Решение по делу № 2-33/2014 (2-1419/2013;) ~ М-1338/2013 от 29.10.2013

Дело №2-33/14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Мысковский городской суд Кемеровской области в составе

Председательствующего:                     Литвиненко И.В.

При секретаре:                             Гуряшевой Е.П..

Рассмотрев в открытом судебном заседании 17 марта 2014 г. дело по исковому заявлению по иску Барановой О.В. к Селивановой Н.П. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения, встречному иску Селивановой Н.П. к Барановой О.В., Измайлову И.Б. о признании права собственности на квартиру,

Установил:

Баранова О.В. обратилась в суд с иском к Селивановой Н.П. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения, а именно с требованиями обязать Селиванову Н.П, устранить препятствия, в пользовании жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, путем передачи ключей от входных дверей указанной квартиры Барановой О.В., а также признать Селиванову Н.П. утратившей право пользования указанным жилым помещение и выселить без предоставления другого жилого помещения.

Требования мотивировала тем, что после смерти мужа Измайлова И.Б., последовавшей ДД.ММ.ГГГГ, она решила распорядиться принадлежащей им квартирой <адрес>. 17 августа 2011 года заключила с ответчицей предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого обязалась оформить основной договор купли-продажи квартиры после оформления наследственных прав. Ответчица, в день подписания предварительного договора, уплатила истице в счет стоимости квартиры 50 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 750 000 рублей обязалась уплатить при подписании основного договора купли-продажи.

Сразу после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры ответчица вселилась туда и продолжает проживать. От заключения основного договора купли-продажи и передачи оставшейся стоимости квартиры уклоняется. В настоящее время истица не согласна продавать квартиру по согласованной цене, так как ее стоимость значительно выросла. Ответчица добровольно выселиться из квартиры отказывается, потому истица была вынуждена обратиться в суд.

Ответчица исковые требования не признала, представила встречное исковое заявление к Барановой О.В., Измайлову И.Б. о взыскании выплаченной стоимости квартиры. Просит взыскать с Барановой О.В. выплаченную стоимость квартиры в размере 627 000 рублей, с Измайлова И.Б. - 272 000 рублей. Требования мотивировала тем, что 17 августа 2011 года заключила с Барановой О.В. предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Определили цену квартиры в размере 800 000 рублей, из которых 50 000 рублей она передала Барановой в день подписания предварительного договора.

Впоследствии в счет уплаты стоимости указанной квартиры выплатила 272000 рублей сособственнику спорной квартиры Измайлову И.Б., уплатила задолженность по коммунальным услугам в размере 83 728,32 рублей. Кроме того, также в счет уплаты стоимости спорной квартиры внесла задаток в размере 50 000 рублей за дом, который Баранова хотела купить, но затем отказалась от его приобретения, 18 000 рублей передала Барановой для уплаты аренды жилого помещения, 425 000 рублей уплатила за приобретаемую Барановой комнату в общежитии по <адрес>, принадлежащую ФИО4 Баранова О.В. уклоняется от заключения с ней договора купли-продажи спорной квартиры, также уклоняется от заключения договора купли-продажи с ФИО4.

В судебном заседании от Селивановой Н.П. поступило уточнение встречного искового заявления к Барановой О.В. о признании права собственности на квартиру.

Свои требования мотивирует тем, что между Барановой О.В. и Селивановой Н.П. 17 августа 2011 года заключен предварительный договор купли продажи 2/3 доли в квартире в <адрес>. Эта квартира принадлежала Барановой О.В., ее несовершеннолетней дочери и брату ее мужа Измайлову И.Б., он дал ответчице доверенность на продажу его доли в квартире. Стоимость квартиры была определена в 750 тыс. рублей (стоимость всей квартиры вместе с долей Измайлова И.Б.). Стороны договорились, что Селиванова Н.П. непосредственно после подписания договора выплачивает Измайлову И.Б. стоимость его доли, Барановой О.В. аванс в сумме 50 тысяч рублей и переезжает жить в квартиру.

Селиванова Н.П. дала Барановой О.В. аванс 50 тысяч рублей и поселилась в квартире.

Поскольку у Барановой О.В. были долги по оплате коммунальных услуг, то Селиванова Н.П. оплатила эти долги в сумме 83728 руб. 32 коп.

Поскольку сособственником квартиры был родственник Барановой О.В. -Измайлов И.В., то Селиванова Н.П. выплатила ему 272 тысячи рублей - стоимость его доли в квартире, в свою очередь Измайлов И.В. дал Селивановой Н.П. расписку в получении денежных средств, а Барановой О.В. дал доверенность на продажу его доли в квартире.

