Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-901/2015 ~ М-848/2015 от 26.08.2015

Мотивированное решение изготовлено 20 ноября 2015 года.

Д 2-901\15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«19» ноября 2015 года

Городской суд города Лесного Свердловской области в составе:

председательствующего Зыкиной М.Н.

при секретаре Азановой К.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Свердловского отделения № 7003 к Перфилову В.В. о досрочном взыскании ссудной задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество, устранении самовольного переустройства,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Свердловского отделения № 7003 (далее - ОАО «Сбербанк России») обратился в городской суд города Лесного с иском к Перфилову В.В. о досрочном взыскании ссудной задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование требований истец указал, что *** между ОАО «Сбербанк России» и Перфиловым В.В. был заключен кредитный договор ***, в соответствии с которым заемщику был предоставлен кредит «Приобретение готового жилья» на цели приобретения недвижимости : квартиры, расположенной по адресу: ***, в сумме *** рублей, под *** % годовых.

По договору купли - продажи с использованием кредитных средств от *** Перфиловым В.В. приобретена ***, расположенная по адресу: Россия, Свердловская *** Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области *** выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на имя Перфилова В.В. (***). Одновременно с регистрацией договора купли - продажи Управлением ФРС по Свердловской области было зарегистрировано обременение: залог в силу закона (регистрационная запись ***). Залогодержателем по данному залогу является Банк, права Залогодержателя удостоверены Закладной.

В соответствии с условиями кредитного договора Перфилов В.В. взял на себя обязательства погашать кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом.

Заемщик Перфилов В.В. ненадлежащим образом выполняет свои обязанности по возврату кредита, в связи с чем на *** у него образовалась задолженность по оплате кредита в размере *** руб., в том числе: ссудная задолженность – *** руб., проценты по кредиту – *** руб., неустойка – *** руб.

Ссылаясь на данные обстоятельства Истец ОАО «Сбербанк России» просит в судебном порядке взыскать с ответчика Перфилова В.В. сумму просроченной задолженности по кредитному договору *** от *** в размере *** руб., расходы на оплату государственную пошлину в размере *** руб., обратить взыскание в пользу - ОАО «Сбербанк России» на объект недвижимости: жилое помещение, расположенное по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную цену в размере *** руб.

В дальнейшем истец уточнил требования, просил обязать Перфилова В.В. за свой счет устранить самовольное переустройство предмета залога - квартиры, расположенной по адресу: ***, путем приведения жилого помещения в первоначальное состояние согласно данным указанным в кадастровом паспорте в срок 3 месяца с даты вступления в законную силу решения суда и прекратить использование квартиры не по назначению. Данные требования Банк обосновал тем, что в *** года сотрудниками Лесного отделения (на правах управления) Свердловского отделения № 7003 был произведен осмотр залогового имущества, в ходе которого было установлено, что без письменного согласия кредитора (Банка) Ответчиком в квартире являющейся предметом залога было произведено переустройство, изменено внутреннее состояние жилого помещения, установлен бассейн, сауна, перенесены инженерные сети, санитарно-техническое оборудование без внесения соответствующих документов в технический паспорт жилого дома, тем самым ответчик нарушил требования пунктов ***,Кредитного договора.

В судебное заседание представитель истца не явился, направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя истца.

Ответчик Перфилов В.В. иск признал, подтвердил длительное неисполнение обязательств по Кредитному договору, подтвердил факт произведенного им в квартире являющейся предметом залога переустройства, возражал против представленной Истцом оценки имущества квартиры, полагая, что с учетом переустройства квартиры увеличилась в цене, возражал против возложения на него обязанности по приведению квартиры в первоначальное положение, обосновывая свою позицию нецелесообразностью ввиду значительности объема и соответственно времени и затратности для таких работ.

Третье лицо без самостоятельных требований администрация ГО город Лесной в судебное заседание не явились, направили отзыв о рассмотрении дела в их отсутствии. Решение оставили на усмотрение суда.

С учетом положений статьи 167 ГПК РФ, отсутствия возражений со стороны ответчика Перфилова В.В., суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статьи 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами, … участвующими в деле. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднено, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

С учетом данного положения Закона, суд, разрешая спор, исходит из представленных сторонами доказательств.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии ; условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 807 Гражданского Кодекса РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Статьей 819 Гражданского Кодекса РФ установлено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 810 Гражданского Кодекса РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Из материалов дела следует, что *** между ПАО Сбербанк ( далее Банк) и Перфиловым В.В. заключен кредитный договор ***, в соответствии с которым Заемщик получил кредит «Приобретение готового жилья» на цели приобретения объекта недвижимости : квартира, расположенная по адресу: Россия, *** в сумме *** рублей на срок до *** под ***% годовых.

