Судебный акт #1 (Постановление) по делу № 4Г-215/2019 - (4Г-9191/2018) [44Г-135/2019] от 08.10.2018

Судья Кашкаров С.В. Дело № 44г-135

ГСК Морозова Н.А.-докл.

Лободенко К.В.

Суслов К.К.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

г. Краснодар 29 мая 2019 года

Президиум Краснодарского краевого суда в составе :

председательствующего: Пятигоры А.И.,

членов президиума: Свашенко С.Н., Кротова С.Е., Епифанова В.М., Кудрявцевой Е.Н., Павлычева М.М.,

с участием секретаря Чумак Е.Ю.,

рассмотрев дело по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края к Асланову Т.М., Кубатаевой М.С. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Захаровой Е.Ю. от 16 января 2019 года, по кассационной жалобе представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Исаева М.Р., поступившей в краевой суд 08 октября 2018 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 августа 2018 года,

заслушав доклад судьи Сибятулловой Л.В., выслушав представителей сторон, учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, президиум

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в суд с иском к Асланову Т.М., Кубатаевой М.С. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование исковых требований указал, что на основании договора аренды от <...>, дополнительного соглашения от <...>, договора передачи прав и обязанностей от <...>, договора частичной передачи прав и обязанностей от <...> земельный участок с кадастровым номером <...> несельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной собственности, принадлежит на праве аренды Кубатаевой М.С. и Асланову Т.М.

В договоре аренды определены в качестве существенных нарушений условий договора период просрочки по арендным платежам - два периода (квартала) и нарушение арендаторами сроков освоения участка и строительства объекта.

По утверждению истца, ответчиками в течение длительного периода времени не вносилась в установленном порядке арендная плата, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате в размере <...> рублей, что является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Представитель Асланова Т.М. иск не признал.

Решением Анапского городского суда от <...> удовлетворен иск департамента имущественных отношений Краснодарского края.

С Асланова Т.М. в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с <...> по <...> в размере <...> рублей, а также пени в размере <...> рублей (по состоянию на <...>).

С Кубатаевой М.С. в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с <...> по <...> в размере <...> рублей, а также пени в размере <...> рублей (по состоянию на <...>).

Договор аренды земельного участка от <...> расторгнут.

Дополнительным решением Анапского городского суда от <...> на Асланова Т.М. и Кубатаеву М.С. возложена обязанность в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу вернуть земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здания базы отдыха «Баргузин», участок находится примерно в 450 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: <...> предназначенный для гостиничного обслуживания, арендодателю (департаменту имущественных отношений Краснодарского края) путем подписания акта приема-передачи.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 августа 2018 года решение отменено, по делу принято новое решение.

Исковые требования департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворены частично.

С Асланова Т.М. в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от <...> за период с <...> по <...> в размере <...> рублей, а также сумму пени в размере <...> рублей (по состоянию на <...>).

С Кубатаевой М.С. в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от <...> за период с <...> по <...> в размере <...> рублей, а также сумму пени в размере <...> рублей по состоянию на <...>.

Дополнительное решение Анапского городского суда от 27 апреля 2018 года отменено.

В кассационной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края Исаев М.Р. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 августа 2018 года.

15 октября 2018 года дело истребовано в краевой суд.

<...> дело поступило в суд кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как видно из материалов дела, по результатам аукциона от <...> между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и Кузнецовым Ю.С. заключен договор от <...> аренды земельного участка с кадастровым номером <...> несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности.

Дополнительным соглашением от <...> договор аренды изменен, установлен срок его действия – 10 лет.

На основании договора от <...> о передаче прав и обязанностей по договору аренды Кузнецов Ю.С. передал Кубатаевой М.С. все права и обязанности арендатора по договору.

Согласно сведениям ЕГРН арендаторами земельного участка с кадастровым номером <...> являются Кубатаева М.С. и Асланов Т.М.

