Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-5856/2020 от 14.01.2020

Судья Волкова Н.А. Дело № 33-5856/2020

№ 2-2012/19

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 марта 2020 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Роговой С.В.

судей Кузьминой А.В., Башинского Д.А.

по докладу судьи Кузьминой А.В.

при ведении протокола помощником судьи Замятиной А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Потеряева С.С., Потеряевой Л.И. к Потеряевой И.С., Потеряеву А.С., Урванцевой А.В. о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки по апелляционной жалобе Потеряева А.С., Потеряевой И.С., Урванцевой А.В. на решение Хостинкого районного суда г.Сочи от 07 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Потеряев С.С., Потеряева Л.И., действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Потеряевой А.С., обратились в суд с иском, в котором просят признать договор купли-продажи от И декабря 2017 г., заключенный между Потеряевой И.С. (продавец) и Потеряевым А.С., Урванцевой А.В.(покупатели), ничтожным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что Потеряева И.С. является матерью Потеряева С.С. По договору купли-продажи от 19.05.2009 передала Потеряева И.С. приобрела часть жилого дома, состоящую из жилых и нежилых помещений №<№..> расположенных на цокольном, 2-м, 3-м, 4-м этажах дома общей площадью 675,8 кв.м, и соответствующую долю в праве на земельный участок. Потеряев С.С. с семьей был вселен Потеряевой И.С. в помещения 4-го этажа №<№..> в 2012 году, где проживает по настоящее время. Потеряева Л.И. зарегистрирована по указанному адресу с <Дата>, малолетняя Потеряева А.С. с <Дата>. В августе 2018 года истцы узнали, что объект недвижимости по адресу <Адрес...> в котором они проживают, продан по долям по договору от <Дата> и разделен на вновь образованные жилые помещения решением Хостинского районного суда <Адрес...> от 07.03.2018г. В мае 2019 года Потеряев А.С. обратился в Хостинский районный суд <Адрес...> с иском к семье своего брата Потеряева С.С. (истцам по настоящему делу) о выселении их из помещений №<№..> четвертого этажа дома <№..>А по <Адрес...>, обосновав свое требование тем, что он является собственником указанных помещений, а семья брата проживает там незаконно. По договору от <Дата> Потеряева И.С. продала Потеряеву А.С. и Урванцевой А.В. по 1/3 доле в праве общей собственности на помещение площадью 675,8 кв.м, расположенное на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах дома <№..>А по <Адрес...> и по 23/480 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 940 кв.м, при этом стороны закрепили в пользование Потеряева А.С. помещения 4-го этажа (№<№..>) площадью 100,7 кв.м, в пользование Урванцевой А.В. помещения 3-го этажа (№<№..>) площадью 101 кв.м. При этом, в пункте 4.1 договора указаны недостоверные сведения о том, что продаваемое жилое помещение не обременено правами пользования третьих лиц, свободно от любых прав третьих лиц, а в пункте 4.3 договора продавец доводит до сведения покупателей, что лиц, фактически проживающих и имеющих право на проживание на указанной жилой площади, не имеется. Утаив в договоре купли- продажи факт проживания в продаваемом помещении семьи истцов, стороны после его заключения в судебном порядке разделили помещение на три самостоятельных объекта, решением Хостинского районного суда <Адрес...> от <Дата> по делу <№..>. Право общей долевой собственности на помещения прекращено, произведен выдел в натуре жилых помещений, в результате которого помещения <№..> общей площадью 100,7 кв.м, расположенные на 4 этаже переданы в собственность Потеряева А.С., помещения №<№..> общей площадью 101 кв.м, расположенные на 3-м этаже Урванцевой А.В., помещения №<№..> площадью 389,1 кв.м, расположенные на 2-м этаже и помещение общей площадью 85 кв.м, расположенное в цокольном этаже Потеряевой И.С. В результате раздела семья истцов, вселенная в 2012 году в неразделенное помещение, оказалась проживающей и зарегистрированной в формально несуществующем объекте недвижимости, поскольку после раздела он прекратил свое существование. В настоящее время вновь образованные помещения 3-го и цокольного этажей уже проданы третьим лицам. По мнению истцов, ответчиками при заключении договора купли-продажи нарушены требования закона о совершении сделок купли-продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ), поскольку в договоре не указано, что помещение обременено правами истцов на пользование жилым помещением, согласованное внесение сторонами в существенное условие договора купли-продажи недостоверных сведений посягает на права третьих лиц - истцов на жилище, что влечет недействительность (ничтожность) договора. Защитить права истцов и устранить их нарушение можно лишь путем признания договора недействительным и применения последствий его недействительности в виде реституции - возврата проданных долей в собственность Потеряевой И.С.

Решением Хостинкого районного суда г.Сочи от 07 ноября 2019 года исковые требования Потеряева С.С., Потеряевой Л.И., действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетней Потеряевой А.С. удовлетворены.

Суд признал договор купли-продажи от И декабря 2017 г., заключенный между Потеряевой И.С. и Потеряевым А.С., Урванцевой А.В. недействительным в силу ничтожности.

Применил последствия недействительности ничтожности сделки и прекратить право общей долевой собственности Потеряева А.С., Урванцевой А.В. по 1/3 доле каждого на объект недвижимости жилое помещение с кадастровым номером <№..> площадью 675,8 кв.м, расположенное на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах в доме по адресу: <Адрес...>, <№..>, и право общей долевой собственности Потеряева А.С., Урванцевой А.В. по 23/480 доли каждого в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером <№..> площадью 940 кв.м., восстановив право собственности Потеряевой И.С. на 2/3 доли жилого помещения с кадастровым номером <№..> площадью 675,8 кв.м, расположенного на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах в доме по адресу: <Адрес...>, дом <№..> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№..> площадью 940 кв.м.

