Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1083/2017 ~ М-336/2017 от 10.02.2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июня 2017 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе:

Председательствующего: судьи Дудусова Д.А.

при секретаре: Коротковой В.В.,

с участием представителя истца Гончарова А.А. (доверенность от 13.04.16г.) и

представителя ответчиков Белова В.М. (доверенность от 24.03.17г.),

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» к Тищенко ДН, Майснер ТМ, Майснеру АЯ и Тищенко ЯА о расторжении кредитного договора, взыскании суммы задолженности по договору кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» обратился с исковыми требованиями к Тищенко Д.Н., Майснер Т.М., Майснеру А.Я. и Тищенко Я.А. о расторжении кредитного договора, взыскании суммы задолженности по договору кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество.

В исковом заявлении и в судебном заседании через своего представителя по доверенности Гончарова А.А. истец свои требования мотивировал следующим. 14.05.08г. между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» и заемщиками Тищенко Д.Н., Майснер Т.М., Майснером А.Я. и Тищенко Я.А. был заключен кредитный договор № КИ-680/24/08. Согласно кредитному договору от 14.05.08г. созаемщики получили ипотечный кредит в сумме 1 440 000 рублей на целевое использование: приобретение на имя Тищенко Д.Н. и Тищенко Я.А. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Кредит был предоставлен на 180 месяцев с выплатой процентов в размере 12, 25 % годовых; сумма займа была перечислена на счет представителя заемщиков. Согласно пунктам 5.2. и 5.3. кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных процентов по кредиту заемщик уплачивает банку неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы невыполненных обязательств, за каждый календарный день просрочки. Пунктами 3.3.5.- 3.3.7. кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика в течение всего срока действия кредитного договора поддерживать поступление денежных средств на свой расчетный счет в Банке или вносить денежные средства на расчетный счет Банка в сумме, достаточной для погашения задолженности за текущий месяц, на последнее число календарного месяца. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор залога (ипотеки), оформленный закладной, составленной залогодателем и выданной 19.05.08г.; запись об ипотеке в пользу Банка была произведена в ЕГРП 19.05.08г.. Предметом договора ипотеки явились приобретенные ответчиками жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Минусинск, улица Ярославская, 53; согласно закладной денежная оценка предметов ипотеки составила: 1938610 рублей- жилого дома и 295290 рублей- земельного участка. Согласно отметки на закладной от 29.03.11г. права по закладной перешли к истцу; согласно закладной, последняя удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному закладной.

Ответчиками платежи по кредитному договору производились с многочисленными нарушениям сроков уплаты и размеров причитающихся к уплате платежей; в настоящее время текущая задолженность за исключением процентов в сумме 2646 рублей 40 копеек ответчиками погашена. В связи с нарушением ответчиком условий договоров, истцом, в соответствии с пунктом 5.1 закладной и пунктом 4.4.1. кредитного договора, 14.07.16г. ответчикам было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. Указанное требование ответчики не исполнили, ответа на требование не представили. В соответствии со статьей 334 ГК РФ, статьей 50 Закона РФ «Об ипотеке», условиями пункта 7.1 закладной и пункта 4.4.3. кредитного договора указанные обстоятельства являются основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество. Задолженность ответчика по состоянию на 09.06.17г. составляет 878778 рублей 52 копейки; в том числе: остаток неисполненных обязательств по возврату кредита- 876132 рубля 12 копеек, сумма невыплаченных процентов за пользование кредитом- 2646 рублей 40 копеек. На основании кредитного договора и закладной, начиная с 10.06.17г. до вступления решения суда в законную силу, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12,25% годовых. Учитывая изложенное истец полагает необходимым взыскать сумму задолженности ответчиков по договору в полном объеме и обратить взыскание на заложенное имущество. Заложенное имущество подлежит продаже с публичных торгов с установлением начальной продажной заложенного имущества в сумме, указанной в заключении эксперта.