В соответствии с договором аренды стороны определили в качестве существенных нарушений условий договора, как период просрочки по арендным платежам - два периода (квартала), так и нарушение арендаторами сроков освоения участка и строительства объекта.

Истцом указано, что ответчиками в течение длительного периода времени, не вносилась в установленном порядке арендная плата, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате по договору в размере <...> рублей, что и является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

При рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований департамента имущественных отношений Краснодарского края к Асланову Т.М., Кубатаевой М.С. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, поскольку арендаторами допущены существенные нарушения условий договора аренды, которые являются основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

Судебная коллегия указала на необходимость отмены решения городского суда, удовлетворила исковые требования департамента имущественных отношений Краснодарского края в части взыскания с ответчиков задолженности по арендной плате и отказала в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

При этом судебная коллегия исходила из того, что размер задолженности и штрафных санкций является несущественным по отношению к общей стоимости арендной платы, а досрочное расторжение договора является крайней мерой.

Президиум полагает, что при рассмотрении данного спора судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм права, выразившиеся в следующем.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании пункта 3.2.4 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении договора при наличии хотя бы одного из существенных нарушений, в том числе нарушения арендатором сроков освоения земельного участка и строительства объекта, невнесения арендной платы в течение двух арендных периодов (л.д. 13).

Следовательно, стороны договора аренды сами определили в качестве существенного нарушения условий договора период просрочки по арендным платежам – два периода, а также нарушение сроков освоения земельного участка и строительства объекта.

Расчет задолженности по арендной плате и пени подтверждает, что ответчики в течение длительного периода времени (значительно превышающего установленный договором) не вносилась арендная плата.

В связи с чем, следует признать, что вывод суда апелляционной инстанции о несущественном размере задолженности является абстрактным и неконкретным.

По настоящему делу подлежат оценке не пропорциональность сумм, а длительность периода неуплаты арендных платежей, поскольку в качестве одного из оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя в договоре указано невнесение арендной платы в течение двух арендных периодов.

Со стороны арендаторов нарушение договора носило длительный, систематический и существенный характер.

Кроме того, судом апелляционной инстанции не были исследованы доводы истца о том, что арендаторами допущены нарушения сроков освоения земельного участка и строительства объекта.

На основании пункта 4.1.7 договора аренды арендатор обязан осуществить освоение земельного участка. В освоение земельного участка входит разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации, получение в установленном порядке разрешения на строительство. Начало: дата государственной регистрации договора. Окончание: дата оформления разрешения на строительство. Продолжительность: не более 12 месяцев с даты государственной регистрации договора.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <...>.

При этом арендаторы обратились за выдачей разрешения на строительство по истечении 16 месяцев с момента государственной регистрации договора.

Разрешение на строительство датировано <...>, то есть по истечении 23 месяцев с момента государственной регистрации договора.

Кроме того, суду следовало более тщательно исследовать довод истца о том, что спорный земельный участок вошел в перечень объектов, которые зарезервированы для создания особо охраняемой природной зоны «Анапская пересыпь» (приказ Министерства природных ресурсов Краснодарского края от 15 мая 2017 года № 587).

Согласно подпункту 1 пункта 3 данного приказа на резервируемых землях ограничивается хозяйственная деятельность, связанная с возведением жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений, проведением оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительством прудов и иных водных объектов, а также устанавливаются иные ограничения прав в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, необходимые для достижения целей резервирования земель.

Таким образом, согласно приказа Министерства природных ресурсов Краснодарского края от 15 мая 2017 года № 587 в настоящее время строительство на спорном земельном участке невозможно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Кроме того, в обжалуемом апелляционном определении содержатся противоречивые выводы.

Так, в мотивировочной части судебная коллегия полагает правильным решение отменить в части расторжения договора аренды.

При этом в резолютивной части апелляционного определения решение отменено полностью с вынесением нового решения.

Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отменыапелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 августа 2018 года.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

П О С Т А Н О В И Л :

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 02 ░░░░░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░░░░░░░░

░░░░. ░░░░░░░░░░░ ░.░.