Не согласившись с данным решением, Потеряев А.С., Потеряева И.С. и Урванцева А.В. подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требования, ссылаясь на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Кивелева А.С. по доверенности Гудков Ю.В., а также представитель ПотеряеваА.С. по доверенности Фурсов А.В. на доводах жалобы настаивали, просили решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.

Потеряев С.С. в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. О причинах своей неявки в судебное заседание стороны не известили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <Дата> был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи, по которому Потеряева И.С., будучи собственником жилого помещения с кадастровым номером <№..>, площадью 675,8 кв.м, расположенного на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах дома <№..> по <Адрес...> и сособственником земельного участка площадью 940 кв.м., продала Потеряеву А.С. и Урванцевой А.В. по 1/3 доле в праве собственности на жилое помещение с кадастровым номером <№..> площадью 675,8 кв.м, расположенное на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах в доме по адресу: <Адрес...>, дом <№..>А, и по 23/480 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№..> площадью 940 кв.м., при этом, стороны закрепили в пользование Потеряева А.С. помещения 4-го этажа (№<№..>) площадью 100,7 кв.м, в пользование Урванцевой А.В. помещения 3-го этажа (№<№..>) площадью 101 кв.м.

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю <Дата> произведена государственная регистрация права общей долевой собственности.

В оспариваемом истцами договоре (пункт 4.1) указано, что продаваемое жилое помещение не обременено правами пользования третьих лиц, свободно от любых прав третьих лиц, согласно пункту 4.3 договора по заявлению продавца и согласно представленной выписке из лицевого счета жилого помещения частного жилищного фонда <№..>, выданной <Дата> МУП г.Сочи «ГИВЦ», в вышеуказанном жилом помещении никто не зарегистрирован, продавец доводит до сведения покупателей, что лиц, фактически проживающих и имеющих право на проживание, на указанной жилой площади не имеется.

Судом также установлено, что в жилом помещении площадью 675,8 кв.м. с кадастровым номером <№..>, расположенном на цокольном, втором, третьем, четвертом этажах дома <№..>А по <Адрес...>, на момент заключения договора купли-продажи от <Дата> фактически проживали Потеряев С.С., Потеряева Л.И. и их малолетняя дочь <Дата> года рождения Потеряева А.С., ответчик Потеряева И.С., являясь собственником данного жилого помещения с 2009 года, в 2012 году вселила в него в качестве членов семьи своего сына Потеряева С.С. и его супругу Потеряеву Л.И., у которых впоследствии родилась дочь Потеряева А.С.

Потеряева Л.И. была зарегистрирована по адресу спорного жилого помещения по месту жительства <Дата>, что подтверждается копией домовой книги, копией ее паспорта справками УФМС.

Потеряева И.С., продав по данному договору по 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение Потеряеву А.С. и Урванцевой А.В., сохранила за собой 1/3 в праве собственности на помещение, то есть после совершения данной сделки не произошло перехода права собственности на все жилое помещение, следовательно, проживающие в нем истцы сохранили право пользования данным помещением как члены семьи собственника.

При таких обстоятельствах, установив, что договор купли-продажи от <Дата> содержит недостоверные сведения о том, что в продаваемом жилом помещении никто не зарегистрирован, оно не обременено правами пользования третьих лиц, свободно от любых прав третьих лиц суд первой инстанции суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности данного договора в силу его ничтожности.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции поскольку он основан на неверном толковании норм материального права.

Так, в силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Относительно предмета договора статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, также отнесен перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

По своему содержанию данное условие имеет определяющее значение и направлено на защиту интересов покупателя, поскольку позволяет ему оценить объем прав в отношении приобретаемого им имущества, а также возможные негативные последствия, связанные с наличием таких лиц, которые, в соответствии с законом, сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

В свою очередь не включение в договор перечня таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, на права последних никак не влияет, равно как и они, как не участники сделки, не в состоянии повлиять на ее совершение и (или) содержание договора, поскольку законом не предусмотрена обязанность продавца и покупателя согласовывать условия договора купли-продажи жилого помещения с проживающими в нем лицами.

Вместе с тем право пользования спорной квартирой при переходе права собственности к иному лицу сохраняется за истцами независимо от достижения соглашения об этом между продавцом и покупателем жилого помещения.

Как следует из материалов дела истцы проживают и пользуется спорным жилым помещением, а не указание в договоре на сохранение за ними права пользования, не влечет для них никаких правовых последствий, поскольку существующее у них в силу закона право пользования спорным жилым помещением не нарушено.

При этом в случае непризнания собственником спорного жилого помещения прав истцов на пользование жилым помещением, последние не лишены возможности требовать его защиты путем признания соответствующего права, если оно оспаривается, или путем устранения препятствий в реализации им данного права.

Учитывая, что на момент предъявления иска, права истцов ответчиками не нарушены, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным.

В силу части 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Хостинкого районного суда г.Сочи от 07 ноября 2019 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Потеряева С.С., Потеряевой Л.И. к Потеряевой И.С., Потеряеву А.С., Урванцевой А.В. о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.03.2020 г.

Председательствующий:

Судьи:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>