Решение по делу № 2-4043/2012 от 13.02.2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дата                             Адрес

Пресненский районный суд Адрес, в составе

председательствующего судьи Пархоменко Ж.В.

при секретаре Тамбиевой Л.Х.,

    с участием представителя истца Самсонова С.Е. - Олейника С.Н., представителей ответчика закрытого акционерного общества «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы» - Алехина В.П., Земскова В.Э.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4043/12 по иску Самсонова С.Е. к Закрытому акционерному обществу «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы» о расторжении договора аренды, выселении и освобождении помещения, о взыскании задолженности по арендной плате и штрафа за неисполнение обязательств,

УСТАНОВИЛ:

Самсонов С.Е. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что Дата между гражданином ФРГ Гертом Оскаром М.Г. и ЗАО «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы» был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ответчику во временное пользование за плату было предоставлено нежилое помещение Номер, расположенное по адресу: Адрес. В настоящий момент помещение принадлежит Самсонову С.Е. на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии Номер Номер от Дата, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации Номер). Соответственно, истец является правопреемником прав и обязанностей по договору аренды в силу закона. О смене собственника истец неоднократно извещал ответчика заказными письмами от Дата, Дата и Дата, в которых также сообщил ответчику свои платежные реквизиты для перечисления арендной платы. В соответствии с п. 4.3 договора арендатор ежемесячно, не позднее Номер числа оплачиваемого месяца, вносит Номер годовой фиксированной части арендной платы в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа. Несмотря на неоднократные требования истца об устранении нарушений условий договора, по состоянию на Дата ответчиком не произведена оплата фиксированной части арендной платы за Дата., задолженность по арендной плате за указанный период составляет Номер руб. Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере Номер% от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки, в связи с этим ответчику начислен штраф в размере Номер руб. В нарушение норм действующего законодательства и условий договора ответчик не исполняет обязательства, установленные пунктами 3.1.7 и 3.1.8 договора, препятствует в доступе в помещение, не предпринимает никаких действий к устранению ущерба, причиненного помещению. По мнению истца, ответчиком также нарушены условия п.3.2.5 договора, обязывающие арендатора согласовать перепланировку помещения и п. 3.1.8., запрещающего арендатору ухудшать состояние помещения. Истец неоднократно обращался к арендатору с требованиями незамедлительно устранить допущенные им нарушения условий договора, в т.ч. Дата ответчику была направлена претензия, на которую ответа не последовало. В связи с тем, что ответчик требования истца, указанные в претензии от Дата не исполнил, ему Дата было направлено требование о досрочном расторжении договора и освобождении занимаемого помещения. Неисполнение данного требования явилось основанием для предъявления истцом настоящего иска в суд.

Истец просит суд расторгнуть досрочно договор аренды нежилого помещения от Дата, заключенный между Гаудером Г.О.М. и ЗАО «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы»; выселить ЗАО «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы» из помещения, расположенного по адресу: Адрес; обязать ЗАО «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы» освободить помещение, расположенное по адресу: Адрес от своего имущества; взыскать с ЗАО «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы» в его пользу Номер руб. Номер коп., в том числе Номер руб. Номер коп. задолженность по арендной плате за Дата. и Номер руб. Номер коп. штраф за неисполнение обязательств по внесению арендной платы. Кроме того, истец просит суд взыскать с ответчика в его пользу судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере Номер руб. Номер коп.

В судебном заседании Дата представитель истца Олейник С.Н. заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований, так как задолженность по арендной плате за Дата г. была перечислена на счет истца из депозита нотариуса Дата, просил суд расторгнуть досрочно договор аренды нежилого помещения от Дата, заключенный между Гаудером Г.О.М. и ЗАО «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы»; выселить ЗАО «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы» из помещения, расположенного по адресу: Адрес; обязать ЗАО «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы» освободить помещение, расположенное по адресу: Адрес от своего имущества; взыскать с ЗАО «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы» в его пользу Номер руб. Номер коп. штрафа за неисполнение обязательств по внесению арендной платы, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере Номер руб. Номер коп.

Представители ответчика в судебном заседании иск не признали, представили письменные возражения относительно заявленных истцом исковых требований, в которых ответчик указывает на отсутствие задолженности по арендной плате. В судебном заседании представители ответчика пояснили, что ответчиком не было допущено ухудшения состояния помещения, ответчик не препятствовал доступу собственника в арендуемое помещение, не производил незаконных перепланировок арендуемого помещения. По мнению представителей ответчика требования истца о досрочном расторжении договора аренды не обоснованы, в связи с чем, просили суд в иске истцу отказать в полном объеме.

Выслушав представителя истца и представителей ответчика, изучив материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В ходе судебного заседания установлено, что Дата между гражданином ФРГ Гертом Оскаром М.Г. и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения (л. д. Номер), согласно которому ответчику во временное пользование за плату было предоставлено нежилое помещение Номер, расположенное по адресу: Адрес. В настоящий момент помещение принадлежит истцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии Номер Номер от Дата (л. д. Номер), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации Номер). Соответственно, истец является правопреемником прав и обязанностей по договору аренды в силу закона.

Согласно п. 9.2 договора аренды в случае изменения своего местонахождения, почтового адреса или обслуживающего банка, стороны договора обязаны в десятидневный срок уведомить об этом друг друга.

Судом установлено, что о смене собственника истец неоднократно извещал ответчика заказными письмами с уведомлением от Дата (л. д. Номер), Дата (л. д. Номер) и Дата В судебном заседании судом обозрены оригинал письма истца от Дата, конверт, а также квитанция о возврате этого письма истцу Дата в связи с истечением срока хранения. Из материалов дела усматривается, что истец также в своих письмах сообщил ответчику свои платежные реквизиты для перечисления арендной платы.

Как усматривается из договора аренды нежилого помещения от Дата в качестве адреса места нахождения арендатора, т.е. ответчика, указан адрес: Адрес. Именно по данному адресу ответчика были отправлены истцом уведомления о смене собственника с указанием банковских реквизитов истца для перечисления арендной платы.

Согласно представленным в дело ответчиком распечаткам с сайта Почты России (л. д. Номер) письмо истца от Дата получено ответчиком только Дата Однако, как следует из текста этой распечатки, Дата в Номер часов почтовое отправление поступило по месту вручения, т.е. по адресу ответчика, указанному в договоре аренды. В тот же день, как видно из распечатки (л.д. Номер), сотрудники Почты России пытались вручить данное письмо адресату, но сделать это не удалось из - за временного отсутствия адресата.

Согласно представленным в дело ответчиком распечаткам с сайта Почты России (л. д. Номер) письмо истца от Дата получено ответчиком только Дата Однако, как следует из текста этой распечатки, Дата в Номер часов Номер минут почтовое отправление поступило по месту вручения, т.е. по адресу ответчика, указанному в договоре аренды. В тот же день, как видно из распечатки (л.д. Номер), сотрудники Почты России пытались вручить данное письмо адресату, но сделать это не удалось из - за временного отсутствия адресата.

Письмо истца от Дата, направленное ответчику, возвращено Почтой России истцу Дата в связи с истечением срока хранения.

При таких обстоятельствах, истец Самсонов С.Е. надлежащим образом исполнил п. Номер договора аренды.

Данные обстоятельства свидетельствуют о надлежащих действиях истца, направленных на уведомление ответчика о смене собственника и предоставлении банковских реквизитов для перечисления арендных платежей по адресу ответчика, указанному в договоре аренды нежилого помещения от Дата, подписанному со стороны арендатора (ответчика) генеральным директором ЗАО «Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы». По мнению суда, в соответствии с действующим законодательством в данном случае риск неполучения ответчиком отправленной истцом корреспонденции лежит на ответчике, так как именно он должным образом не обеспечил ее получение по своему адресу, указанному в договоре аренды.

Таким образом, по мнению суда, ответчик при надлежащем получении почтовой корреспонденции, адресованной ему по юридическому адресу, реально мог узнать о смене собственника Дата, а о банковских реквизитах истца Дата

Кроме того, письмо ответчика Номер от Дата (л. д. Номер), направленное истцу, свидетельствует о том, что по состоянию на Дата ответчик знал о том, что собственником помещения является истец, так как это прямо указано в тексте данного письма.

В связи с этим утверждение ответчика о том, что ему стало известно, что истец является собственником помещения из выписки из ЕГРП Номер от Дата (л. д.124), суд считает необоснованным и опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 4.1. договора величина арендной платы состоит из двух частей: фиксированной части ежемесячной арендной платы и переменной части, исчисляемой как произведение текущей ставки по оплате электроэнергии Мосэнерго на количество израсходованных арендатором за месяц киловатт часов плюс сумма, указанная в счетах МГТС на оплату, предоставленных арендодателем телефонных номеров в помещении, а также из стоимости коммунальных и эксплуатационных услу Адрес п. Номер договора (в редакции дополнительного соглашения от Дата к договору (л. д. Номер)) стоимость фиксированной части арендной платы помещения, переданного в пользование арендатору, составляет Номер евро ( Номер) в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты за Номер метр квадратный арендованной площади помещения в год. В соответствии с п. Номер договора арендатор ежемесячно, не позднее Номер ( Номер) числа оплачиваемого месяца, вносит Номер годовой фиксированной части арендной платы в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа.

Несмотря на то, что истец уведомил ответчика о том, что с Дата собственником арендуемого помещения является он, а также указал свои банковские реквизиты для перечисления арендных платежей, вплоть до Дата ответчиком не была произведена оплата фиксированной части арендной платы за Дата., задолженность за этот период составила Номер руб.

Пунктом Номер договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере Номер от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки, в связи с этим ответчику был начислен штраф в размере Номер руб.

В соответствии с п. Номер договора аренды оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на банковский счет, открытый в банке (представительстве банка, филиале банка) в Российской Федерации, указанный арендодателем в настоящем договоре.

Как утверждает ответчик, он должным образом исполнил обязанность по перечислению арендных платежей за Дата. путем внесения денежных средств на депозит нотариуса.

Статьей 327 ГК РФ предусмотрено, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

По мнению суда, в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено суду никаких письменных доказательств того обстоятельства, что истец каким-либо образом уклонялся от принятия от ответчика арендных платежей за Дата., поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо заявления истца об его отказе от получения арендных платежей или возврате истцом денежных средств, направленных ответчиком в счет оплаты аренды помещения, в связи с отказом истца от их получения.

По мнению суда, у ответчика не имелось никаких законных оснований по перечислению арендных платежей за Дата. на депозит нотариуса.

Таким образом, суд считает исполнение обязательств ответчиком по перечислению арендных платежей за Дата. на депозит нотариуса ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей.

На основании ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона.

В соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В данном случае, если принять во внимание довод ответчика о том, что он не знал банковские реквизиты истца, ответчик должен был перечислить задолженность по арендным платежам прежнему собственнику помещения, но этого ответчик также не сделал, что свидетельствует о том, что ответчик намеренно не осуществлял арендные платежи истцу.

Таким образом, по состоянию на дату предъявления претензии истца от Дата и требования от Дата у ответчика перед истцом существовала задолженность по оплате арендных платежей за Дата., т.е. ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы на срок более Номер ( Номер) календарных дней (п. Номер Договора).

Суд также находит несостоятельными доводы ответчика о том, что им не было допущено ухудшения состояния нежилого помещения, и он не препятствовал доступу собственника в арендуемое помещение, а также не производил незаконных перепланировок спорного помещения.

В судебном заседании установлено, что в Дата. в арендованном ответчиком помещении происходили неоднократные протечки, в связи с чем, была создана комиссия в составе ведущего инженера Мосжилинспекции по ЦАО Звягиной Г.М., консультанта Адрес «Арбат» Вороновой Н.А., главного инженера РЭК-2 Конева М.В., представителя ЗАО «БТД ММ» Лазарева В.Г., которая Дата зафиксировала наличие следов протечек, о чем был составлен акт (л. д. Номер), однако причин протечек комиссия не установила.

Факт неоднократного залития арендованного ответчиком помещения в Дата года не оспаривался представителями ответчика в судебном заседании, а также подтверждается письменными возражениями ответчика, приобщенными судом к материалам гражданского дела.

Дата между истцом и ООО «Бюро независимой экспертизы «Версия» был заключен договор на выполнение строительно-технического исследования (л. д. 67-68) с целью определения стоимости ущерба, причиненного помещению, а также установления причины залива помещения.

Согласно акта экспертного исследования ООО «Бюро независимой экспертизы «Версия» от Дата, проведенного с осмотром нежилого помещения и находящейся над ним Адрес, расположенных по адресу: Адрес, образование повреждений нежилого помещения по адресу: Адрес, помещение Номер не имеют причинной связи с заливом из вышерасположенной Адрес.

По результатам произведенного экспертного осмотра арендованного помещения и Адрес, расположенной над помещением, ООО «Бюро независимой экспертизы «Версия» был составлен акт экспертного исследования Номер от Дата (л. д. Номер), которым установлено, что стоимость ремонтно-строительных работ и строительных материалов, необходимых для устранения последствий залива помещения составляет Номер руб.

Данный акт, по мнению суда, подтверждает довод истца о том, что в результате протечек имуществу истца (помещению) был причинен значительный ущерб.

Суд принимает в качестве доказательства акт экспертного исследования ООО «Бюро независимой экспертизы «Версия» от Дата, так как специалист Беловолова Л.К., проводившая осмотр помещений и подписавшая указанный акт, имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера–строителя, стаж работы по специальности Номер лет, в том числе стаж экспертной работы по судебной строительно-технической экспертизе Номер лет, аттестована в ГУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции РФ в качестве эксперта судебной экспертизы. Акт экспертного исследования произведен с выездом на место и осмотром помещений, произведены необходимые замеры, выполнена обзорная, узловая и детальная фотосъемка, даны ответы специалистом на все поставленные вопросы, выводы специалиста полностью соответствуют исследовательской части акта экспертного исследования. Ответчиком не представлено суду каких-либо письменных доказательств заинтересованности специалиста Беловоловой Л.К. в исходе настоящего дела в пользу истца.

Суд не принимает в качестве доказательства заключение эксперта ОАО «УГМ-С стройинвест» Номер от Дата о том, что «источник залития нежилого помещения Номер, расположенного по адресу: Адрес, Номер этаж, находится в Адрес. Проникновение воды в помещение Номер, расположенное на первом этаже из других помещений, без повреждений Адрес технически невозможно» в связи с тем, что специалистами данного общества указанное заключение дано без осмотра Адрес, расположенной по адресу: Адрес. По мнению суда, без осмотра Адрес специалисты ОАО «УГМ-С стройинвест» не могли установить, что источник залития спорного нежилого помещения находится именно в Адрес. Данное заключение суд считает необоснованным.

Ссылку ответчика в письменных возражениях на иск о том, что на основании обращения ответчика по фактам залива арендуемого им помещения инспекцией жилищного надзора по ЦАО Дата была проведена комиссионная проверка с участием представителей ответчика, Адрес Арбат, РЭК-2, ГУП «Москоллектор», по окончании которой к ТСЖ «Б.Молчановка Адрес» были применены меры административного воздействия и выдано предписание: «выявить и устранить причину частых залитий помещений ГУП «Москоллектор» и ЗАО «БТД ММ» из Адрес», в связи с чем, по мнению ответчика, виновником залитий нежилого помещения является собственник Адрес, суд находит несостоятельной, поскольку предписание выдано на основании акта от Дата, из которого усматривается, что «на момент проверки обследования помещений Адрес неисправности трубопроводов не обнаружено» (л.д. Номер). По мнению суда, выданное предписание не соответствует выводам комиссии при осмотре Адрес, изложенным в акте от Дата

Согласно материалам гражданского дела после того, как истец стал собственником помещения, он, совместно с представителями ТСЖ «Б. Молчановка, Адрес», неоднократно пытался попасть в помещение для осмотра и ремонта трубопроводов отопления и водоснабжения, о чем ответчик был уведомлен письмом от Дата (л. д. 59), однако ответчик препятствовал данному осмотру, что подтверждается актом обследования нежилого помещения от Дата (л.д. Номер). О чинимых ответчиком препятствиях в допуске сотрудников ТСЖ «Б. Молчановка, Адрес» совместно с истцом также свидетельствует письмо Номер от Дата (л. д. Номер) за подписью председателя правления ТСЖ «Б. Молчановка, Адрес» Прокопенко А.А., а также письмо истца Номер от Дата (л. д. Номер).

Для устранения последствий протечек истец телеграммой от Дата (л. д. Номер) просил ответчика обеспечить свободный доступ в помещение строителей Дата в Номер часов, на что телеграммой от Дата (л. д. Номер) ответчик ответил отказом.

Согласно п. 3.1.7 договора арендатор обязуется не препятствовать арендодателю осматривать в соответствии с п. 2.2.1 договора помещение на предмет соблюдения условий его использования в соответствии с договором.

Также пунктом 3.1.8 договора арендатор обязуется не ухудшать состояния помещения, а в случае пожара, порчи, ухудшения помещения по вине арендатора (его действия или бездействия), возместить арендодателю расходы по ремонту помещения, а также убытки третьих лиц, возникшие по вине арендатора.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что ответчик препятствовал в доступе истца, а также представителей ТСЖ «Б. Молчановка, Адрес» в помещение для осмотра и ремонта трубопроводов отопления и водоснабжения, препятствовал в допуске строителей для устранения последствий залива по инициативе истца.

Копии документов, представленные ответчиком в материалы дела, свидетельствуют о том, что доступ истца в помещение был осуществлен только после Дата, тогда как истец пытался попасть в помещение с Дата, в связи с чем, доводы ответчика, указанные в письменных возражениях на иск, о том, что он не препятствовал доступу собственника в арендуемое помещение суд находит необоснованными.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик не исполнял условие п. 2.2.1 договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ответчиком в дело представлены документы, свидетельствующие о произведенном им текущем ремонте помещения (л. д. Номер). Следует отметить, что текущий ремонт произведен ответчиком в Дата года, акт о приемке выполненных работ составлен Дата, т.е. после предъявления настоящего иска в суд, тогда как протечки имели место в октябре 2011г., а собственник помещения намеревался осуществить ремонт в помещении в Дата.

Из акта экспертного исследования Номер от Дата ООО «Бюро независимой экспертизы «Версия» также следует (л. д. Номер), что в помещении имеются признаки перепланировки относительно поэтажного плана от Дата в виде закрытия (экранирования) четырех оконных проемов и подоконных ниш с отопительными приборами торгового зала Номер накладными панелями толщиной более 3,0 см, закрепленными к стенам, с размещением витрин в пространстве оконного проема. На поэтажном плане не отражены закрытые оконные проемы торгового зала Номер, перед оконными проемами не нанесена одинарная линия, отображающая установленные панели-экраны.

Кроме того, наличие панелей-экранов перед оконными проемами торгового зала Номер закрывает отопительные приборы, стояки системы отопления, что нарушает требования п. 9.3.3, 9.3.5, Дата Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных приказом Минэнерго РФ от Дата Номер, т.к. препятствует доступу к системе отопления, снижает теплоотдачу приборов, не позволяет обеспечить надлежащую эксплуатацию.

Согласно п. 3.2.5 договора арендатор вправе за свой счет производить в помещении необходимые ему реконструкции, переустройства и ремонтные работы, в соответствии с производственной необходимостью арендатора, при условии дельнейшего согласования перепланировок, переоборудования и реконструктивных работ во всех необходимых государственных инстанциях.

Такая перепланировка (экранирование с закрытием оконных проемов и закрытием отопительных приборов, стояков системы отопления) ответчиком в соответствующих инстанциях не была согласована, что не оспаривалось представителями ответчика в судебном заседании.

Таким образом, ответчиком нарушены условия п. 3.2.5 договора, обязывающие арендатора согласовать перепланировку помещения и п. 3.1.8., запрещающего арендатору ухудшать состояние помещения.