Кроме того Селиванова Н.П. с Барановой О.В. договорились о том, что Селиванова Н.П. взамен купленной у Барановой О.В. квартиры купит для последней жилое помещение, исходя из стоимости ее оставшейся доли примерно за 340 - 350 тысяч рублей (750тыс. - 50 тыс. -272 тыс. - 84 тыс.= 344 тыс. руб ).

В ноябре 2011 года Баранова О.В. решила купить себе дом и попросила у Селивановой Н.П. 50 тысяч рублей, чтобы внести задаток за дом. Селиванова передала Барановой О.В. 50 тысяч 24 ноября 2011 года, о чем последняя дала Селивановой Н.П. расписку.

Дом Барановой О.В. не понравился, она не стала его покупать и снимала квартиру, Селиванова Н.П. давала ей деньги на оплату аренды квартиры: 29 декабря 2011 года 7 тыс. руб. и 16 января 2012 года 11 тыс. руб., всего 18 тысяч рублей.

Всего Барановой со стороны Селивановой выплачено 202 тысячи рублей. ( 50 тыс. аванс + 84 тыс. долги за квартплату + 50 тыс. на покупку дома плюс 18 тыс. на аренду жилья)

На покупку жилья Барановой оставалось 276 тысяч рублей. На эти деньги тяжело было найти квартиру.

Летом 2012 года нашли комнату в общежитии по <адрес>, принадлежащую ФИО4. Баранова согласилась поселиться в ней и приобрести ее в собственность. Документы, подтверждающие право собственности у ФИО4 не были готовы, он начал оформлять документы. Оплачивать стоимость этой жилой площади должна была Селиванова Н.П., ее определили в 370 тысяч рублей. Поскольку Селиванова Н.П. уже выплатила большую сумму Барановой О.В. и ее брату, получить эту сумму с них обратно Селиванова Н.П. не надеялась, кроме того Селиванова Н.П. уже начала ремонт в квартире и вложила в него немалую сумму денег, и согласилась купить для Барановой эту квартиру.

Селиванова Н.П. оплатила долги ФИО4 за квартиру в сумме 66938 руб.23 коп. Оформлением его документов на квартиру занималась ФИО3, 6 июля 2012 года в ее присутствии Селиванова Н.П. дала Барановой О.В. 233 тысячи рублей и она передала их ФИО3 для передачи хозяину квартиры по <адрес>.- ФИО4

ФИО3 за работу по оформлению документов ФИО4 Селиванова Н.П. оплатила 33 тысячи рублей.

10 сентября 2013 г. ФИО4 потребовал еще 92 тысячи рублей. Поскольку отказываться от заключения договора не было смысла, Селиванова Н.П. оплатила эти 92 тысячи рублей.

Всего Селиванова Н.П. выплатила ФИО4 за его квартиру, которую хотела купить Баранова 425 тысяч рублей.

Всего за спорную квартиру по адресу <адрес> Селиванова Н.П. выплатила Барановой О.В. 627 тысяч рублей ( 272 + 425 ), но Баранова О.В. уклоняется от заключения с Селивановой Н.П договора купли-продажи квартиры по <адрес> и с ФИО4 на куплю-продажу квартиры по <адрес>

С августа 2011 года Селиванова Н.П. проживает в спорной квартире, другого жилья не имеет. Сделала в квартире ремонт, в связи с чем понесла большие расходы.

Баранова О.В. требует, чтобы Селиванова Н.П. освободила квартиру, но деньги, которые последняя ей выплатила не возвращает и в дальнейшем возвратить не сможет, так как работает санитаркой в ДДУ и ее заработная плата не превышает 10 тысяч рублей в месяц.

Несмотря на это Баранова отказывается оформлять договор -купли-продажи как от своего имени так и по доверенности Измайлова.

Баранова, взяв на себя обязательство по оформлению договора купли-продажи квартиры по <адрес> поселив Селиванову в эту квартиру и получив за нее деньги, отказывается от дальнейшего исполнения своих обязательств, не подписывает договор купли-продажи, действует незаконно.

Измайлов, получив стоимость своей доли в квартире, вселив меня в эту квартиру и зная о том, что ответчица не выполняет условий доверенности, выданной им ей, не предпринимает никаких мер по исполнению своих обязательств самостоятельно.

Просит признать за Селивановой Н.П. право собственности на 1/3 доли в квартире по адресу <адрес>

Прекратить право собственности Измайлова И.Б. на 1/3 доли в квартире по адресу <адрес>

Признать за Селивановой Н.П. право собственности на 2/3 в квартире по адресу <адрес>

Прекратить право собственности Барановой О.В. и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на 2/3 доли в квартире по адресу <адрес>

В судебном заседании Баранова О.В. и ее представитель Наумова Ю.А. на заявленных требованиях настаивали, против встречного иска возражали.

Баранова О.В. действующая в интересах несовершеннолетней ФИО2 против заявленных встречных исковых требований возражала.

Селиванова Н.П. и ее представитель Кожевникова Т.Н. настаивали на встречных исковых требованиях, просили отказать в иске Барановой О.В..

Измайлов И.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, против встречных исковых требований возражал.

Суд выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора передачи жилых помещений (квартир, домов) в собственность граждан от 26 мая 1993 года квартира по адресу <адрес> приобретена в собственность гражданами: ФИО1, Барановой О.В., Измайловым И.Б. (л.д.7).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер.

На основании свидетельства о праве на наследство по закону наследниками 1/3 доли квартиры по адресу <адрес>, принадлежащей ФИО1 являются жена Баранова О.В., дочь ФИО2 (л.д.8).

.

Таким образом, установлено, что в настоящее время собственниками квартиры по адресу <адрес> являются Баранова О.В., Измайлов И.Б., ФИО2.

В спорной квартире на регистрационном учете значится Баранова О.В., что подтверждается паспортными данными.

17 августа 2011 года между Барановой О.В. и Селивановой Н.П. заключен предварительный договор купли продажи квартиры по адресу <адрес>

Согласно п.1 договора от 17.08.2011 года стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу <адрес>

Из п.2 договора следует, что Баранова О.В. имеет намерение и обязуется в последующем, после полного оформления всех документов, необходимых для заключения настоящего договора на вышеуказанную квартиру, до первого марта 2012 года, ее продать, а Селиванова Н.П. имеет намерение и обязуется в последующем, до первого марта две тысячи двенадцатого года, вышеуказанный объект недвижимости купить.

Согласно п.3 договора стороны достигли соглашения, что продажная квартира, находящейся по адресу <адрес>, составит 800000 рублей, из которых 50000 рублей Селиванова Н.П. оплатила Барановой О.В. при подписании настоящего договора в качестве аванса за покупаемое недвижимое имущество. Оставшуюся сумму в размере 750000 рублей, по соглашению сторон будут уплачены Селивановой Н.П. – Барановой О.В. при подписании основного договора купли-продажи..

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, исходя из содержания вышеприведенной нормы, предварительный договор порождает для его сторон обязательства по заключению в будущем основного договора, и не может расцениваться как самостоятельное основание для признания права собственности на объект недвижимости.

Правовые последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора регулируются п. 5 ст. 429 ГК РФ, то есть, законом предусмотрен конкретный способ защиты прав стороны по предварительному договору, который исключает возможность использования иного способа защиты права, и в частности, признания права собственности на вещь.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Буквальное толкование указанных норм позволяет прийти к выводу о том, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению основного договора в будущем. Предметом договора купли-продажи является конкретная вещь.

С учетом приведенных выше норм, само по себе заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2011 года не порождает у покупателя, в данном случае у Селивановой Н.П., каких-либо прав и обязанностей в отношении предмета договора - квартиры по адресу <адрес> -40.

При этом, доводы Селивановой Н.П. на внесение покупателем по предварительному договору купли-продажи части денежной суммы 50000 руб. (что подтверждается распиской л.д.26) в качестве аванса за квартиру, не могут служить основанием заключения основного договора.

Также, не могут приняты судом доводы Селивановой Н.П. о том, что предварительный договор от 17.08.2011 года по существу является основным договором купли-продажи квартиры. Из буквального содержания данного договора следует, что он заключен предварительно, окончательный срок заключения договора определен сторонами по делу не позднее 01.03.2012 года.

    Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Материалами дела с достоверностью установлено, что по состоянию на 01.03.2012 года основной договор заключен быть не мог, поскольку спорная квартира не находилась в собственности продавца Барановой О.В., т.к. сособственниками спорной квартиры являлись Баранова О.В., Измайлов И.Б., наследник ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ - ФИО2.

Предложение о заключении основного договора в данном случае правового значения не имеет, поскольку он на указанную дату заключен быть не мог в связи с отсутствием у ответчика права собственности на всю квартиру.

При таком положении в соответствии с правилами ч. 6 ст. 429 ГК РФ следует признать, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, и не мог быть заключен в связи с отсутствием у ответчика права собственности на объект недвижимости.

С учетом указанного, отсутствуют правовые основания для обязания Баранову О.В. заключить договор купли-продажи по адресу <адрес>

Предварительный договор прекратил действие еще до обращения Селивановой Н.П. со встречным иском.

Таким образом, исковые требования Барановой О.В. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения, подлежат удовлетворению.

В силу ст. ст. 209, 288, 304 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник может использовать принадлежащее ему жилое помещение для личного проживания и проживания членов его семьи, вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Разрешая спор о правах Селивановой Н.П. на спорное жилое помещение, проанализировав все представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для выселения Селивановой Н.П. из спорного жилого помещения. При этом суд исходит из того, что Селивановой Н.П. не исполнены условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения, членом семьи собственника спорного жилого помещения она не является, соглашения о проживании в спорном жилом помещении нет.

Доводы Селивановой Н.П. о том, что произведена частичная оплата за спорное жилое помещение, и она проживает в квартире, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку данное обстоятельство не порождает у Селивановой Н.П. право собственности и не прекращает право собственности Барановой О.В., Измайлова И.Б., наследника ФИО2 на жилое помещение.

Как следует из материалов дела, основной договор купли-продажи спорного имущества не заключался, и государственная регистрация перехода права собственности в соответствии с требованиями закона не производилась, таким образом, право собственности на спорное жилое помещение у Селивановой Н.П. не возникло.

Встречные исковые требования Селивановой Н.П. к Барановой О.В., Измайлову И.Б. о признании права собственности на квартиру не подлежат удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению встречные исковые требования Селивановой Н.П. к Измайлову И.Б. о признании за Селивановой Н.П. право собственности на 1/3 доли в квартире по адресу <адрес> и прекращении право собственности Измайлова И.Б. на 1/3 доли в квартире по адресу <адрес>

Доводы Селивановой Н.П. о том, что сособственником квартиры является родственник Барановой О.В. - Измайлов И.В., которому Селиванова Н.П. выплатила 272 тысячи рублей - стоимость его доли в квартире (расписка 27), а также наличие доверенности у Барановой О.В. от Измайлова И.Б. на продажу его доли в квартире, не могут служить основанием для удовлетворения встречных исковых требований Селивановой Н.П. к Измайлову И.Б. о признании за Селивановой Н.П. право собственности на 1/3 доли в квартире по адресу <адрес> и прекращении права собственности Измайлова И.Б. на 1/3 доли в квартире по адресу <адрес>

Так как расписка от 24.10.2011 года (л.д.27) содержит только сведения о получении от Селивановой Н.П. суммы в размере 272 руб..

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Из материалов дела следует, что между Измайловым И.Б. и Селивановой Н.П. составлена 24.10.2011 расписка, по условиям которой Измайлов И.Б. получил от Селивановой Н.П. сумму в размере 272000 руб.

Из представленной расписки следует, что действительная воля сторон была направлена на получение Измайловым И.Б, денежной суммы. Расписка от 24.10.2011 года не содержит сведений о том, что денежные средства получены за долю в спорной квартире, их принятие в качестве расчета за продажу доли квартиры, предоставление доли квартиры в фактическое владение и пользование Селивановой Н.П., ее вселение и регистрация в ней по месту жительства с 24.10.2011 года, также не содержит каких-либо вещно-правовых требований в отношении спорной квартиры.

Информация в представленной расписке не дает возможности идентифицировать объект договора, так как не содержит указания на предмет сделки.

В случае нарушения прав Селивановой Н.П., она не лишена возможности осуществить их защиту иным предусмотренным законом способом.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Барановой О.В. к Селивановой Н.П. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения.

Выселить Селиванову Н.П. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Возложить обязанность на Селиванову Н.П., устранить препятствия, в пользовании жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, путем передачи ключей от входных дверей указанной квартиры Барановой О.В..

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Селивановой Н.П. к Барановой О.В., Измайлову И.Б. о признании права собственности на квартиру.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Селивановой Н.П. к Измайлову И.Б. о признании за Селивановой Н.П. право собственности на 1/3 доли в квартире по адресу <адрес>

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Селивановой Н.П. к Измайлову И.Б. о прекращении право собственности Измайлова И.Б. на 1/3 доли в квартире по адресу <адрес>

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Селивановой Н.П. к Барановой О.В., Измайлову И.Б. о признании за Селивановой Н.П. право собственности на 2/3 в квартире по адресу <адрес>

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Селивановой Н.П. к Барановой О.В., Измайлову И.Б. о прекращении права собственности Барановой О.В. и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на 2/3 доли в квартире по адресу <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течении месяца.

Решение в окончательном виде изготовлено 24 марта 2014.

Судья                                     И.В. Литвиненко