декорум». При оценке ООО «Декорум» не принято во внимание, что дом сдан в эксплуатацию, не учтен мансардный этаж, не производился осмотр дома, его внутренняя отделка.

Представитель ответчика ООО «Декорум» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ОСП Зеленоградского района УФССП по Калининградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. Ранее в предварительном судебном заседании представитель ОСП Зеленоградского района УФССП по Калининградской области ФИО5 против удовлетворения заявленных требований возражала, полагая их не обоснованными.

Третье лицо Марчук С.В., его представитель по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом. Просили судебное заседание отложить до предоставления им копии отчета об оценки, составленного ООО «Стандарт оценка».

Судом было отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, поскольку Марчуком С.В. и его представителем ФИО6 не представлено доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание, а также не представлено доказательств того, что с момента уведомления о дате судебного заседания – 22.12.2016 г. они были лишены возможности ознакомиться с материалами дела и сформировать свою позицию по делу.

Допрошенный в предварительном судебном заседании специалист ФИО7 пояснил, что он производил оценку земельного участка с домом по заказу ООО «Декорум» от ОСП. В рамках оценки был произведен осмотр объекта с выездом на место, собрана необходимая информация. При оценке использовались затратный и сравнительный методы. Для сравнения принимались объявления о продаже идентичных домов с земельными участками. Также были использованы технический паспорт на дом, свидетельство о государственной регистрации права, фотоматериалы. Разница в цене отчета ООО «Декорум» и ООО «Стандарт оценка» слишком большая, чего не может быть. ООО «Стандарт оценка» не применялся затратный подход, что является нарушением, так как из 3-х предусмотренных подходов оценщик вправе применить два.

Заслушав пояснения истца, специалиста, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", стороны исполнительного производства вправе в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункт 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на имущество Полфунтикова Ю.А. в виде земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, КН №, с разрешенным использованием для строительства одноквартирного жилого дома и ведения приусадебного хозяйства, площадью 1200 кв.м и расположенного на нем неоконченный строительством жилого дома во исполнение требований исполнительного документа о взыскании с Полфунтикова Ю.А. в пользу Марчука С.В. денежных средств по сводному исполнительному производству №.

25.02.2015 г. постановлением администрации МО «Красноторовское сельское поселение» земельному участку КН № и находящемуся на нем жилому дому присвоен адресу: <адрес>.

24.03.2015 г. судебным приставом-исполнителем ОСП Зеленоградского района УФССП по Калининградской области было возбуждено исполнительное производство № по обращению взыскания на имущество Полфунтикова Ю.А. в виде указанного земельного участка и расположенного на нем неоконченного строительством жилого дома.

08.06.2015 г. СПИ был наложен арест на принадлежащее Полфунтикову Ю.А. имущество в виде указанного выше земельного участка и расположенного на нем неоконченного строительством жилого дома.

17.08.2015 г. была сформирована заявка на оценку арестованного имущества должника Полфунтикова Ю.А. и вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве.

24.12.2015 г. за Полфунтиковым Ю.А. зарегистрировано право собственности на земельный участок КН №, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ за Полфунтиковым Ю.А. было зарегистрировано право собственности на жилой <адрес>, КН №.

08.09.2016 г. СПИ было вынесено постановление о внесении изменений в ранее составленный акт о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому в связи с тем, что неоконченный строительством дом был сдан в эксплуатацию и зарегистрирован за должником, постановлено внести изменения в акт о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ в части описания имущества (наименование, существенные характеристики): на жилой дом расположенный на земельном участке.

08.09.2016 г. СПИ было вновь вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, с учетом изменения характеристик арестованного имущества. Оценка была заказана УФССП по Калининградской области оценщику ФИО7 и ООО «Декорум».

24.10.2016 г. в ОСП был представлен отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка КН № с улучшениями (<адрес>), выполненный ООО «Декорум» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

26.10.2016 г. СПИ ФИО5 вынесено постановление о принятии результатов оценки, выполненной ООО «Декорум».

По заказу Полфунтикова Ю.А. 14.11.2016 г. Оценочной компанией «Стандарт оценка» был составлен отчет № об оценке рыночной стоимости дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Из отчета №, выполненного ООО «Декорум» следует, что объектом оценки являлся земельный участок КН №, площадью 1200 кв.м с улучшениями в виде жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Оценка осуществлялась оценщиком ФИО7, являющимся членом РОО с ДД.ММ.ГГГГ, имеющим право осуществлять оценочную деятельность в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ При оценке применялись ФСО № 1, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297; ФСО № 2, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298; ФСО № 3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299; ФСО № 7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

Вопреки доводам истца, из отчета следует, что осмотр объекта оценки на местности производился, что подтверждается фотоматериалами. Также были использованы свидетельство о государственной регистрации права Полфунтикова Ю.А. на земельный участок КН №, технический паспорт на <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Оценка осуществлялась с применением затратного и сравнительного подходов, предусмотренных разделом III ФСО № 1, разделом VII ФСО № 7.

При применении сравнительного подхода в качестве аналогов были использованы сопоставимые по основным характеристикам объекты – земельные участки с расположенными на них жилыми домами, находящиеся в небольших населенных пунктах <адрес>. Применялась корректировка.

При применении затратного подхода были использованы данные справочника оценщика «Жилые дома.2016» (КО-ИНВЕСТ). По причине отсутствия сведений о вводе дома в эксплуатацию, при определении стоимости замещения не была учтена прибыль предпринимателя.

Отказ оценщика от применения доходного подхода при определении стоимости объекта оценки подробно мотивирован в отчете.

По результатам оценки, стоимость земельного участка КН № с улучшениями в виде жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, с применением сравнительного подхода составила <данные изъяты> рублей, с применением затратного подхода – <данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость объекта оценки установлена равной <данные изъяты> рублей.

Несмотря на проведение оценки земельного участка и расположенного на нем жилого дома со статусом «не введенного в эксплуатацию» (без регистрации юридических прав на него), суд учитывает, что право собственности на дом было зарегистрировано Полфунтиковым Ю.А. на основании декларации на объект недвижимости, администрацией органа местного самоуправления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. При таких обстоятельствах, учитывая степень влияния на оценку юридического статуса дома, суд полагает указанные расхождения с фактическими данными о статусе дома не существенными и не влияющими на результаты оценки в целом.

Таким образом, оснований сомневаться в достоверности выводов сделанных в отчете № ООО «Декорум», у суда не имеется.

Из отчета №, выполненного Оценочной компанией «Стандарт оценка» следует, что объектом оценки являлся жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м (согласно технической документации), 145,2 кв.м (согласно информации, предоставленной заказчиком Полфунтиковым Ю.А.), расположенный на земельном участке КН №, площадью 1200 кв.м, по адресу: <адрес>.

Оценка осуществлялась оценщиком ФИО8, являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» с ДД.ММ.ГГГГ, имеющим право осуществлять оценочную деятельность в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ При оценке применялись ФСО № 1, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297; ФСО № 2, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298; ФСО № 3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299; ФСО № 7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

При оценке был произведен осмотр объекта оценки на местности, что подтверждается фотоматериалами. Также были использованы свидетельства о государственной регистрации права Полфунтикова Ю.А. на земельный участок КН № и на <адрес>, технический паспорт на данный дом, по состоянию на 23.04.2015 г., кадастровые паспорта на указанные земельный участок и дом.

Оценка осуществлялась с применением сравнительного подхода, предусмотренного разделом III ФСО № 1, разделом VII ФСО № 7.

Анализ рынка в отчете сделан по данным жилой застройки г. Калининграда и ближайшего пригорода. При применении сравнительного подхода в качестве аналогов были использованы как сопоставимые по основным характеристикам объекты – земельные участки с расположенными на них жилыми домами, находящиеся в небольших населенных пунктах Зеленоградского района, так и расположенные в г. Калининграде, а также в непосредственной близости от Балтийского побережья, площадями от 110 до 165 кв.м. Применялась корректировка.

Вопреки рекомендации, содержащейся в пп. «а» п. 24 ФСО №, затратный подход оценщиком не был использован. Отказ оценщика от применения доходного и затратного подходов при определении стоимости объекта оценки в отчете мотивирован.

По результатам оценки, рыночная стоимость 1 кв.м аналогичного объекта составила <данные изъяты> рублей. Исходя из чего рыночная стоимость жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на земельном участке КН №, площадью 1200 кв.м, по адресу: <адрес>, установлена равной <данные изъяты> рублей.

Вместе с тем, при проведении оценки оценщиком, без достаточных к тому оснований, исключительно по информации заказчика, была принята площадь дома равная 145,2 кв.м. Тогда как имеющимися в распоряжении оценщика документами данная площадь не подтверждается. Согласно техническому и кадастровому паспортам на дом, его площадь составляет <данные изъяты> кв.м, общая площадь застройки <данные изъяты>9 кв.м. При этом, вопреки утверждению истца, указанный им в качестве мансардного этаж, фактически представляет собой нежилое, неотапливаемое чердачное пространство, что подтверждается фотоматериалами, имеющимися в отчете об оценке. Доводы истца и оценщика ФИО8, содержащиеся в информационном письме №, о том, что в случае утепления кровли и проведении отделочных работ помещения мансардного этажа могут быть использованы как жилые, не свидетельствуют о площади дома, равной <данные изъяты> кв.м. Напротив, подтверждается, что для приведения чердачного пространства в жилое мансардное помещение требуется проведение значительных работ по его обустройству, что не дает в настоящее время возможности определить данное помещение как жилое и включить его в общую площадь дома. При этом, из пояснений Полфунтикова Ю.А., данных в судебном заседании следует, что площадь дома равная <данные изъяты> кв.м была определена им лично, путем умножения площади первого этажа дома на 2 <данные изъяты>.м). С таким подходом к определению общей площади жилого дома суд не может согласиться, полагая её не достоверной.

При площади дома, равной <данные изъяты> кв.м, его рыночная стоимость, исходя из стоимости 1 кв.м аналогичного объекта, установленной в отчете № Оценочной компании «Стандарт оценка», составляет <данные изъяты> рублей, что соответствует выводам отчета №, выполненного ООО «Декорум».

Отчет №, выполненный ООО «Декорум», по своему содержанию соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО № 3.

Исходя из изложенного, суд полагает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете №, выполненном ООО «Декорум», достоверной и рекомендуемой для целей, предусмотренных ст.ст. 69, 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Вместе с тем, учитывая, что в отчете №, выполненном Оценочной компанией «Стандарт оценка», анализ рынка произведен по <адрес> и его ближайшему пригороду, для сравнения были использованы объекты, не соответствующие требованиям объектов-аналогов (п.10 ФСО №), а также применена площадь оцениваемого объекта недвижимости не соответствующая действительности и существенно (в 2 раза) превышающая его реальную площадь, суд полагает выводы о рыночной стоимости объекта оценки, сделанные в указанном отчете не достоверными.

Таким образом, суд полагает заявленные Полфунтиковым Ю.А. требования о признании оценки, выполненной ООО «Дкекорум» недействительной, и принятии оценки, выполненной Оценочной компанией «Стандарт оценка», не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Полфунтикова ФИО11 – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 25 января 2017 года.

Судья Е.С. Безруких

Мотивированное решение изготовлено 25 января 2017 года.