Решение по делу № 3а-13/2017 (3а-80/2016;) от 21.11.2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 5 мая 2017 года по делу № 3а-13/2017г.

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

судьи Верховного Суда Республики Дагестан Абдулхалимова М.М.,

с участием представителя административного истца – общества с ограниченной ответственностью «Дагестанстройматериалы» по доверенности Магомедовой Н.Н.,

представителя административного ответчика – Правительства Республики Дагестан по доверенности Курбаналиева Ю.М.,

представителя административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Дагестан по доверенности Рабадановой А.А.,

при секретаре судебного заседания Муртазалиеве Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дагестанстройматериалы» (далее – ООО «Дагестанстройматериалы») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Дагестанстройматериалы» (ОГРН 1150554001311) в лице представителя по доверенности Магомедовой Н.Н. обратилось в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением к Правительству Республики Дагестан и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее – Управление Росреестра по РД) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ООО «Дагестанстройматериалы» на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью <.> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2012 года в размере <.> рублей.

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указано, что используемая в целях налогообложения и установленная в размере <.> руб. кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, т.е. на 01.12.2012 года, составляла <.> рублей.

В судебном заседании представитель ООО «Дагестанстройматериалы» по доверенности Магомедова Н.Н. заявленные исковые требования уточнила и просила их удовлетворить по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере <.> рублей, т.е. в размере, определенном заключением проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы с учетом пояснений, данных в судебном заседании экспертом ФИО7

Представители административных ответчиков – Правительства Республики Дагестан по доверенности Курбаналиев Ю.М. и Управления Росреестра по РД по доверенности Рабаданова А.А. в судебном заседании исковые требования ООО «Дагестанстройматериалы» не признали и просили в их удовлетворении отказать.

Представители привлечённых к участию в деле заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и администрации городского округа «город Каспийск», извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем, административное дело на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных административных исковых требований.

Как следует из материалов дела, административному истцу ООО «Дагестанстройматериалы» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью <.> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно представленной в суд кадастровой справки от 25 декабря 2015 года кадастровая стоимость принадлежащего ООО «Дагестанстройматериалы» земельного участка составляет <.> руб.

Основанием внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка послужило Постановление Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан».

Полагая установленную и внесенную в единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей его рыночной стоимости, ООО «Дагестанстройматериалы» обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по РД.

Согласно решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Дагестан от 29 апреля 2016 года № 24/АМ, в удовлетворении заявления генерального директора ООО «Дагестанстройматериалы» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отказано, в связи с чем, ООО «Дагестанстройматериалы» обратилось с настоящим административным иском в Верховный Суд Республики Дагестан.

Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Под кадастровой стоимостью, согласно абзацу 8 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации регулируется положениями главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18. указанного Федерального закона предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 13).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Определениями Верховного Суда Республики Дагестан от 28 ноября 2016 года и от 12 декабря 2016 года административному истцу разъяснено, что обязанность по представлению доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка, подлежащей установлению в качестве его кадастровой стоимости, лежит на нём.

В подтверждение заявленных административных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20 января 2016 года № 673-15, выполненный оценщиком ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» ФИО8, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.12.2012г. составляла <.> рублей.

Исследовав представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что он не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости принадлежащего ООО «Дагестанстройматериалы» земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости.

Так, согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать, помимо прочего, полноту и достоверность исходной информации.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта является принцип подтверждаемости информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки.

Используя для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, в качестве объектов-аналогов оцениваемого земельного участка оценщиком использованы четыре земельных участка, три из которых расположены в г. Махачкале и один – в г. Каспийске, сведения о продаже которых были получены оценщиком, согласно отчёта, из объявлений, размещённых в сети Интернет (http://www.920606.ru) в период с августа по ноябрь 2012 года (стр. 53 отчета).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, положение о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Одним из наиболее важных ценообразующих факторов, применительно к оценке земельных участков, является их категория и вид разрешённого использования.