Согласно требований статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; при этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей и период просрочки, полагает, что допущенное ответчиками нарушение кредитного договора является существенным нарушением и достаточным основанием для расторжения кредитного договора.

Учитывая вышеизложенное, истец просит: расторгнуть кредитный договор между сторонами от 14.05.2008г.; взыскать с ответчиков в солидарном порядке долг по кредитному договору от 14.05.08г. в размере 878778 рублей 52 копейки, сумму уплаченной государственной пошлины в размере 19 254 рубля 96 копеек, сумму оплаты услуг эксперта- 7000 рублей, а также начиная с 10.06.17г. до вступления решения суда в законную силу, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12,25% годовых на сумму остатка по основному долгу 876132 рубля 12 копеек; обратить взыскание на заложенное имущество- на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Минусинск, <адрес>, путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной цены продажи заложенного имущества в сумме залоговой стоимости имущества по договору залога в размере 2559000 рублей- жилого дома и 550000 рублей- земельного участка.

Ответчики Тищенко Д.Н., Майснер Т.М., Майснер А.Я. и Тищенко Я.А., действующие в судебном заседании через своего представителя по доверенности Белова В.М., исковые требования не признали, свою позицию мотивировали следующим. Владелец закладной неоднократно менялся, при этом, ответчики полагают, что смена владельца производилась в ненадлежащей форме, ответчик о такой смене в установленном законом порядке не извещались. Кроме того, просрочки ответчиками были допущены по уважительным причинам. Так, Тищенко Д.Н. 20.05.11г. был уволен и длительное время был безработным; Тищенко Я.А. длительное время находилась в отпуске по уходу за ребенком и не имела дохода; Майснер А.Я. 19.10.15г. перенес острый инфаркт миокарда. Кроме того, на момент рассмотрения дела задолженность перед Банком по кредиту у ответчиков отсутствует. Кроме того, в случае удовлетворения иска, просят отсрочить исполнение решения суда в части обращения взыскания на имущество на один год, в связи с тем, что ответчики проживают в доме с двумя несовершеннолетними детьми, иного жилья не имеют. С учетом изложенного, просят в иске отказать.

Суд, выслушав стороны и исследовав материалы гражданского дела, установил, что изложенные истцом обстоятельства соответствуют действительности в полном объеме.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются представленными письменными доказательствами.

Оценивая доводы сторон по делу, суд приходит к следующим выводам.

Истцом заявлены три требования- о расторжении кредитного договора, о взыскании с ответчиков всей суммы долга по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчикам.

Оценивая требование о взыскании долга по кредитному договору, суд исходит из следующего.

Согласно требованиям статьи 810 ГК РФ заемщик обязан вернуть займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, предусмотренные договором; согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно статье 348 ГК РФ: «Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.». Согласно статье 334 ГК РФ: «К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.». Согласно статье 50 Федерального закона № 102- ФЗ от 16.07.98г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: « Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.». Согласно статье 3 указанного закона: «Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.».

Суд полагает, что первое требование истца о взыскании с ответчиков Тищенко Д.Н., Майснер Т.М., Майснера А.Я. и Тищенко Я.А. задолженности по кредитному договору основано на требованиях действующего законодательства- статьях 309, 810 ГК РФ и положениях кредитного договора- пункте 4.4.1. (подпункты «б», «в» и «г») кредитного договора. Заемщиками допущены следующие нарушения кредитного договора: платежи по кредитному договору производились с многочисленными нарушениям сроков уплаты и размеров причитающихся к уплате платежей, в том числе, в 2016 году-5 раз; с 01.08.16г. по 01.03.17г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование кредитом, в нарушение условий кредитного договора и закладной не производились, что согласно подпунктам «б», «в» и «г» пункта 4.4.1. договора является основанием для реализации банком своего права на предъявление требования о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, несмотря на практически полное погашение ответчиками текущей задолженности по кредиту на момент рассмотрения дела. Таким образом, по мнению суда, требование о взыскании суммы долга по кредитному договору подлежит удовлетворению; в силу пункта 4.4.1. кредитного договора и вышеперечисленных норм гражданского законодательства РФ.

Суд полностью соглашается с расчетом, представленным истцом; указанный расчет является точным и соответствующим условиям договора займа.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки, заключенному в обеспечение указанного кредитного договора, суд исходит из следующего.

Согласно статье 339 ГК РФ: «В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.».

Согласно статьям 9- 11 Федерального закона № 102- ФЗ от 16.07.98г. «Об ипотеке(залоге недвижимости)»: « В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.»; Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.»; «Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.»; «Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.»; «Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).»; «Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральный орган исполнительной власти, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.»; «Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом регистрации прав договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.»; «Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.».

В силу статьи 339.1 ГК РФ: «Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: 1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1)».

Суд не усматривает в представленном договоре ипотеки(закладной) нарушений требований статьи 339 ГК РФ и статей 9-11 Закона об ипотеке; полагает данный договор соответствующим требованиям закона о форме и регистрации договора и о существенных условиях договора.

В соответствии со статьей 337 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.». Аналогичные требования содержатся в статье 3 Федерального закона № 102- ФЗ от 16.07.98г. «Об ипотеке(залоге недвижимости)».

Согласно статье 348 ГК РФ: «1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.».

Согласно пункту 1 статьи 54.1. Закона об ипотеке: «Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.»; « Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.».

Таким образом, при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, в обращении взыскания на предмет ипотеки не может быть отказано, что и имеет место в настоящем деле.

Оценивая характер нарушения обеспеченного ипотекой обязательства, суд полагает, что оно является существенным, так как, платежи по кредитному договору производились с многочисленными нарушениям сроков уплаты и размеров причитающихся к уплате платежей, в том числе, в 2016 году-5 раз; начиная с 01.08.16г. по 01.03.17г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование кредитом, в нарушение условий кредитного договора и закладной не производились, что согласно подпунктам «б», «в» и «г» пункта 4.4.1. договора является основанием для реализации банком своего права на предъявление требования о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Общий размер просрочки по основному долгу, согласно условий кредитного договора, составил на 09.06.17г. 876132 рубля 12 копеек. Суд полагает, что не уплата платежей по кредитному договору в указанной сумме является для кредитора существенным нарушением обязательства; в связи с чем, в обращении взыскания на заложенное имущество не может быть отказано.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГПК РФ: «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.».

Следовательно, данное положение закона также не является препятствием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Истец приобрел права по закладной на основании отметки на закладной от 29.03.11г. и договора купли- продажи закладных от 22.03.11г., оригинал закладной представлен суду для обозрения.

Согласно требованиям статьи 13 Закона об ипотеке: «Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.».

Согласно требований статьи 48 того же Закона: «При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.».

На закладной от 19.05.08г. имеется соответствующая отметка от 29.03.11г. о переходе прав владельца к истцу; следовательно, исковые требования заявлены надлежащим лицом. Суду представлен для обозрения оригинал закладной, в связи с чем, у суда не имеется оснований сомневаться в достоверности представленного документа и копии документа, приобщенной к делу.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, является основанным на законе.

При этом, доводы ответчиков о том, что смена владельца производилась в ненадлежащей форме, ответчик о такой смене в установленном законом порядке не извещались, судом приняты быть не могут, поскольку, как следует из закладной, передача прав по ней произведена в соответствии с вышеуказанными нормами права.

Также судом не могут быть приняты доводы ответчиков о том, что просрочки ответчиками были допущены по уважительным причинам: Тищенко Д.Н. 20.05.11г. был уволен и длительное время был безработным; Тищенко Я.А. длительное время находилась в отпуске по уходу за ребенком и не имела дохода; Майснер А.Я. 19.10.15г. перенес острый инфаркт миокарда. Причины просрочки не имеют юридического значения и не могут служить основаниями для отказа в иске.

Равным образом, тот факт, что на момент рассмотрения дела задолженность перед Банком по кредиту у ответчиков отсутствует за исключением процентов в сумме 2646 рублей 40 копеек, также не означает, что исковые требования удовлетворены быть не могут, поскольку, вышеизложенные основания для досрочного взыскания всей задолженности и для обращения взыскания на заложенное имущество остались таковыми, несмотря на погашение заемщиками текущей задолженности.

Согласно пункту 2 статьи 54 Закона об ипотеке: « Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.».

Согласно пункту 3 статьи 54 Закона об ипотеке: « По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).».

Оценивая требование истца об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом начиная с 10.06.17г. до вступления решения суда в законную силу, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12,25% годовых на сумму остатка по основному долгу 876132 рубля 12 копеек, с учетом названных требований статьи 54 Закона об ипотеке, суд полагает следующее.

Согласно требований статьи 809 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.».

В кредитном договоре между сторонами(пункт 3.2. договора) также оговорено, что проценты начисляются кредитором на остаток суммы кредита(ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня следующего за днем фактического предоставления кредита и по день окончательного возврата кредита включительно. Таким образом, данное требование истца подлежит удовлетворению в полном объеме.

С учетом положений статей 56- 59 Закона об ипотеке и статей 447- 449 ГК РФ, суд полагает определить способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке: «Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.».

Истец просит установить начальную продажную цену недвижимого имущества на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. <адрес>, путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной цены продажи заложенного имущества в размере 2559000 рублей- жилого дома и 550000 рублей- земельного участка.

Разрешая вопрос о начальной цене продажи заложенного имущества, суд исходит из заключения судебной оценочной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость объектов ипотеки составляет: 2559000 рублей- жилого дома и 550000 рублей- земельного участка.

В связи с изложенным, суд полагает установить размер начальной продажной цены объектов недвижимости в размере 80% от их рыночной стоимости, установленной заключением экспертов: 2047200 рублей- жилого дома и 440000- земельного участка.

Суд учитывает также и требование части 5 статьи 350 ГК РФ: «Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.».

Согласно требований части 2 статьи 450 ГК РФ: «По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.».

Суд полагает, что требование истца о расторжении договора является основанным на законе и подлежит удовлетворению, учитывая объем и характер нарушения обязательств по договору.

В связи с удовлетворением исковых требований, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

В своем Постановлении Пленум Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснил судам следующее: « Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).».

Таким образом, суд полагает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, ответчики заявили об отсрочке исполнения решения в части обращения взыскания на имущество; данное заявление соответствует требованиям пункта 3 статьи 54 Закона об ипотеке: « По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).».

Суд полагает отсрочить исполнение решения сроком на один год, с учетом того, что ответчики проживают в доме с двумя несовершеннолетними детьми, иного жилья не имеют, на момент рассмотрения дела погасили текущую задолженность за исключением суммы процентов в размере 2646 рублей 40 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Тищенко ДН, Майснер ТМ, Майснера АЯ и Тищенко ЯА в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» денежную сумму в размере 905033 рубля 48 копеек; в том числе: сумму долга по кредитному договору от 14.05.08г. в размере 878778 рублей 52 копейки, сумму уплаченной государственной пошлины в размере 19 254 рубля 96 копеек, сумму оплаты услуг эксперта- 7000 рублей, а также начиная с 10.06.17г. до вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых на сумму остатка по основному долгу 876132 рубля 12 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество- на жилой дом, расположенный по адресу: г. Минусинск, улица Ярославская, 53, общей площадью 95,7 кв.м., с кадастровым номером № и на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 850 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной цены продажи заложенного имущества 2047200 рублей- жилого дома и 440000- земельного участка.

Отсрочить исполнение настоящего решения в части обращения взыскания на заложенное имущество на один год со дня вступления в силу настоящего решения.

Расторгнуть кредитный договор от 14.05.08г. № КИ-680/24/08 между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» и заемщиками Тищенко Д.Н., Майснер Т.М., Майснером А.Я. и Тищенко Я.А..

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом мотивированного решения.

Председательствующий: