Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1270/2020 ~ М-7425/2019 от 20.12.2019

66RS0004-01-2019-010384-16

Дело № 2-1270/2020-3

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2020 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 29 мая 2020 г.

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Морозовой Н.Р.,

при секретаре Одиноченко Е.Б.

при участии в судебном заседании: истца финансового управляющего Гамаюнова Н.С. (паспорт, решение Арбитражного суда Свердловской области от <//> рл жндк №, определение Арбитражного суда от <//> по делу №),

ответчика Жерихова А.Н. (паспорт),

истца Романова А.Н. (паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гамаюнова Н. С. - финансового управляющего имуществом Романова А. В. к Жерихову А. Н. о расторжении договора найма, взыскании задолженности по договору найма, признании утратившим право пользования жилым помещением

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий Романова А.В. Гамаюнов Н.С. (далее –истец, финансовый управляющий ) обратился в суд с иском к Жерихову А.Н. (далее - ответчик), с учетом уточнения иска, о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения от <//> в сумме 70000 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 14989,33 руб., взносов на капитальный ремонт в сумме 2673,16 руб., расторжении договора найма, признании ответчика утратившим прав пользования жилым помещением.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что Романов А.В. признан несостоятельным (банкротом), истец является финансовым управляющим имуществом Романова А.В. Последнему на праве собственности принадлежит 1/2 доля в праве собственности на <адрес> (далее - квартира). Между ним, вторым собственником Ибрагимовой М.Р. и ответчиком был заключен договор найма данной квартиры, по условиям которого Жерихов А.Н. получил в пользование квартиру, обязался ежемесячно вносить платежи за найм квартире в сумме 10000 руб., а также оплачивать коммунальные услуги. Ответчик свои обязательства перед истцом не исполняет, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Истцы Гамаюнов Н.С., Романов А.В. в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Романов А.В. дополнительно пояснил, что квартира была приобретена на основании договора паевого участия в строительстве жилого дома. Паевой взнос выплачен в 2013 г., в 2014 г. ему передана квартира на основании акта приема-передачи. Регистрация права собственности только в июле 2019 г. связана с наложением судебным приставом-исполнителем запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества Романова А.В. Договор найма квартиры от <//> был подписан Романовым А.В. после подписания его Ибрагимовой М.Р. и Жериховым А.Н. При этом условия договора и кандидатура нанимателя согласовывались между собственниками квартиры до заключения договора. Романов А.В. неоднократно обращался к Жерихову А.Н. с требованием о выселении из квартиры, однако ответчик отказался добровольно выселяться из квартиры. Акт приема-передачи квартиры в настоящее время не составлен, несмотря на то, что ответчик фактически выехал <//> из квартиры, вывез все свои вещи и передал Ибрагимовой М.Р. ключи от входной двери в квартиру.

Ответчик Жерихов А.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Дополнительно пояснил, что между ним и Романовым А.В. договор найма не заключался, ответчик фактически в квартире не проживал, так как собственники не произвели регистрацию его по месту жительства в квартире в нарушение требований действующего законодательства. Однако ответчик пользовался квартирой, хранил в ней вещи. Представленный в материалы дела договор сфальсифицирован, так как Романов А.В. при подписании договора не присутствовал, указания на его данные договор не содержал. Договор был заключен между Ибрагимовой М.Р. и Жериховым А.Н. Оплата по договору производилась надлежащим образом Ибрагимовой М.Р. После обращения истца в суд ответчик перестал вносить оплату в связи с возникновением спора. Также ответчик полностью и надлежащим образом оплачивал коммунальные услуги, услуги по содержанию жилья и капитальный ремонт. Основания для взыскания с него каких-либо денежных средств в пользу Романова А.В. отсутствуют.