Производя расчёт рыночной стоимости земельного участка, оценщик исходил из того, что оцениваемый участок и объекты-аналоги относятся к одной и той же категории земель и не отличаются по виду разрешённого использования (для производственного коммерческого использования), в связи с чем, корректировка по этому показателю им не производилась (стр. 36, 39 отчета).

Вместе с тем, из содержания использованных оценщиком объявлений о продаже объектов-аналогов (страницы 72, 73 и 74 отчёта) не усматривается, что данные земельные участки сходны по виду разрешённого использования с оцениваемым земельным участком. В частности, в объявлениях о продаже объектов-аналогов № 3 и № 4 (страница 74 отчёта) вид их разрешённого использования не указан.

Объективных данных, подтверждающих содержащееся в отчёте указание на сходность оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами по виду их разрешённого использования, представленный в суд отчёт не содержит.

С учётом изложенного суд признаёт недостоверной использованную оценщиком при составлении отчета информацию об объектах-аналогах в части видов их разрешённого использования, в связи с чем, считает необоснованными выводы отчета о рыночной стоимости принадлежащего ООО «Дагестанстройматериалы» земельного участка по состоянию на 01.12.2012 года в размере <.> рублей.

В связи с вышеизложенным не может быть признано доказательством объективности выводов представленного отчёта положительное экспертное заключение № Э-0003/16-4 от 09 февраля 2016 года, выполненное экспертами экспертного совета СРО Ассоциация Российских магистров оценки, членом которой является оценщик ФИО8

Учитывая возникшие сомнения в обоснованности выводов представленного в суд отчета о рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости, для установления этого вопроса определением суда от 9 января 2017 года по ходатайству представителя административного истца Магомедовой Н.Н. по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Республиканский центр судебной экспертизы».

В соответствии с заключением судебного эксперта ФИО7 от 23 января 2017 года № 25/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 декабря 2012 года составляла <.> рублей (л.д. 182-192).

Исследовав вышеуказанное заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно имеет недостатки, аналогичные тем, которые содержатся в представленном в суд административным истцом отчете о рыночной стоимости земельного участка от 20 января 2016 года № 673-15.

Так, из заключения эксперта от 23 января 2017 года № 25/17 усматривается, что в качестве объектов-аналогов № 2 и № 3 экспертом использовались земельные участки, аналогичные по виду разрешенного использования с оцениваемым земельным участком (под промышленные предприятия), в связи с чем, соответствующая корректировка на вид разрешенного использования в отношении данных объектов-аналогов не применялась (л.д. 189).

Однако из материалов заключения принадлежность объектов-аналогов № 2 и № 3 по виду разрешенного использования к земельным участкам под объектами промышленности, не усматривается, подтверждающие это обстоятельство сведения суду представлены не были.

Кроме того, в отношении использованных объектов-аналогов экспертом применен обобщенный коэффициент на местоположение и размер земельного участка (- 28%; - 15%; - 10 %) (л.д. 189), тогда как местоположение и размер земельного участка являются самостоятельными ценообразующими факторами, что предполагает при проведении оценки корректировку по каждому из этих факторов отдельно.

При этом расчет величины примененной корректировки на местоположение и размер земельного участка, а также расчет корректировки на вид разрешенного использования в отношении объекта-аналога № 1 (+80%), экспертом в заключении обоснован не был (л.д. 190).

Допрошенный судом эксперт ФИО7 вышеприведенные недостатки экспертного заключения признал, в связи с чем, определением суда от 17 марта 2017 года по ходатайству представителя административного истца Магомедовой Н.Н. по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» ФИО7

В соответствии с заключением дополнительной экспертизы от 13 апреля 2017 года № 343/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 декабря 2012 года составляла <.> рублей.

Исследовав заключение дополнительной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно также не может быть признано доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости.

Так, установив средневзвешенное значение 1 кв.м. оцениваемого земельного участка по состоянию на дату оценки в размере <.> рублей, экспертом дано заключение о рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере <.> рублей, тогда как исходя из площади оцениваемого земельного участка размер рыночной стоимости должен составлять <.> рублей (78300 х 784).