Доводы ответчика, содержащиеся в письменных возражениях на иск, о том, что установленные панели на окнах являются частью торгового оборудования ответчика и демонтируются без причинения какого-либо ущерба помещению, суд находит несостоятельными, так как специалистом Беловоловой Л.К. при осмотре спорного помещения установлены признаки перепланировки, а ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено суду никаких письменных доказательств о том, что установленные ответчиком панели являются частью торгового оборудования и демонтируются без причинения какого-либо ущерба помещению.

Ссылку ответчика, содержащуюся в письменных возражениях на иск, о том, что перед экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы «ВЕРСИЯ» вопросов о перепланировке помещения истцом не ставилось, в связи с чем, данное заключение не может быть положено в основу судебного решения, суд находит необоснованной по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Суд, применяя по аналогии к заключению специалиста ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, считает, что специалист Беловолова Л.К., установив при проведении исследования имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ей не были поставлены вопросы, была вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свой акт экспертного исследования от Дата

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец неоднократно обращался к арендатору с требованиями незамедлительно устранить допущенные им нарушения условий договора, в т.ч. Дата ответчику была направлена претензия от Дата (л. д. Номер), на которую ответчик не ответил.

В соответствии с п. 6.3 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, а помещение должно быть освобождено от имущества арендатора в следующих случаях, если:

- арендатор допустил просрочку оплаты арендной платы на срок более Номер ( Номер) календарных дней;

- арендатор использует помещение не по назначению или с существенными нарушениями условий договора;

- в иных случаях существенного нарушения арендатором условий настоящего договора.

В связи с тем, что ответчик требования истца, указанные в претензии от Дата не исполнил, ему Дата было направлено требование о досрочном расторжении договора и освобождении занимаемого помещения (л. д. Номер), которое до настоящего времени не исполнено.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок обращения к ответчику с исковыми требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения, предусмотренный как договором аренды, так и ст. 452 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что на момент предъявления претензии от Дата, а также требования от Дата о расторжении договора аренды у ответчика существовала задолженность по арендной плате за Дата. в общей сумме Номер руб. Факт получения ответчиком претензии от Дата, а также требования от Дата о расторжении договора аренды, направленного в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ, не оспорен.

Неполучение ответа в срок до Дата, указанный в требовании от Дата, приравнено к отказу от ее удовлетворения, дающему право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.

Дата ответчиком частично устранены нарушения его обязательств по договору (оплата задолженности по арендным платежам в полном объеме), что подтверждается платежным поручением Номер от Дата (л. д. Номер).

По мнению суда, частичное устранение допущенных нарушений после предъявления истцом иска в суд о расторжении договора и освобождении помещения, само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении этих требований, поскольку все указанные нарушения договора в совокупности свидетельствуют о пользовании арендованным имуществом с существенным нарушением договора, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что задолженность по арендным платежам погашена ответчиком после предъявления иска, суд считает возможным взыскать с ответчика Номер руб. Номер коп. штрафа за неисполнение обязательств по внесению арендной платы. Расчет указанной суммы судом проверен, признан обоснованным, ответчиком ни в судебном заседании, ни в письменных возражениях на иск расчет суммы штрафа не оспаривался.

По мнению суда, несвоевременное (свыше Номер дней) внесение ответчиком арендных платежей является существенным нарушением договора аренды, которое уже может являться единственным основанием для расторжения договора, поскольку в соответствии со ст. 450 ГК РФ влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что истец был вправе рассчитывать при заключении договора. По мнению суда, истец, как правопреемник, при заключении договора аренды, в первую очередь, рассчитывал на получение своевременно ежемесячно арендных платежей.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в их совокупности и с учетом относимости, допустимости и достоверности, суд признает доказанным существенные нарушения ответчиком условий договора, а именно: несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей, препятствие в доступе истца в спорное нежилое помещение, непринятие ответчиком действий к своевременному устранению ущерба, причиненного помещению, несогласование с компетентными органами перепланировки помещения.

Требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины в размере Номер руб. Номер коп., подлежат удовлетворению на основании ст. 98 ГПК РФ.

Согласно подпункту 1 части 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 НК РФ.

При подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в размере Номер руб. Таким образом, государственная пошлина в размере Номер руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░».

░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░» ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ( ░░░░░) ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ (░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░                          ░░░░░░░░░░ ░.░.