Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-528/2021 (2-5808/2020;) ~ М-6441/2020 от 28.12.2020

Дело № 2-528/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 марта 2021 года г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска, в составе:

судьи Богомолова С.В.,

при секретаре Платовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соколова С.Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин новостроек Девелопмент» о взыскании денежных средств, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, общества с ограниченной ответственностью «Диджитал Девелопмент» к Соколову С.Е., обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин новостроек Девелопмент» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и применением последствий недействительности сделки,

установил:

Соколов С.Е. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин новостроек Девелопмент» (ООО «СЗ «МН Девелопмент») указав, что Между ООО «СЗ «МН Девелопмент» и Соколовым С.Е. 13.08.2020 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с договором стороны обязались в течение 1 рабочего дня со дня регистрации права собственности продавца на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> кадастровый №, назначение: жилое, площадь 47,0 кв. м., этаж № (далее - квартира), но не позднее 30 календарных дней с даты подписания предварительного договора, подписать основной договор купли-продажи квартиры (пп. 1.1, 3.11).

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором находится квартира, было получено 20.12.2019, т.е. значительно раньше заключения договора.

Согласно п. 2.1 договора стороны оценили квартиру в 2 800 000 руб. При этом в силу п. 2.2 договора покупатель до заключения основного договора купли-продажи квартиры оплачивает продавцу аванс в размере 100% ее стоимости путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Во исполнение указанного условия покупателем 14.08.2020 в пользу продавца была уплачена сумма в размере 2 800 000 руб., что подтверждается чеком-ордером.

Таким образом, Соколов С.Е., действуя в качестве потребителя (абз. 3 преамбулы Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»), надлежащим образом исполнил свое основное и единственное имущественное обязательство в отношениях по договору купли-продажи - оплатил товар.

Вместе с тем в дальнейшем ООО «СЗ «МН Девелопмент» от физической передачи квартиры, подписания основного договора, регистрации права собственности на квартиру и перехода такого права к покупателю уклонилось. Таким образом, встречное исполнение продавцом предоставлено не было.

В целях мирного урегулирования спора Соколов С.Е. обратился к продавцу с претензией от 21.09.2020 (направлена 24.09.2020 заказным письмом 43204851036156), в которой потребовал зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества и подписать договор купли-продажи квартиры, оригинал предлагаемого к подписанию договора приложил. Однако до настоящего момента ответ на нее не поступил.

Полагает, что заключенный сторонами договор следует квалифицировать как основной договор купли- продажи будущей вещи с условием о полной предварительной оплате.

ООО «СЗ «МН Девелопмент» является застройщиком многоквартирного дома, на момент заключения договора дом был построен и введен в эксплуатацию, 30.12.2019 г. квартира поставлена на кадастровый учет. Иными словами, к моменту заключения договора предмет купли-продажи существовал и право на него подлежало государственной регистрации за продавцом, но еще не было зарегистрировано.

Таким образом, никаких юридических препятствий к заключению основного договора купли- продажи квартиры на момент заключения сторонами договора не было.

Вместе с тем Соколов С.Е., являясь потребителем, а не профессиональным участником соответствующих отношений, при заключении договора заблуждался, полагая, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на квартиру может быть заключен лишь предварительный договор ее купли-продажи.

С учетом уточненных исковых требований, просил обязать ответчика передать истцу спорную квартиру, вынести решение о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на квартиру, на случай неисполнения ответчиком в установленный судом срок обязанности по передачи квартиры просил взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 28 000 руб. за каждый день просрочки.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями привлечено общество с ограниченной ответственностью «Диджитал Девелопмент» (ООО «Диджитал Девелопмент»), которое заявило исковые требования к Соколову С.Е., ООО «СЗ «МН Девелопмент» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и применением последствий недействительности сделки. В обоснование иска указало, что 04.02.2020 между ООО «СЗ «МН Девелопмент» (Продавец) и ООО «Диджитал Девелопмент» был заключен договор купли-продажи квартиры №№, общей площадью 47 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: <адрес>.

04.02.2020 весь необходимый пакет документов для оформления перехода прав собственности на вышеуказанную квартиру был подан на государственную регистрацию.

14.02.2020 Росреестром выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав.

В настоящий момент государственная регистрация не завершена по причине многочисленных арестов и запретов за совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта.

Исковые требования истца по делу грубо нарушают права ООО «Диджитал Девелопмент», как титульного владельца спорного объекта движимости, и предпринимают попытку незаконного захвата спорного объекта недвижимости по сфальсифицированному договору.

Предварительный договор купли-продажи квартиры №12-15-2020/НТ от 13.08.2020 является оспоримой сделкой.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана действительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В момент заключения вышеуказанного предварительного договора уже имелся договор купли-продажи спорной квартиры, который находился на государственной регистрации.

Просило признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры №12-15-2020/НТ от 13.08.2020, заключенный между ООО «СЗ «МН Девелопмент» и Соколовым С.Е., применить последствия недействительности сделки, взыскать с Соколова С.Е. в пользу ООО «Диджитал Девелопмент» расходы по оплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, Чеченев С.Л., Курзина М.Г.

В судебное заседание истец Соколов С.Е. не явился, его представитель Пиганов С.Ю. в судебном заседании доводы искового заявление поддержал, требования третьего лица не признал. В ходе судебного заседания полностью изменил предмет иска, просил взыскать с ответчика уплаченную по договору денежную сумму в размере 2 800 000 руб. Также пояснил, что истец намеревался приобрести квартиру для личных семейных нужд, для своего проживания либо проживания членов его семьи. Полгал, что при удовлетворении исковых требований с ответчика подлежит взысканию штраф в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». Вопрос о снижении размера штрафа оставил на усмотрение суда.

Представитель ответчика Юртаев Д.Н., также представляющий интересы третьего лица с самостоятельными требованиями ООО «Диджитал Девелопмент» и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Курзиной М.Г. в судебном заседании исковые требования Соколова С.Е. не признал, поддержав требования ООО «Диджитал Девелопмент». Суду пояснил, что предварительный договор купли-продажи квартиры №12-15-2020/НТ от 13.08.2020 является недействительной сделкой, т.к. совершен неуполномоченным лицом, которое обмануло истца относительно того, что спорный объект никому ранее не был продан. Кроме того, предварительный договор купли-продажи квартиры является ничтожной сделкой, т.к. не соответствует по форме и содержанию, грубо нарушает права покупателя - ООО «Диджитал Девелопмент» покупателя по договору купли-продажи спорного объекта от 04.02.2020. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2020 решение ИФНС России по Ленинскому району от 02.07.2020 о государственной регистрации изменений сведений о юридическом лице, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, по внесению записи ЕГРЮЛ ООО «СЗ «МН Девелопмент» о смене единоличного исполнительного органа с ООО «Диктатура Закона» на директора Чеченева С.Л. признано незаконным. Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры №12-15-2020/НТ от 13.08.2020 с истцом подписало неуполномоченное лицо - Чеченев С.Л., который использовал поддельную печать ООО «СЗ «МН Девелопмент». Данный факт свидетельствует о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры №12-15-2020/НТ от 13.08.2020 имеет признаки фальсификации. Доводы истца о том, что ООО «СЗ «МН Девелопмент» не имеет возможности возвратить, внесенную на расчетный счет денежную сумму в размере 2 800 000 руб., не состоятельны. Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.02.2021 по делу №А72-8335-7/2020 требования ООО «СЗ «МН Девелопмент» с суммой 1 415 200 руб. включены в реестр требований кредиторов иное лицо Также, ООО «СЗ «МН Девелопмент» является взыскателем 3 051 802 руб. в отношении иное лицо (исполнительное производство №59981/19/73042-ИП). Заявляя исковые требования, истец злоупотребляет правом. Договор купли-продажи спорного объекта недвижимости между истцом и ответчиком, в нарушение п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ, не был заключен, истец необоснованно предъявляет исковые требования. Кроме того, удовлетворение требования истца нарушат права кредиторов ответчика. Также полагает, что не подлежит взысканию штраф, предусмотренный законом РФ «О защите прав потребителей», так как истцом не доказано намерение использовать квартиру в личных семейных нуждах, а по сведениям ответчика у истца имеется другое жилье. Кроме того, сумма уплаченная по договору подлежит взысканию в ползу истца не в рамках удовлетворения его требований, а при удовлетворении требований третьего лица, как реституция. В случае взыскания штрафа, просил применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить его размер.

Третьи лица Курзина М.Г., Чеченев С.Л., Управление Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явились, извещались.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав предоставленные материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ суд дает оценку тем доказательствам, которые представлены сторонами и исследовались в судебном заседании.

Судом установлено, что между ООО «СЗ «МН Девелопмент» (продавец) в лице директора Чеченева С.Л. и Соколовым С.Е. 13.08.2020 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в течение 1 рабочего дня со дня регистрации права собственности продавца на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, назначение: жилое, площадь 47,0 кв. м., этаж № (далее - квартира), но не позднее 30 календарных дней с даты подписания предварительного договора, подписать основной договор купли-продажи квартиры (пп. 1.1, 3.11).

Согласно п. 2.1 договора стороны оценили квартиру в 2 800 000 руб. При этом в силу п. 2.2 договора покупатель до заключения основного договора купли-продажи квартиры оплачивает продавцу аванс в размере 100% ее стоимости путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Во исполнение указанного условия покупателем 14.08.2020 в пользу продавца была уплачена сумма в размере 2 800 000 руб., что подтверждается чеком-ордером, а также выпиской по операциям на расчетном счете ответчика.

Факт подписания данного договора со стороны продавца Чеченевым С.Л. и зачисления денежных средств от истца на расчетный счет представителем ответчика не оспаривался.

Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее Закон о защите прав потребителей) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Продавцом - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Учитывая предмет договора (жилое помещение) и то, что продавцом по спорному договору выступало юридическое лицо, являющееся специализированным застройщиком, а покупателем является гражданин, то на возникшие правоотношения кроме положений Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) распространяется Закон о защите прав потребителей.

Доказательств того, что истец имел намерение использовать квартиру не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суду не представлено.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В силу п. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В данном случае стороны заключил предварительный договор в отношении имущества, в отношении которого ранее был заключен (подписан) договор купли-продажи от 04.02.2020 между ООО «СЗ «МН Девелопмент» (Продавец) и ООО «Диджитал Девелопмент» (покупатель) и который был сдан на государственную регистрацию, которая приостановлена до настоящего времени.

Таким образом, суд полагает, что между истцом и ответчиком заключен именно предварительный договор, так как на момент его заключения имелись указанные выше препятствия к заключению основного договора, которые не отпали в настоящее время.

Согласно ч. 1 ст. 23.1. Закона о защите прав потребителей договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом (ч. 2 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей).

В данном случае истец воспользовался свои правом и отказался от исполнения договора заявил исковые требования о возврате (взыскании) уплаченной по договору денежной суммы.

При этом, доводы ответчика о недействительности заключенного договора ввиду отсутствия полномочий у лица, его подписавшего, а также о его фальсификации путем проставления на нем печати не ООО «СЗ «МН Девелопмент» суд считает необоснованными.

На момент подписания спорного предварительного договора сведения о лице, его подписавшем, были в установленном порядке внесены в Единый государственной реестр юридических лиц.

Кроме того, законном не предусмотрено обязательное скрепление подобных предварительных договоров печатью организации, следовательно, ее наличие на договоре, а равно ее соответствие официальной печати организации, не имеет правового значения при признании такого договора заключенным (действительным) или нет.

Более того, поступившие от истца денежные средства на расчетный счет ответчика были им оприходованы и израсходованы, что также указывает на одобрение сделки в силу положений ст. 183 ГК РФ.

Наличие корпоративного конфликта (спора) между лицами входящими (входившими) в состав органов управления ООО «СЗ «МН Девелопмент» никак не может повлиять на права истца, как потребителя.

Доказательств наличия какого-либо злоупотребления правом со стороны истца при заключении спорного договора суду не представлено.

При таком положении, учитывая предусмотренное законом право потребителя на отказ от исполнения договора купли-продажи предварительно оплаченного товара (в данном случае предварительного договора купли-продажи квартиры), его требования о взыскании уплаченной за товар денежной суммы в размере 2 800 000 руб. подлежат удовлетворению.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения требований третьего лица о признании предварительного договора купли-продажи недействительным.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Как указывалось выше, между истцом и ответчиком заключен именно предварительный договор купли-продажи, и невозможность заключения основного договора была обусловлена, в том числе, наличием договора купли продажи между ответчиком и третьим лицом.

Вместе с тем, в случае устранения причин, препятствующих заключению основного договора (расторжения договора между третьим лицом и ответчиком, снятие установленных ограничений на государственную регистрацию и прочих), такой договор мог быть заключен.

Таким образом, сам по себе предварительный договор от 13.08.2020 не противоречит закону, а при условии, что основной договор так и не был заключен, истец в настоящее время отказался от его исполнения и потребовал возврата уплаченной по предварительному договору денежной суммы (то есть предварительный договор в настоящее время фактически расторгнут), оспариваемый договор не нарушает прав третьего лица, что также не позволяет признать его недействительным по иску ООО «Диджитал Девелопмент», как не стороны сделки.

В силу ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

В связи с тем, что требования истца ответчиком добровольно не были удовлетворены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф, размер которого согласно ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей составит 1 400 000 руб.

Вместе с тем, суд находит данный размер штрафа явно не соответствующим последствиям нарушенного обязательства, учитывая также то, что требования о возврате уплаченной по договору денежной суммы заявлены только в ходе судебного разбирательства в рамках изменения предмета иска, и применив положения ст. 333 ГК РФ находит возможным уменьшить его размер до 140 000 руб.

В соответствии со ст.ст. 98, 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца уплаченную им при подаче иска государственную пошлину в размере 600 руб., а также оставшуюся госпошлину в размере 21 600 руб. в доход местного бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Соколова С.Е. удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин новостроек Девелопмент» в пользу Соколова С.Е. уплаченную по предварительному договору купли-продажи квартиры от 13 августа 2020 года денежную сумму в размере 2 800 000 руб., штраф в размере 140 000 руб., расходы на госпошлину в размере 600 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин новостроек Девелопмент» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 21 600 руб.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Диджитал Девелопмент» к Соколову С.Е., обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин новостроек Девелопмент» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и применением последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Богомолов.