Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-87/2021 от 22.01.2021

Дело № 2-87/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Бобров,

Воронежская область                                                                               29 января 2021 года

Бобровский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи Васильевой Т.Б.,

при секретаре судебного заседания Каменевой М.А.,

с участием представителя истца Кочегаровой С.И. адвоката Лискина А.В.,

представителя ответчика ООО "ЭкоНиваАгро" по доверенности Саввиной О.Б.,

представителей ответчика Кочегарова В.В. по доверенностям Жеребятьевой Е.Н., Труновой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Кочегаровой С.И. к Кочегарову В.В., ООО «ЭкоНиваАгро» о взыскании долга по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Кочегарова С.И., обратилась в Бобровский районный суд Воронежской области с иском к Кочегарову В.В., ООО «ЭкоНиваАгро» о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2011 и взыскании долга по арендной плате (л.д.6-8), которое ею было уточнено 02.03.2020 (л.д.195-202, 245 т.1).

Согласно уточненному исковому заявлению 25 июля 2011 между собственниками земельных долей земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и Истцом, был подписан с ответчиком Кочегаровым В.В. договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно которому ему был передан сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, а ответчик принял во временное владение и пользование указанный земельный участок, договор был зарегистрирован в Бобровском отделе Управления Росреестра по Воронежской области. За период с даты заключения договора аренды и до декабря 2018 года истец Кочегарова С.И. выкупила у других арендодателей принадлежащие им доли в этом земельном участке, в связи с чем, истцу стали принадлежать 22 доли из 24 долей в праве общей долевой собственности на указный выше земельный участок. Ответчиком Кочегаровым В.В. в нарушении условий договора аренды с 2011года до настоящего времени арендная плата не выплачивалась. «13» декабря 2018 Истец направила в адрес Кочегарова В.В. письмо, в котором заявила о своем намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи существенным нарушением арендатором своих обязательств по договору, а именно неисполнением ответчиком Кочегаровым В.В. обязательств по уплате арендной платы. Ответа на письмо получено не было. «20» декабря 2018. Истец повторно направила в его адрес письмо, в котором заявляла о своем намерении расторгнуть договор аренды по тем же основаниям. Письмо было получено ответчиком Кочегаровым В.В. 25 декабря 2018, что подтверждается сведениями почты России, однако ответа на письмо также не последовало. Задолженность по арендной плате за указанный выше период ответчиком Кочегаровым В.В. не выплачена. 7 октября 2019 истцу пришло по почте письмо от ООО «ЭкоНиваАгро», из содержания которого она узнала, что между Кочегаровым В.В. и ООО «ЭкоНиваАгро» 17.12.2018 был заключен договор № 1/8 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011г. с кадастровым номером <данные изъяты> и теперь арендатором земельного участка является ООО «ЭкоНиваАгро». Новым арендатором истцу было предложено получить арендную плату за 2019 в размере 190 520 руб. На собрании участников общей долевой собственности на спорный земельный участок Новый арендатор был уведомлен о том, что бывший арендатор Кочегаров В.В. за весь период действия договора аренды ни разу не выплатил никому из арендодателей арендную плату, в связи с чем, новый арендатор несет в солидарном порядке ответственность за ее невыплату, и, что истец, как собственник 22 долей из 24 долей желает расторгнуть договор аренды в судебном порядке и взыскать задолженность по арендной плате в солидарном порядке с прежнего арендатора Кочегарова В.В. и с нового арендатора ООО «ЭкоНиваАгро». До момента подачи в суд настоящего искового заявления задолженность Ответчиками по арендной плате за период с даты заключения договора аренды и до заключения договора перенайма не была выплачена. Просит суд расторгнуть с ООО «ЭкоНиваАгро» договор аренды земельного участка от 25.07.2011 и взыскать с Ответчиков в солидарном порядке в пользу Истца задолженность по арендным платежам за 2017 и 2018 годы в размере 203720,72 руб. (л.д.195-202, 245 т.1).

Определением Бобровского районного суда от 17.03.2020 исковое заявление Кочегаровой С.И. к Кочегарову В.В., ООО «ЭкоНиваАгро» в части расторжения договора аренды оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора (л.д.7-8т.2).

Решением Бобровского районного суда от 17 марта 2020 года исковые требования Кочегаровой С.И. удовлетворены частично и в ее пользу с Кочегарова В.В. взыскано 167161(сто шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят один) рубль 40 копеек арендной платы за 2017-2018 годы. В удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за 2017-2018годы в солидарном порядке с ООО «ЭкоНиваАгро» - отказано (т. 2 л.д. 19-22).

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 23.06.2020, определение Бобровского районного суда от 17.03.2020 оставлено без изменения (т.2 л.д. 116, 117-121).

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 11.08.2020, решение Бобровского районного суда от 17.03.2020 отменено в части отказа во взыскании с Кочегарова В.В. и ООО «ЭкоНиваАгро» в солидарном порядке долга по арендной плате и в указанной части принято новое решение, которым взыскана в пользу Кочегаровой С.И. солидарно с Кочегарова В.В. и ООО «ЭкоНиваАгро» сумма арендной платы за 2017-2018 в размере 167161(сто шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят один) рубль 40 копеек (т.2 л.д. 176, 177-184).

Кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.11.2020 определение Бобровского районного суда от 17.03.2020 об оставлении искового заявления Кочегаровой С.И. в части расторжения договора аренды без рассмотрения, и апелляционное определение Воронежского областного суда 23.06.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение (т. 2 л.д. 276-281).

Кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2020 решение Бобровского районного суда от 17.03.2020 и апелляционное определение Воронежского областного суда 11.08.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение (т. 3 л.д. 55, 56-59).

22.01.2021 дело поступило из Первого кассационного суда общей юрисдикции в Бобровский районный суд Воронежской области (т.3 л.д. 96).

Истец Кочегарова С.И. и ее представитель адвокат Лискин А.В. в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования по изложенным в уточненном иске основаниям. Просили их удовлетворить.

Ответчик Кочегаров В.В., будучи надлежаще извещен о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил.

Представители ответчика Кочегарова В.В. по доверенностям Трунова И.Ю. и Жеребятьева Е.Н. в судебном заседании исковые требования не признали и поддержали доводы, изложенные в представленных письменных возражениях на иск. Просили в удовлетворении иска отказать (л.д.111-117 т.3).

Представитель ответчика ООО "ЭкоНиваАгро" по доверенности Саввина О.Б. в судебном заседании с доводами, изложенными истцом и его представителем не согласилась по основаниям, изложенным в представленных письменных возражениях на иск. Просили в удовлетворении иска отказать (л.д.108-110 т.3).

Выслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального Кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По общему правилу, закрепленному в статьях по смыслу ст.ст. 4, 45, 46, 47, 56, 57 ГПК РФ, обязанность доказывания лежит на стороне, предъявившей исковые требования.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

     В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг;4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

     Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами 25 июля 2011 между собственниками земельных долей земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и Истцом, был подписан с ответчиком Кочегаровым В.В. договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно которому ему был передан сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находящийся по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м, а ответчик принял во временное владение и пользование указанный земельный участок (л.д. 10-12, 12об.-21т.1), договор был зарегистрирован в Бобровском отделе Управления Росреестра по Воронежской области (л.д. 70-87 т.1).

17.12.2018 года между ИП КФХ Кочегаровым В.В. (старый арендатор) и ООО «ЭкоНиваАгро» (новый арендатор) был заключен договор №1/8 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011 года, подписан акт приема-передачи от 17.12.2018, который был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.88-92 т.1).

Согласно договору аренды от 25.07.2011 арендная плата выплачивается каждому арендодателю в зависимости от размера доли в праве на земельный участок, ежегодно в натуральном выражении или по согласию сторон в денежном выражении по цене сложившейся на момент продажи в следующем размере: зерно фуражное - 500 кг за земельную долю, масло растительное - 10 кг за земельную долю, выплата налогов за земельный участок за полную земельную долю. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон в течение одного года, но не более одного раза в год (п.5).Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, порядке, в сроки и на условиях, установленных Договором (п. 7.2.2.)

Истцом заявлена ко взысканию с ответчиков в солидарном порядке сумма арендных платежей за 2017, 2018 годы в размере 203720,72 руб. Представлен расчет данной суммы исходя из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на зерно фуражное и масло растительное, сложившихся в 2017-2018годах (л.д.203-205т.1).

Заявленные истцом требования о взыскании арендной платы за 2017 и 2018 годы суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу отсутствия доказательств ее оплаты со стороны ответчика Кочегарова В.В., который не оспаривает факт неуплаты указанных арендных платежей за 2017, 2018 годы.

