Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3368/2011 ~ М-2899/2011 от 19.09.2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 октября 2011 года г.Ставрополь

Ленинский районный суд г.Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Кононовой Л.И.,

при секретаре Калинка И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» к Умаров В.В., Сафронова Т.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Умарову В.В., Сафроновой Т.А. об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру № 41 по ул.Р.Люксембург, 35 в г.Ставрополе. определить размер суммы по состоянию на 12.09.2011 г., подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2 382043 руб. 43 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 2 023082 руб. 39 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 247400 руб. 24 коп., и начисленные пени в размере 111560 руб. 80 коп., а так же начиная с 13.09.2011 года и по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости квартиры, согласно отчета об оценке указанного в закладной – 2 500000 рублей.

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора № 2800-233/00007 от 30 ноября 2006 года (далее - Кредитный договор) заемщикам Умаров В.В., Сафронова Т.А. (далее – Ответчики) ОАО «УРАЛСИБ» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 2 250 000 рублей на срок 180 (сто восемьдесят) месяцев для приобретения в собственность Ответчика Умарова В.В. 3-х комнатной квартиры общей площадью 63,7 кв.м., находящейся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Р. Люксембург, д.35, кв. 41 (далее – Квартира). Кредит в сумме 2 250 000 (Два миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей зачислен 08 декабря 2006 года на счет ответчика Умарова В.В., что подтверждается мемориальным ордером № 572451 от 08 декабря 2006 года. В соответствии с пунктом 6.11 кредитного договора на дату подписания договора Ответчик заявил о своем намерении проживать и быть зарегистрированным по адресу Квартиры. Указанное объясняет предъявление Истцом иска в Ленинский районный суд г. Ставрополя Ставропольского края. По состоянию на 24 ноября 2006 года Квартира была оценена в размере 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей, что подтверждается отчетом № 353/06 от 24 ноября 2006 года независимого оценщика по оценке имущества ООО «Бизнес-Константа». Государственная регистрация права собственности ответчика на Квартиру произведена 06 декабря 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками: должником-залогодателем Умаровым В.В. и должником Сафроновой В.А. Закладная выдана Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю первоначальному залогодержателю – ОАО «БАНК УРАЛСИБ» 06 декабря 2006 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 6 декабря 2006 г. за № 26-26-12/064/2006-720. Далее ОАО «БАНК УРАЛСИБ» передал свои права по Закладной на основании договора купли-продажи закладных № 13/2007 от 17.04.2007 и отметки на Закладной от 17 апреля 2007 года Открытому акционерному обществу ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья». В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Агентства на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных № 06-05/37 от 14.03.2005 года) и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – Открытым акционерным обществом ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья» 20 апреля 2007 года. В настоящее время законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации (далее - Истец). В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-Ф3, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Начиная с декабря 2010 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, ответчиками не производятся. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Данное требование было вручено 17 ноября 2010 года. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст.1, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п.7.1 Закладной и п.4.4.3 кредитного договора вышеуказанные обстоятельства является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру. Согласно ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация. В соответствии с п.2 ст.54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости Квартиры по состоянию на 12.09.2011 года составляет 2 382 043,43 (Два миллиона триста восемьдесят две тысячи сорок три) руб. 43 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 2 023 082,39 (Два миллиона двадцать три тысячи восемьдесят два) руб. 39 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 247 400,24 (Двести сорок семь тысяч четыреста) руб. 24 коп., а также начисленные пени в размере 111 560,80 (Сто одиннадцать тысяч пятьсот шестьдесят) руб. 80 коп. Кроме того, до момента реализации Квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиками обязательства по полному возврату кредита (в зависимости от того, что наступит раньше) в соответствии с условиями кредитного договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 13,5 процентов годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа. Начальная продажная цена Квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой Квартиры, указанной в отчете независимого оценщика от № 353/06 от 24 ноября 2006 года в размере 2 500 000 рублей. В силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Полагаем возможным реализовать Квартиру на открытом аукционе. В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Закладная, являющаяся ценной бумагой и кредитный договор, являющийся документом строгой отчетности, находятся на хранении в специализированном депозитарии, при необходимости оригиналы указанных документов могут быть представлены в суд для обозрения непосредственно в судебном заседании.

Ответчик Сафронова Т.А., будучи надлежащим образом извещенная о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщила, с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие в суд не обращалась. В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности Харьковский К.Г. исковые требования поддержал, приведя основания, изложенные выше.

Ответчик Умаров В.В. в судебном заседании признал исковые требования ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» в полном объеме, просил суд принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Суд, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит исковые требования ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 30 ноября 2006 года между заемщиками Умаровым В.В., Сафроновой Т.А. и ОАО «Банк Уралсиб» был заключен кредитный договор № 2800-233/00007 о предоставлении заемщикам суммы кредита в размере 2250 000 рублей для приобретения квартиры № 41 по ул.Р.Люксембург, 35 в г.Ставрополе.

Денежные средства были перечислены на расчетный счет ответчика Умарова В.В. в филиале ОАО «Банк Уралсиб» г.Ставрополь, что подтверждается мемориальным ордером № 572451 от 08.12.2006 года.

Таким образом, займодавец выполнил свои обязательства по договору займа в полном объеме.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить сумму займа в срок и в порядке, установленными договором.

В свою очередь, заемщик взятые на себя обязательства по погашению займа не выполняет, оплачивает ежемесячные платежи по договору с существенными нарушениями, а с декабря 2010 года вообще перестала оплачивать ежемесячные платежи по договору.

Согласно ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В настоящее время законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В связи с неисполнением обязательств по возврату долга у ответчика сложилась задолженность перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которая на 12.09.2011 года составила 2 382 043 рублей 43 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 2 023 082 рубля 39 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 247 400 рублей 24 копейки, и начисленные пени в размере 111 560 рублей 80 копеек.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Таким образом, заемщик, отказавшись от возложенных на нее договором займа обязательства по возврату полученных денежных средств в полном объеме и уплате всех начисленных банком процентов за весь фактический период пользования займом, нарушила тем самым как требования закона, так и условия договора, заключив его добровольно и без понуждения на то.

Кроме того, Умаров В.В. передала в залог кредитору предмет ипотеки – квартиру № 41 по ул.Р.Люксембург, 35 в г.Ставрополе.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; залога на имущество, обремененного ипотекой. Указанное положение Федерального закона предусмотрено пунктом 1.6. договора займа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии со ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, далее при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как установлено в судебном заседании, ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по договору займа и на 12 сентября 2011 года по данному договору заемщики допустили нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев.

Кроме того, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества.

Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Суд считает, что истцом представлены достаточные доказательства для удовлетворения требований залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество и считает возможным удовлетворить исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно ч.1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Для определения начальной продажной цены суд считает возможным исходить из суммы оценки заложенного имущества, установленной в отчете независимого оценщика ООО «Бюро оценки основных средств» от 24 ноября 2006 года в размере 2500 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст.363 ГК РФ подлежат взысканию с ответчиков солидарно расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить.

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Умаров В.В., расположенную по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Р. Люксембург, д. 35, кв.41.

Определить размер суммы по состоянию на 12.09.2011 года, подлежащей уплате ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2 382043 рублей 43 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 2 023082 рубля 39 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 247400 рублей 24 копейки, и начисленные пени в размере 111560 рублей 80 копеек, а так же начиная с 13.09.2011 года и по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 500 000 рублей.

Взыскать солидарно с Умаров В.В., Сафронова Т.А. в пользу ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей, и расходы по реализации заложенного имущества.

Мотивированное решение составлено 17 октября 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд г.Ставрополя в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И.Кононова