Исполнение заемщиком Перфиловым В.В. обязательств по кредитному договору *** от *** обеспечено ипотекой жилого помещения по адресу: Россия, *** приобретаемого за счет кредитных средств.

Залогодателем поданному залогу является банк, права Залогодателя удостоверены закладной.

Свои обязательства по предоставлению Заемщику денежных средств в размере *** рублей Банком выполнены надлежащим образом, денежные средства получены заемщиком, что подтверждается выпиской по счету, представленной в материалы дела и не оспаривается стороной ответчика по делу.

*** по договору купли-продажи Перфиловым В.В. приобретена ***, расположенная по адресу ***.

***.в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером *** внесена запись о регистрации права собственности Перфилова В.В. на квартиру, одновременно на указанную квартиру зарегистрирована ипотека в силу закона.

В силу пункта 4.1. Кредитного договора погашение кредита производится заемщиком ежемесячно равными долями, в соответствии с графиком платежей до 12 числа каждого месяца аннуитетными платежами в размере *** руб.

По пункту 4.2. Кредитного договора уплата процентов за пользование кредитом производится Заемщиком ежемесячно, одновременно с погашением кредита.

В силу пунктом 4.2.2. Кредитного договора, период за который начисляются проценты за пользование кредитом, является интервал в 1 календарный месяц между датой в предыдущем календарном месяце, соответствующей дате выдачи кредита (не включая эту дату) и датой в текущем календарном месяце, соответствующей дате выдачи кредита (включительно). При отсутствии такой даты текущем календарном месяце последним днем периода является последний день месяца.

В соответствии с пунктом 4.3. Кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом Заемщик уплачивает Кредитору неустойку в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательств, установленной договором по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

В силу пункта 4.4. Кредитного договора, при исчислении процентов за пользование кредитом и неустойки в расчет принимается фактическое количество календарных дней в периоде, за который производится оплата, а в году - действительное число календарных дней (365 и 366 соответственно).

В судебном заседании достоверно установлено, что Заемщиком Перфиловым В.В. свои обязательства по кредитному Договору *** от *** надлежащим образом не исполняет, что выражается в систематическом нарушении графика по внесению периодических платежей с *** года в установленном Договором размере, в связи с чем, с указанного времени за Заемщиком, согласно выписки из лицевого счета в графе «кредит» в содержании операции отражается задолженность.

Данное обстоятельство ответчик Перфилов В.В. в судебном заседании не оспаривал, ссылаясь в обосновании невозможности исполнения обязательств по кредиту на кризис в стране и как следствие финансовые трудности у него.

Согласно пункта 5.2.4 Кредитного договора, Кредитор имеет право потребовать от Заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями Договора, предъявить аналогичные требования поручителям в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ( в том числе однократного) Заемщиком своих обязательств по погашению кредита и /или уплате процентов за пользование кредитом по Договору.

По состоянию на *** года задолженность по Кредитному договору составляет

*** руб., в том числе:

- неустойка - ***

- просроченные проценты ***

- в том числе на просроченную ссудную задолженность ***

- проценты за кредит *** том числе просроченные ***

- ссудная задолженность - *** руб., в том числе просроченная *** руб.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 8 октября 1998 г. "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 названного Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена (пункт 16).

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Исходя из смысла статьи 450 (пункт 3) ГК РФ в ее системной взаимосвязи со статьей 811 (пункт 2) названного Кодекса, и разъяснениями, содержащимися в вышеназванном совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предъявление кредитором требования о досрочном возврате займа (кредита) влечет за собой изменение условия договора займа (кредита) о сроке исполнения обязательства.

Однако, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Судом признается, что Ответчиком допущено существенное нарушение Кредитного договора ( период неуплаты по договору составляет 10 месяцев), в связи с чем, требования Банка о досрочном взыскании задолженности по кредиту, изменение сроков ее возврата не противоречит требованиям ст. 450 ГК РФ и соответственно подлежит удовлетворению.

Досудебный порядок в виде направления требования Заемщику о досрочном возврате всей суммы задолженности Банком соблюден, требование в адрес ответчика было направлено заблаговременно до подачи иска в суд в июле 2015 года и не выполнено Заемщиком в добровольном порядке.

Согласно статье 50 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 54.1 Закона определены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество (введена Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

Согласно п. 1 обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Указанные обстоятельства, а именно незначительность неисполненного ответчиками обязательства не установлена судом при рассмотрении данного спора.