Третье лицо Ибрагимова М.Р. в судебном заседании поддержала исковые требования, пояснила, что между собственниками квартиры: Ибрагимовой М.Р., Романовым А.В. и Жериховым А.Н. был заключен договор найма квартиры. До заключения договора его условия были согласованы между собственниками, также она пересылала как бланк договора, так и данные ответчика Романову А.В. При подписании договора Романов А.В. не присутствовал, но Жерихов А.Н. знал о наличии второго собственника, а также о том, что последний является стороной договора найма, данные Романова А.В. были указаны в договоре найма на момент подписания его Жериховым А.Н. Ответчик вносил ей плату по договору найма по 10000 руб. в марте, мае, июне, июле, сентябре, октябре и ноябре 2019 <адрес> платежа, из указанных, были произведены на счет третьего лица в безналичной форме, остальные - наличными денежными средствами без составления расписок. При заключении договора стороны договорились, что ответчик будет оплачивать жилищно-коммунальные услуги по квитанциям полностью, то есть как коммунальные услуги, так и содержание жилья, а также взносы на капитальный ремонт. Ответчик производил оплату, но не всегда регулярно и не в полном объеме. <//> ответчик передал Ибрагимовой М.Р. ключи от квартиры, сообщил, что выехал из нее. В тот же день Ибрагимова М.Р. и Романов А.В. приехали в квартиру, вещи ответчика были полностью вывезены.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав обстоятельства дела, доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно статье 246 данного Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу положений статьи 247 данного Кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как следует из материалов дела квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей равнодолевой собственности Романову А.В. и Ибрагимовой М.Р.

Из материалов дела следует и подтверждается представленным в материалы дела оригиналом договора найма от <//>, что между Ибрагимовой М.Р., Романовым А.В. (наймодатель) и Жериховым А.Н. (наниматель) был подписан договор найма квартиры. По условиям договора квартира наймодателем передана в пользование нанимателю на период с <//> по <//> (п. 1.5 Договора). Наниматель обязался вносить плату за найм в сумме 10000 руб. 27 числа каждого месяца.

Договор подписан всеми участниками договорных отношений.

Оспаривая факт заключения данного договора с Романовым А.В. ответчик указывает на фальсификацию названного договора, так как данные Романова А.В. в момент подписания договора между Жериховым А.Н. и Ибрагимовой М.Р. отсутствовали. При этом ответчик признает принадлежность ему подписи в данном договоре.

Оценивая данные доводы суд отмечает, что оригинал договора представлен в материалы дела. Также ответчик пояснял, что у него есть еще один экземпляр договора найма. Между тем, ответчик, оспаривая данное доказательство, собственный оригинал договора суду не представил, несмотря на неоднократные предложения суда представить данные доказательства. Оснований полагать, что Романов А.В. не являлся стороной договора у суда не имеется.

Тот факт, что договор подписан Романовым А.В. не одновременно с подписанием его Жериховым А.Н. и Ибрагимовой М.Р., а позднее, не исключает его из числа участников договора, так как стороны договора указаны в его преамбуле, соответственно, Жерихову А.Н. на момент подписания договора найма было известно о множественности лиц на стороне наймодателя.

Оценивая требования о расторжении договора, суд учитывает следующие обстоятельства.

Согласно п. 1.5 договора, он заключен на период с <//> по <//>.

В силу ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Соответственно, в данном случае между сторонами возник краткосрочный договор найма.

На момент рассмотрения спора срок договора истек. При этом из материалов дела следует, что наймодатель не намерен был пролонгировать договор на новый срок, так как финансовым управляющим было направлено в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, также до даты истечения срока договора истцом подано исковое заявление о расторжении договора.

Кроме того, из согласованных сторонами условий договора следует, что договор прекращает свое действие окончании его срока (п. 6.1 договора).

Помимо изложенного, из пояснений сторон следует, что ответчик выселился из спорного жилого помещения, передал от него ключи Ибрагимовой М.Р. <//>. Романов А.В. и Ибрагимова М.Р. после получения ключей осматривали спорную квартиру, что свидетельствует о том, что они приняли возвращенное им имущество.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Из вышеуказанного следует, что исполнением обязанности по возвращению имущества наймодателю является не только подписание акта приема-передачи квартиры, но и фактическая ее передача, что имеет место в данном конкретном случае.

