Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2813/2017 ~ М-2169/2017 от 31.03.2017

<***>

Дело № 2-2813/2017

Мотивированное решение изготовлено 27.06.2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июня 2017 года Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Шимковой Е.А., при секретаре Крючковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Аллахвердиев А.К. к Железнодорожному районному отделу службы судебных приставов г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области, ООО «Столичный центр аудита и оценки» о признании недостоверным отчета об оценки в рамках исполнительного производства,

У С Т А Н О В И Л:

истец обратился в суд с указанным иском, в котором указал следующе.

В производстве Железнодорожного районного отдела судебных приставов г. Екатеринбурга находится исполнительное производство ***, возбужденное *** на основании исполнительного листа <***> от ***, выданного Ленинским районным судом г.Екатеринбурга в отношении Аллахвердиев А.К.. Предметом исполнения является задолженность по ипотеке в пользу взыскателя ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк». Обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее должнику: встроенное нежилое помещение по адресу ***, площадью <***> кв.м. *** судебным приставом-исполнителем Железнодорожного районного отдела судебных приставов г.Екатеринбурга Казанцевой Ю.С. вынесено постановление о принятии результатов оценки указанного недвижимого имущества, которым определена его стоимость для дальнейшей реализации путем продажи с публичных торгов в размере 6 854 000 руб. Стоимость определена на основании отчета специалиста ООО «Столичный центр аудита и оценки», назначенного ОАО «Россельхозбанк». Ранее указанный объект недвижимого имущества неоднократно являлся предметом оценки иных независимых экспертов, аккредитованных в банке, при этом его стоимость была существенно выше, чем в обжалуемом отчете. Так, в <***> году в рамках исполнительного производства рыночная стоимость данного недвижимого имущества была определена в размере 9 970 338 рублей. Согласно отчета об оценке *** от *** независимой оценочной организации ООО «Уральская оценочно-консалтинговая компания» итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 11 272 822,07 руб. Согласно данным официального сайта Уральской палаты недвижимости, а так же раздела о продаже коммерческой недвижимости сайта E1.RU стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в районе расположения подлежащего реализации встроенного жилого помещения составляет от 35 000 рублей. Согласно отчету ООО «Областной центр оценки», проведенному по заданию истца, рыночная стоимость представленного к оценке объекта составляет 16 086 000 рублей. В выводе, содержащемся в обжалуемом отчете, указана недостоверная стоимость принадлежащего должнику Аллахвердиев А.К. имущества, которая является явно заниженной по отношению к реальной рыночной стоимости. Обжалуемым отчетом существенно нарушены права собственника и должника Аллахвердиев А.К., в том числе право на реализацию арестованного имущества по объективным рыночным ценам и максимально возможного погашения за счет этих средств задолженности перед взыскателем. Копия постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки была получена истцом ***.

На основании изложенного, а также с учетом уточнений к иску, поступивших в суд *** до даты заседания, истец просит:

- признать недостоверным отчет об оценке *** от ***, составленный ООО «Столичный центр аудита и оценки», в отношении принадлежащего на праве собственности должнику Аллахвердиев А.К. недвижимого имущества, произведенный в рамках исполнительного производства;

- определить начальную цену объекта недвижимости для целей реализации в рамках исполнительного производства в отношении должника Аллахвердиев А.К., а именно: встроенного нежилого помещения по адресу: ***, площадью <***> кв.м, в размере 11 440 000 рублей;

- возложить на Железнодорожный РОСП г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области обязанность принять заключение экспертов ООО «Областной центр оценки» с последующей передачей на реализацию встроенного нежилого помещения по адресу: ***, площадью <***> кв.м, по начальной цене, указанной в заключении экспертов ООО «Областной центр оценки» *** от ***.