В соответствии с п.п.1и 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

(пп. 2 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

(пп. 3 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Оценочная стоимость Предмета залога в соответствии с закладной, кредитным договором составляет *** рублей.

Истец просит определить способ продажи квартиры с публичных торгов установить начальную продажную стоимость исходя из стоимости Квартиры, в размере *** рулей, с учетом особенностей, установленных ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Ответчик, оспаривал стоимость Квартиры, из которой Банк просил исходить определяя начальную продажную стоимость, ссылаясь на произведенное в квартире переустройство, которое по мнению ответчика увеличивает стоимость предмета залога.

Однако суд не может принять возражения ответчика по следующим основаниям.

В момент заключения кредитного договора все его существенные условия, в том числе характеристики объекта недвижимости, для приобретения которого выдается кредит, были сторонами согласованы.

В соответствии со ст. ст. 346 ч. 2 ГК РФ, ст. 29, 30 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 года N 102-ФЗ распоряжение предметом залога осуществляется только с согласия залогодержателя.

Доказательств извещения банка о переустройстве и перепланировке предмета ипотеки материалы дела не содержат, действия ответчика по изменению целевого назначения предмета залога, а также его технических характеристик совершены без ведома Банка, что является нарушением требований пункта 5.3.23 Кредитного договора.

Материалами дела доказывается, что в квартире заемщика установлен бассейн и сауна.

Ответчиком не представлено суду доказательств, несмотря на устные заверения, что переустройство им было согласовано в установленном нормами жилищного законодательства порядке.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований Администрация ГО город Ленной также не подтвердила факт согласования произведенного в квартире переустройства ( перепланировки) с органами местного самоуправления.

Вместе тем, в судебном заседании было установлено, что объект недвижимости, который является предметом договора залога, имеется в натуре, не утрачен и не поврежден настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, не было установлено и обстоятельств, при существовании которых залог признается прекращенным, данных требований Банком не заявлено в суде.

Согласно ст. 35 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано, либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Таким образом, из вышеуказанных норм следует, что обращение на заложенное имущество допускается в случае существенного нарушения обязательства, что в судебном заседании было достоверно установлено.

Вместе с тем, отсутствие документального свидетельства законности действий по переустройству или перепланировки предмета залога наоборот может затруднить ее продажу с публичных торгов, и негативно повлиять на стоимость квартиры не в сторону увеличения ее стоимости, на чем настаивал ответчик, не подтвердив свои доводы надлежащими и допустимыми доказательствами, возражая по поводу стоимости его квартиры.

С учетом установленного, суд также находит обоснованными требования банка о возложении на ответчика обязанности по приведению предмета залога в первоначальное положение в срок 3 месяца со дня вступления в законную силу решения суда, полагая данный срок разумным, что в дальнейшем не исключает права ответчика предъявлять требования о его увеличении, на чем ответчик настаивал при вынесении решения, но не представил тому обоснований дна данной стадии.

Доводы ответчика о том, что задолженность по кредиту не была выплачена в связи с трудным материальным положением, в силу стечения тяжелых жизненных обстоятельств, не имеет правового значения, поскольку ухудшение финансового положения и другие жизненные обстоятельства не являются основанием для прекращения выполнений условий кредитного договора.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истец по настоящему делу понес расходы по уплате госпошлины, возмещение данных расходов Истца следует возложить на ответчика по правилам статьи 98 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать в пользу ПАО Сбербанк в лице Лесного отделения (на правах управления) Свердловского отделения № 7003 ПАО Сбербанк с Перфилова В.В. сумму задолженности по кредитному договору *** от *** в размере *** руб., в том числе:

- ссудная задолженность - *** руб.

- проценты за кредит - *** руб.

- неустойка - *** руб.

Взыскать в пользу ПАО Сбербанк в лице Лесного отделения (на правах управления) Свердловского отделения № 7003 ПАО Сбербанк с Перфилова В.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере *** руб.

Обязать Перфилова В.В. за свой счет устранить самовольное переустройство квартиры, расположенной по адресу: *** срок 3 месяцас даты вступления в законную силу решения суда, путем приведения жилого помещения в первоначальное состояние согласно данным, указанным в кадастровом паспорте.

Обязать Перфилова В.В. прекратить использование квартиры, расположенной по адресу: *** не по назначению.

Требования ПАО Сбербанк удовлетворить за счет заложенного недвижимого имущества. Обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на объект недвижимости -квартира, общей площадью *** кв.м., расположенная по адресу: *** кадастровый/условный ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере *** руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Текст решения изготовлен в совещательной комнате с помощью компьютерной техники.

Председательствующий Зыкина М.Н.