Допрошенный судом эксперт ФИО7 допущенную им ошибку при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка признал, пояснив, что данная ошибка является следствием некорректной работы использованного им программного обеспечения, а размер рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на 01.12.2012г. составляет <.> рублей.

Показания эксперта ФИО7 явились основанием для уточнения представителем административного истца Магомедовой Н.Н. в судебном заседании заявленных требований в части размера рыночной стоимости земельного участка, подлежащей установлению в качестве его кадастровой стоимости.

Между тем, уточнение экспертом выводов своего заключения не устраняет другие имеющиеся недостатки заключения проведенной по делу дополнительной экспертизы.

Так, обосновывая размер корректировки на площадь земельного участка в отношении объекта-аналога № 1 (1000 кв.м.) эксперт пришел к выводу о том, что коэффициент уменьшения составляет 0,61 или 39%, поскольку объект-аналог относится к диапазону площадей от 0,1 до 0,5 га.

Вместе с тем, в процессе расчета экспертом вместо обоснованной им корректировки в размере - 39% в отношении объекта-аналога № 1 применена корректировка - 41% или 0,59, т.е. как для земельного участка, относящегося к диапазону площадей менее 0,1 га.

Ошибочное применение в отношении объекта-аналога № 1 понижающего коэффициента на площадь земельного участка в размере - 41% вместо коэффициента - 39% эксперт ФИО7 признал в ходе судебного заседания.

Кроме того, обосновывая размер корректировки на местоположение в отношение объекта-аналога № 1, расположенного в районе <адрес> рядом со старой автотрассой в <адрес>, эксперт пришел к выводу о том, что коэффициент уменьшения составляет - 11% или 0,89, рассчитанный как для объекта, расположенного в зоне VI «культурный и исторический центр» со средним значением отношения цен объектов, расположенных в данной зоне по отношению к самому дорогому району города, составляющим 0,76 (0,68/0,76 = 0,89, где 0,68 – среднее значение отношения цен объектов, расположенных в зоне V «районы вокруг крупных промышленных предприятий; промзоны; окраины городов; территории старой застройки», в которой расположен оцениваемый земельный участок, к самому дорогому району города).

Применение в отношении объекта-аналога № 1 уменьшающего коэффициента в размере 11% суд считает необоснованным, поскольку указанный объект-аналог, расположенный <адрес> рядом со старой автотрассой в <адрес>, не может расцениваться как объект, расположенный в зоне VI «культурный и исторический центр» г. Махачкалы.

Выявленные недостатки заключения дополнительной экспертизы были поставлены судом на обсуждение сторон в ходе судебного заседания, с разъяснением представителю административного истца Магомедовой Н.Н. права на заявление ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Несмотря на это своим правом на заявление ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы представитель административного истца Магомедова Н.Н. не воспользовалась, полагая заключение дополнительной экспертизы, с учетом показаний, данных в судебном заседании экспертом ФИО7, надлежащим доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости.

Таким образом, исследовав представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка № 673-15 от 20 января 2016 года, а также заключения проведенных по делу экспертиз № 25/17 от 23 января 2017 года и № 343/17 от 13 апреля 2017 года, оценивая их по правилам, предусмотренным ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанные отчет и заключения экспертиз не могут быть признаны доказательствами, объективно и с достоверностью подтверждающими размер рыночной стоимости принадлежащего ООО «Дагестанстройматериалы» земельного участка по состоянию на 01.12.2012г., т.е. на дату установления кадастровой стоимости данного земельного участка.

Других доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату установления его кадастровой стоимости административным истцом суду не представлено.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что административным истцом и его представителем объективных доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка, подлежащий установлению в качестве кадастровой стоимости, не представлено, в связи с чем, в удовлетворении административного иска следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Дагестанстройматериалы» к Правительству Республики Дагестан и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <.> кв.м., расположенного по адресу: РД, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2012 года в размере <.>, отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 10 мая 2017 года.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан М.М. Абдулхалимов