Доводы Кочегарова В.В. о том, что в 2017-2018годах истец с его разрешения пользовалась спорной землей, соответственно, он не должен был платить ей арендную плату, суд считает несостоятельными.

Факт пользования истцом спорным земельным участком в указные годы, подтвержденный при помощи показаний свидетелей П, ПС., М., С., ПСА Б и не оспариваемый истцом, не имеет правового значения по делу.

Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».

     Согласно ч.1 ст. 453 ГК РФ «Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное».

Согласно п.12 вышеуказанного Договора аренды от 25.07.2011 «Изменение условий Договора и его прекращение до истечения срока его действия допускается по письменному соглашению сторон…».

Поскольку ответчиком Кочегаровым В.В. суду не представлено письменных доказательств того, что в договор аренды в части уплаты арендной платы вносились изменения в установленном законом порядке, в частности изменения о том, что передача истцу спорного земельного участка во временное пользование влечет освобождение арендатора от уплаты арендных платежей, вышеуказанные доводы Кочегарова В.В. основаны на неправильном толковании норм материального права и не могут быть приняты судом.

Согласно пунктам 1, 2 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

В силу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации передача прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) возможна исключительно с согласия арендодателя.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22, которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Правила, содержащиеся в части 5 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае,

предусмотренном пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 7.1.5 Договора аренды от 25.07.2011 земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя арендатор имеет право передавать земельный участок или его часть в субаренду на срок, не превышающий срок действия Договора без согласия Арендодателей, при условии их уведомления (л.д. 10 обор. т.1).

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Договор №1/8 от 17.12.2018 между ИП КФХ Кочегаровым В.В. (старый арендатор) и ООО «ЭкоНиваАгро» (новый арендатор) передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 25.07.2011 был заключен без согласия арендодателей, а лишь с их последующего уведомления.

Обратного подтверждения материалы настоящего дела не содержат.

    Таким образом, Кочегаров В.В. и ООО «ЭкоНиваАгро» реализовали предоставленное им право уступки прав по данному договору без согласия арендодателей в связи с чем, несут солидарную ответственность перед арендодателями за встречное исполнение, что позволяет истцу требовать исполнения обязательств по выплате задолженности с любого из солидарных должников. При этом ссылка ответчиков на пункт 1.3 договора №1/8, заключенного 17.12.2018 между ИП КФХ Кочегаровым В.В. и ООО «ЭкоНиваАгро», согласно которому старый арендатор гарантирует, что на момент заключения настоящего договора задолженность по уплате арендной платы отсутствует, исходя из спорных правоотношений, несостоятельна.

С учетом изложенного, с Кочегарова В.В. и ООО «ЭкоНиваАгро» в пользу истца подлежат взысканию, в солидарном порядке, арендные платежи за 2017-2018годы.

Заявленную истцом ко взысканию сумму ежегодной арендной платы за 2017-2018годы в размере 203720,72 рублей суд считает завышенной.

Согласно выписке из ЕГРПН (л.д. 40-41т.1) Кочегаровой С.И. по состоянию на 2017 год принадлежала на праве собственности 21/24 доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Следовательно, размер арендной платы за 2017 год составит: (21доля х500 (кг зерна) х 7036,5 руб. (средняя стоимость 1 т зерна в 2017году, исходя из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на зерно фуражное (л.д.203-205 т.1) =73883,3 руб.+ 21 доля х10л растительного масла х 45,08 руб. (стоимость 1 л. масла в 2017году, исходя из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на растительное масло) = 9468,8 руб. )=83352руб.

При этом, ко взысканию подлежит арендная плата за 2017год в размере 76387,39руб., то есть в пределах заявленных исковых требований за 2017год.

Согласно выписке из ЕГРПН (л.д. 40-41т.1) Кочегаровой С.И. по состоянию на 2018 год принадлежали 22/24 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Следовательно, арендная плата за 2018 год составит: (22доли х 500 (кг зерна) х 7293,9 руб. (средняя стоимость 1 т зерна в 2018году, исходя из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на зерно фуражное (л.д.203-205 т.1))=80231,7руб.) + (22доли х 10литров растительного масла х 47,9руб. (стоимость 1 л. растительного масла в 2018году, исходя из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на растительное масло) = 10538руб.)=90774руб.