Таким образом, на момент вынесения решения суда договорные отношения между наймодателями и нанимателем прекращены. Оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении прекращенного договора найма не имеется.

По аналогичным основаниям подлежат отклонению требования истца о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением, поскольку ключи от квартиры в настоящее время находятся у собственников, они обладают полным доступом к указанному помещению, ответчик в квартире не проживает, выселился из нее, зарегистрированным по месту жительства или месту пребывания ответчик в квартире не значится. В настоящее время право пользования ответчиком квартирой на основании договора найма прекращено.

Оценивая исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по плате за найм за период с <//> по <//> суд приходит к следующим выводам.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (ч. 1 ст. 682 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.4.1 договора размер платы составляет 10000 руб. ежемесячно.

Договором не установлен порядок внесения платы.

При этом из пояснений третьего лица Ибрагимовой М.Р., отчетов ПАО Сбербанк следует, что по согласованию с Романовым А.В. плата Жериховым А.Н. перечислялась ей. Всего за период фактического пользования квартирой ответчиком выплачены денежные средства в сумме 70000 руб. в марте, мае, июне, июле, сентябре, октябре и ноябре 2019 г.

Суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика задолженности в пользу истца за те же периоды, так как в данном случае обязательства ответчиком в данной части были исполнены. Истец вправе претендовать на 1/2 долю от указанных сумм, полученных Ибрагимовой М.Р.

Вместе с тем, в соответствии с условиями договора, исходя из срока его действия (до <//>) ответчик обязан был внести 11 платежей за найм квартиры.

Кроме того, учитывая, что Глава 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" регулирует не все правоотношения связанные с передачей жилых помещений во временное пользование на возмездной основе, судебная коллегия считает, руководствуясь ст. 6 ГК РФ (аналогия закона) и ст. 625 ГК РФ (регулирование отдельных видов договоров аренды) в части не противоречащей природе состоявшегося соглашения возможным применить нормы § 1. "Общие положения об аренде"

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Фактически квартира была возвращена собственникам только <//>.

Из расчета суда размер платы за найм за весь период пользования ответчиком квартирой составляет 128333,33 руб., с учетом неполного последнего месяца пользования квартирой. Следовательно, задолженность ответчика перед истцами составляет 58333,33 руб. (128333,33-70000).

Ответчиком не представлено никаких доказательств внесения платы за найм в большей сумме, несмотря на неоднократные предложения суда представить соответствующие доказательства.

Так как Романов А.В. является собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру, он обладает правом на 1/2 долю от указанной суммы в размере 29166,66 руб.

По правилам п. 1 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В состав платы за найм, согласно условиям договора в силу п. 4.2, 4.3 договора входят коммунальные платежи, которые должен был вносить наниматель.

Из пояснений третьего лица Ибрагимовой М.Р. следует, что на момент заключения договора стороны договорились, что ответчик будет вносить плату по квитанциям управляющей компании в полном размере, в том числе за содержание жилья и капитальный ремонт.

Ответчик Жерихов А.Н. в ходе рассмотрения дела подтвердил тот факт, что он оплачивал жилищно-коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт.

Оценивая условия договора, суд, с учетом поведения сторон договора, принимая во внимание положения ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от <//> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", приходит к выводу о том, что в данном случае стороны согласовали обязанность нанимателя полностью оплачивать жилищно-коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт.

Третье лицо в судебном заседании пояснила, что до апреля 2019 г. плата за жилищно-коммунальные услуги по квартире и взносы на капитальный ремонт вносились ей, в остальные месяцы должен был оплачивать ответчик по квитанциям.

Суд проверил представленный истцом расчет задолженности. Данный расчет не может быть принят судом, так как указанные в нем суммы оплат, суммы начислений лишь частично соответствуют представленной в материалы дела выписке по лицевому счету по квартире. При расчете суммы задолженности ответчика суд принимает данные, представленные в названной выписке.

Судом установлено, что за период с апреля 2019 г. по апрель 2020 г. была внесена плата за жилищно-коммунальные услуги в сумме 22352,78 руб., взносы за капитальный ремонт в общей сумме 3011,27 руб.