Истец в суд не явился, в письменном заявлении, представленном суду ***, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Направленное истцом в суд *** уточнение требований принято к производству суда, копия направлена в адрес сторон.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», по доверенности Духан А.С., возражал против удовлетворения уточненного иска по доводам, изложенным в письменном отзыве, который ранее приобщил в дело (л.д.35-36). Дополнительно пояснил, что банк является взыскателем в исполнительном производстве, где истец является должником, препятствуя реализации предмета залога и не исполняя условия мирового соглашения, заключенного с банком. Просит в удовлетворении иска отказать, поскольку, оспариваемый истцом отчет об оценке, полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Ответчики, третье лицо Аллахвердиев Ф.М., в суд не явились, извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Стороны извещались также судом публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Кировского районного суда г. Екатеринбурга, причину неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела либо рассмотрении дела в свое отсутствие в суд не представили.

Учитывая, что уточняя исковые требования, истец не указывает на какие-либо иные основания, нежели указаны в первоначальном иске, а просит определить иную начальную предмета залога, уменьшив ее размер, суд, с учетом мнения представителя третьего лица, определил рассмотреть дело в настоящем судебном заседании при данной явке.

На основании ст.150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации непредставление ответчиком доказательств и возражений не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав сторону, исследовав материалы дела, каждое доказательство в отдельности и все в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве) (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

Истец не оспаривает постановление о принятии результатов оценки, а оспаривает стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете.

Согласно п.3 ч.4 ст.85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Как указывает истец, а также подтверждается материалами дела, копия постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки была получена истцом ***, с настоящим иском он обратился ***, следовательно, истцом не пропущен срок на оспаривание результатов оценки.

Рассматривая требования истца по существу, суд исходит из следующего.

В силу ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» непосредственное осуществление функций по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на судебных приставов-исполнителей структурных подразделений Федеральной службы судебных приставов и судебных приставов-исполнителей структурных подразделений территориальных органов Федеральной службы судебных приставов.

В силу ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997г. № 118-ФЗ «О судебных приставах» в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель: принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов, рассматривает заявления сторон по поводу исполнительного производства и их ходатайства, выносит соответствующие постановления, разъясняя сроки и порядок их обжалования.

Статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 118-ФЗ «О судебных приставах» предусмотрена обязанность судебного пристава-исполнителя использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

Судом установлено и подтверждается копией исполнительного производства, что в производстве Железнодорожного РОСП г. Екатеринбурга находится исполнительное производство ***, возбужденное *** на основании исполнительного листа <***> от ***, выданного Ленинским районным судом г.Екатеринбурга. Предметом исполнения является: задолженность по кредитным платежам (ипотека) и обращении взыскания на недвижимое имущество, переданное в залог ОАО «Россельхозбанк» по договору *** об ипотеке от ***, принадлежащее должнику: встроенное нежилое помещение по адресу ***, площадью <***> кв.м, при этом, первоначальная продажная стоимость реализации указанного залогового имущества будет определяться независимой оценочной организацией, аккредитованной в ОАО «Россельхозбанк» на момент обращения взыскания на заложенное имущество, в размере 4944609,40 руб., в отношении должника: Аллахвердиев А.К. Кызым оглы, в пользу взыскателя ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк».

*** судебным приставом-исполнителем Железнодорожного районного отдела судебных приставов г.Екатеринбурга УФССН России по Свердловской области Казанцевой Ю.С. вынесено постановление о принятии результатов оценки указанного недвижимого имущества, которым определена его стоимость для дальнейшей реализации путем продажи с публичных торгов в размере 6 854 000 руб.

Стоимость спорного нежилого помещения определена на основании отчета *** от *** специалиста ООО «Столичный центр аудита и оценки», назначенного ОАО «Россельхозбанк».

Истец, оспаривая указанный отчет об оценке, указал, что ранее указанный объект недвижимого имущества неоднократно являлся предметом оценки иных независимых экспертов, аккредитованных в банке, при этом его стоимость была существенно выше, чем в обжалуемом отчете. Так, в <***> году в рамках исполнительного производства рыночная стоимость данного недвижимого имущества была определена в размере 9 970 338 рублей. Согласно отчета об оценке *** от *** независимой оценочной организации ООО «Уральская оценочно-консалтинговая компания» итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 11 272 822,07 руб. Согласно данным официального сайта Уральской палаты недвижимости, а так же раздела о продаже коммерческой недвижимости сайта E1.RU стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в районе расположения подлежащего реализации встроенного жилого помещения составляет от 35 000 рублей.

В обоснование иной стоимости предмета залога, истцом представлен отчет *** от ***, составленный ООО «Областной центр оценки» по заданию истца, согласно которого, рыночная стоимость представленного к оценке объекта составляет 11440000 рублей.

В соответствии со ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Следовательно, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства.

В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следовательно, при определении рыночной стоимости имущества необходимо учитывать цель оценки и предполагаемое использование ее результата (определение рыночной стоимости объекта оценки в целях принудительной реализации в рамках исполнительного производства).

Судебный пристав-исполнитель, используя весь объем предоставленных ему законом полномочий и средств, должен обеспечивать исполнение судебных актов со стороны должников в порядке и сроки, установленные законом. При этом в ходе исполнительного производства должен быть обеспечен баланс интересов должника и взыскателя. То есть, одним из критериев этой цены является как раз отсутствие каких-либо факторов, свидетельствующих о чрезвычайных обстоятельствах, заставивших продавца, от имени которого в рамках исполнительного производства выступает судебный пристав-исполнитель, реализовать имущество.

При этом, стоимость объектов оценки, установленную с учетом необоснованных поправок на особые условия реализации, связанные с арестом и вынужденностью «быстрой» продажи, нельзя признать достоверной рыночной стоимостью.

Истец считает, что в выводе, содержащемся в обжалуемом отчете, указана недостоверная стоимость принадлежащего должнику Аллахвердиев А.К. имущества, которая является явно заниженной по отношению к реальной рыночной стоимости.

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Таким образом, оценивая доводы истца и анализируя исследования и выводы эксперта, указанные в оспариваемом отчете, суд руководствуется следующим.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007г. № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Настоящий Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с п. 19 ФСО №1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Согласно п.п. «а» п. 18, п.п. «б» п. 22 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Согласно п. 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно п. 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Согласно п. 11 ФСО № 3 информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

Проанализировав содержание оспариваемого отчета *** от *** об определении рыночной стоимости ООО «Столичный Центр Аудита и Оценки», на основании которого определена рыночная стоимость встроенного помещения (литер <***>), помещений первого этажа ***, помещений подвала ***, общая площадь <***> кв. м. расположенных по адресу: ***, которая составила 6 854 000 рублей, суд приходит к выводу, что данный отчет подготовлен с учетом рыночный ситуации по состоянию и в ценах на дату оценки ***, следовательно, он полностью отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки. Таким образом, принятый судебным приставом-исполнителем отчет отражает реальную рыночную стоимость объекта оценки.

Так, в соответствии с Заданием на оценку: целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки; предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: определение рыночной стоимости объекта оценки для целей реализации.

В соответствии с п.5 ФСО №2 (Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255) при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость.

Поскольку Отчет об оценке имеет наименование «Отчет об определении рыночной стоимости (оценке)…», следовательно, его наименование соответствует заданию на оценку, приведенному в данном отчете.

В постановлении о принятии результатов оценки также указано на рыночную стоимость.

Согласно ст. 7 ФЗ «Об оценочной деятельности»: «Если не определён конкретный вид стоимости в нормативно-правовом акте либо договоре, установлению подлежит рыночная стоимость».

Таким образом, оценщик законно определил рыночную стоимость имущества.

Согласно п.1.ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007г. №229 оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности) (Часть 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254).

Таким образом, спорный отчет содержит информацию, соответствующую действительности, в нем сделаны правленые выводы о характеристиках помещения, отчет не вводит в заблуждение относительно реальной стоимости объекта исследования. Следовательно, суд приходит к выводу, что оспариваемый отчет об оценке является действительным и может быть использован как доказательство рыночной стоимости предмета залога для реализации в ходе исполнительного производства.

Проанализировав отчет *** от ***, составленный ООО «Областной центр оценки», и представленный истцом, на основании которого истец просит установить начальную продажную стоимость предмета залога, суд, напротив, находит выводы данного отчета не соответствующими требованиям Закона об оценочной деятельности.

Так, в данном отчете рыночная стоимость данного имущества определена по состоянию на <***> года и составила 11 440000 руб. Вместе с тем, в отчете не проведен в достаточной степени анализ поведения продавцов на рынке недвижимости. На стр. 28 отчета указано, что негативные тенденции на рынке недвижимости г. Екатеринбурга сохраняются. Но в самом отчете данный фактор не учтен. В ситуации стагнирующего рынка недвижимости поведение продавцов объектов недвижимости существенно различается, - часть продавцов экспонируют свои объекты, но не могут их реализовать и не находят покупателей, сроки экспозиции при этом становятся очень большими. Объявления о продаже они при этом обновляют, чтобы покупатели не видели, что объекты выставлены давно. Не смотря на то, что объекты долго не продаются, эти продавцов не снижают цены, рассчитывая на восстановление платежеспособного спроса и улучшение рыночной конъюнктуры. Те продавцы, которые хотят продать объекты в пределах стандартного срока экспозиции, объявляют цены ниже и в процессе прямых переговоров, чем первая группа продавцов, и предоставляют большие скидки. Таким образом, использование первых попавшихся предложений на продажу может привести к завышению расчетной рыночной стоимости, что и произошло в случае с отчетом об оценке ***, подготовленном ООО «Областной центр оценки». Дополнительным фактором стала квалификация объекта оценки в отчете *** как находящегося в хорошем состоянии, в то время как потребности коммерческой эксплуатации помещения требуют косметического ремонта более серьезного уровня, чем это учтено в указанном отчете.

Кроме того, обстоятельством, подтверждающим выводы, представленные в отчете, подготовленном ООО «Столичный центр Аудита и Оценки», является история попыток продажи оцениваемого объекта на торгах. Согласно ФЗ «Оценочной деятельности» Оценщик должен исследовать все факты, относящиеся к оцениваемому объекту, а значит должен учитывать и историю торгов. Было выявлено, что неоднократно делались попытки продажи оцениваемого помещения на торгах, а именно: *** торги не проводились при начальной цене 9970338,98 руб., а *** торги признаны не состоявшимися при цене 8474788,13 руб.

Поскольку, по результатам торгов оцениваемое имущество реализовать не удалось по причине отсутствия заявок, можно сделать вывод, что рыночная стоимость данного помещения в состоянии на момент оценки, не может превышать 8 474 788,13 руб. Отсутствие заявок означает отсутствия интереса покупателей к объекту с учетом объявленной стоимости.

В отчете *** от *** рыночная стоимость объекта по состоянию на *** составила 6 854 000 руб., что на <***>% ниже, чем начальная цена на последних торгах.

В отчете <***>, подготовленном в <***> года, рыночная стоимость объекта составила 11 756 274,51 руб., что значительно выше (на <***>%).

Таким образом, стоимость, определенная в отчете ***, подготовленном ООО «Столичный центр Аудита и Оценки», в большей степени соответствует рыночным условиям, чем стоимость, определенная в отчете ***, подготовленного компанией ООО «Областной центр оценки».

В силу изложенного, суд признает достоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в отчете ***, подготовленном ООО «Столичный центр Аудита и Оценки».

Суд не усматривает оснований не доверять выводам отчета, поскольку он содержит подробное описание произведенных исследований, в обоснование сделанных выводов оценщик приводит соответствующие объективные данные, указывает на применение методов исследований, анализе данных рынка, которым оценщик руководствовался при исследовании, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию.

Истцом указанный отчет не опорочен, кроме вывода о стоимости объекта оценки.

Более того, согласно условиям договора залога и мирового соглашения, заключенного между истцом и ОАО «Россельхозбанк», первоначальная продажная стоимость реализации указанного залогового имущества будет определяться независимой оценочной организацией, аккредитованной в ОАО «Россельхозбанк» на момент обращения взыскания на заложенное имущество. Учитывая, что предложенная истцом организация - ООО «Областной центр оценки» - не аккредитована данным банком, результаты такой оценки не подлежат принятию.

Таким образом, исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление Аллахвердиев А.К. Казым оглы к Железнодорожному районному отделу службы судебных приставов г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области, ООО «Столичный центр аудита и оценки» о признании недостоверным отчета об оценки в рамках исполнительного производства – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами и другим лицам, участвующим в деле, в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Свердловский областной суд через Кировский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья <***> Е.А. Шимкова