Итого, общая сумма арендной платы за 2017-2018 годы составит 76387,39руб.+ 90774руб. =167161,4руб.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему...

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

На момент направления, 13.12.2018 и 20.12.2018, Кочегаровой С.И. Кочегарову В.В. письма о намерении расторгнуть договор аренды, в связи с нарушением последним п. 7.2.2. и 7.2.4. Договора аренды от 25.07.2011, собственниками спорного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения являлись только Кочегарова С.И (22/24 доли) и Кочегаров В.В. (2/24 доли) (т. 1 л.д. 118-124).

Следовательно должны применяться правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общие нормы об основаниях и порядке расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 названного Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Данной нормой закона установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора.

Абзацем третьим статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Из разъяснений, изложенных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25) также усматривается, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 60 того же Кодекса обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании представленных истцом доказательств Кочегаровой С.И. в адрес ответчика Кочегарова В.В. «13» декабря 2018 и повторно «20» декабря 2018 направлялось письмо, в котором истец заявлял о своем намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с неисполнением ответчиком Кочегаровым В.В. п. 7.2.2 (неуплата арендных платежей) и п. 7.2.4 (ухудшения качества земель).

Также 18.09.2019 истцом направлялось уведомление о проведении общего собрания участников общей долевой собственности (л.д. 28) и от той же даты заявка на публикацию о проведении собрания о досрочном расторжении договора аренды (л.д. 29),

Указанные доказательства суд, с учетом их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не может признать достаточными для установления факта соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, сформулированного в абзаце третьем ст.619 ГК РФ, в части обязательного направления ею письменного предупреждения ответчику о необходимости исполнения им обязательств по уплате арендных платежей в разумный срок, поскольку указанные письменные доказательства не содержат таких требований.

При изложенных обстоятельствах, истцом не представлены доказательства в подтверждение соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, а именно в части соблюдения требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ.

Кроме того, в вышеуказанных письмах от «13» декабря 2018 и от «20» декабря 2018, адресованных Кочегарову В.В., не содержится существенных для данного спора сведений – сведений о том, за какие периоды времени ответчик не исполнил обязательства по уплате арендных платежей.

Учитывая, что истцом заявлены окончательные требования о взыскании арендной платы за 2017-2018 годы, то есть за два года, соответственно, нельзя сделать бесспорный вывод о том, что Кочегаров В.В. не исполнял обязательства по уплате арендных платежей более двух раз, что по закону может быть основанием для досрочного расторжения договора аренды.

На основании изложенного, суд считает, что истцом Кочегаровой С.И. не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2011 с ответчиками Кочегаровым В.В. и ООО «ЭкоНиваАгро», предусмотренный в ст.ст. 452, 619 ГПК РФ, в связи с чем, отсутствуют законные основания для удовлетворения иска Кочегаровой С.И. по требованиям о расторжении указанного договора аренды.

На основании ст.333.40 НК РФ истцу подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере 10883,6руб.(16420руб.уплаченная при обращении в суд государственная пошлина-5537,2руб. государственная пошлина, подлежащая уплате по делу, исходя из уточненных исковых требований имущественного и неимущественного характера=10883,6руб.).

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Частично удовлетворить исковые требования Кочегаровой С.И..

Взыскать с Кочегарова В.В. и ООО "ЭкоНиваАгро" в пользу Кочегаровой С.И. в солидарном порядке сумму арендной платы за 2017-2018 годы в размере 167161(сто шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят один) рубль 40 копеек.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2011 отказать

Возвратить Кочегаровой С.И. излишне уплаченную государственную пошлину в размере 10883(десять тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля 60 копеек, уплаченную по квитанциям от 11.01.2020 и 13.01.2020 при обращении в Бобровский районный суд Воронежской области с исковым заявлением.

    Разъяснить Кочегаровой С.И., что с заявлением о возврате уплаченной суммы государственной пошлины следует обратиться в Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы России по Воронежской области № 14, приложив к нему данное определение суда, а также подлинник платежного документа (квитанции). Заявление о возврате излишне уплаченной суммы государственной пошлины может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.

Копию данного решения направить в адрес лиц, участвующих в деле.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Бобровский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                                                              Т.Б. Васильева

Мотивированное решение изготовлено 29.01.2021