Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1140/2017 ~ М-1216/2017 от 07.08.2017

Дело <Номер обезличен>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 октября 2017 года г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

при секретаре Ильиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.Л.И. к Г.К.А., С.А.С., Т.А.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и иску Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. к С.Л.И. об уменьшении покупной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

С.Л.И. обратилась с иском к Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. по тем основаниям, что между ней и ответчиками был заключен <Дата обезличена> договор купли-продажи земельного участка площадью 2822 кв.м. с кадастровым <Номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: <Адрес обезличен> условием о рассрочке платежа. При заключении договора покупатели уплатили <Номер обезличен>. Согласно договора купли-продажи, ответчики должны были в срок до <Дата обезличена> уплатить <Номер обезличен> руб., свои обязательства они не исполнили, стали предлагать существенно снизить стоимость земельного участка, от чего истица отказалась и предложила расторгнуть договор, направив <Дата обезличена> предложение о расторжении договора купли-продажи, данное предложение ответчиками не было принято. У С.Л.И. имеется покупатель на данный земельный участок. В связи с существенным нарушение условий договора – невыплатой положенной суммы по договору купли-продажи от <Дата обезличена> и нежеланием расторгнуть договор, что предусмотрено п.5.4. договора, истица просит признать данный договор расторгнутым.

Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. обратились с иском к С.Л.И., в котором просят уменьшить покупную стоимость земельного участка площадью 2822 кв.м. с кадастровым <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен> по договору купли-продажи от <Дата обезличена> с <Номер обезличен>. до <Номер обезличен>. и взыскать с С.Л.И. по <Номер обезличен> в пользу каждого. В обоснование иска указали, что в п.3.1 договора купли-продажи от <Дата обезличена> оговорено, что земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, кроме того, разрешенным видом использования земельного участка было заявлено – зона городского центра (ОД-1). Согласно ст.39 Правил землепользовании и застройки Сортавальского городского поселения, зона городского центра предполагает строительство на земельном участке ряда объектов. После государственной регистрации перехода права собственности истцы обратились в Администрацию Сортавальского городского поселения для предоставления условно разрешенного вида использования земельного участка, которое было выдано Распоряжением Администрации Сортавальского городского поселения <Номер обезличен>-о от <Дата обезличена>. В ходе сбора документов для разработки проектной документации и получения разрешения на строительство было установлено, что на приобретенном земельном участке значится объект культурного наследия регионального значения «Здание семинарии (деревянное). Здание учительской семинарии». Несмотря на то, что данное здание полностью сгорело в <Дата обезличена> оно не исключено из Единого государственного реестра объектов культурного наследия. В связи с этим к земельному участку применимы все ограничения, применяемые к объектам культурного наследия, в т.ч., запрет на застройку, изменение и прокладку коммуникаций, устройство автостоянок. В такой ситуации истцы не имеют возможности воспользоваться земельным участком в том объеме, который позволяет ПЗЗ Сортавальского городского поселения. В отношении земельного участка фактически заявлены имущественные права государства в лице Государственного комитета Республики Карелия по охране объектов культурного наследия. Представляется, что вследствие сокрытия информации об ограничениях, существующих в отношении приобретаемого объекта, у истцов неверно сформировалось представление о качестве предлагаемого к покупке земельного участка, и, соответственно, о его цене. Истцы указывают, что сокрытие информации о существующих ограничениях предоставляет им, как покупателям, в силу положений ст.ст.460,469,475,557 ГК РФ, ст.37 Земельного Кодекса РФ требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Для определения рыночной стоимости приобретенного земельного участка истцы обратились к оценщику, который сделал вывод о рыночной стоимости земельного участка в размере <Номер обезличен> т.к. фактически земельный участок может быть использован только для целей благоустройства, что относится к вспомогательным видам использования земельного участка согласно ст.39 ПЗЗ Сортавальского городского поселения. Покупателями в адрес продавца направлялось предложение уменьшить покупную стоимость до <Номер обезличен> ответа на данное предложение не поступало.

Протокольным определением суда от <Дата обезличена> указанные дела объединены для совместного рассмотрения.

Протокольным определением суда от <Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация Сортавальского городского поселения и Государственный комитет Республики Карелия по охране объектов культурного наследия.

Истица-ответчица С.Л.И. в судебное заседание не явилась, извещена.

В судебном заседании представитель истицы-ответчицы С.Л.И. – К.О.С., действующий на основании доверенности, исковые требования С.Л.И. о расторжении договора купли-продажи поддержал, по предъявленным к ней исковым требования возражал. Пояснил, что покупателям была предоставлена вся информация и документация о земельном участке до заключения договора купли-продажи. Обременений земельного участка не зарегистрировано. Покупатели работают на рынке строительства недвижимости длительное время, при необходимости могли получить любую информацию относительно ранее существовавшего на земельном участке здания, информация об объектах культурного наследия находится в открытом доступе. Договором была предусмотрена рассрочка платежа именно в целях выяснения покупателями возможности строительства на земельном участке. Согласно Постановления Министров КАССР <Номер обезличен> объектом культурного наследия является дом <Адрес обезличен>. Существует процедура исключения объекта культурного наследия из реестра, тем более, полностью утраченного, о чем покупателям известно. Фактически покупатели не желают расторгать договор купли-продажи, тем самым, понимают, что смогут использовать земельный участок для тех целей, в которых он приобретался, при этом максимально хотят минимизировать свои затраты, пытаясь снизить покупную стоимость земельного участка.

Ответчики-истцы Г.К.А. и С.А.С., а также представляющий их интересы, а также интересы ответчика-истца Т.А.В. на основании доверенностей С.Э.М. по иску С.Л.И. возражали, предъявленные к ней исковые требования поддержали. Г.К.А. пояснил, что они хотели приобрести земельный участок в г.Сортавала с целью строительства на нем энергоэффективного многоквартирного дома. Земельный участок С.Л.И. удачно расположен. Всеми документами занимался С.А.С., которому К.О.С. представил документы, вопросов по ним не возникло, из них не следовало обременений. Был заключён договор купли-продажи земельного участка, все покупатели заплатили практически одинаковые суммы, он на <Номер обезличен>. больше, необходимо было решить вопросы о выделении дополнительных мощностей и получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в целях строительства на нем, для этого была предусмотрена рассрочка платежа. После заключения договора купли-продажи был заключен договор на проектирование, в ходе его исполнения были получены сведения из Госкомитета о том, что на земельном участке строить невозможно, т.к. не исключено из реестра объектов культурного наследия здание на этом участке, эту информацию от них продавец скрыл. Существует определенная процедура исключения объекта из данного реестра, они готовы нести расходы и потратить время на это в целях реализации своего проекта, на что уже затрачены денежные средства.

С.А.С. дополнил к изложенному Г.К.А., что в <Дата обезличена> было принято решение о строительстве дома в г.Сортавала, осматривались земельные участки в городе, в т.ч., спорный участок, но там было много проблем, одна из них - отсутствие мощностей градостроительное зонирования, эта часть города находится в зоне, не позволяющей строить здания, Сортавала в целом зона культурного наследия, они обратили внимание на сгоревшее здание, знали, что это за здание, и после этого земельный участок стал им не интересен. В <Дата обезличена> поступила информация, что этот участок продается, с К.О.С. он встречался в <Адрес обезличен>, тот представил ему погашенное свидетельство на здание и выписку о его снятии с кадастрового учета, там стоял прочерк в графе 11 об объекте культурного наследия, тем самым, был снят вопрос об объекте культурного наследия, дополнительно проверять указанную информацию не стали, ему как специалисту было достаточно представленных К.О.С. документов. После заключения договора купли-продажи земельного участка, был заключен договор на выполнение проектной документации. Необходимо было начать подготовительные работы на участке в связи с чем обращались за выдачей разрешения на строительство художественной школы, фактически строить ее цели не имели, был получен отказ в выдаче данного разрешения. Обращались за получением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, оно было получено, но на тот момент от Госкомитета по охране объектов культурного наследия поступил ответ о нахождении на земельном участке не исключённого из реестра объекта культурного наследия здания. <Дата обезличена> К.О.С. по электронной почте прислал ему все документы по этому вопросу. При общении с главным архитектором г.Сортавала было установлено, что вести строительные работы на участке невозможно.

С.Э.М. полагал, что иск С.Л.И. о расторжении договора купли-продажи подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка, предусмотренного п.2 ст. 452 ГК РФ, т.к. доверенностью от <Дата обезличена> К.О.С. не наделялся полномочиями на расторжение договора купли-продажи, при этом именно он фигурирует в качестве представителя С.Л.И. в проекте соглашения о расторжении договора купли-продажи и именно он направлял от своего имени указанное соглашение покупателям. Они также в его адрес направляли корреспонденцию для С.Л.И., при этом не как ее представителю, а как лицу, имеющему возможность передать ей корреспонденцию. По существу спора пояснил, что обязанность покупателя оплатить товар является встречной по отношению к обязанности продавца передать товар надлежащего качества. Именно данная обязанность не была исполнена С.Л.И., поскольку земельный участок имел обременения (ограничения), о чем покупателем сообщено не было, в договоре купли-продажи не указаны обременения (ограничения), информация о не исключении объекта из реестра объектов культурного наследия была скрыта, сами покупатели эту информацию проверить не могли, указанное в силу п.3 ст.37 Земельного Кодекса РФ дает основания для снижения покупной стоимости земельного участка, оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена в <Номер обезличен> стороной истца-ответчика не опровергнута.

Ответчик-истец Т.А.В. в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо -Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК – в судебное заседание представителя не направило, извещены, в письменном отзыве указали о регистрации <Дата обезличена> за Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым <Номер обезличен> и одновременной государственной регистрации залога в силу закона в пользу С.Л.И., сведения о залоге актуальны. В соответствии с гражданским законодательством исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Сослались на положения п.2 ст.450 ГК РФ, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, разрешение по иску оставили на усмотрение суда.

Третье лицо – Государственный комитет Республики Карелия по охране объектов культурного наследия в судебное заседание представителя не направило, извещены. В письменном отзыве указали, что здание, расположенное по адресу: <Адрес обезличен> согласно Постановлению Совета Министров КАССР от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, постановлению Совета Министров КАССР от <Дата обезличена> <Номер обезличен> было включено в государственные списки недвижимых памятников, как вновь выявленный памятник истории и архитектуры местного значения – «Здание учительской семинарии, где в 1887-1981гг учился финский прогрессивный деятель Майю Лассила (1868-1918гг)», «Здание семинарии (деревянное). Указанный объект культурного наследия зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации под <Номер обезличен>. В результате произошедшего <Дата обезличена> пожара деревянные конструкции здания полностью уничтожены огнем, в значительной степени повреждены фундаменты и печи. В соответствии со ст.23 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" решение об исключении из реестра объекта культурного наследия осуществляется на основании акта Правительства РФ на основании проекта соответствующего распорядительного акта, внесенного Министерством культуры РФ на основании заключения государственной историко-архитектурной экспертизы и обращения органа государственной власти субъекта РФ. Для направления обращения об исключении объекта культурного наследия регионального значения из реестра необходимо представить в Министерство культуры РФ полный пакет документов, в т.ч., подготовленное комиссией их трех аттестованных экспертов заключение экспертизы, обосновывающее исключение вышеуказанного объекта из реестра, а также акт органов государственного пожарного надзора, устанавливающий факт полной физической утраты объекта. МО МВД России «Сортавальский» представило на запрос Комитета постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от <Дата обезличена>, утв.начальником ОНД г.Сортавала и Лахденпохского района ГУ МЧС России по РК. На сегодняшний день указанное здание не исключено из реестра объектов культурного наследия. Ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, разрешение по иску оставили на усмотрение суда.

Третье лицо – Администрация Сортавальского городского поселения в судебное заседание представителя не направило, извещены. В письменном отзыве указали, что по информации Государственного Комитета РК по охране объектов культурного наследи яна земельном участке с кадастровым <Номер обезличен> значиться объект культурного наследия регионального значения «Здание семинарии (деревянное). Здание учительской семинарии, где в 1887-1981гг учился финский прогрессивный деятель Майю Лассила (1868-1918гг)», который фактически сгорел в <Дата обезличена> однако до настоящего времени не исключен из Единого государственного реестра объектов культурного наследия. Указанное препятствует получению разрешения на строительство на данном земельном участке согласно ст.34.1 ФЗ от <Дата обезличена> №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, разрешение по иску оставили на усмотрение суда.

В судебных заседаниях допрошен свидетель.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст.452 ГК РФ.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Согласно п.1 ст.549 ГК РФ ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В соответствии со ст.557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В силу ст. 475 п. 2 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Согласно п.1 ст.37 Земельного Кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установлено, что <Дата обезличена> между С.Л.И. с одной стороны (в лице К.О.С., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от <Дата обезличена>) и Г.К.А., С.А.С., Т.А.В. с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 2822 кв.м. с кадастровым <Номер обезличен> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешённого использования: объекты образовательного и учебно-воспитательного назначения, территориальная зона: зона городского центра (ОД-1) по адресу: <Адрес обезличен> (далее – земельный участок). Обременений правами других лиц на указанный земельный участок до заключения договора купли-продажи не было зарегистрировано.

По условиям договора купли-продажи от <Дата обезличена> Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. приобрели в равно долевую собственность (по 1/3 доли) указанный земельный участок (п.1.1., раздела 1, раздел 3), указанный земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц (п.1 раздела 3), стороны утверждают, что требования ст.35 Земельного Кодекса РФ соблюдены, на земельном участке отсутствуют какие-либо здания и сооружения (п.4 раздела 3). Разделом 4 договора продажная стоимость земельного участка установлена в <Номер обезличен>, при этом <Номер обезличен> оплачено до подписания договора купли-продажи, остаток денежных средств сумме <Номер обезличен> подлежало оплате на следующих условиях: в срок до <Дата обезличена> - <Номер обезличен>. и до <Дата обезличена> – <Номер обезличен>. В силу п.4 раздела 5 договора от <Дата обезличена>, в случае, если покупатель не производит оплату в установленный срок до <Дата обезличена> согласно п.4.2. договора, земельный участок возвращается продавцу, деньги в сумме <Номер обезличен> уплаченные <Дата обезличена>, возвращаются покупателям в полном объеме.

Земельный участок передан по передаточному акту от <Дата обезличена> продавцом покупателям. Денежные средства в сумме <Номер обезличен>. уплачены по договору покупателями, что подтверждается пояснениями сторон, материалами дела.

<Дата обезличена> за Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок (по 1/3 доли), также произведена государственная регистрация залога в силу закона в пользу С.Л.И., сведения о залоге актуальны.

До <Дата обезличена> Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. не произвели предусмотренный разделом 4 договора купли-продажи платеж в размере <Номер обезличен> в связи с чем <Дата обезличена> в их адрес К.О.С. направлен проект соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчиков-истцов о том, что К.О.С. не имел права на направление указанного соглашения, и тем самым, не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора по делам о расторжении договора. При этом суд исходит из следующего. Согласно п.1 ст.182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. В силу п.1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Пунктом 1 ст.185.1 ГК РФ предусмотрено, что доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена Согласно п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <Дата обезличена> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре, а также на установление ограниченных вещных прав на него.

Согласно доверенности <Номер обезличен> удостоверенной нотариусом округа г.Сортавала Республики Карелия К.Л.Е. <Дата обезличена> (зарегистрировано в реестре <Номер обезличен>), С.Л.И. уполномочила К.О.С. распорядиться (продать) принадлежащий ей на праве собственности земельный участок с кадастровым <Номер обезличен>, заключать и подписывать от ее имени предварительный договор (договоры), договор (договоры) купли-продажи, передаточный акт (акты), совершать все предусмотренные законом виды регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимости, с правом получения денежных сумм, расписываться за нее и выполнять все действия и формальности, связанные с выполнением данного поручения. Заключая на основании указанной доверенности от имени и в интересах С.Л.И. <Дата обезличена> договор купли-продажи, К.О.С. имел полномочия совершать все действия, вытекающие из отчуждения спорного земельного участка на основании данного договора, в т.ч., при наличии оснований, предусмотренных законом, договором - для расторжения договора купли-продажи. При этом соглашение от <Дата обезличена> о расторжении договора купли-продажи лишь направлялось К.О.С. в адрес покупателей, Г.А.К., С.А.С. и Т.А.В. воспринимали К.О.С. как представителя С.Л.И., о чем свидетельствуют их заявление от <Дата обезличена> и претензия от <Дата обезличена>, пояснения в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, после заключения договора купли-продажи земельного участка, <Дата обезличена>, Г.А.К., С.А.С. и Т.А.В. заключили с ООО «Коммунжилпроект» договор на выполнение проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома по <Адрес обезличен> в <Адрес обезличен>. <Дата обезличена> данными лицами было подано заявление в Администрацию Сортавальского городского поселения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка – малоэтажная жилая застройка, и <Дата обезличена> издано соответствующее распоряжение органа местного самоуправления о предоставлении данным лицам разрешения на испрашиваемый условно разрешенный вид использования земельного участка. В судебном заседании Г.А.К. и С.А.С. пояснили, что именно для указанных целей они приобретали земельный участок, т.к. имеют опыт в данной сфере. Соответственно, эти действия судом расцениваются как предпринимательская деятельность. Предпринимательской деятельностью в силу статьи 2 ГК РФ признается самостоятельная, осуществляемая на свой страх и риск (в т.ч., получения убытков) деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. В п.1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.1 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В обоснование позиции о невнесении до <Дата обезличена> платежа по договору купли-продажи и исковых требований об уменьшении покупной стоимости земельного участка, Г.А.К., С.А.С. и Т.А.В. ссылаются на сокрытие продавцом сведений о не исключении из реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации объекта «Здание учительской семинарии, где в 1887-1981гг учился финский прогрессивный деятель Майю Лассила (1868-1918гг)», «Здание семинарии (деревянное)», по адресу местоположения приобретенного земельного участка, указывая, что по договору купли-продажи от <Дата обезличена> передан товар ненадлежащего качества, который не может быть использован в целях, для которых он приобретался.

Суд отклоняет указанные доводы по следующим основаниям.

Согласно Постановлению Совета Министров КАССР от <Дата обезличена> <Номер обезличен> в государственные списки недвижимых памятников истории и культуры местного значения включены вновь выявленные памятники архитектуры г.Сортавала, в т.ч., Здание семинарии (деревянное) по адресу <Адрес обезличен> В Приложении <Номер обезличен> к Постановлению Совета Министров КАССР от <Дата обезличена> <Номер обезличен> адрес данного объекта указан как <Адрес обезличен>.

На основании положений п.3 ст.64 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" указанное здание как памятник истории и культуры местного значения, принятый на государственную охрану в соответствии с законодательными и иными правовыми актами СССР и РСФСР, отнесено в силу закона к объектам культурного наследия регионального значения. В соответствии с пп. 6, 7 п. 2 ст. 33 данного Закона, государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя разработку, согласование и утверждение в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, а также согласование решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и об изменении их правового режима; установление требований к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, требований к градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места; установление особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия.

Как следует из материалов дела, объект с кадастровым <Номер обезличен>– вечерняя школа площадью 792 кв.м – по адресу <Адрес обезличен>, расположенный на земельном участке с кадастровым <Номер обезличен>, снят с кадастрового учета <Дата обезличена>, указанный объект был уничтожен в результате пожара, произошедшего <Дата обезличена>.

Согласно пояснений представителя истицы-ответчицы до заключения договора покупателям было известно о том, руины какого здания имеются на земельном участке, и им были переданы все документы о пожаре, снятии объекта с кадастрового учета, погашенное свидетельство о праве собственности С.Л.И. на него. Указанные обстоятельства подтвердила допрошенная в качестве свидетеля А.Н.Б., ставить под сомнения ее показания суд оснований не усматривает, свидетелю перед началом допроса были разъяснены обязанности и ответственность, о чем отобрана подписка, личной заинтересованности свидетеля в исходе дела не имеется, доказательств обратному стороной ответчика-истца не представлено. Из пояснений С.А.С. следует, что в <Дата обезличена> они потеряли интерес к земельному участку, впоследствии приобретённому у С.Л.И., поскольку знали о том, что за сгоревшее здание на нем расположено.

В кадастровой выписке от <Дата обезличена> на здание Вечерней школы указано, что объект снят с кадастрового учета <Дата обезличена>, в п.11 кадастровой выписки «сведения о включении в реестр объектов культурного наследия» стоит прочерк. Указанный документ исходит от наделенного соответствующего полномочиями государственного учреждения. Земельный участок, являвшийся предметом договора купли-продажи от <Дата обезличена>, обременений (ограничений) не имеет. Тем самым, отсутствуют доказательства сокрытия либо предоставления продавцом либо ее представителем заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании. Располагая указанной выпиской, содержащей кадастровый номер объекта, а также кадастровый номер земельного участка, на котором он расположен, покупатели до заключения договора купли-продажи имели возможность в установленном законом порядке удостовериться относительно указанных объектов недвижимости, в т.ч., получения информации о наличии либо отсутствии обременений (ограничений) из источников, находящемся в открытом доступе, в т.ч., в части включения объекта в реестр объектов культурного наследия, тем более, учитывая, что незадолго до этого именно информация о специфике здания на земельном участке, согласно пояснений С.А.С., оттолкнула их от приобретения земельного участка. Из пояснений С.А.С. следует, что представленных К.О.С. документов ему было достаточно, проверять информацию он не стал. Указанное свидетельствует о том, что покупатели, имеющие опыт работы на рынке строительства (т.к. все занимают руководящие должности в группе компаний «Коммунжилпроект»- общедоступные сведения из сети «Интернет», kommproekt.ru) не проявили должную степень осмотрительности и заботливости, не приняли все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки, в своих правах и обязанностях применительно к ее последствиям. В ходе рассмотрения дела Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств принятия таких мер.

Тем самым, суд не находит оснований для применения п.3 ст.37 Земельного Кодекса РФ в связи с недоказанностью предоставления продавцом покупателям заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Доказательств недобросовестности С.Л.И. либо ее представителя при совершении сделки купли-продажи ответчиками-истцами суду не представлено. Невозможность покупателей использовать в настоящий момент земельный участок для целей, в которых ими он приобретался не состоит в прямой причинно-следственной связи с действиями продавца.

Следует отметить, что после получения в <Дата обезличена> С.А.С. документов от К.О.С., покупатели имели сомнения в возможности строительства на земельном участке, о чем свидетельствует переписка С.А.С. с А.Н.Б. в <Дата обезличена> по электронной почте, т.е., до заключения договора купли-продажи. Доводы стороны ответчиков-истцов о получении только <Дата обезличена> от К.О.С. всех документов относительно здания Вечерней школе, по мнению суда, не имеют значения для разрешения настоящего спора, поскольку объем юридически значимой информации в них не более содержащейся в представленных в <Дата обезличена> документах С.А.С.

Покупателям земельного участка известно об установленной ст.23 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ процедуре исключения объекта культурного наследия регионального значения из реестра, из их пояснений в судебном заседании следует, что они намерены ее пройти, т.к. имеют намерения на приобретенном земельном участке возвести объект капитального строительства.

Учитывая неисполнение Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. обязанности произвести очередной платеж по договору купли-продажи от <Дата обезличена> в установленные договором сроки и размере, суд приходит к выводу об удовлетворении иска С.Л.И. о расторжении договора купли-продажи согласно п.4. раздела 5 договора, в связи с существенным нарушением условий договора покупателями по оплате товара по ст. 450 п. 2 ч. 1 ГК РФ.

Тем самым, право общей долевой собственности Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. на спорный земельный участок подлежит прекращению, что является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости. Также в указанном реестре подлежит погашению запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении данного земельного участка. Право собственности на спорный земельных участок вновь приобретает С.Л.И. В соответствии с п.3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. обязаны возвратить земельный участок С.Л.И. способом, аналогичному его получения – по передаточному акту, при этом, по мнению суда, трехдневный срок со дня вступления решения суда в законную силу является разумным и достаточным для совершения указанных действий.

С С.Л.И. в пользу Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. подлежат взысканию уплаченные ими по договору денежные средства, исходя из пояснений Г.К.А. о внесении им на суммы на <Номер обезличен>. больше, чем иными покупателями, по <Номер обезличен> – в пользу С.А.С. и Т.А.В., и <Номер обезличен> – в пользу Г.К.А.

В силу ст.98 ГПК РФ с Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. в пользу С.Л.И. подлежат взысканию расходы по уплаченной ею государственной пошлине в равных долях.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования С.Л.И. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 2822 кв.м. с кадастровым <Номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешённого использования: объекты образовательного и учебно-воспитательного назначения, территориальная зона: зона городского центра (ОД-1) по адресу: <Адрес обезличен>, заключенный <Дата обезличена> между С.Л.И., Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В..

Взыскать с С.Л.И. в пользу Г.К.А. денежные средства в сумме <Номер обезличен>

Взыскать с С.Л.И. в пользу С.А.С. денежные средства в сумме <Номер обезличен>

Взыскать с С.Л.И. в пользу Т.А.В. денежные средства в сумме <Номер обезличен>

Обязать Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. в течение 3 дней со дня вступления решения суда в законную силу возвратить С.Л.И. по передаточному акту земельный участок площадью 2822 кв.м. с кадастровым <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>.

Прекратить право общей долевой собственности (по 1/3 доли в праве собственности каждого) Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. на земельный участок площадью 2822 кв.м. с кадастровым <Номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешённого использования: объекты образовательного и учебно-воспитательного назначения, территориальная зона: зона городского центра (ОД-1) по адресу: <Адрес обезличен>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости <Дата обезличена> (номера регистрации <Номер обезличен>, соответственно).

Погасить в Едином реестре недвижимого имущества запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении земельного участка площадью 2822 кв.м. с кадастровым <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен> (номер регистрации <Номер обезличен>).

Исковые требования Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. оставить без удовлетворения.

Взыскать с Г.К.А., С.А.С. и Т.А.В. в пользу С.Л.И. расходы по уплаченной государственной пошлине по <Номер обезличен> руб. с каждого.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.Е.Иванова

Мотивированное решение изготовлено <Дата обезличена>