Согласно расчету суда ответчиком за период пользования квартирой не оплачены жилищно-коммунальные услуги в сумме 14176,41 руб., взносы на капитальный ремонт в сумме 2196,83 руб.

Данных о том, что между ответчиком и исполнителем жилищно-коммунальных услуг были заключены самостоятельные договоры суду не представлено.

Так как ответчиком условия договора найма в данной части надлежащим образом не исполнены, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца соразмерно доле последнего денежные средства в суммах 7088,20 руб. и 1098,41 руб., соответственно.

При этом в сумму, заявленную истцом также входят пени, начисленные на просроченную задолженность.

Оценивая данное требование суд полагает, что данные суммы также подлежат взысканию с ответчика в силу ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве убытков, которые должен будет понести Романов А.В. Судом произведен расчет суммы пеней исходя из сумм начислений за спорный период. Суммы, подлежащие взысканию с Жерихова А.Н. в пользу Романова А.В. соразмерно его доле составляют 54 руб. и 6,93 руб., соответственно.

Доводы ответчика о том, что он не был зарегистрирован в квартире по месту жительства и не имел возможности оспаривать тарифы и начисляемые суммы судом отклоняются, так как в рамках рассматриваемого дела от ответчика не поступило никаких возражений относительно начисленных управляющей организацией сумм, не заявлено также о незаконности примененных при расчете тарифов.

Само по себе отсутствие регистрации по месту жительства, месту пребывания не свидетельствует об отсутствии между сторонами правоотношений по найму квартиры, отсутствии у Жерихова А.Н. обязанности вносить плату за найм жилого помещения, в состав которой входят вышеназванные платежи.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что договор не мог быть заключен Романовым А.В. в марте 2019 г., так как его право собственности на квартиру зарегистрировано только в июле 2019 г.

Из материалов дела следует, что 1/2 доля в праве собственности на квартиру была приобретена Романовым А.В. на основании выплаты паевого взноса членом ПЖСК «Успешный».

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иной момент возникновения права на жилое помещение установлен пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае полного внесения членом жилищно-строительного кооператива его паевого взноса за квартиру, предоставленную кооперативом этому лицу (абзац 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <//> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзац 2 пункта 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <//> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Поскольку условия пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации были соблюдены (пай выплачен в полном объеме, имущество передано по акту от <//>), с этого момента квартира поступила в общую долевую собственность Романова А.В., Ибрагимовой М.Р. независимо от государственной регистрации права.

Следовательно, Романов А.В. был вправе распоряжаться принадлежащей ему долей в праве собственности на квартиру на момент заключения договора найма.

Довод ответчика о том, что исковое заявление подано неуполномоченным лицом, так как между финансовым управляющим и ответчиком отсутствуют какие-либо правоотношения, судом отклоняется.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Свердловской области от <//> о делу № № Романов А.В. признан несостоятельным (банкротом) с введением процедуры реализации его имущества. Гамаюнов Н.С. утвержден финансовым управляющим имущества Романова А.В. Определением Арбитражного суда <адрес> от <//> по тому же делу срок реализации имущества Романова А.В. продлен до <//>.

Согласно абз. 2 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от <//> N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан", финансовый управляющий в ходе процедуры реализации имущества должника от имени должника ведет в судах дела, касающиеся его имущественных прав (абзац пятый пункта 6 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

Таким образом, Гамаюнов Н.С. является уполномоченным лицом для обращения в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Жерихова А.Н. в пользу Романова А.В. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1634,64 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 98, 196 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Гамаюнова Н. С. - финансового управляющего имуществом Романова А. В. - удовлетворить частично.

Взыскать с Жерихова А. Н. в пользу Романова А. В. задолженность по оплате найма жилого помещения в общей сумме 37414 (Тридцать семь четыреста четырнадцать) руб. 18 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1634 (Одна тысяча шестьсот тридцать четыре) руб. 64 коп.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья подпись Н.Р. Морозова

Копия верна

Судья:

Секретарь: